築40年アパートの立ち退きの正当事由とは？大家が払う退去費用の相場と内訳

築40年を過ぎたアパートは、老朽化や耐震性の不足などの問題があり、建て替えや売却などの検討が必要かもしれません。

アパートの建て替えや更地にして売却するためには、入居者の立ち退きが必要です。

しかし、大家の都合で立ち退きを求めるために賃貸借契約の解約が認められるには正当事由が必要であり、入居者に立退料を支払うことが一般的です。

築40年アパートの立ち退きの正当事由について解説し、退去費用の相場についてお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

築40年アパートの問題点

築40年を過ぎたアパートの中には、老朽化による建物の魅力の減少や耐震面での脆弱性などの課題を抱えている物件があります。

建てられてから築40年が経過したアパートの主な問題点には、以下の内容が挙げられます。

アパートの老朽化による収益の低下

築年数が経過したアパートは、外観の劣化や時代遅れの間取り、設備の老朽化などで魅力が下がり、空室が増える可能性が高まります。

空室は賃貸経営を圧迫するため、大家は対策を講じなければいけません。

空室を埋めるには、家賃を下げたり、リフォームしたりなどの改善策を施す必要があります。

しかし、アパートの老朽化が著しく、家賃の値下げやリフォームだけでは空室が埋まらないようであれば、大家は建て替えも視野に入れた抜本的な解決策を迫られます。

建築確認日が1981年5月31日以前のアパートは旧耐震基準

1981年5月31日以前に建築確認を受けたアパートは旧耐震基準で建てられており、大地震発生時の安全性に懸念があります。

旧耐震基準は、1978年に発生し甚大な被害をもたらしたマグニチュード7.4（震度5）の宮城県沖地震をきっかけに見直されました。

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、新耐震基準が適用され、震度6〜7の地震でも倒壊しない耐震性が義務付けられています。

2000年には新耐震基準がさらに厳しく改正され「地盤に応じた基礎設計」「基礎と柱の接合部に金具の取り付け」「耐力壁のバランス配置」が強化されました。

築40年を超えるアパートの中には、旧耐震基準で建設された建物があり、その危険性は実際の被害データでも示されています。

2016年4月に発生した熊本地震では、旧耐震基準で建てられた木造建築の倒壊率の高さが顕著にあらわれました。

耐震基準別の倒壊率は、以下の通りです。

耐震基準	倒壊率
旧耐震基準の木造建築	28.2%
新耐震基準の木造建築	8.7%
2000年に改正された耐震基準以降の木造建築	2.2%

参考：国土交通省 住宅局 熊本地震における建築物被害の原因分析

旧耐震基準で建てられた築40年を超えるアパートを所有する大家の中には、安全性の観点から建て替えを検討する人もいます。

築40年アパートの立ち退きを求められる正当事由

建築から長い年月が経過したアパートは、建て替えなどの理由で入居者に立ち退きを求めるケースがあります。

しかし、入居者は借地借家法によって保護されており、賃貸借契約の解約が認められるには正当事由が必要です。

正当事由が認められるには、賃貸人が建物の使用を必要とする事情や、賃借人が建物の使用を必要とする事情、建物の賃貸借に関するこれまでの経過、建物の利用状況、建物の現況、建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として立退料の支払いを申し出た場合にはその申出等を総合考慮して判断されます。

考慮される事情については、具体的には以下のものがあります。

なお、以下の事情は一例にすぎません。

アパートの老朽化で住み続けるのが危険

建物の老朽化によって居住の継続に危険を伴うときは、立ち退きの正当事由として認められる可能性があります。

具体的には、以下のようなケースが該当します。

• 建物の老朽化が原因で損傷した部分から浸水して住み続けることが困難
• 耐震性能が劣化し居住に危険性がある

アパートの老朽化が理由であっても、単に「古くなったアパートを建て替えたい」という大家の意向だけでは、立ち退きの正当事由として不十分です。

あくまでも、建物が安全に住み続けられないなどの、客観的に見て正当性があるときに認められます。

大家がアパートに居住する必要がある

賃貸中の物件に大家が居住する必要がある場合は、立ち退きの正当事由になり得ます。

大家がアパートに居住する必要があるという事由が認められるには、その物件に住む事情が必要です。

大家が該当するアパートに居住する正当事由としてみなされる事情には、以下のものがあります。

• 病気の家族がいて病院が近くにある
• 要介護の親の家が近い
• 子どもの通っている学校を変更したくない
• 大家が経済的な問題でそのアパートに住む必要がある　など

