マンション投資で失敗する原因となり得る悪質業者への対応

顧客獲得のために重要なことを伏せたまま物件説明をしたり、購入によるメリットばかりを強調したりして強引に契約を迫る業者には注意しなければいけません。
マンション投資で失敗する原因は、そんな悪質な業者による甘い言葉に惑わされてしまうことにあります。

ここでは、業者のセールストークへの対応方法や慎重な検討が必要な銀行ローン等についてご説明します。

ほぼあり得ない「利回り20％以上」を強調する業者に注意

不動産において高利回りとは10％を超えるものという一般的な基準があります。しかも昨今では以前より利回り10％以上の物件自体が減ってきており、あったとしても利便性の良くない郊外地だったりかなりの中古物件だったりします。

そのような現状の中、大都市にあるマンションで20％を超える利回りがある物件はほとんどないと言っても良いくらいです。むしろマンションは新築で購入してもどんどん中古として建物自体が劣化していくため、修繕費用は契約当初よりも増えていくことが想定されます。

しかし、契約優先の業者はそのような大切なことを相手に伝えず、メリットを大げさに強調してくるのです。

業者の強調する利回りは、以下のように、全ての条件が好都合に満たされている場合の試算ですから、現実とはかなりかけ離れたものであると言えます。

• 稼働率が常に100％の時の家賃収入
• 常に満室だった時の利回り
• 都心物件を前提

家賃収入が十分にあるからこそ買主にとって利回りの良い物件となり得るのですが、そもそも賃貸人が十分に集まらなければ家賃は入りませんし、周辺の大家との価格競争が起これば家賃値下げ対応の必要性が出るかも知れません。

本当に利回りの良い物件というのは、新築で購入したマンションが中古年数を経ていっても、空室や経費負担のリスクを考慮しても、常に安定して賃貸人がいる物件のことを言うのですが、その説明をあえて省く業者が存在するのも事実です。

新築ワンルームマンションのセールストークと現実とのかい離にも要注意

資産運用の選択肢として新築ワンルームマンションは大変人気が高いのですが、業者がよく使うセールストークを鵜呑みしないよう気を付ける必要があります。

• 老後に向けた資産形成や年金対策として最適である
• 家賃保証があるので空室の心配をしなくても良い
• 買取保証もあるので出口の心配もない
• マンション1棟購入より区分マンションとして購入した方がリスクは低い

これらセールストークに見える特徴は、「常に家賃収入を確保できる」「コスト度外視による出口保証」「区分マンション購入に存在するリスク」という点にあると言えます。

「常に家賃収入を確保できる」「区分マンション購入に存在するリスク」

一部屋のみ投資用に購入してオーナーとなる物件を区分マンションと言いますが、一部屋しか所有していないリスクは非常に高いと言えます。
賃貸人がいるうちは家賃収入があるものの、退去してしまえば収入もゼロになってしまうため、「0か100か」の状態を常に心配しなければなりません。

入居者の有無に関わらず、マンション管理費や修繕費用の積み立て等、常に出費がある状態なので、区分マンションを持つなら二部屋以上を所有して家賃収入がゼロになるリスクをできるだけ回避することが必要になります。

つまり「一部屋だから気軽に投資できる」といったことはなく、リスク対策を取りにくいデメリットについてよく理解しておくことが大事になってきます。

特に新築物件の場合、多くの人に周知し注目を集めるために、業者は宣伝広告に力を入れるものです。それら販促費用は当然ながら販売価格に反映されるものなので、物件価格としては割高になります。一旦購入してしまえばその瞬間から中古扱いとなるため、売却しようと思った時には購入時より数割ほど値下げしなければいけません。つまりその差を補ってさらに利益とするためには、一部屋しかない所有物件を常に賃貸人のいる状態に保つ大変な努力が不可欠となるのです。

「コスト度外視による出口保証」

不動産を所有する上で必ずかかる経費や空室リスク等を考慮せず、常に家賃収入があるものとして計算すれば、非現実的な数字が出ることも想像に難くありません。業者が高利回りを主張したとしても、税金、修繕費、家賃下落等のマイナス要素を考慮しない試算は、リスクや経費を度外視した表面的な数字であるため、そのまま信じ込んで購入してしまうと、その後の管理運用で大変な思いをすることになります。

良い面ばかりを強調する不動産業者は、以下のように単純な計算により表面的な利回りを算出しているに過ぎません。

（家賃×12ヶ月）÷ 購入価格×100

この計算には、本来考慮されるべき税金や諸経費が一切含まれていないため、かなり高い利回りとして算出されます。このため買主としては、必要になるコストを踏まえた実質的な利回りをきちんと知っておくことが必要になります。この場合の計算式は以下の通りです。

