入居者に家賃滞納されてしまうと、大家の収入は激減してしまいます。
早いうちに手を打たなければ後から多大な費用をかけて滞納者を退去させる必要性も出てきます。
ここでは、家賃滞納をされた場合にどのような手順で対処を進めていくべきかご説明します。
滞納者に直接支払いを催促し応じなければ内容証明郵便を送る
滞納が始まった段階から、滞納者に対して対面または電話や手紙等で直接支払いの催促を行います。
催促を行っても相手に支払う様子が見られない場合は、連帯保証人に連絡を取り、未納分の支払いを請求します。
本人や連帯保証人から支払ってもらえない場合、次に採る手段は内容証明郵便の送付です。
すでに支払いの催促を数回行っているにも関わらず、支払いに応じてもらえないことを記載し記録として残します。
それでも支払いが実行されなければ、最終的な期日を決めて支払いを再度促し、実行されなければ賃貸契約を解除する旨を記載し、再び内容証明郵便として送付します。
内容証明郵便として送られた書面は、送付人と宛先、送付日や到達日、書面に記した内容に至るまで郵便局に記録として残るため、後に明け渡し訴訟を起こす際に有効な証拠となりますので、必ず行わなければなりません。
建物明け渡し請求訴訟の後に強制執行に至ることも
内容証明郵便にて契約解除予告を通知しても、なお未納分を支払ってもらえず、自主的に退去もしてもらえない場合、大家は建物明け渡し請求訴訟を起こして滞納者に退去を求めることができます。
裁判で最も重要視されるのは「滞納問題によって大家と入居者の関係性が破壊されたかどうか」という点にあるため、未納の記録や催促の記録は非常に重要になってきます。
【ワンポイントアドバイス：追い出せる目安は3ヶ月】
家賃滞納が生じたからといって、1ヶ月滞納しただけで裁判において明け渡し請求が認められるわけではありません。
過去の判例などからすると、概ね3ヶ月以上の滞納があってはじめて明け渡しが裁判にて認められる傾向があります。
ただ、だからといって対応をゆっくりしていいというわけではありません。
まずは3ヶ月も家賃が滞納することがないよう、滞納が発生したらすぐに賃借人に連絡をして、家賃を速やかに支払うよう督促しましょう。
訴訟で勝訴すれば、契約解除の上滞納者に退去を求める許可が下りることになります。
ここで滞納者に対し、判決に従い未納分を支払って部屋の明け渡しに応じるよう通告し、それでも応じない場合は裁判所に強制執行の申し立てを行って強制退去の手続きに移行します。
申し立てには以下3つの書類を用意する必要があります。
- 債務名義：確定判決のことを指し、大家が明け渡し請求の権利を持つことを証明します。
- 執行文：申し立ての際、判決文に「強制執行できる」ことを証明する文言を追加してもらいます。
- 送達証明書：滞納者に債務名義が確実に届いたことを証明する書面を裁判所からもらって用意します。
上記3点の書類を揃えたら、当該物件所在地を管轄する地方裁判所に、強制執行を申し立てます。この際、強制執行を申し立てる1物件及び1人の滞納者について、執行官に予納金を納めますが、申し立てる物件数や人数が1件増えた場合は予納金が追加されることになります。
執行官と打ち合わせの上で日程を決め、執行官・執行補助人・大家・立会人等が同席の上で、強制退去させる部屋に直接出向き、占有状況を確認の上、引き渡し期限と強制執行日時を記載した書面を部屋に貼り付けて明け渡しの催告を行います。
実際の強制執行は催告より1ヶ月後に行われるため、引き渡し期限はそれより2～3日前に設定します。
告知した引き渡し期限内に滞納者が自主的に退去しなかった場合、明け渡しの催告から1ヶ月後に強制執行が実施されます。
これを「断行」と呼びます。
執行官や執行補助者、解錠技術者らが当該物件に出向き、解錠して部屋から全ての荷物を運び出し、最後に鍵交換を行って強制執行は完了します。
断行日当日は、賃借人本人が逃げていて立ち会わないことも多いです。
とにかく素早く荷物を運び出して明け渡しを完了させます。
なお、鍵の交換については、裁判所が手配してくれるわけではないため、事前に大家側で鍵屋を手配しておく必要があります。
運び出された荷物は、一定期間保管場所で保管された後、処分されます。
家賃滞納を防ぐために明確な入居審査基準を設定することが重要
強制執行は最終的な手段になり、大家としても多大な費用を被ることになります。
このような事態を避けるためには、入居申し込み時点でしっかりと審査を行い、安心できる人に入居してもらうことが大切です。
収入に対する家賃額は適切か、身元のはっきりした連帯保証人がいるか、または家賃保証会社を必ず利用するようにする等、明確な基準に基づいて入居者を選定します。