このように、大家がその物件に住む特別な理由があるときや、他に住むところがない場合に、正当事由の要件を満たす可能性があります。

立退料が支払われる

立ち退きは入居者にとって生活の拠点を失う重大な出来事であるため、大家側には相応に強い理由が必要です。

しかし、正当事由が不十分であっても、それを補う額の立退料を支払うことで交渉を進められる可能性があります。

借地借家法第28条では、立ち退き料の支払いは、正当事由を補完するという内容が記載されています。

出典：e-Govポータル｜借地借家法

大家が立ち退きによる入居者の損害を十分補償する場合は、正当事由になり得ます。

立退料が正当事由の効力を支える要素になることについては、こちらもご覧ください。

関連記事：立ち退きに正当事由があると認められるための要素

築40年アパートの大家が払う退去費用の相場と内訳

アパートなどの賃貸物件の立退料は、法律による定めがないため、金額は大家と入居者の交渉で決定します。

大家都合で入居者に立ち退きを求める際の費用の主な内訳は、次の通りです。

新居の費用

アパートの入居者が大家から立ち退きを求められると、新たに住まいを探し、契約する必要があります。

そのため、大家は立退料に、新居にかかる費用を含めなければいけません。

新たな住まいの契約にかかる主な費用の内訳は、以下の通りです。

※これは一例で、地域や取り扱う会社によって異なるケースがあります。

新たな住まいの契約にかかる主な費用の内訳は、以下の通りです。

仲介手数料	宅地建物取引業者が大家と入居者から受け取れる賃貸物件の仲介手数料合計の上限は、家賃の1.1カ月分以内と定められている
敷金	賃貸契約期間中大家が入居者から預かる金銭で、賃料の未払いなどを担保する意味合いがある 家賃の1〜2カ月分が相場
礼金	家を貸してくれた大家への謝礼で家賃の1〜2カ月分が相場
火災保険料	年間7,000円〜1万5,000円程度が相場
保証料	賃貸契約で家賃保証会社を利用する際の保証料で相場はおおむね家賃の0.5〜1カ月分
鍵交換費用	費用相場は8,000〜30,000円程度

