立ち退き交渉の代行は弁護士に頼むべき？費用相場や依頼先の選び方を解説

立ち退き交渉は、入居者の権利が法律で強く保護されているため、オーナーが自分自身で進めるには難易度が高いミッションです。

しかし、弁護士に立ち退き交渉の代行を任せると、法律の専門知識を生かし、入居者とのトラブルを最小限に抑えた円滑な解決が期待できます。

この記事では、立ち退き交渉の基本的な流れや弁護士に代行を依頼するメリットを解説し、信頼できる法律事務所の選び方についてお伝えします。

立ち退き交渉の代行を依頼する弁護士費用についても記載していますので、最後までお読みください。

立ち退き交渉は誰がするのか？

入居者との立ち退き交渉が行えるのは、主にオーナー本人と弁護士です。

不動産管理会社がオーナーの立ち退き交渉をサポートするケースもありますが、法的な判断をともなう専門的なアドバイスはできません。

また、司法書士や行政書士なども、原則として立ち退き交渉の代行を法律で禁じられています。

ただし、法務大臣の認定を受けた認定司法書士は、紛争の目的の価額が140万円以下の立ち退き交渉の事件であれば代行が可能です。

しかし、立ち退き交渉では立退料が140万円を超えることが多く、そのような場合は認定司法書士ではなく弁護士に依頼する必要があります。

基本的に弁護士のみ

立ち退き交渉の代行が可能なのは、原則として弁護士のみです。

立ち退き交渉は法律事務に該当します。

弁護士法第72条では、弁護士以外が法律事務を行い報酬を受け取ってはいけないと規定しています。

第七十二条弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、再調査の請求、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。ただし、この法律又は他の法律に別段の定めがある場合は、この限りでない。 出典：e-Govポータル｜弁護士法

弁護士でない者が法律事務を行って報酬を得ることは「非弁行為」として、法律で禁止されています。

オーナーが直接交渉するのは問題ない

立ち退きに関して、オーナーが直接入居者と交渉することは法律的に問題ありません。

建物の取り壊しや自己使用など、法律で定められた正当事由があれば、オーナーから入居者に賃貸借契約の解約を求められます。

しかし、入居者は借地借家法で借主としての権利が守られており、オーナーからの立ち退きの求めに対して拒否が可能です。

立ち退き交渉では「生活基盤が失われる」「近隣の医療機関や学校との関係が切れてしまう」「転居費用の経済的負担が大きい」といった切実な理由で、入居者に立ち退きを拒まれる場合があります。

そのようなとき、法律の専門家ではないオーナーが立ち退き交渉に臨むと、借地借家法の理解が不十分であったり、適切な補償の提示ができなかったりして、話し合いが行き詰まるケースが発生しています。

立ち退き交渉はオーナー自身で行えますが、適切な補償額の算定や法的手続きの助言を得るためにも、早い段階での弁護士への相談がおすすめです。

入居者に立ち退きを求めるための正当事由とは

オーナー側から入居者に立ち退きを求める際には、借地借家法第28条に基づく正当事由が必要です。

第二十八条建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。 e-Govポータル｜借地借家法

借地借家法第28条に定められた、オーナーが入居者に立ち退きを求めるための正当事由は、以下の通りです。

正当事由	内容
1.賃貸人建物の使用を必要とする事情	オーナーが物件を自己使用する必要性など
2.建物の賃貸借に関する従前の経過	賃料の支払状況など
3.建物の利用状況	入居者の使用状況など
4.建物の現況	老朽化の程度、耐震性、修繕の必要性など
5.立退料などの財産上の給付をする旨の申出	移転費用、家賃差額の補填など

オーナーと入居者の間で立ち退きに関する争いが生じ訴訟となった場合、裁判所は5つの要因を総合的に考慮して、正当事由が認められるかを判断します。

弁護士による立ち退き交渉の流れ

立ち退きは、入居者にとって住み慣れた場所からの転居を迫られる行為で、交渉の際には慎重な対応が必要です。

立ち退き交渉を法律の専門家であり交渉のプロでもある弁護士に依頼すれば、オーナー自身が直接入居者と話し合いを持つよりも、効果的に解決に導いてくれます。

弁護士による立ち退き交渉は、主に以下の流れで行います。

ここでは、特に建物の賃貸借契約に期間の定めがある場合（例えば、２年契約などの場合）の立ち退き交渉について説明します。

1.立ち退きを求める理由を説明

入居者に立ち退きを求める際、まずは、賃借人を訪問して理由を伝えます。

弁護士は、入居者に法的な根拠に基づいた立ち退きの正当事由を説明するとともに、相手の事情を聞き取り、どのような提案をすれば立ち退きを決断してもらえるかを見極めます。

