家賃滞納から強制退去させるまでの期間はどのくらい？手続きの流れと裁判などの注意点を解説
家賃滞納を続けている賃借人を、今すぐにでも強制退去させたいと思っているオーナーは多いでしょう。
- そもそも賃借人を強制退去させられるのか？
- 強制退去にはどのくらいの期間がかかるのか？
賃借人を強制退去させることは可能ですが、簡単ではなく、すぐに実現できるわけではありません。しっかり準備して最終的に裁判等の手続きを踏む必要があります。
本記事はオーナー向け記事になりますので、家賃滞納で強制退去しなければならない人はこちらをご覧ください。
家賃滞納を続ける賃借人の強制退去など不動産をめぐるトラブルで悩んでいる方は、不動産問題に強い弁護士法人アクロピースにお気軽にご相談ください。
強制退去は面倒な手続きが多く、トラブルも起こりやすいです。不動産問題に関する豊富な経験を活かしてサポートいたします。
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そもそも強制退去とは
強制退去とは、家賃滞納などの問題を起こしているにもかかわらず、居座り続ける賃借人を裁判所の関与のもとに、法律に従い強制的に賃貸物件から追い出すことです。
オーナーからの強制執行の申立てを裁判所が認めた場合、裁判所の執行官が賃借人を申立てがあった賃貸物件から強制的に退去させます。
物件内の家財も同時に撤去し、出入り口の鍵も交換します。
アクロピース弁護士 佐々木オーナーからの強制退去請求が裁判で認められるのは、正当な理由がある場合だけです。
オーナーが知るべき3つのポイント
オーナーが知るべき3つのポイントは以下の3つになります。
正当な理由が必要
オーナー様からの強制退去請求が裁判で認められるのは、後述する「信頼関係の破綻」など、法律上の正当な理由がある場合に限られます。
法的手続きが必須
オーナー様が「強制退去させたい」と思っても、裁判所の許可（判決や和解調書など）がなければ実行できません。
自力救済は厳禁
法律の手続きを経ず、オーナー様が実力行使で追い出すことは「自力救済」として固く禁止されています。
自力救済は絶対NG！オーナーが陥りがちな違法行為
たとえ家賃滞納が続いていたとしても、オーナー様が以下のような行為を独断で行うと、逆にオーナー様が罪に問われる（住居侵入罪、器物損壊罪、損害賠償請求など）可能性があります。
| オーナー様の違法行為（自力救済）の例 | 法的リスク・問われる可能性のある罪 |
|---|---|
| 1. 無断で合鍵を使って入室する | 住居侵入罪 |
| 2. 賃借人の許可なく鍵を交換する | 権利行使妨害罪・住居侵入罪 |
| 3. 室内の家財道具を勝手に運び出す・処分する | 窃盗罪・器物損壊罪 |
| 4. 玄関ドアに貼り紙をする（「家賃を払え」など） | 名誉毀損罪・侮辱罪 |
| 5. 賃借人が室内に入れないよう barricade を築く | 威力業務妨害罪 |
| 6. 水道・電気・ガスなどのライフラインを止める | 賃借人の生活権を侵害する違法行為 |
| 7. 連帯保証人ではない親族・勤務先に執拗な連絡をする | プライバシー侵害・名誉毀損罪 |
| 8. 早朝深夜に訪問し、ドアを叩くなど大声で督促する | 脅迫罪・不退去罪 |
感情的になり上記行為を行うと、罪に問われる可能性があるので、必ず正しい手続きを行い、対応を行いましょう。
強制退去までの期間はどのくらい？
明渡訴訟を提起するまでの期間は、家賃滞納の場合、滞納を確認してからおよそ5〜7か月です。
詳細な流れは「強制退去までの流れと期間（家賃滞納の場合の例）」で解説しますが、家賃滞納者にまず支払いを督促し、それでも不払いを続ける場合は、賃貸借契約を解除します。
それにもかかわらず契約解除後も賃借人が居座り続けるときは、明渡訴訟の提起をします。
家賃滞納の場合、一般的に3か月以上の家賃滞納があった場合、強制退去が認められる可能性が高いでしょう。
アクロピース弁護士 佐々木明け渡し訴訟を行って判決を得るまでには、早くとも数か月、場合によっては半年〜1年半程度の時間を要します。
強制退去までの流れと期間（家賃滞納の場合の例）
家賃滞納を続けている賃借人を強制退去させるまでの流れは、おおむね次のようになります。
強制退去鵜での手続きの流れと、期間の目途は次の表の通りです。
| 強制退去までの流れ | 期間の目途 |
|---|---|
| 賃借人に支払い督促の連絡・通知 （口頭又は文書） | 1度目：家賃滞納後1週間以降 2度目：家賃滞納後2週間以降 |
| 連帯保証人への連絡 (内容証明郵便) | 家賃滞納後1か月以降 |