立退料に含まれる新居の費用は、おおむね家賃の3〜4倍が相場といわれています。

引っ越し費用

大家の都合による立退料には、引っ越しにかかる費用も含めて補償するのが一般的です。

引っ越し費用は、荷物の量や新居までの距離によって異なります。

また、引っ越し会社の繁忙期は、料金が割高になる場合があります。

国土交通省の令和4年における大手引越し事業者6者の引越し件数によると3月、4月が引っ越し件数が多い月です。

特に3月の引っ越し件数は通常期の2倍以上で、国土交通省が「繁忙期以外の月に引っ越す方が費用が安くなる」と分散引越を呼びかけるほどです。

そのため、大家が立退料として支払う引っ越し費用も、入居者の退去のタイミングで変わる可能性があります。

家賃差額

大家が立ち退きを入居者に求めるケースでは、現在の家賃と新居の家賃の差額分を1〜3年分補償します。

家賃差額は、現在住んでいるアパートの家賃と同じ条件の物件に移転する場合の平均的な家賃で算出します。

たとえば、現在の家賃が8万円で同じ条件の物件の平均的な家賃が10万円の場合、2年分の家賃差額を補償するシミュレーションは、次の通りです。

家賃差額は立ち退きを求めるアパートの賃料が相場より安い物件ほど、補償額が増加します。

大家が築40年アパートの立ち退きを進める手順

大家都合の立ち退きをスムーズに行うためには、入居者との信頼関係を維持した上で手続きを進める必要があります。

入居者にアパートから立ち退いてもらうための手順は、以下の通りです。

1.賃貸借契約の解約通知（更新拒絶通知）を送る

大家に正当な事由があり入居者にアパートの立ち退きを求める際は、賃貸借契約満了の1年前から6カ月前までの間に、賃貸借契約の解約通知（更新拒絶通知）を送ります。

借地借家法第26条1項に、賃貸借契約に契約期間の定めがある場合は、契約期間満了の1年前から6カ月前までの間に更新しない旨を通知すると定められています。

出典：e-Govポータル｜借地借家法

賃貸借契約の解約通知書の書式に定めはありませんが、一般的に以下の内容を記載します。

いきなり立ち退きを求める解約通知書を送ると、入居者が驚き反感をかう恐れがあります。

賃貸借契約の解約通知書を発送する前に、入居者に口頭で事情を説明した方が理解が得られやすく、関係悪化を防ぐ効果も期待できます。

2.立ち退きを求める理由を説明する

入居者に立ち退きを求める際、理由を丁寧に説明し納得してもらうことが重要です。

借地借家法は、入居者の保護に手厚い法律になっています。

そのため、大家の意向だけでは立ち退きを実現できません。

アパートの立ち退き事由の正当性を丹念に伝え、入居者の理解を得る必要があります。

3.立ち退きの時期・立退料を交渉する

アパートの立ち退きは、入居者に不安を与えます。

大家が立ち退き交渉をスムーズに進めるためには、入居者の抱える懸念に耳を傾け、問題の解決に努めなければいけません。

また、退去の時期についても、入居者の意向をできるだけくむなどの配慮が必要です。

入居者と信頼関係を維持しながら立ち退き交渉を進めるポイントには、次の内容があります。

大家都合の立ち退き交渉では、入居者の気持ちに寄り添う姿勢を示し、誠意をもって話し合いに臨んでください。

4.立ち退き交渉が決裂した場合は建物明渡請求訴訟を提起する

入居者との話し合いがまとまらず立ち退き交渉が決裂した場合、大家は裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。

建物明渡請求訴訟の主な争点は、賃貸借契約の更新拒絶・解約の申し入れに正当事由があるかについてです。

裁判所は双方の主張を聞き、証拠の提出がなされたところで和解案を提示し協議がなされますが、入居者の立ち退きに応じない姿勢が強固であれば、判決へと進みます。

裁判所が大家の正当事由を認めたときは、立退料の支払いと引き換えに入居者はアパートを明渡す旨の判決がくだされ、正当事由が認められないときは、大家が敗訴し請求が棄却されます。

大家が築40年アパートの立ち退きを有利に進める交渉術

大家にとって、交渉で立ち退きを実現するのが望ましい結果です。

そのためには、交渉を有利に進めるためのポイントを押さえる必要があります。

立ち退きを有利に進める交渉術には、以下の内容があります。

立ち退きに緊急性があることを伝える

立ち退き交渉を有利に進めるには、正当事由に緊急性があることを入居者に伝えるのがポイントです。

立退きを求める緊急性が高い場合は立退料は低くても納得が得られやすく、緊急性が低い場合は立退料は高い金額を求められるでしょう。

立ち退きの緊急性が高い	老朽化や災害などで倒壊の危険性が高く早急に建て替えなければならない　など
立ち退きの緊急性が低い	大家都合の売却による立ち退き　など

交渉では立ち退きの緊急性と立退料の妥当性を入居者に丁寧に説明し、理解を得られるようにしましょう。

法外な立退料などで入居者が譲らない場合は訴訟も辞さない構えを見せる

立ち退き交渉で大家に正当事由があるにもかかわらず、入居者が法外な立退料を請求し譲らないケースがあります。

このような状況では、話し合いでの解決を目指しつつ、必要に応じて訴訟を提起するなどの法的手段も辞さない構えを見せながら交渉を進めます。

入居者の中には立退料を釣り上げるために、本心では立ち退きに同意してよいと思っていても、表向きは立ち退きたくないという意思を見せる人もいるでしょう。

このような入居者には、交渉を断念し訴訟に踏み切る可能性もあるという大家側の姿勢を示すことで、話し合いに有利にはたらく可能性もあります。

弁護士に交渉を依頼する

立退料には明確な基準がなく、大家と入居者の合意が形成されにくいケースもあります。

しかし、弁護士の力を借りることで、適正な立退料で歩み寄りがなされる可能性が高まります。

弁護士は法的理論や過去の裁判例などをもとに話し合いを進めるため、説得力のある交渉が可能です。

弁護士は法律の専門家であり、交渉のプロでもあります。

立ち退きの正当事由を入居者にわかりやすく説明し、同意が得られるように交渉してくれます。

立ち退きをスムーズに進めるなら、弁護士に依頼するとよいでしょう。

まとめ｜立ち退きの条件は交渉次第で変わるため弁護士への相談が得策

築40年アパートの立ち退きの正当事由と、立ち退き料の相場について解説しました。

立ち退き交渉は大家と入居者の信頼関係を維持しながら進めるのが、スムーズに合意するポイントです。

そのためには、立ち退きの流れや注意点を押さえて交渉に臨む必要があります。