購入後にマンションに欠陥や施工不良を発見した場合の保証と損害賠償請求について

2026年4月27日

マンションを購入してしばらく住むうちに、雨漏りや壁のひび割れ等の欠陥を発見した場合、誰に対して保証を求めれば良いのでしょうか。

記事の要点・結論

不動産の瑕疵とは：購入時には気づかなかった雨漏りや壁のひび割れ、シロアリ被害などは「瑕疵」に該当します。発見した場合は売主に対して修理請求や損害賠償請求を検討することが重要。

瑕疵担保責任の保証期間：新築住宅では基本構造部分に対して10年間の保証が義務付けられています。また宅建業者が売主の場合は、最低2年以上の保証期間が設定されるのが原則。

責任追及の相手は原則「売主」：不動産売買契約は売主と買主の契約であるため、欠陥が見つかった場合はまず売主に責任を追及します。修繕請求や損害賠償請求を行うことが可能。

重大な欠陥なら契約解除も可能：建物の欠陥が大きく通常の生活が困難な場合、修理や損害賠償だけでなく売買契約の解除を求められるケースもあります。

請求には期限があるため早期対応が鉄則：瑕疵担保責任や損害賠償請求には期間制限があります。欠陥を発見した場合は速やかに証拠を確保し、弁護士へ相談することが解決のカギ。

ここでは、瑕疵担保責任を追及する場合の原則や、損害賠償請求についてご説明します。

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新築マンションは10年、宅建業者から購入した物件は2年以上となる

不動産売買を行った場合、売買契約書には必ず瑕疵担保責任について明文化されているので、よく読み込んで確認することが大事です。

予め定められた期間に発見された欠陥に関して、修理要請や損害賠償請求を行うために必要な部分になります。

建物の欠陥を意味する「瑕疵」は、基本構造にあたる「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」に分けられ、それぞれどの箇所に欠陥があったかを確認します。

新築住宅の場合は住宅品質確保促進法により10年間の保証が義務付けられているので、下記の基本構造に瑕疵があった場合は無償修理を要請することができます。

「構造耐力上主要な部分」

住宅の基礎部分、基礎ぐい、住宅の壁や柱や床版、屋根や梁

「雨水の浸入を防止する部分」

屋根や外壁の仕上げと下地、開口部に設置すべき戸、建具、屋根や外壁内部や屋内を通る薄い排水管

一方、売主が宅建業者である場合は、瑕疵担保責任の保証期間は最低2年間となっています。

いずれの場合でも、責任追及できる期間を超えてからの損害賠償請求等は認められないので注意が必要です。

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瑕疵担保責任を追及できる欠陥の程度

物件を購入し引き渡された時には気付かなかった欠陥を瑕疵と言い、雨漏りや壁のひび割れ、シロアリ被害等がこれに当たります。

瑕疵を発見したら、物件の売買契約書で保証期間と責任追及すべき相手を確認し、修理対応や損害賠償請求を行うことになります。

特に程度の大きな欠陥が見つかった場合は、通常の生活を送れないという理由から、契約解除を求めることもできます。

問題は、どの程度の欠陥を瑕疵と見なし責任追及できるのか、という点です。

雨漏りや壁のひび割れ等は、劣化によるものか初期不具合なのか判断するのが難しく、交渉や訴訟でもしばしば争点になります。

そこで国としては、住宅品質確保促進法に基づく基準を設けており、鉄筋コンクリート住宅または鉄筋鉄骨コンクリート住宅の場合は以下を参考にします。

壁、柱、床の傾き

3/1000未満の勾配の傾斜－瑕疵の存在可能性は低い
3/1000以上6/1000未満の勾配の傾斜－瑕疵の存在可能性は一定程度認められる
6/1000以上の勾配の傾斜－瑕疵の存在可能性は高い

