入居者の家賃滞納は弁護士に相談すべき？依頼時の費用や強制退去までの流れも解説

「入居者に督促しても家賃が振り込まれない」
「入居者と連絡がつかず、どう対応すべきかわからない」 

家賃を滞納している入居者について、このような悩みを抱えているオーナーの方も多いのではないでしょうか。 

家賃滞納は、放置すればするほど未回収額が増え、精神的な負担も大きくなる深刻な問題です。 

この記事では、家賃滞納を弁護士に依頼すべきタイミングや費用の相場、強制退去までの具体的な流れを解説します。 

「費用倒れにならないか」という不安を解消し、大切な不動産資産を守るための判断材料としてご活用ください。

入居者の家賃滞納について弁護士に依頼すべきケースとは？

家賃滞納が発生しても、初期段階であれば当事者間の話し合いで解決するケースも少なくありません。しかし、自力での解決が困難な状況や、放置することで損失が拡大する恐れがある場合は、速やかに法的措置を講じる必要があります。

弁護士への相談を検討すべき具体的な状況と、放置した場合のリスクは以下の通りです。

弁護士に依頼を検討すべきケース	詳細	放置するリスク
滞納が3ヶ月以上続いている	裁判実務上、信頼関係破壊が認められやすくなる一つの目安となる期間	契約解除が認められやすくなる一方、回収不能額が膨らむ
入居者と連絡が取れない	電話や手紙を無視されている、または居留守を使われている	夜逃げや室内での死亡事故など、事態が悪化する可能性が高い
入居者の態度が悪い	「払う」と嘘をつく、逆切れする、話し合いに応じない	当事者同士での解決は困難であり、精神的ストレスが増大する
連帯保証人も対応しない	保証人に連絡しても支払われない、または保証人と連絡がつかない	債権回収の宛てがなくなり、強制退去を視野に入れる必要がある

上記のような状況は、時間の経過とともに夜逃げや室内事故といった深刻なトラブルへ発展するリスクを孕んでいます。早急な対応が求められるでしょう。

特に「滞納が3ヶ月」を超えると、裁判実務上の傾向として「信頼関係の破壊」が認められやすくなり、賃貸借契約の解除が可能となる公算が高まります。ただし、これは絶対的な基準ではなく、滞納の経緯、賃借人の態度や誠実性、支払い意思の有無などを総合的に考慮して判断されるのが実情です。

関連記事：家賃滞納で1ヶ月遅れが生じた場合の対処法！NG行為や予防策も紹介

家賃滞納における弁護士費用の内訳・相場

弁護士費用は、事務所の料金体系や物件の所在地、滞納額によって変動しますが、以下の4つで構成されています。

まずは一般的な相場と内訳を理解し、費用対効果を見極めるための判断材料にしてください。

＞弁護士法人アクロピースの料金表を見る

相談料

相談料は、正式な依頼前に行う法律相談に対して発生する費用です。家賃滞納の状況や証拠を整理し、解決までの見通しや見積もりを提示してもらう場となります。

一般的な相場は「30分あたり5,000円～1万円」です。ただし近年では、家賃滞納などの不動産トラブルに関する初回相談を無料としている法律事務所も増えています。

まずは無料相談を活用して、弁護士との相性や具体的な費用感を確認するとよいでしょう。相談の際は、賃貸借契約書や滞納の記録（通帳のコピーなど）を持参すると、より具体的で精度の高いアドバイスを受けられます。

着手金

着手金は、弁護士に案件を依頼した時点で支払う初期費用であり、結果の成否にかかわらず発生します。

金額は、請求する滞納額や明け渡しの難易度に応じて設定されますが、相場は「10万円～30万円」程度です。原則として、途中解約や敗訴となった場合でも返還されない点に留意が必要です。

着手金に含まれる業務範囲は事務所によって異なります。「裁判になった場合は追加着手金が必要か」「強制執行までカバーされているか」など、契約前に委任範囲を明確にしておくことがトラブル防止の鍵です。

成功報酬

成功報酬は、無事に退去が完了したり、滞納家賃を回収できたりした場合に支払う成果報酬です。家賃滞納案件では、解決内容に応じて主に「明け渡し完了」と「金銭回収」の2つの軸で報酬が設定されます。

報酬の種類	内容	相場の目安
明け渡し報酬	退去完了に対する報酬	20万円～40万円程度
金銭回収報酬	回収した滞納家賃に対する報酬	回収額の10％～20％

ただし、入居者に資力がなく家賃が回収できなかった場合は、金銭回収報酬は発生せず、明け渡し報酬のみとなるのが一般的です。

どの成果に対していくら発生するのか、契約書で詳細を確認しましょう。

実費（印紙代・予納郵券・執行官予納金など）

実費とは、弁護士への報酬とは別に、裁判所での手続きや実務を行うために発生する必要経費です。これらは事件終了後に精算されるケースもありますが、原則として依頼者が事前に負担しなければなりません。

主な実費の内訳は以下の通りです。

報酬の種類	詳細・相場
収入印紙・郵便切手（予納郵券）	訴額や当事者数による（数千円～数万円）
予納金	強制執行申立て時に裁判所へ納める費用（約6万円～）
執行補助者費用	荷物の搬出・保管・処分を行う業者への委託費（数万円～数十万円）

特に注意すべきは「執行補助者費用」です。強制執行断行時に部屋の荷物が多い場合、搬出作業や保管料で数十万円単位の費用がかかる可能性があります。

弁護士費用は「滞納者（入居者）」に請求できる？

「契約違反をしたのは入居者なのだから、弁護士費用も相手に負担させたい」と考える方もいるかもしれません。

しかし、日本の裁判実務において、弁護士費用は原則として「各自負担」です。ただし、例外的に請求が認められるケースも存在します。

請求可能なケース	詳細
契約書への特約	賃貸借契約書に「契約解除に伴う弁護士費用は借主負担」等の記載がある場合
不法行為の認定	悪質な滞納であり、不法行為と認められた場合（損害額の1割程度が目安）

もっとも、法的に請求が認められたとしても、家賃すら払えない入居者から実際に現金を回収するのは極めて困難です。

家賃滞納を弁護士に相談してから強制退去（明け渡し）までの流れ【5ステップ】

家賃滞納について、弁護士へ依頼した後の法的手続きは厳格なルールに基づいて進行します。そのため、自己判断での行動はリスクを伴いかねません。

ここでは、弁護士への相談から強制執行（明け渡し）に至るまでの標準的な手続きの流れを、5つのステップに分けて解説します。

家賃滞納の弁護士依頼に関するよくある質問

まとめ｜家賃滞納による損失拡大を防ぐためにも弁護士へ相談しよう

家賃滞納トラブルは、放置すればするほど未回収額が膨らみ、大切な不動産資産の価値を損なうリスクが高まります。法的な手続きは非常に煩雑で、感情的な対立も生じやすいものです。自力での対応に限界を感じたら、無理をせず専門家である弁護士を頼るのが賢明な判断です。

弁護士に依頼することで、複雑な手続きや入居者との交渉を一任でき、精神的な負担を最小限に抑えながら最短ルートでの解決を目指せるでしょう。

損失をこれ以上広げず、健全な賃貸経営を取り戻すために、まずは一度弁護士にご相談ください。