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底地・借地
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弁護士法人アクロピースへ
底地・借地のトラブルとは
先祖代々受け継いできた土地、あるいは投資として保有している土地。しかし、そこに「借地権」が設定されていることで、所有者（地主・不動産オーナー）でありながら自由な活用ができず、収益性も低いまま塩漬けになっているケースは少なくありません。
弁護士法人アクロピースでは、こうした「底地（そこち）」や「借地（しゃくち）」にまつわる不動産オーナー様の法的トラブル、権利調整、売却交渉などを全面的にサポートいたします。
このようなお悩みはありませんか？
主に40代〜70代の不動産オーナー様で、以下のような状況にある方からのご相談を多く承っております。
- 地代（賃料）が安すぎる： 何十年も前に決めた賃料のままで、固定資産税を払うと手元にほとんど残らない。値上げ交渉をしたいが、借地人が応じてくれない。
- 更新・建替えのトラブル： 契約更新の時期だが、更新料の支払いを拒否されている。または、借地人が無断で増改築や建替えを行おうとしている。
- 土地を返してほしい（立ち退き）： 自身の老朽化した自宅の建替えや、アパート経営などへの転用を考えており、正当な理由をもって立ち退きを求めたい。
- 相続した底地の処分： 親から底地を相続したが、管理が面倒で権利関係も複雑なため、売却して現金化したい。しかし、借地人との関係が悪く交渉が進まない。
- 借地人が不明・音信不通： 借地人が亡くなり相続人が誰かわからない、あるいは空き家状態で放置されており、どう対処すべきかわからない。
典型的なトラブルパターン
底地・借地問題は、大きく分けて以下の2つのパターンで膠着する傾向があります。
Aパターン（条件交渉型）：
「地代の増額請求」や「更新料・承諾料の支払い」など、金銭的な条件で折り合いがつかないケースです。借地人側にも「借地借家法」という強力な権利があるため、当事者同士の話し合いでは「相場」の認識にズレが生じ、感情的な対立に発展しがちです。
Bパターン（権利返還・処分型）：
土地の明け渡しや底地の売却（借地人への売却、第三者への売却、同時売却）を目指すケースです。特に「立ち退き」に関しては、正当事由の有無や立ち退き料の算定が極めて専門的かつ難解であり、法的な戦略なしに進めるとオーナー側が圧倒的に不利な立場に置かれます。
放置するリスクと目指すゴール
底地問題を「面倒だから」と放置すると、収益性が低い資産に対して税金だけを払い続ける「負動産」化が進みます。また、借地権は相続によって権利者が細分化・複雑化しやすいため、時間が経てば経つほど解決が困難になります。
当事務所が目指すゴールは、「オーナー様の正当な財産権の回復」と「資産価値の最大化」です。
法的な根拠に基づいた交渉により、適正な地代への是正、あるいは底地の売却による現金化を実現し、長年の管理ストレスから解放されることを目指します。
まずは無料診断でお話しを聞かせてください。
底地・借地トラブルを当事務所に相談するメリット
弁護士法人アクロピースは、累計7,000件以上の相談実績を持ち、特に「不動産×法律×税務」が絡み合う複雑な権利調整に強みを持っています。
豊富な実績と専門チーム体制
底地・借地の問題は、一般的な民事事件とは異なり、不動産評価や借地借家法の深い理解が不可欠です。当事務所では、一人の弁護士任せにするのではなく、不動産事案に精通した弁護士を中心とした「専門チーム」で事件に対応します。
借地人との過去の経緯や契約書の内容、土地の市場価値などを多角的に分析し、オーナー様にとって最も利益となる解決策（地代増額、底地売却、等価交換など）を戦略的に立案します。
税務・不動産・他士業とのワンストップ連携
ここが当事務所の最大の特徴です。代表弁護士の佐々木一夫は「税理士」の資格も有しており、法務と税務の両面から最適解を提案できます。
底地の売却や借地権の買い戻し、あるいは等価交換を行った場合、多額の譲渡所得税や不動産取得税が発生する可能性があります。また、相続対策として底地整理を行う場合も、相続税評価額への影響を考慮しなければなりません。