壁、柱、床、天井、梁、屋根のひび割れ

2及び3に該当しないひび割れ－瑕疵の存在可能性は低い
3に該当するものを除く、幅0.3mm以上0.5mm未満のひび割れ－瑕疵の存在可能性は一定程度認められる
幅0.5mm以上のひび割れもしくは錆び汁を伴うひび割れ－瑕疵の存在可能性は高い

このような欠陥を発見した場合、発見から1年以内に、損害賠償を請求するか程度がひどい場合は契約解除を要求することが可能です。

つまり建物の瑕疵担保責任は2年間以上あるいは10年間であるものの、実際に瑕疵を見つけてから1年以内に責任追及しなければいけないことになります。

責任追及できる相手は売主

売買契約書は売主と買主の間で交わされるものであるため、瑕疵が見つかった場合も売主に責任を追及します。

建築工事を行う業者が売主となる注文住宅では、業者との間に請負契約が成立します。

従って、後に建物に瑕疵が見つかった場合、建築工事を行った業者に対して以下のように責任追及することが可能となります。

瑕疵の修繕

民法634条の規定に従い、建物に瑕疵が認められる場合、建築を行った業者は修繕の義務を負うことになります。

損害賠償請求

もし業者に対して修繕を求めない場合、代わりに修繕費用に相当する額を損害賠償請求し、受け取った金銭で別の業者に修繕を依頼することもできます。

仮に瑕疵の修繕を要求し、工事のために住居を利用できない状態となる場合は、一時的に借りる別住居費用等の損害を被ったとして賠償請求を行うことも可能です。

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買主が自分だけで瑕疵担保責任を追及する3つのリスク

購入したマンションや一戸建てに欠陥が見つかった場合、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を売主に追及することができます。しかし『誰に』『いつまでに』『どのレベルから』といった論点で本人だけだと詰まりやすく、結果として泣き寝入りになるケースが少なくありません。

ここでは、瑕疵担保責任の追及を本人だけで進めようとした場合に陥りやすい3つのリスクを整理します。

弁護士佐々木一夫

瑕疵担保の追及は、売主側にも宅建業法・民法の知識をもつ担当者がいることが多く、本人だけだと土俵に上がるのも困難な分野です。

リスク1｜「契約不適合」と認められるレベルかを自分で判断できない

壁・床・柱の傾きやひび割れがどの程度であれば責任追及できるかは、判例の蓄積と建築基準法の知識が必要です。素人判断で『これは欠陥だ』と訴えても、売主側から『建物としては許容範囲内』『経年劣化に過ぎない』と切り返されてしまいます。

レベル感を見誤ると、本来勝てるはずの請求も『そこまでではない』と判断されてしまうリスクがあります。

リスク2｜2年/10年の期間判断ミスで請求権を失う

新築マンションは10年（住宅品質確保促進法）、宅建業者から購入した中古は2年（宅建業法40条）など、期間ルールが複数存在します。さらに『瑕疵を知った時から1年』という消滅時効も別途あり、判断は複雑です。

一番短い期間で判断してしまい『もう過ぎているから無理だ』と諦めてしまうケースや、逆に長い期間で安心していて時効を迎えてしまうケースが両方発生しています。

リスク3｜売主からの『現状有姿』『免責特約』反論に押し切られる

中古物件の売買契約書には『現状有姿』『瑕疵担保免責』といった条項が入っていることがあります。これがあるからといって必ずしも責任追及できないわけではなく、売主が瑕疵を知っていながら告げなかった場合（民法572条）などは特約が無効になります。

