共有持分は売却できる？同意なしで売れる理由やトラブル回避のポイントを弁護士が解説

共有持分を所有していると、他の共有者とトラブルになる可能性があります。「トラブル回避のために早く手放したい」と考えている方もいるのではないでしょうか。

共有持分の売却は、売却先や売却方法を間違えると、大きなトラブルを招いてしまう可能性があります。

共有持分を売却する際は、起こりうる問題点を把握した上で、できる限り問題が起こらないように手続きを進めることが重要です。

この記事では、共有持分の売却を検討している方に向けて、次の内容を詳しく解説しています。

トラブルを避けつつ共有持分を売却したい方は、ぜひ最後まで読み進めてみてください。

共有持分とは？他の共有者の同意なしで売却できる理由

共有持分とは、共有状態の不動産における持分割合のことです。1つの不動産を複数人で所有すると、その不動産は共有状態となり、共有者一人一人に持分が与えられます。

共有している不動産そのものの売却は、共有者全員から同意が必要ですが、自分が保有している持分は他の共有者の同意がなくても売却が可能です。

共有不動産の持分は、民法第206条で自分の持ち物として自由に収益化・処分できることが認められています。

（所有権の内容）
第二百六条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。

引用：民法 | e-Gov 法令検索

ただし、同意なしで売却できるのはあくまで「持分のみ」です。不動産を賃貸に出すような場合には、共有持分の過半数以上を持つ所有者の同意が必要となります。混同しないよう注意しましょう。

