相続の土地評価で争いになったらどうすればいい？トラブルの解決法を弁護士が解説

「相続した実家の土地評価額が、兄の主張と私とで倍以上も違う」
「納得できない低い評価額を押し付けられ、損をしてしまいそうだ」

このような土地の評価をめぐるトラブルは、相続問題でよくあるケースです。現金とは異なり、土地には「唯一の正解価格」が存在しないため、評価方法次第で金額が数百万、数千万円単位で変動します。

この記事では、土地評価で争いが起きる原因や典型的なパターン、そして損をせずに解決するための具体的な手順を弁護士が解説します。

適正な評価額を知り、納得のいく遺産分割を実現するための手引きとしてご活用ください。

土地の評価額が少し変わるだけでも、あなたの受け取る相続分が数百万円単位で増減することもあります。

「弁護士法人アクロピース」は、依頼者様の利益を最大化するための適正な評価額を算出し、粘り強く交渉します。安易に合意する前に、初回60分無料相談で本来得られるべき金額をご確認ください。

なぜ相続の土地評価で争いが起きるのか？

相続において土地の評価額が争いの火種となる最大の要因は、土地には一つの絶対的な価格が存在せず、目的ごとに異なる「一物四価」という複数の指標が併存している点にあります。

預貯金とは異なり、土地は採用する評価基準によって算出される金額に数千万円もの開きが生じるケースも珍しくありません。

土地を現物で取得する相続人は、代償金の支払いを抑えるために、低い評価額である「路線価」などを主張する傾向にあります。一方、金銭での分配を求める相続人は、自身の受取額を最大化するため、実勢価格に近い高い評価額を求めるのが通例です。

この互いの利益が衝突する構造こそが、トラブルを招く根本原因といえます。

立場	主張したい価格	理由
土地を取得する人	低い価格（路線価など）	代償金を他の相続人に支払う額を安く抑えたい
現金を求める人	高い価格（実勢価格）	自分の相続分として受け取る現金を多くしたい

各相続人が自己の利益に基づいた正しい価格を主張し合うため、当事者間での合意形成は容易ではありません。相続における土地評価トラブルの解決には、この構造的な対立を理解した上で、客観的な基準を設けるプロセスが不可欠です。

関連記事：不動産相続のよくあるトラブル例10選｜揉める原因と解決方法・注意点を解説

相続時の土地評価額の調べ方｜固定資産税・路線価・実勢価格の確認手順 

適正な遺産分割を行うには、まず手元の資料や公的なデータを用いて、概算の評価額を把握することが出発点です。確認すべき3つの価格と具体的な手順は以下の通りです。

評価額の種類	確認方法	ポイント
固定資産税評価額	課税明細書の確認	毎年4月～6月頃に役所から届く通知書の「価格」欄を見る
路線価（相続税評価額）	路線価図の閲覧	国税庁HPで前面道路の価格を確認し計算する
実勢価格（時価）	不動産会社の査定	複数の会社に依頼し市場価格の相場を知る

これらの価格はそれぞれ用途が異なります。特に路線価は、単純な「前面道路の価格×地積」ではなく、奥行きや形状に応じた「補正率」を掛け合わせて算出するため、正確な計算には専門的な知識が必要です。

まず、最も手軽なのは固定資産税評価額で、課税明細書を見るだけで確認できる点が特徴です。しかし、実際の遺産分割協議において基準とすべきなのは、市場価値を反映した「実勢価格」です。

相続における土地の正しい評価方法とは？

前述した争いを避けるため、遺産分割協議における土地の評価は基本的に「実勢価格（時価）」を基準にします。他の3つの価格（公示地価・路線価・固定資産税評価額）はあくまで国や自治体が税金等の計算のために便宜上定めた政策的な価格に過ぎないからです。

実際の市場価値（いくらで売れるか）を示すのは実勢価格のみであり、公平な遺産分割にはこの価格を用いることになります。

それぞれの価格が持つ意味と用途は以下のとおりです。

名称	概要	水準の目安	主な用途
実勢価格（時価）	実際に市場で売買される価格	100%	遺産分割協議
公示地価	国が定めた土地の標準価格	実勢価格との関係は市況により変動	一般的な土地取引の指標
相続税評価額（路線価）	相続税計算のために国が定めた価格	公示地価の80%程度	相続税の申告・計算
固定資産税評価額	固定資産税の基準となる価格	公示地価の70%程度	固定資産税・登録免許税

関連記事：遺産分割の不動産評価の基準時は？重要な４つの評価方法を紹介

相続・遺産分割における不動産評価額の決め方 

遺産分割において不動産の評価額を決定する際、相続人全員の合意があれば評価方法は自由に選択できます。

ただし、家庭裁判所の調停や審判では「遺産分割時の時価（実勢価格）」を基準とするのが実務上の原則です。これは交換価値（いくらで売れるか）を基準にすることで、相続人間の実質的な公平を保つという考え方に基づいています。

一方、実務の現場では、相続人全員の合意のもとで相続税評価額（路線価）を使用するケースも少なくありません。もっとも、路線価は時価の約8割を目安に設定されているため、そのまま遺産分割に用いると、以下のような価値の差異が生じます。

