立ち退き拒否された場合の対処法は？交渉の流れやポイントを弁護士が解説

「立ち退きを拒否された場合はどう対処すればいい？」
「立ち退きをしてもらうためには何が必要？」

入居者から立ち退きを拒否され、頭を抱えているオーナー様は少なくありません。「老朽化が進んでいる」「売却が決まった」といった事情があっても、借地借家法で守られた入居者を退去させるのは簡単ではないためです。

本記事では、立ち退きを拒否した入居者への対処法や、立ち退き交渉のポイントを徹底解説します。法的手続きの流れも紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。

「入居者が全く応じてくれない」「法外な立ち退き料を請求された」とお悩みの方は、一人で抱え込まず専門家にご相談することが大切です。まずは法律事務所の無料相談で悩みを打ち明けてみましょう。

入居者が立ち退きを拒否する主な理由

入居者が立ち退きを拒否するのには、単なるわがままではない切実な背景が存在します。

交渉をスムーズに進めるためには、相手が「何に不安を感じ、何を拒んでいるのか」を正しく分析することが解決への第一歩です。

入居者が立ち退きを拒む主な理由は、大きく以下の3つのパターンに分類されます。

拒否の理由（カテゴリー）	具体的な心理・事情
1. 経済的な不安	・引越し費用や初期費用が払えない ・現在の家賃が相場より安く、転居すると生活が苦しくなる
2. 生活環境の変化への不安	・高齢で新しい物件の審査に通らない ・通院先や子供の学区を変えたくない ・長年住み慣れた土地への愛着が強い
3. 交渉態度への不満	・突然の一方的な通告に腹を立てている ・「出て行け」という高圧的な態度への反発 ・誠意のない条件提示をされた

とくに高齢者の場合、「今の家を追い出されたら行き場がない」という恐怖心が拒絶の根源にあるケースが多々あります。

また、長期間居住している場合、現在の家賃が周辺相場よりも著しく安くなっていることも少なくありません。

立ち退き拒否を解決に導く交渉のコツ

立ち退き拒否を解決に導くためには、適切な立ち退き交渉が求められます。以下の項目を参考に、早期解決を目指しましょう。

以下、それぞれ具体的に解説します。

適切な立ち退き料を用意する（引越し代・迷惑料・営業補償）

立ち退き交渉を前進させるためには、入居者が納得できる立ち退き料の提示が必要です。

入居者にとって、引っ越しや店舗移転にまつわる費用や労力は、立ち退き要請がなければ発生することのなかった負担になります。入居者の事情に合わせて、必要な額を十分に補わなければなりません。

「賃料の6か月分」といった目安はありますが、実際には入居者が被る経済的損失を具体的に積み上げて算出する必要があります。ドンブリ勘定ではなく、以下の項目を精査して根拠のある金額を提示しましょう。

移転の実費	・新居の敷金 ・礼金 ・仲介手数料 ・引越し業者への支払費用
新旧賃料の差額補償	・現在の家賃より高い物件しか見つからない場合、その差額の一定期間分
営業補償（店舗・事業所の場合）	・移転に伴う休業期間の逸失利益 ・移転による得意先喪失への補償 ・内装設備や看板の移設 ・新設費用

これらに加え、長年住んでいただいたことへの「慰謝料（迷惑料）」を上乗せすることで、入居者の心情に配慮した解決が図りやすくなります。

各入居者の抱える事情をしっかりと踏まえて、個々に適切な立ち退き料を計算し提示する必要があるため、よくコミュニケーションを取って状況把握することが大切です。

代替案を提示する

「出て行ってほしい」と伝えるだけでは、入居者は次の生活への不安から拒否反応を示します。金銭面だけでなく、具体的な次の生活のイメージができる代替案を提示することが重要です。

相手の不安を取り除くために、以下のような提案を準備してください。

具体的な物件の紹介	近隣で、現在の家賃と同程度の物件情報を不動産業者と連携してリストアップする
スケジュールの柔軟化	「今すぐ」ではなく「半年〜1年以内」の猶予を持たせ、入居者のタイミングで動けるようにする
引越し手続きの代行	高齢者の場合、物件探しや業者の手配自体が負担になるため、それらをサポートする姿勢を見せる