また、共有持分を売却する際は、買主と他の共有者との間でトラブルが起こる可能性があるため、慎重に手続きを進めることが大切です。

共有持分を売却するメリットは？

共有持分を売却すると、さまざまなトラブルが起こるリスクがあります。

しかし、リスクを考慮しても、共有持分を売却することには下記のようなメリットがあります。

共有状態の不動産を所有し続けていると、他の共有者との意見の違いからトラブルになる可能性があります。

他の共有者が第三者に共有持分を売却したときには、買主との間でのトラブルに巻き込まれる可能性もあるでしょう。

共有持分を売却すると、共有状態から抜け出せるので、後に起こりうるトラブルを回避できます。

共有不動産は、他の共有者が単独で利用していたり、安い賃料で貸し出していたりと、共有者にとって利用価値が低いこともあります。

共有持分を売却すれば、利用価値の低い不動産を現金化することが可能です。

共有物分割請求については、以下の記事をご覧ください。

参考記事：共有物分割請求とは？放置するリスク・請求を依頼する4つのメリット

共有持分を売却するとどうなる？起こりうる4つのトラブル

共有持分を第三者に売却すると、事情を知らされていなかった他の共有者との間でトラブルを起こす恐れがあります。

共有持分の売却では、次の問題が挙げられます。

それぞれの問題点について詳しく解説します。

買主が他の共有者との交渉を開始する

たとえば、買取業者に共有持分を売却すると、買主が他の共有者に持分の買取や売却を持ちかけて、他の共有者が意図しない交渉に巻き込まれることがあります。

買取業者は、共有不動産を単独所有にして高く売却することを目的としています。

そのため、共有持分を取得した後は、他の共有者との交渉を始めることになります。

他の共有者としては、望まぬ交渉ごとに巻き込まれて負担を感じることもあるでしょう。

買主に賃料を請求される

他の共有者が共有不動産に居住しているときには、買主から共有持分に基づく賃料請求を受ける可能性もあります。

共有不動産については、共有者の1人が単独で使用しているケースもあります。

親族同士で共有不動産を所有している場合には、賃料なしで使用していることもあるでしょう。

不動産の共有者には、不動産を共有持分に応じて利用する権利があります。

第三者が共有持分を取得したときには、これまで無償で利用してきた事情を考慮せず、共有持分に応じた賃料を請求されることもあります。

買主が共有不動産に出入りする

共有持分の買主には、共有不動産に出入りする権利が認められます。

共有者の1人が共有不動産に住んでいる場合、見ず知らずの第三者が敷地内に出入りすることになります。

他の共有者が売却の事情を把握していない場合には、敷地内で顔を合わせた第三者とのトラブルにつながることもあるでしょう。

買主が共有物分割請求訴訟を提起する

買主と他の共有者との交渉がまとまらないときは、買主が共有物分割請求訴訟を提起する可能性があります。

共有物分割請求訴訟は、裁判で不動産の共有状態を解消する手続きです。

共有物分割請求訴訟を提起されると、他の共有者が望まない場合でも強制的に共有状態が解消されます。

不動産を所有し続けるために、多額の金銭を支払わなければならないこともあります。

他の共有者は、買主との交渉に応じない限り、裁判に巻き込まれる不安を抱え続けることになるでしょう。

共有持分を売却する5つの方法

共有持分の売却方法は、大きく分けて以下の5つです。

共有持分買取業者や投資家などの第三者に売却する場合、元々の共有者との間でトラブルを引き起こす可能性があるため注意が必要です。

ここでは、それぞれの売却方法の特徴を詳しく解説します。

他の共有者に売却する

他の共有者は、自分自身の共有持分を増やす目的で共有持分の買主となることがあります。

共有者が2人のときは、他の共有者が購入することで共有状態が解消されます。

他の共有者への売却で共有状態を解消できれば、後のトラブルを心配する必要もなくなるでしょう。

共有状態を解消できない場合でも、共有持分の過半数を取得すれば原則として単独で賃貸借契約を締結することができるようになります。

共有持分を売却する際に、他の共有者を最初の候補として考えることになるでしょう。

共有持分買取業者に売却する

共有持分を早く現金化したい場合、持分買取業者への売却を検討すると良いでしょう。持分買取業者では、共有者の同意が得られなくても持分を買い取ってくれます。

現金化までのスピードが速く、交渉や手続きも業者が代行してくれるため、時間や手間をかけたくない人に適した方法です。

ただし、買取業者に売却した後、他の共有者に対する買取交渉や共有物分割請求訴訟など、トラブルが起こりやすいため注意が必要です。

買取業者とのトラブルについては、次の記事でも解説していますので、あわせてご覧ください。

関連記事：共有持分買取業者への売却トラブル回避法！持分現金化は弁護士に相談すべき理由

投資家に売却する

賃料収入のある物件については、投資家が買主になることもあります。

投資家は、賃料収入による利回りを期待して長期的に不動産を所有するため、買取業者と比べると他の共有者とのトラブルを起こす可能性は低いでしょう。

ただし、共有不動産を他の共有者が無償で利用している場合には、賃料収入を目的とした投資家から賃料を請求される可能性があります。

関連記事：共有不動産はどうしたら売却できるの？同意が必要なケースと持分の処分方法を解説

分筆で単独名義にしてから売却する【共有不動産が土地の場合】

土地を共有している場合は、自分の持分を分筆して単独名義に変更すれば、その持分だけを自由に売却できます。

分筆とは、1つの土地を登記上で分け、別々の区画として活用できるようにする手続きです。

物理的に区画を分ければ、その土地の共有状態は解消されるため、他の共有者に関係なく売却可能です。

ただし、分筆によって土地の形状や接道条件が悪くなり、元々高かった資産価値が下がってしまうリスクもあります。

そのため、事前に不動産会社に相談し、資産価値への影響も含めて慎重に判断しましょう。

共有不動産を共有者全員の合意を得た上で売却する

共有者全員から合意を得て、不動産を売却するのも選択肢の一つです。

民法251条第一項では、共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要と明記されています。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