入居者の審査の際に少々疑問に感じる点があっても、空室が続いていたことから入居を受け入れる大家も少なくありませんが、後々家賃額を遥かに超えるトラブル対処費用が必要になる可能性や、隣人らに与える悪影響を考えれば、最初の時点でいかに入居希望者をふるいにかけるかが大変重要になってくるのです。
審査という機械的な作業だけではなく、入居者と実際に接して人となりや誠実さを確認することも大事です。
何度も顔を合わせることにより不誠実なことをしにくくなりますし、互いに好印象を抱き合えば入居後のトラブルも抑制されます。
アパートやマンションを経営する大家であるからこそ、入居者や希望者とのコミュニケーションは最重要ポイントであり、そこで疑問を感じるような人は最初から入居させない勇気も必要だと言えます。
また、家賃支払い日には必ず入金確認を行い、未納があれば翌日も再確認を行うことが大切です。
前日の振込時間帯によっては翌日に入金が反映されることもありますが、それ以上日にちが経過する場合はそもそも振り込まれていないことになるので、放置せず必ず督促を行います。
付き合いの長い入居者であったとしても、躊躇せず催促しなければ、「数日くらいは遅れても大丈夫なのだろう」と誤解されかねず、今後の家賃延滞や滞納の原因となってしまいます。
家賃支払いの優先度を高めるためにも、督促は非常に大事な行為なのです。
【ワンポイントアドバイス：滞納しない入居者よりも、回収できるかどうかで判断する】
一昔前までは、勤続年数が長い人であれば、安定した収入があるという目安になりましたが、最近では終身雇用が崩壊しているため、転職をする人がとても多く、勤続年数で善し悪しを判断することができなくなっています。
また、優良な企業に入社してもすぐに辞めてしまう人も多いため、入居申込当時の属性があまり参考にならないこともあります。
そこでポイントになってくるのが、「滞納しないことよりも、回収できるかどうか」で判断するということです。
賃貸物件の供給過多と言われる今の時代、入居者を選り好みしていると現実問題として賃貸経営が立ち行かなくなる可能性もあります。また、選り好みしたところで、その人が本当に滞納しないかどうかは、入居してみないとわかりません。
入居審査で最も重要なことは、「万が一滞納した場合に回収できるかどうか」ということにあります。
具体的には次のような要素を見る必要があります。
- 契約者の通帳コピーを提出させ、預金がどの程度あるのか確認する
- 連帯保証人の自宅が持ち家であるか確認する
- 家賃保証会社に加入してもらえるか確認する
これらの点を押さえておけば、万が一滞納したとしても、回収不能に陥ることはほとんどないため入居させても良いという判断になります。
最悪の場合は強制執行で追い出すことはできますが、滞納家賃を全額回収できるという保証はありません。
だからこそ、回収できるかどうかという視点は入居審査においてとても重要なのです。
督促や未納分回収は弁護士を通すとスムーズに解決しやすい
未納家賃の催促から強制退去までの一連の流れは、大家自身が迷わず毅然とした態度で進める必要があります。
家賃滞納は自分の収入に直接的な影響を及ぼす重大な違反ですし、督促が続いて関係性が悪化すれば他の入居者への悪影響にもなりかねません。
だからこそ、費用をかけても弁護士の力を借り、できるだけスムーズな解決を図るべきだと言えます。
お金の問題について何度も滞納者に接触することは、大家としても遠慮があったり面倒さを感じたりすることがあります。
弁護士に依頼すれば、常に毅然とした態度で正当な督促を行い、悪質な場合は訴訟から強制退去まで手続きを代理してくれるため、無用な精神的プレッシャーから解放されます。
滞納者としても、弁護士が介入していることを知ると同時に深刻さを理解することが多いため、未納分の支払いに応じたり自主的に退去したりする可能性も高くなります。
支払いうべき家賃を滞納しそれでも居住し続けることは、お金を払わず商品を利用するのと全く同じ行為ですが、滞納者にはそのような自覚が常にあるわけではありません。
人間同士の難しい折衝に加え、増え続ける損害額を前に、対応に大変苦労する大家は決して少なくないのです。
だからこそ弁護士に依頼し、必要に応じて催告や訴訟等の手続きを任せていけば、精神的負担を軽減できるだけでなく、自力で対応するより早いスピードで問題解決に至る可能性が高くなります。
訴訟においては必要書類を漏れなく準備し、適切な主張を行う必要がありますが、経験豊富な弁護士に依頼すれば、間違いのない書類準備と隙のない主張を行うことができます。
滞納家賃の催促から明け渡し訴訟、強制執行まで事態が悪化した場合、問題解決まで早くても半年程度を要します。
その間の家賃収入は途絶えているのに、さらなる経費が発生することになり、大家の受けるダメージは非常に大きくなってしまうため、早い段階で弁護士に相談し、より早くよりスムーズにトラブル解決を目指すことが大切です。