立ち退き拒否を和らげるためには、追い出すのではなく、より安全で快適な生活への移行をお手伝いするというスタンスが大切です。

内容証明郵便を送る

口頭での交渉が平行線をたどる場合や入居者が話し合いに応じない場合は、内容証明郵便を送付します。

これは「いつ・誰が・誰に・どのような内容の文書を送ったか」を郵便局が証明するもので、心理的なプレッシャーを与える効果があります。

内容証明郵便には、主に以下の役割があります。

本気度を伝える	単なるお願いではなく、法的手続きを視野に入れているという強い意思表示になる
解約申し入れ期間の証拠化	・賃貸借契約の解約には、一般的に6か月前〜1年前の申し入れが必要・この期間を遵守したことを公的に証明するために必須
回答期限の設定	「本書面到達後2週間以内に回答ください」と期限を決められる

ご自身で作成することも可能ですが、記載内容に不備があると後に不利になる可能性があります。不安な場合は、一度弁護士に相談してみましょう。

また、弁護士名義で送付すれば、相手方に「裁判になるかもしれない」という危機感を持たせられます。交渉がスムーズに進むきっかけとなるでしょう。

出典：郵便局｜内容証明

対決姿勢より心を開いたコミュニケーションが大切

互いにそれぞれの主張をぶつけあうだけでは立ち退き交渉は進みません。まずは大家の方から心を開き、個人的に感謝とお願いの気持ちを打ち明けることが大切です。

例えば老朽化を理由に立ち退き要請を行いたい場合、入居者一人ひとりに対し、大家個人から手紙を届けることから始めるのも大変効果的です。

ここまで入居して頂いたことへの感謝を述べ、大家として老朽化した建物への不安と維持の困難があることを打ち明けるのです。

大家と入居者と言っても人間同士ですから、互いの心情を理解できる余裕を持つことができれば、難しい交渉でも進展の可能性はあると考えられます。

立ち退き交渉を円滑に進めるために重要な証拠・資料

立ち退き交渉を円滑に進めるためには、客観的な事実を示す証拠の準備が欠かせません。

感情論ではなく数字や書面に基づいた交渉を行うことで、入居者も現実的な判断をしやすくなります。

交渉開始前や、法的措置を見据えた段階で揃えておくべき資料は、以下のとおりです。

証拠・資料の種類	用途・重要性
賃貸借契約書	契約期間、特約事項、更新の有無を確認する基本資料です。「定期借家契約」であれば、期間満了で退去を主張できます。
賃料支払状況の記録	通帳の写しや管理台帳などで、過去の入金履歴を整理します。未払いがある場合、信頼関係の破壊を理由に契約解除できる可能性があります。
建物診断書・耐震診断書	建築士などの専門家による、建物の危険度を示す客観的なレポートです。「倒壊の恐れがある」という事実は、正当事由を補強する強力な材料になります。
修繕履歴一覧	これまでオーナーとして維持管理に努めてきた実績を証明します。「放置してきたわけではないが、限界に達している」ことを示せます。
交渉記録・やり取りの履歴	いつ、誰が、どのような条件を提示し、入居者がどう回答したかの記録です。裁判になった際、オーナー側が誠実に交渉を尽くした証拠となります。

これらの証拠が揃っているかどうかが後の交渉や裁判の勝敗を分けます。

ご自身の手元にある資料だけで十分か不安な場合は、弁護士によるリーガルチェックを受けることも大切です。専門家の視点で証拠を精査することで、今の状況で「勝てる見込み」がどの程度あるかを判断できます。

まずは法律事務所の無料相談で相談してみましょう。

弁護士法人アクロピースでは、不動産に強い弁護士が立ち退き交渉や裁判を承ります。初回60分の無料相談も実施しているので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

立ち退き交渉をしても拒否する場合の対処法

誠実な交渉を重ねても合意に至らない場合は、法的措置へ移行します。

裁判所の手続きは時間がかかりますが、最終的な解決を確実にするために重要なステップです。ぜひ参考にしてみてください。

1.民事調停で話し合う

いきなり訴訟を起こすのではなく、まずは民事調停を申し立てるのが一般的です。民事調停では、裁判官と民間から選ばれた調停委員が間に入り、話し合いによる解決を目指します。

