不動産売買の契約解除と手付金返還をスムーズに進める方法

せっかくマンションを買う予定で手付金まで支払ったのに、ローンの審査に落ちてしまったり転勤が決まってしまったりして契約解除せざるを得ないことがあります。買主としては悪意があったわけではないのですが、場合によっては手付金が没収され手元に戻ってこないケースが少なくありません。

不動産の契約という大きな約束ですから、一方の都合だけでは簡単に契約解除することができないのです。

ここでは、手付金が持つ意味やどのような場合に返還してもらえるか等、契約解除についてご説明します。

不動産の「契約」という大きな約束事に対する理解を今一度改める

公序良俗や法に反することのない内容であれば、当事者は自己責任において自由に契約を交わすことができます。このように、当事者が自由に契約の内容を定めることができることを私的自治の原則といいます。

ただし、一つの契約に関する定めはできる限り詳細に契約書に記載して万が一に備えるべきであり、売主または買主が一方的に損害を被らないようにする必要があります。もし契約書に記載のない事態が起こった場合は、民法に従って問題解決を目指すことになりますが、民法は個別の契約について定められたものではないため、争いに発展する可能性も考えられます。

一般的には買主が個人であるパターンが多いですから、不動産売買の契約締結の際には、契約書の記載事項をしっかりと確認し、不明な点がない状態にしておくことが重要です。

自己都合による契約解除において手付金は原則的に返還されない

民法には、手付金について定めた以下の規定があります。

第557条

買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

一旦契約を締結すると、原則として、目的となる行為が完了するまで一方的な解除はできません。売主または買主が自由に契約解除できるとすれば、相手方は契約において大きな損害を被ることになるからです。

買主から申し出ることの多い契約解除理由として、「もっと条件の良い土地が見つかった」「やはりこの物件では不安な気がする」「家庭事情が変わり居住できなくなった」といったものが挙げられますが、これらの理由は自己都合にあたり、相手方には何ら関係のない話になるため、やむを得ない事情とは見なされません。

従って、例えばもし買主にどうしても契約解除の必要があれば手付金を放棄するほかないのです。ただし、売主が「履行に着手」する前までがリミットとされているので、このタイミング以降に契約解除を申し出ても、手付金放棄による解除は認められないことになっています。

不動産売買契約における「履行に着手」とは、契約の対象となる土地や建物について、売買を成立させるために具体的な準備に取りかかった状態を指します。
一般的には、売主と買主それぞれの「履行の着手」は以下の状態とされています。

履行の着手（売主）

• 土地の分筆登記や先行登記を行う
• 買主の要望に基づき材料発注や着工に至る
• 物件の一部を買主に引き渡す
• 物件の完全な引き渡しと所有権移転登記を行う

履行の着手（買主）

• 手付金を除く内金を支払う
• 入居準備として引っ越し業者と契約を結ぶ
• 入居準備として家具家電等を購入する
• 残金を支払う

売主による所有権移転登記や買主による残金支払いは、物件の引き渡しによる契約完了を意味するため、一般的にはそれ以前に期限を設定し、履行の着手に至るまでの間に限って手付金の放棄をもって契約解除できるよう契約書に明記します。

契約解除が可能な6つのパターン

次の6つのパターンのいずれかに該当する場合、一度締結した契約を解除することができます。

クーリングオフ

不動産会社が売主の場合、日数や状態等の予め取り決めた条件に合致する場合に限り、買主の希望による契約解除が可能です。

手付解除

売主または買主が履行に着手するまでを期限とし、売主は手付金の倍返しにより、買主は手付金の放棄により契約解除できます。

危険負担による解除

天災等を原因として、物件や建築材料が使用不能になる等した場合、契約完了の見込みがないことから買主の希望により契約解除が可能です。

瑕疵担保（かしたんぽ）責任に基づく解除

瑕疵（かし）とは、本来備わっているべき品質や状態に欠陥があることを指します。
例えばシロアリ被害や基礎の欠陥、重度の雨漏り等がこれに当たり、対象物件の正常な取引が叶わないことから、買主の希望による契約解除が可能となっています。

事前に確認できなかった瑕疵が契約成立後に判明した場合、これを「隠れた瑕疵」と呼び、売主は瑕疵担保責任に基づき買主の要望による物件修繕や賠償を行わなければなりません。

こういったケースに備えて、契約書には売主の瑕疵担保責任の範囲や期間等に関する取り決めが記載されることが一般的です。ただし、隠れた瑕疵は契約後に判明してトラブルに発展することが多いため、契約を交わす前段階から慎重に物件状態を確認し情報交換を十分に行うことが不可欠です。