2.賃貸借契約の解約通知（更新拒絶通知）の発送

賃貸借契約満了の1年前から6カ月前までの間に、賃貸借契約の解約通知（更新拒絶通知）を発送します。

その通知には、賃貸借契約の解約に関する正当事由を明記する必要があります。

さらに、いつ、どのような理由で通知を行ったかを証明する、内容証明郵便で送るのが実務上の標準です。

弁護士は、法的に要件を満たした書類を作成し、内容証明郵便での発送手続きもしてくれます。

また、通知に弁護士名を記載することで、入居者により真剣に受け止められる傾向があります。

3.立ち退きの時期や立退料を交渉

立ち退き交渉では、転居時期や立退料の算定が最も重要な協議事項です。

入居者にとって立ち退きは、生活基盤の変更をともなう重要な決断であるため、以下の内容に配慮した丁寧な交渉が必要です。

また、弁護士は以下の状況を踏まえ、適正な立退料を算定します。

弁護士はオーナーの利益の最大化を図りつつ、入居者が納得してくれるポイントを模索します。

4.立ち退き交渉が決裂したときは建物明渡請求訴訟を提起

立ち退き交渉が決裂した場合は、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。

訴訟が提起されると、訴状を提出し裁判手続を進めます。

訴状の作成と提出は、弁護士の重要な役割の一つです。

裁判所が入居者に対して訴状を特別送達したのち、口頭弁論が開かれます。

弁護士は口頭弁論においてオーナーの代理人として証拠の提出や法的主張を立証します。

被告が答弁書を提出せず第1回口頭弁論に欠席した場合は第1回口頭弁論期日から２週間程度、被告が出席なら第1回口頭弁論期日から1か月半程度で判決が下されることもあります。

▼立ち退き交渉が裁判に及んだときの流れについては、次の記事を参考にしてください。

参考記事：立ち退き交渉・裁判の流れとは？費用や期間、交渉するポイントも解説

立ち退き交渉の代行を弁護士に依頼するメリット

立ち退き交渉は、退去を求める法的根拠を説明したり、適切な立退料を算定して提示したりするなど専門知識と交渉力が必要です。

弁護士は借地借家法などの法律に精通しており、法的知識を生かした解決能力も備えています。

立ち退き交渉を弁護士に依頼するメリットには、以下の内容があります。

法律に基づいた適切な交渉ができる

弁護士は借地借家法などの専門知識を生かし、建物の老朽化や建替えの必要性などについて、法的根拠に基づいた正当事由を客観的に主張できます。

また、弁護士は交渉のプロでもあり、入居者との信頼関係を損なわないように慎重に対話を重ね、双方が納得のいく具体的な条件を見いだします。

話し合いでの解決が困難な場合には、建物明渡請求訴訟など法的手続きの選択肢についても提案が可能です。

立ち退き交渉は複雑な課題を含みますが、弁護士に依頼すると、適切な解決への道筋が見つかる可能性が高まります。

法律の専門家だからこそ、オーナーの権利を守りながら、入居者への適切な対応が可能です。

オーナーの精神的な負担が軽減される

立ち退き交渉は、入居者との関係が悪化し、感情的な対立を招く可能性があり、オーナーに心理的プレッシャーを与えます。

弁護士が代理人となり交渉を行えば、オーナーは入居者と接触する必要がなく、精神的負担が軽減できます。

また、弁護士は法的根拠や客観的な事実に基づいて交渉を進めるため、より建設的な話し合いが可能です。

さらに、退去の時期や立退料の額といった繊細な交渉も、弁護士に代行してもらえば、円滑に進められます。

時間や労力が節約できる

立ち退き交渉における弁護士の介入は、オーナーの時間的・物理的な負担を減らします。

通常、立ち退き交渉では入居者との複数回の面談が必要で、仕事を休んで対応するケースも発生します。

また、交渉は夜間や休日に行われることも多く、オーナーの私生活に影響を与えかねません。

しかし、弁護士が立ち退き交渉を代行すれば、オーナーは時間的制約から解放され、本業や日常生活に専念できます。

さらに、弁護士は立ち退き問題に関するノウハウを持っており、効率的に話し合いを進められるため、交渉期間の短縮も期待できます。

立ち退き交渉を弁護士に依頼するデメリット

立ち退き交渉を弁護士に依頼して得られるのはメリットばかりでなく、デメリットが発生する可能性があります。

弁護士に立ち退き交渉の代行を任せると、起こるデメリットには、以下のものが挙げられます。

弁護士費用が発生する

立ち退き交渉の代行の依頼には費用が発生します。

一般的な弁護士費用の内訳は、相談料と着手金、報酬金などがあり、少なくとも数十万円の費用がかかります。

弁護士費用は少額ではありませんが、メリットもあるため費用対効果を考えて、依頼を検討してください。

紛争が激化する場合がある

オーナーが立ち退き交渉に弁護士を立てると、入居者も対抗して弁護士を立てるケースがあり、かえって紛争が激化するリスクがあります。

弁護士同士の交渉では、それぞれが依頼者の権利を最大限主張するため、歩み寄りが難しくなる場合があります。

また、法的な論点が増えると、当初の立ち退き交渉の本質から外れ、感情的な対立に発展することも少なくありません。

入居者側も弁護士を立て、互いに主張を譲らない場合でも、不動産問題に強い弁護士法人アクロピースでは、高い専門性と交渉能力のある弁護士が担当し早期に問題解決を図ります。