| 賃貸借契約解除通知 (内容証明郵便) | 家賃滞納後3か月以降～6か月 |
| 裁判所に明渡訴訟を提起 | 解除通知後おおむね1～2か月以降 判決前の期間は案件による |
| 裁判所の執行官による強制退去の実行 | 断行日は強制執行申立て後6週間程度 |
1.賃借人に支払い督促の連絡・通知（口頭又は文書）
家賃滞納があった場合は、いきなり支払いを強固に督促するのではなく、まず賃借人に不払いがある旨を口頭又は文書で連絡しましょう。
滞納からおおよそ1週間以降を目途に、電話などで連絡するとよいです。賃借人が家賃滞納していることには、様々な理由があるかもしれません。
未納があったとしても、この時点では退去を求めるのではなく「支払いが遅れた家賃を振り込んでください」といった内容に留めた方がよいでしょう。
それでも賃借人が家賃を支払わないときは、さらに1週間以降を目途に家賃支払いを求める文書を送付しましょう。
2.連帯保証人への連絡
支払い督促の通知をしたにもかかわらず、家賃滞納後1か月以上経過しても賃借人が家賃滞納を続けているときは、連帯保証人へ通知し滞納家賃の支払いを要求しましょう。
連帯保証人は、賃借人の家族がなっていることも多いですが、保証会社の場合もあります。ここでは、賃借人の家族が連帯保証人となっている場合の対応を紹介します。
督促にもかかわらず賃借人が滞納を続けている場合は、賃借人からは家賃回収できないリスクが高いため、滞納家賃の支払いを強く求めましょう。
連帯保証人が家賃支払いに応じれば、強制退去の必要はなくなります。
3.賃貸借契約解除通知
家賃滞納が3か月続いたときは、賃貸借契約を解除し、強制執行のための準備手続きを開始しましょう。
契約解除通知は、必ず内容証明郵便にすることが大事です。内容証明郵便であれば、賃貸人が解除の意思表示を行い、その通知が賃借人に届いたことが証明されます。
家賃滞納が後3か月続くと、裁判で賃貸借契約解除が認められる傾向があります。
4.裁判所に明渡請求訴訟を提起
賃借人が契約解除後も物件に居座り続ける場合は、管轄の裁判所に物件の明渡請求訴訟を起こしましょう。
管轄裁判所は、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所又は簡易裁判所です。物件明渡請求だけでなく、滞納家賃の支払いも請求しましょう。
訴状を裁判所に提出すると、訴状に問題等が無ければ1～2週間後に裁判所から第1回の期日（約1か月後）が指定されるでしょう。
判決までの期間は案件によって異なりますが、早ければ第1回期日の次の期日で判決の言い渡しとなります。
- 不動産登記簿謄本（登記事項証明書）
- 固定資産評価額証明書
- 代表者事項証明書（法人の場合）
- 予納郵便切手
- 収入印紙
- 証拠書類（建物賃貸借契約書、内容証明郵便、配達証明書など）
5.裁判所の執行官による強制退去の実行
裁判で立ち退き判決が言い渡されても、賃借人が従わないときは、強制執行を申し立てましょう。申し立てが認められれば、裁判所が賃借人に期日までに立ち退きすべき旨の催告書を送付します。
強制執行の申立てから「明渡催告」の日までは2週間程度かかります。引渡し期限は、明渡催告があった日から1か月を経過した日です（民事執行法168条の2第2項）。
賃借人が催告書の要請を無視した場合、強制執行（強制退去）の実行になります。執行官が賃借人を退去させ、物件内にある賃借人の家財を強制撤去します。
アクロピース弁護士 佐々木実際の強制執行日（断行日）は、明渡期限の数日前に設定されるのが通例です。したがって、断行日までは強制執行申立て後6週間程度かかります。
強制退去のステップについては、次の記事もご覧ください。
参考：裁判所「民事執行手続き」
強制退去が認められる条件
強制退去は法的な最終手段であり、強制退去が認められる条件は次の通り限られています。
家賃滞納があっても、すぐ強制退去を実行できるわけではありません。
オーナーと賃借人の信頼関係の破綻（継続的な家賃滞納など）
賃貸借契約は、オーナーと賃借人の信頼関係（オーナーが部屋を貸し、賃借人が賃料を支払う合意）の上に成り立っています。
信頼関係が破綻した場合は、強制退去が可能です。たとえば、次のようなことが、信頼関係破綻の考慮要素となります。
- 家賃滞納を継続し（3か月以上の滞納が目安）、支払いの意思が見られず・支払う能力もないと判断される
- 騒音・悪臭の発生、暴力行為など近隣住民への迷惑行為・非違行為がある
悪質で重大な契約違反行為
悪質性の高い契約違反行為も強制退去の条件になります。
たとえば、次のような契約違反行為が該当する可能性があります。
- 無断増改築
- 無断転貸
- 入居者定員オーバー
- ペット無断飼育 など