引用：民法 | e-Gov 法令検索

実際、共有状態のまま持分だけを売るよりも高値での売却が期待でき、買い手も見つかりやすい傾向があります。

ただし、共有者が多い場合、同意を得るまでに時間と手間がかかる可能性があります。

スムーズに売却を進めるには、事前に不動産会社や弁護士、司法書士などに相談し、手続きや段取りを確認しましょう。

共有不動産の売却で共有者の同意を得る方法は、以下でも解説しているのでぜひ参考にしてください。

関連記事：共有不動産はどうしたら売却できるの？同意が必要なケースと持分の処分方法を解説

共有持分の売却によるトラブルを避ける方法

共有持分を売却する際は、できる限りトラブルを回避したいところです。共有持分売却によるトラブルを避ける方法としては、次の5つが挙げられます。

それぞれの方法について解説します。

他の共有者に持分を売却する

他の共有者に持分を売却すると、第三者が共有状態に入ってくることがないためトラブルが起こる可能性は低くなります。

共有持分の売却を検討するのなら、すぐに買取業者を利用するのではなく、まずは他の共有者に相談すべきです。

他の共有者と共有状態の解消について協議して、他の共有者が買い取ってくれるのであれば、後のトラブルを心配せずに済みます。

他の共有者が持分を買い取ってくれない場合であっても、無断で売却手続きを進めるのは避けた方が良いです。

他の共有者への断りなしに買取業者を利用すると、事情を知らない他の共有者との間でトラブルが起こる可能性が高まります。

買主の意図を確認しておく

第三者に共有持分を売却する際は、買主が不動産をどのように利用する予定なのか、他の共有者との関係をどのように考えているのかを事前に確認しておくようにしてください。

売買を成立させる前に買主の意図を確認しておくと、買主の行動に備えられるため後にトラブルとなる可能性が低くなります。

買主の意図を確認したうえで、トラブルの発生を避けられないのであれば、他の共有者と相談して、売却を断念することも選択肢に入れるべきです。

他の共有者との関係が悪化することを受け入れる

共有持分の売却でトラブルになるのは、買主と他の共有者です。

自分自身と他の共有者との関係が悪化することを受け入れるのであれば、トラブルを気にせずに第三者に売却してしまうのも選択肢の1つでしょう。

共有持分を第三者に売却すると、売主は共有状態から抜け出せます。

トラブルが起こるのは、買主と他の共有者との間であって、売主が法的なトラブルに巻き込まれる可能性は低いでしょう。

トラブルになった他の共有者から恨みを買うことはあるかもしれませんが、それは事実上の影響に過ぎません。

他の共有者との人間関係を気にしないのであれば、共有持分を第三者に売却して共有状態から抜け出すことができます。

共有不動産の共有状態を解消する

共有持分を売却する前に、そもそも共有状態を解消しておくことで、将来的なトラブルを避けやすくなります。

共有状態を続けると、売却や活用が自由にできなくなるほか、持分の売却方法をめぐって他の共有者と対立が起こるリスクがあります。

こうした事態を防ぎたい場合、持分を共有者間で買い取る・分筆するなどの方法で共有状態を解消し、単独所有に切り替えることをおすすめします。

まずは他の共有者と共有解消に向けた話し合いを行い、難しい場合は専門家に相談して円滑な手続きを進めましょう。

関連記事：共有不動産の相続はどうなる？手続きの流れや共有名義のメリットデメリットを弁護士が解説

弁護士に相談する

共有持分の売却でトラブルが起こりそうなときは、あらかじめ弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士に相談すると、できる限りリスクを抑え、状況に応じたベストな売却方法を提案してくれるでしょう。

共有持分を第三者に売却するのではなく、他の共有者との協議や調停などで共有状態を解消するための手続きもすべて任せられます。

共有状態の不動産を所有していることに不安を感じている、売却後のトラブルを心配している方は、まずは弁護士にご相談ください。

共有持分の売却に関するよくある質問

まとめ

共有持分は法律上、自分の判断だけで売却できます。

ただし、第三者に売却したことで他の共有者とトラブルになったり、資産価値が大きく下がったりするケースも少なくありません。

共有持分の売却すべきかどうかの判断は、法的な知識がなければ難しい場合があります。トラブルに発展しないよう、信頼できる専門家に相談しながら手続きを進めましょう。

共有持分の売却によるトラブルでお悩みの方は、弁護士法人アクロピースにご相談ください。状況を丁寧にヒアリングし、トラブルが起こるリスクの低い売却方法をご提案させていただきます。