立ち退き交渉の代行にかかる弁護士費用

立ち退き交渉の弁護士費用は、依頼する際に支払う着手金と、獲得した成果によって金額が変動する報酬金の2段階制で構成されています。

弁護士費用の主な内訳は、以下の通りです。

相談料

立ち退き問題で弁護士の法律相談をする際の費用は、30分あたり5,000円〜1万円が相場です。

法律事務所の中には、初回相談を無料で実施しているところもあるため、費用を気にせず専門家に相談できる場合があります。

無料相談では、立ち退き交渉に関する以下の内容を確認できます。

立ち退き交渉は専門性が高く、オーナーが独自に交渉を進めると不利な条件で合意してしまうなどのリスクがあります。

そのため、入居者との交渉を始める前に弁護士に相談して、適切な補償額の算定や法的な権利関係のアドバイスを受けておくのがよいでしょう。

まずは無料相談を活用して、物件の状況に応じた解決策を見つけてください。

また、立ち退き交渉の代行を依頼するなら、相性の合う弁護士を見極めるために、複数の法律事務所の相談を受けるのがおすすめです。

着手金

着手金は弁護士に立ち退き交渉の代行を依頼した段階でかかる初期費用で、結果に関係なく支払いが必要です。

一般的な着手金の相場は20万円からですが、以下の要因によって金額が変動します。

また、着手金には、次のような初期対応の費用が含まれます。

弁護士費用は着手金の他に成功報酬も発生するため、予想される立ち退き料から総費用を試算し、費用対効果が見合っているのかを検討する必要があります。

報酬金

報酬金は、弁護士の介入によって得た成果に応じて支払われる費用です。

オーナーが受け取った経済的利益の10〜20%が一般的な報酬金の目安です。

弁護士の交渉によって見込み額よりも立退料が抑えられた場合や、早期退去に成功した場合など、オーナーの経済的利益に応じて金額を算出します。

立ち退き交渉の報酬金に影響する要因には、以下のものがあります。

報酬金の料率は弁護士によって異なるため、着手前に具体的な条件を確認してください。

▼立ち退きを弁護士に依頼する際のポイントについては、以下の記事もお読みください。

関連記事：立ち退きを弁護士に依頼するデメリットは何？費用や選び方のポイントを解説

立ち退き交渉の代行を依頼する弁護士を選ぶポイント

立ち退き交渉は当事者双方の利害が対立する難しい問題であるため、不動産に精通していて、慎重に交渉を進めてくれる弁護士への依頼が推奨されます。

立ち退き交渉の代行を依頼する弁護士を選ぶポイントは、以下の通りです。

無料相談を活用して弁護士との相性を確かめる

多くの法律事務所では、初回無料相談を実施しているため、積極的に活用して自分に合った弁護士を見つけてください。

立ち退き交渉は長期化することが多いため、専門知識があり、コミュニケーション力の高い弁護士への依頼が重要です。

初回相談では弁護士の問題解決に対するアプローチや考え方を聞けるため、弁護士の人となりが判断できます。

複数の法律事務所の無料相談を受けて、信頼できる弁護士を選びましょう。

オンラインや電話での対応など柔軟性がある弁護士を選ぶ

立ち退き交渉を依頼する法律事務所は、LINEやメール、電話などのコミュニケーションツールで柔軟に対応してくれるところを選ぶと、時間や労力の効率化が図れます。

打ち合わせや資料共有などにオンラインを積極的に取り入れている法律事務所であれば、コミュニケーションにかかるコストの削減が可能です。

ただし、入居者との交渉や契約書の確認など、重要な局面では対面での打ち合わせが必須です。

そのため、立ち退き交渉の代行は、オンラインと対面のバランスが取れている法律事務所への依頼をおすすめします。

立ち退き交渉に実績のある弁護士に依頼する

立ち退き交渉を成功に導くためには、豊富な実績を持つ弁護士への依頼が重要です。

多くの立ち退き案件を手がけてきた弁護士は、これまでの知見を生かし、最適な戦略の立案が可能です。

立ち退き交渉では、建物の種類や入居者の状況によって、アプローチ方法が異なります。

豊富な実績のある弁護士は、過去の成功事例から効果的な交渉手法を選択し、スムーズな解決への道筋を示してくれます。

また、交渉が難航した際の代替案の提示や、予期せぬトラブルへの対応も的確です。

さらに、相手方との関係悪化を防ぎながら、オーナーの希望に沿った解決が図れます。

立ち退き交渉の代行を依頼する際は、過去の実績や具体的な成功事例を確認した上で、経験豊富な弁護士を選びましょう。

弁護士法人アクロピースは、立ち退き交渉で圧倒的な経験と実績があります。

まとめ｜立ち退き交渉の代行は不動産問題に強い弁護士に依頼しよう

本記事では、立ち退き交渉の流れと代行を弁護士に依頼するメリットや費用について解説しました。

立ち退き交渉をスムーズに進めるためには、不動産問題に実績のある弁護士に依頼してください。