{（満室時の家賃収入×12ヶ月×空室率）－諸経費}÷（購入価格＋諸経費）×100

すると利回りは良くても1～2％程度となることがわかります。一般的にはローンを利用して購入することから、実際には利回りを超える出費があることになります。

どうしても区分マンションに投資したい場合は、賃貸マンション物件が乱立する現状を踏まえ、入居者獲得のためには家賃値下げ等の競争に参加しなければならないことを理解しておく必要があります。常に競争力のある物件として維持するためには、入居者募集の努力やリフォームによる魅力的な物件への改修等、努力を怠ることはできません。

融資ハードルが低すぎる銀行アパートローンには注意が必要

アパートローンを提供している金融機関は数々ありますが、特に不動産融資のハードルが低く、不動産投資の初心者にも使いやすいことで知られた銀行があります。融資スピードが早く評価額を高く算出してくれる点が人気のポイントになっています。

他の銀行と比べてもより高い評価額を出してくれるため、購入価格が少々高めでも融資を受けやすく、投資者としては大変ありがたいローンだとも言えます。融資金額はプランにより最高2000万円～1億円、融資期間も20～30年までと、一般的な融資商品に比べて条件がかなり緩やかなのが特徴的です。

ただしこういった銀行の場合、金利が他行に比べて割高であることから、返済時のシミュレーションをきちんと行わなければ後々大変な苦労をすることになりかねません。借入時は審査が早く使いやすいのですが、長期ローンとなるため返済時に苦労する購入者が多いのも事実です。

そもそも銀行が貸付を行う際の評価基準は申し込み時点での担保評価になりますが、不動産は年数と共に評価が下がる性質を持つため、資産価値が下がっていくのにローン契約時の返済条件は変わらないという現象が起こります。

家賃の下落や空室リスクを常に抱えた状態で、高金利の返済を滞りなく行いながら一定の利益も獲得することは決して簡単ではなく、結果として返済に追われ実質的な利回りが乏しい状態となる可能性があります。

一方的な情報を鵜呑みにせず自分でできる対策を行うことが大事

パンフレットや説明で良いことばかり強調する業者の言葉に踊らされないためには、自ら実際に現場に足を運んで確認することが重要です。ちょっとした手間をかけることで、失敗の可能性を抑えることができるからです。例えば以下の項目であれば、自分自身でも実行することができる予防策になり得ます。

• 路線価を調べて業者の話と比較する
• 電車や徒歩で周辺施設からの距離や時間を調べる
• 周辺の人通りや夜間の明るさについて調べる
• 同エリア内の物件を扱う不動産屋に行って周辺物件の家賃や入居率を尋ねる
• 周辺にどのような施設があるか、騒音や異臭はないか、空室の貼り紙は多くないか調べる
• エリア内のマンションの数を確認する
• 契約する建物の外観をチェックし、購入対象が中古物件なら修繕の可能性を確認する

これらの情報を足で集めたら、以下3つの点についてどこまで満たせるかを考え、セールストークと現実との整合性について冷静に比較することが大事です。

収益力	購入費用や諸経費に対する見込み利益
担保力	購入した不動産の売却時に回収できそうな額
立地	賃貸人が途切れなさそうな需要の高いエリアか

自分でも相応の勉強をしなければ、プロである業者のセールストークを冷静に見抜くことは難しい面もあるため、契約書を交わす前から弁護士に相談しアドバイスを受けるようにしましょう。

悪質と思われる業者への対応は当事務所の弁護士に速やかにご相談を

悪質な業者はうまい話で相手を巧妙に惹き込み、強引と思われる営業を行い、リスクになり得る情報を意図的に避ける傾向があります。断っても強引に何度も営業してきたり、重要なことを尋ねてもはぐらかされてしまったりするため、勢いにのまれて契約してしまう買主も少なくありません。

悪質な業者に対して確認すべき重要項目とは何か、強引な営業を受けた時にはね返せるか等、悪質業者に対抗するためには相応の知識や経験が不可欠です。

当事務所では依頼者が抱える問題について、じっくりとヒアリングを行った上で迅速な解決を心がけていますので、業者との関わりの背景から不安に思うセールストーク内容まで、簡単なことでも結構ですのでまずはご相談頂きたいと思います。

業者の口先のうまさや強引さ等が通用せず、法的根拠をもとに粛々と論理立てて話ができる弁護士の力を借りて対応することはとても効果的です。