ローン特約による解除

買主が住宅ローンの利用を前提として契約を結んだ場合、肝心の審査に通らなければ購入資金を用意できず契約を成立させることができません。このような場合は、買主の事情とは言え契約を解除することが可能です。

その他合意による解除

売買に関わる両者が合意すれば、取り決めた条件に従って契約解除することができます。

このように、「両者が契約解除に合意している」「不可抗力の事態が発生した」「予め取り決めがある」という3つのいずれかの条件に該当して初めて契約解除が可能となります。天災等はめったに起こるものではありませんが、万が一に備えて条項を準備しておく必要がありますし、住宅ローン利用を前提とした契約が一般的であることから、ローン特約を契約書に明記しておくことが重要です。

住宅ローンの審査に通らなかった場合、購入資金を支払うことができなくなるため、契約違反状態になります。しかし、審査に通らなかったのは買主のせいではありませんし、売主としても、住宅ローン借入を前提とした売買契約であることは当然に理解しています。

このため、契約書にローン特約を設けて、審査に通らなかった場合は契約を白紙撤回できる旨を記しておくべきでしょう。特約の詳細については契約書でよく確認し、内容をしっかりと理解した上で合意しなければなりません。

この他、現在居住している住宅の売却を前提とした買い替えのケースでも、契約書に特約を設けておけば、売却が不調に終わった場合でも契約違反扱いにならず白紙撤回することができます。
いずれのケースでも契約書に具体的な項目と詳細条件が明記されていることが必要で、記載がない場合は買主の自己都合による解約扱いになります。

手付金が持つ3つの性質と契約解除の条件を理解する

不動産取引では、販売価格の10％～20％相当に当たる手付金を、売買契約の際に売主に支払います。確かに売買契約を結んだという証拠として、買主から売主に一定の金銭を預ける行為になり、後に残金を支払う際には合計額に充当することとなっています。そもそも手付金には次の3つの性質があり、いずれも契約における重要な意味を持っています。

証約手付

売買契約を行う際に、買主が売主に金銭を渡すことにより、両者が契約を取り交わした証拠とします。口約束や諸々の交渉事だけではどの時点から契約関係が始まったかがわかりにくいですが、証約手付を支払うことで契約締結の時が明確になります。

違約手付

売主が債務不履行に至った場合、買主に対して預かった手付金の倍額を返金しなければいけず、逆に買主が債務不履行となった場合は、売主に預けた手付金の全額を没収されます。「債務不履行」には以下の3つのパターンがあります。

履行遅滞

期日までに売主が物件を引き渡さない、期日までに買主が代金を支払わない等の状態を履行遅滞と呼びます。住宅ローン審査に通らず代金を支払いたくても支払えない状態は、ローン特約がない限り履行遅滞の扱いとなります。

履行不能

売主か買主いずれかの故意または過失により、引き渡しができなくなった状態を履行不能と呼びます。売主側による失火が原因となった建物消失等がこれに当たります。

不完全履行

例えば売主が引き渡した土地の面積が違っていたり、建物に重大な欠陥があることが発覚したりした場合は不完全履行と見なされます。

手付金は違約金としての意味を持つため、これら債務不履行の際には違約金として没収あるいは倍返しされることになり、別途損害賠償を受ける可能性があります。

解約手付

履行の着手までの期間に限り、買主は手付金を放棄することにより契約解除でき、売主は手付金を倍返しすることにより契約解除できます。契約の証拠としての手付金は、解約の担保ともなり得るのです。

売買契約の解除や手付金返還請求は弁護士に相談してから交渉する

売主も買主も、何らかの事情から契約解除を希望することがありますが、すでに契約が済み履行の着手に至っている場合は、手付金の倍返しや放棄によっても契約解除することはできません。

それにも関わらず強引に契約解除を進めれば、債務不履行として損害賠償請求を受ける可能性も出てきます。不動産関連の問題は、契約内容や法的要素が複雑に絡み合うため、まずは弁護士に相談してから相手方と交渉することを強くお勧めします。

弁護士が介入することで、双方とも落ち着いて話し合いを進めることができますし、法的根拠のもとに解決へと導いてくれますので、お互いに安心して交渉に臨むことができるのです。

当事務所でも相談の際からよく話を聴くように心がけており、依頼者の方からは「もっと早く相談していれば、こんなに大変な思いをしなくて良かったのに」等の言葉を頂いております。
解約や手付金返還請求の交渉が必要になりそうであれば、早い段階でぜひ当事務所の弁護士までご相談ください。