当事務所では、司法書士や不動産鑑定士とも強力に連携し、交渉による解決だけでなく、その後の登記手続きや税務申告まで見据えた「手取り額を最大化するワンストップサービス」を提供します。
ストレスを軽減し、停滞させない進め方
借地人との交渉は、長年の人間関係や感情のもつれが背景にあることが多く、オーナー様にとって精神的に大きな負担となります。
当事務所にご依頼いただければ、受任後直ちに弁護士が窓口となり、相手方への通知を行います（即時的なストレスカット）。
以後、オーナー様が借地人と直接話す必要はありません。また、交渉が膠着した場合には、いたずらに時間を浪費することなく、調停や訴訟といった法的措置へ迅速に移行。「停滞させない最短ルート」での解決を主導します。
寄り添うコミュニケーション体制
「弁護士に頼むと敷居が高い」「進捗がわからず不安」といった声にお応えするため、当事務所ではLINEを活用したクイックレスポンスを徹底しています。
交渉の進捗状況や相手方の反応をリアルタイムで共有し、オーナー様の不安を解消しながら二人三脚で解決を目指します。
底地・借地トラブル解決サービスの流れ
ご相談から解決まで、オーナー様の負担を最小限に抑えるフローを構築しています。
STEP
お問い合わせ・無料相談
- まずは電話、Webフォーム、LINEからご連絡ください。
- 現在の状況（契約内容、借地人との関係、希望するゴールなど）をヒアリングします。
不動産問題の相談はアクロピース
初回60分相談無料
丁寧にお話をお伺いします。まずはお気軽にご連絡ください
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STEP
簡易調査・方針提案
お持ちの資料（賃貸借契約書、固定資産税評価証明書など）を基に、法的な見通しと最適な解決プラン（地代増額請求、売却交渉、調停など）をご提案します。
STEP
委任契約・着手
提案内容と費用にご納得いただけましたら、委任契約を締結します。「着手金無料プラン」などもご用意しており、初期費用を抑えてスタート可能です。
STEP
詳細調査・通知発送
戸籍調査、不動産調査、近隣相場の調査などを徹底して行います。準備が整い次第、相手方（借地人）へ弁護士名義で内容証明郵便を送付し、交渉窓口を一本化します。
STEP
交渉・調停・訴訟
弁護士が代理人として借地人と交渉を行います。任意の交渉でまとまらない場合は、民事調停や訴訟などの法的手段を用い、解決を図ります。
STEP
解決・合意書の作成・決済
合意に至った場合、公正証書や和解調書などの法的効力のある書面を作成します。金銭の授受や登記移転が必要な場合も、当事務所が全面的にサポートして完了となります。
底地・借地トラブル解決の費用
当事務所では、相談者様が安心して法的サポートを受けられるよう、明確かつリーズナブルな費用体系を設定しております。
特に、現金の手持ちが少ない場合でもご依頼いただけるよう、事案によっては「着手金無料・完全成功報酬制」のプランもご提案可能です。
- 初回相談料： 60分無料
- 着手金： 事案の難易度や経済的利益に応じてお見積もり（0円プランあり）
- 報酬金： 経済的利益の一定割合（日本弁護士連合会の旧報酬基準に準拠しつつ、柔軟に対応）
※具体的な費用は、土地の評価額や交渉の難易度によって異なります。無料相談時に詳細なお見積もりをご提示し、ご納得いただいた上で契約となりますのでご安心ください。
お見積もりは無料です。お気軽にご相談ください。
当事務所が解決した底地・借地トラブルの成功事例
当事務所の「交渉力」と「不動産・税務の専門知識」によって解決した事例の一部をご紹介します。
事例1：30年間変わらない地代を適正額へ増額し、過去の未払い分も回収
依頼前の状況
父親の代から30年以上、月額1万円という極めて低い地代で土地を貸していた。周辺相場は高騰しており、固定資産税を払うと赤字の状態。借地人に値上げを求めたが「契約書に書いてある」と拒否されていた。
当事務所の対応
不動産鑑定士と連携し、近隣の地代相場や公租公課の上昇率を詳細に調査。「賃料増減額請求権」に基づき、客観的なデータを示して交渉を行った。交渉が決裂したため、即座に調停を申し立てた。
結果