しかし本人だと『契約書に書いてあるからダメか』と諦めてしまい、本来取れる請求を取り逃すリスクがあります。

弁護士佐々木一夫

契約書に免責と書いてあっても、それが必ず有効とは限りません。書面の文言だけで判断せず、まずはご相談ください。

ずさんな設計や工事については不法行為責任を追及できる場合がある

以下いずれにも当てはまる例では、不法行為責任が問われることになります。

建物の瑕疵が著しく安全性を損なう

今すぐに限らず将来的に見ても住人の命や財産に大きな危険をもたらすような瑕疵。

実際に瑕疵による被害があるか、将来的に危険性が現実となる可能性がある

瑕疵を原因として住人が怪我をしたり命の危険に晒されたり、財産に影響を与えた場合。

又は瑕疵をこのまま放置するとそれら危険性が現実のものとなる場合。

例えば、手抜き工事を原因とする建物の傾きがある場合、その建築方法は建築関連法規に抵触するため、不法行為責任追及の対象となります。

また、設計図に則って正しく施工されていないケースや本来備わっているべき設備が不足している場合も該当します。

民法第709条では「不法行為による損害賠償」について、故意か過失かを問わず他者の権利や利益を侵害した場合、損害賠償責任を負うことが明記されています。

責任を追及できる期間は、被害者が自身の被った被害を自覚し責任追及先が誰なのかを理解してから3年間か、被害が発生してから20年間のいずれかとなり、瑕疵担保責任追及の場合よりもかなり長くなっています。

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瑕疵担保責任の追及を弁護士に依頼する3つのメリット

ここでは、瑕疵担保責任の追及を弁護士に依頼することで得られる3つの具体的なメリットを整理します。

弁護士佐々木一夫

瑕疵担保は損害金額が数百万〜数千万円規模になることが多く、弁護士費用を差し引いても回収のメリットが大きい分野です。

メリット1｜契約不適合責任・不法行為責任の二段構えの構成

弁護士は、契約不適合責任（民法562条以下）だけでなく、不法行為責任（民法709条）の構成も並行して検討します。

契約責任の期間が経過していても、ずさんな設計・手抜き工事に基づく不法行為であれば、損害発生から10年・損害および加害者を知った時から3年の時効が適用されます。

二段構えで構成することで、勝てる確率と回収可能額の両方を最大化できます。

メリット2｜建築士・不動産鑑定士との連携で証拠を可視化

弁護士は外部の建築士や不動産鑑定士との連携実績が豊富です。瑕疵の客観的な調査報告書・修補費見積書・鑑定評価書を準備することで、相手方の『軽微な不具合』『経年劣化』という言い逃れを退けられます。

第三者専門家の意見書があると、調停・訴訟においても主張の説得力が大きく上がります。

メリット3｜損害賠償額の漏れない計算（修補費・代替住居費・慰謝料等）

請求できる損害は修補費だけではありません。修補期間中の代替住居費・引越費用・物件価値の減少分・場合によっては精神的損害（慰謝料）まで含まれることがあります。

本人だと『家が直ればいい』と考えて修補費だけを請求してしまうケースが多く、本来取れる金額を取り逃しがちです。

瑕疵担保責任の追及を成功させた事例2選

瑕疵担保責任の典型的な解決パターン2例をご紹介します。

弁護士佐々木一夫

「もう諦めるしかないかな」と思っておられた方でも、視点を変えると違う構成で勝てるケースがあります。

事例1｜契約書の免責特約を覆して中古マンションの瑕疵修補費を回収した事例

『現状有姿』『瑕疵担保免責』特約付きの中古マンション売買において、購入後に重大な雨漏り瑕疵が発覚したケースです。

当事務所が売主の重要事項説明書・内見時のやり取りを精査した結果、売主は瑕疵を知りながら告げなかったことが判明。民法572条に基づき免責特約の無効を主張し、修補費および代替住居費を全額回収しました。

事例2｜売主の不法行為責任を追及して修補費＋慰謝料を回収した事例

契約不適合責任の期間（2年）が経過した後で重大な構造瑕疵が発覚したケースです。当事務所が建築士と連携して建物調査を実施し、売主のずさんな施工がそもそも違法行為であることを立証。

不法行為構成（時効10年）に切り替えることで、修補費に加え居住者の精神的損害も合わせて回収することができました。

この記事がみなさまの参考になれば幸いです

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