民事調停のメリットは、以下のとおりです。

調停で合意に至れば調停調書が作成されます。調停調書は判決と同じ効力を持ち、もし約束が守られなければ調書をもとに強制執行が可能になります。

なお、民事調停は必須ではありません。選択肢として有用ですが、すぐに建物明渡請求訴訟をすることも可能です。

2.建物明渡請求訴訟をする

調停が不成立となった場合は、建物明渡請求訴訟を提起します。ここからは法的な争いとなり、貸主側の正当事由が十分かどうかが厳密に審理されます。

建物明渡請求訴訟の特徴は、以下のとおりです。

期間の目安	第一審の判決が出るまで、半年〜1年以上かかることが一般的
費用の目安	弁護士費用に加え、裁判所への印紙代や予納郵券代が必要
判決の内容	正当事由が不足している場合、「〇〇万円の立ち退き料の支払いと引き換えに明け渡せ（引換給付判決）」という判決が出ることが多い

訴訟中でも裁判官から和解を勧められることがあり、判決を待たずに和解で決着するケースも多々あります。

3.最終手段として強制執行をする

判決が出ても入居者が居座り続ける場合、最終手段として強制執行を行います。裁判所の執行官が現地へ赴き、強制的に荷物を搬出して鍵を交換します。

強制執行の申し立てには、判決確定後に別途手続きが必要です。荷物の搬出作業員の人件費や、運び出した荷物の保管料は、いったん貸主側が予納（立て替え）しなければなりません。

荷物が多い場合、数十万円〜数百万円単位の費用がかかることもあります。強制執行は金銭的にも精神的にも負担が大きいため、できる限り訴訟前の交渉や和解での解決を目指しましょう。

【ケース別】立ち退き拒否への適切な対策方法を紹介

すべてのケースで高額な立ち退き料が必要なわけではありません。入居者の状況や契約形態によっては、異なるアプローチが有効です。

ここからは、立ち退き拒否への適切な対策方法をケース別に紹介します。

賃料滞納や契約違反がある場合

入居者に契約違反がある場合、正当事由のハードルは大きく下がります。

とくに、信頼関係の破壊が認められるレベルの違反であれば、立ち退き料を「なし」または「低額」で契約解除できる可能性があります。

信頼関係の破壊が認められやすいケースは、以下のとおりです。

賃料滞納	一般的に3か月分以上の滞納が継続している場合、信頼関係が破壊されたとみなされやすい傾向にある
無断転貸・無断増改築	貸主の承諾なしに他人を住まわせたり、部屋を改造したりする行為は重大な契約違反
近隣への迷惑行為	騒音や悪臭などにより、近隣住民とのトラブルが頻発している場合も、解除事由になり得る

上記のようなケースでは、立ち退き交渉ではなく契約解除通知という毅然とした対応が必要です。

定期借家契約の場合

定期借家契約の場合、契約期間の満了をもって確定的に契約が終了します。

更新という概念がないため、正当事由に関わらず期間満了での退去を求められます。また、原則として、立ち退き料を支払う必要はありません。

しかし、契約期間が1年以上のときは、期間満了の1年前から6か月前までに契約終了の通知を行う必要がある点には注意が必要です。この通知を忘れると、期間満了での終了に対応できなくなる場合があります。

必ず契約終了の通知を行いましょう。

出典：定期建物賃貸借 Q＆A｜国土交通省

立ち退き拒否に関するよくある質問

まとめ｜立ち退き拒否をされた場合はすぐに弁護士に相談しよう

立ち退き問題は、当事者同士で解決しようとすると感情的なしこりが残りやすく、泥沼化するケースが後を絶ちません。

貸主側には正当な権利がありますが、入居者にも生活の基盤があります。この2つが衝突する場面では、法的な知識に基づいた冷静な判断と、相手を尊重した交渉が不可欠です。

交渉に不安がある場合や、早期の解決を目指している場合は、専門的な知識が欠かせません。一度弁護士に相談してみましょう。

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