強制退去が認められない場合もある
家賃滞納があっても、退去要求が「権利の濫用」とされ、認められないケースもあります。
たとえば、賃借人の急病や急に解雇された場合などは、やむを得ない理由があったと判断されるでしょう。
強制退去の条件については、下記記事でさらに詳しく解説しているのでぜひご覧ください。
強制退去にかかる費用の目安
強制退去の費用の目安は、表の通りです。100万円以上の費用がかかる場合もあります。
| 費用の目安 | 内訳等 |
|---|---|
| 内容証明郵便：1,300円程度 | 通常郵便料金＋加算金（書留480円・内容証明480円・配達証明350円） 参考：郵便局「オプションサービスの加算料金一覧」 |
| 裁判費用：8万円程度 | 印紙代約1万円（一般的なアパートの場合、不動産の規模によって金額は異なる） 予納郵便切手代6,000円 |
| 強制執行費用：30万円前後 | 予納金6万5,000円 執行官の出張費と執行補助者に支払う費用 |
| 弁護士費用：50～70万円程度 （賃料が月額20万円以下の場合） | 相談料：30分5,000円程度（無料の場合もある） 着手金：20～40万円程度 成功報酬：回収金額の10〜20％ |
強制退去にかかった費用は債務者である賃借人に請求できます（民事執行法第42条1項）。
ただし、家賃を滞納している賃借人には支払い能力がないことも多く、実際に回収することは困難なケースが多いでしょう。
費用は滞納者に請求できる？回収の現実
強制退去にかかった費用（弁護士費用の一部や強制執行費用）は、法律上、債務者である賃借人に請求できます（民事執行法第42条1項）。
アクロピース弁護士 佐々木しかし、現実として回収することは非常に困難です。家賃を滞納している賃借人には支払い能力（資力）がないケースがほとんどだからです。
これらの費用は、オーナー様が一時的に負担（持ち出し）になる可能性が高いと覚悟しておく必要があります。
強制退去の前に和解も検討すべき
強制執行まで行うと、オーナー様には「時間」「費用」「精神的負担」が重くのしかかります。
そこで、訴訟を起こす前や、訴訟中であっても、賃借人と「和解」をして自主的な退去を促すことも有力な選択肢です。
和解のメリット：費用・時間・精神的負担の軽減
オーナー様側が「立退料」（滞納家賃の一部免除や、引越し費用の一部負担など）を提示することで、賃借人が自主的な退去に応じるケースもあります。
| 費用 | 強制執行費用（30〜50万円）が不要になります。 |
| 時間: | 訴訟や強制執行にかかる数か月〜1年を短縮できます。 |
| 負担 | 賃借人との対立が緩和され、精神的ストレスが軽減されます。 |
強制執行費用より出費を抑え、早期に物件を明け渡してもらう方が、経済的合理性が高い場合も多いのです。
即決和解（訴え提起前の和解）の活用法
裁判外での和解（合意書）も可能ですが、万が一賃借人が合意を守らず居座った場合、結局また裁判を起こさなければならず、強制執行できません。
このリスクを避けるため、「即決和解（訴え提起前の和解）」という簡易裁判所の手続きが有効です（民事訴訟法275条1項）。
即決和解であれば、和解調書の執行力を活用できるため、手続きが迅速に完了します。
これは、裁判所において和解内容を「和解調書」という公的な書面に残す手続きです。
もし賃借人が和解調書で定めた退去日に退去しなかった場合、改めて訴訟を起こす必要なく、すぐに強制執行を申し立てることができます。
和解契約書（合意書）で定めるべき5つのチェックポイント
和解（特に裁判外の和解）をする際は、後のトラブルを防ぐため、以下の点を書面で明確に定める必要があります。
| 明け渡し日 | 「いつまでに」退去するかを具体的に明記する。（例：令和○年○月○日限り） |
| 滞納家賃の支払い | 滞納家賃の総額を確定させ、その支払い方法（分割、免除額など）を定める。 |
| 明け渡し遅延時の違約金 | 定められた日までに明け渡さなかった場合のペナルティ（損害金）を定める。 |
| 残置物の所有権 | 明け渡し日以降、室内に残された物の所有権を放棄し、オーナーが処分することに同意する条項。 |
| 清算条項 | 「本合意書に定めるほか、甲乙（オーナーと賃借人）間には何らの債権債務が存在しないことを確認する」という条項を入れ、紛争の蒸し返しを防ぐ。 |
家賃滞納の和解については下記記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。
強制退去を弁護士に依頼するメリット・デメリット
強制退去は法的な問題も絡むため、専門家である弁護士に依頼するのが確実で迅速な方法です。