調停委員に対し、税務面・経済面からの不合理性を論理的に主張。結果として、地代を現行の3.5倍に増額することで合意。さらに、交渉開始時からの差額分も一括で支払わせることに成功した。
事例2：老朽化アパートの立ち退き交渉。高額な立ち退き料を抑制し解決
依頼前の状況
所有する底地上に建つ古いアパート（借地人が経営）が老朽化し、倒壊の危険があった。土地を更地にして売却したいと考えたが、借地人が法外な立ち退き料（数千万円）を要求し、話が進まなかった。
当事務所の対応
建物の老朽化具合を建築士と共に調査し、「正当事由」の補強材料を収集。同時に、借地人が主張する営業補償等の根拠を精査し、相手方の計算根拠の誤りを指摘。粘り強い交渉と、場合によっては訴訟も辞さない毅然とした態度で臨んだ。
結果
当初の相手方要求額の3分の1程度の立ち退き料で合意が成立。スムーズに更地化が完了し、オーナー様は好条件で土地をデベロッパーへ売却することができた。譲渡所得税の特例適用についてもアドバイスを行い、手残り金額を最大化できた。
事例3：借地人と協力し、底地と借地権同時売却で高値売却を実現
依頼前の状況
相続により底地を取得したが、借地人との折り合いが悪く、単独での底地売却は買い手がつかない（二束三文になる）状態だった。
当事務所の対応
借地人に対し、「このままではお互いに資産価値が低いままであること」「将来的な相続リスク」を丁寧に説明。当事務所が仲介役となり、第三者への「底地・借地権の同時売却」を提案した。
結果
借地人もメリットを理解し、共同売却に合意。完全な所有権の土地として売却できたため、市場価格での売却に成功。オーナー様、借地人双方が相場通りの利益を得て、円満に権利関係を解消できた。
底地・借地トラブルに関する相談方法
底地・借地の問題は、時間が解決してくれることはありません。むしろ、契約更新のタイミングや相続発生によって、問題はより複雑化していきます。
「少し地代が安い気がする」「借地人との話し合いが憂鬱だ」と感じたら、まずは専門家にご相談ください。
【ご相談窓口】
- お電話： 平日・土日祝も受付可能（要予約）
- LINE相談： 24時間受付中。友だち追加してメッセージを送るだけ。
- Webフォーム： 24時間受付中。
【アクセス】
- 赤羽オフィス： JR赤羽駅南改札東口徒歩2分
- 大宮オフィス： JR大宮駅東口徒歩3分
まずは「無料相談」で、あなたの土地が抱えるリスクと可能性を診断してみませんか？
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底地・借地トラブルに関するよくある質問（FAQ）
賃料増額に関して、オーナー様からよく寄せられる質問にお答えします。
契約書が見つからないのですが、相談できますか？
はい、可能です。
古い借地契約では契約書が存在しない、あるいは紛失しているケースも珍しくありません。地代の支払い実績や過去の経緯から契約内容を特定・推認していくことができます。まずは手元にある資料（通帳の記録、固定資産税の通知書など）をお持ちの上、ご相談ください。
地代の値上げ交渉をお願いした場合、借地人との関係が悪化しませんか？
関係悪化を最小限に抑えるよう配慮します。
弁護士が間に入ることで、感情的な対立ではなく、客観的なデータ（相場や税負担）に基づいたビジネスライクな交渉が可能になります。当事務所は「喧嘩」をするためではなく、「公正な契約関係」を取り戻すために交渉します。多くのケースで、第三者が入ることでかえって話がスムーズにまとまります。
借地人が更新料を払ってくれません。契約解除できますか？
更新料の不払いを理由とした即時の契約解除は難しい場合があります。
契約書に更新料の支払特約があるかどうかが重要です。また、過去の慣習なども考慮されます。ただし、支払わないこと自体は信頼関係の破壊の一要素となり得ます。粘り強く請求を行うか、それを材料に他の条件交渉を有利に進める戦略をご提案します。
底地だけの売却は可能ですか？
はい、可能ですが、価格は低くなる傾向があります。
底地のみを購入する業者は存在しますが、借地権がついているため自由な利用ができず、市場価格の10〜15％程度になることもあります。当事務所では、借地人に買い取ってもらう、借地権を買い取って完全な所有権にする、あるいは同時売却するなど、より高く売却するための選択肢も含めて検討・提案いたします。