弁護士に強制退去を依頼した場合のメリット・デメリットを紹介します。
強制退去を弁護士に依頼するメリット
強制退去を弁護士に依頼するメリットは、次の通りいろいろあります。
- 冷静に解決できる
当事者同士の話し合いは感情的になり進展しないことが多いが、弁護士が間に入ることで冷静に交渉できる。 - 早期解決が期待できる
法的知識と経験が豊富な弁護士が、迅速かつ的確に交渉するので、早期解決ができ被害を最小限に食い止められる。 - わずらわしい手続きを行わなくてよい
精神的にも時間的にも大変な強制退去までのステップを、間違いなくすべて代行してもらえる。 - 以降の問題行動の抑止力になる
弁護士が関与すれば問題解決後も、弁護士の関与を恐れて家賃をきちんと支払うなど、問題を生じさせない行動が期待できる。
強制退去を弁護士に依頼するデメリット
強制退去を弁護士に依頼するデメリットは、次のようなことがあり得ますが、上記のメリットの方がはるかに大きいと言えます。
- 賃借人との関係が悪くなる
「強制退去させる」との意思が明確に伝わるため良好な関係の維持が困難になるが、信頼関係はすでに破綻しておりやむを得ない。 - 賃借人が自己破産する懸念がある
相手が弁護士を立て自己破産を選択する可能性はあるが、滞納家賃の回収はもともと困難な場合が多い。 - 費用がかかる
弁護士費用が発生するのは当然で、得られる利益との関係で考慮すべき。強制退去により物件を活用できるメリットの方が大きい場合も多い。
立ち退きを弁護士に依頼するデメリットなどについては、次の記事もあわせてご覧ください。
関連記事：立ち退きを弁護士に依頼するデメリットと費用｜立ち退き交渉に強い弁護士の選び方
家賃滞納・強制退去に関するよくある質問
1ヶ月や2ヶ月の滞納でも強制退去できますか？
困難な傾向があります。強制退去の条件は「信頼関係の破綻」です。
過去の判例から、1〜2ヶ月程度の滞納では信頼関係が破綻したとまでは認められにくく、3ヶ月以上の継続的な滞納が一つの目安となります。
弁護士費用や強制執行費用は、滞納した入居者に全額請求できますか？
法律上は請求可能ですが、現実的な回収は困難です。費用はオーナー様が立て替えて支払い、後から入居者に請求（求償）することになります。
しかし、家賃を払えない入居者に支払い能力が残っているケースは稀であり、事実上、オーナー様の負担となることが多いのが実情です。
保証会社が代位弁済した場合、強制退去はどうなりますか？
保証会社が手続きを進めるケースが一般的です。保証会社が入居者に代わって家賃（滞納分）をオーナー様に支払っても、入居者の支払い義務が消えるわけではありません。
入居者は、今度は保証会社に対して立て替えてもらった家賃を支払う義務（求償債務）を負います。この支払いが滞れば、保証会社が賃貸借契約を解除し、明け渡し請求訴訟を進めることになります。
滞納者が夜逃げした場合、荷物を勝手に処分してもいいですか？
「自力救済」にあたり違法です。たとえ夜逃げ同然であっても、室内に残された荷物（残置物）の所有権は入居者にあります。
これを勝手に処分すると、器物損壊罪や窃盗罪に問われるリスクがあります。必ず、法的手続き（訴訟により「残置物の所有権放棄」の意思表示があったとみなし、強制執行）を経て、法的に処理する必要があります。
まとめ｜家賃滞納者の強制退去は弁護士に相談するのがおすすめ
強制退去の期間についてまとめます。
- 強制退去までの流れは、支払い督促・契約解除通知・明渡訴訟・強制退去となる
- 強制退去までの期間は、家賃滞納から明渡訴訟提起まで5～7か月、強制退去断行日は強制執行申立て後6週間程度
- 強制退去の費用は、弁護士費用・訴訟費用・強制執行費用等で100万円近くかかることもある
- 強制退去を弁護士に依頼すれば、揉めずに解決できる・早期解決できる・煩雑な手続きを行わなくてよい、などメリットが大きい
立ち退き交渉、特に強制退去は面倒な手続きが多く時間もかかります。
トラブルも起こりやすいものです。
円滑に進めるためには専門的知識と実績が豊富な弁護士に任せるのがおすすめです。
立ち退き交渉や強制退去など不動産問題について、わからないことやもめごとがあるときは、不動産問題に詳しい弁護士に早めに相談しましょう。
立ち退き問題のお悩みは交渉力に定評のある弁護士法人アクロピースにご相談ください。
弁護士法人アクロピースは、不動産問題に関する豊富な経験を活かして不動産オーナー様の利益を最大化します！
初回60分の相談は無料です。
立ち退き問題を円満解決したい方は、お気軽にごお問い合わせください。
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