評価基準	価格水準	遺産分割への影響
実勢価格（時価）	100%	本来の価値に基づいた公平な分割が可能
相続税評価額（路線価）	約80%	土地を取得する側が得をし、代償金をもらう側が損をする

たとえば1億円の価値がある土地を路線価（8,000万円）で評価すると、土地をもらう人は実質2,000万円も安く手に入れることになります。 その結果、代償金を受け取る側の取り分が大幅に目減りしてしまうのです。 

相続における土地評価で争いが起こる4つの典型ケース

相続における土地評価のトラブルは、個別の事情こそあれ、対立の構造自体はいくつかの典型的なパターンに分類されます。

ご自身の状況がどのケースに当てはまるかを確認し、問題の本質を捉えることが解決への第一歩です。

不動産を取得したい相続人と現金を求める相続人が対立するケース

最も頻発するのが、不動産を現物で取得する相続人と、代償金（現金）を求める相続人の利益が相反するケースです。

不動産を取得する側は代償金の支払いを抑えるために低い評価額を望み、現金を求める側は自身の取り分を増やすために高い評価額を主張するため、必然的に対立が生じます。

このような土地評価をめぐる対立は、専門家の介入により適正な評価と公平な解決が可能です。 実際に当事務所でも、不動産の評価額について相続人間で意見が対立したケースを解決した実績があります。詳細は以下のページをご覧ください。

解決事例：【アクロピース解決事例集・遺産分割交渉】関係が悪化した相続人との交渉により、不動産の単独取得を実現したケース

路線価（相続税評価額）と実勢価格（時価）の乖離が大きいケース

都市部や地価上昇局面にあるエリアでは、公的な「路線価」と実際の「実勢価格」の乖離が争いの火種となります。

路線価は地価公示価格の約8割を目安に設定されていますが、人気エリアでは実勢価格が路線価の1.5倍〜2倍に達することも珍しくありません。

この乖離を無視して路線価ベースで遺産分割を行うと、実質的な資産価値において数千万円単位の不公平が生じることになります。

評価基準	特徴	遺産分割への影響
路線価	市場価格の約80%	代償金を受け取る側が損をする
実勢価格	実際の取引価格	公平な分割が可能

路線価はあくまで税金計算の基準であり、遺産分割においては実勢価格での評価を行わない限り、公平性は保てません。

不整形地や無道路地など土地の個別事情で見解が割れるケース

土地の形状や接道状況といった個別事情も、評価額を巡る意見対立の温床です。

「形が悪い」「道路に接していない」といったマイナス要因（減価要因）をどの程度価格に反映させるかについて、相続人それぞれの主観が入るため、見解が分かれます。

評価減の対象となりやすい土地は以下の通りです。

区分	定義
不整形地	形がいびつで利用効率が悪い土地
無道路地	建築基準法上の道路に接しておらず再建築ができない土地
地積規模の大きな宅地	三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の一定の宅地 ※平成30年1月1日以後の相続・贈与に適用。それ以前は「広大地の評価」制度が適用 参照：国税庁｜No.4609 地積規模の大きな宅地の評価

これらの土地は、一般的な評価基準よりも大幅な減額が必要となるケースが多く、その「減額幅」の妥当性が争点となります。

複数の不動産会社による査定額に大幅なばらつきがあるケース

実勢価格の目安として取得した不動産会社の「無料査定書」の金額差が原因となるケースもあります。

査定額はあくまで売り出し提案価格であり、会社の方針や営業戦略によって数百万、時には一千万円以上の差が生じることもあります。

互いに自分に有利な査定書（高い査定、または低い査定）を提示し合うかたちになっては、収拾がつきません。

関連記事：遺産相続トラブルになりやすいケースとは？実例と対処法を弁護士が紹介

相続の土地評価で争いを解決する方法【4ステップ】

土地の評価額を巡る争いを解決し、円滑な遺産分割を実現するには、当事者間の合意形成から第三者の介入へと段階的に手続きを進める必要があります。

感情的な対立を避け、客観性を高めながら解決へと導くための具体的な手順は以下の通りです。

相続における土地評価の争いで損しないためのポイント

土地評価額を巡る争いで最も避けるべきは、感情的な対立や戦略の欠如によって、本来得られるはずの正当な利益を失ってしまうことです。

ただ漫然と自身の希望額を主張するだけでは、交渉で足元をすくわれかねません。損をせず、納得のいく結果を引き寄せるためには、客観的な証拠の収集と、専門家の適切な活用が鍵となります。

本章では、交渉を有利に進めるために不可欠な3つのポイントを解説します。

客観的な裏付けとなる「周辺の成約事例」や「類似データ」を収集する

「この土地はもっと高いはずだ」といった主観的な主張だけでは、他の相続人を説得することは困難です。

交渉の場において強力な武器となるのは、誰もが認めざるを得ない客観的なデータです。具体的には、以下のような第三者が作成した公的な資料を収集しましょう。

資料の種類	詳細
周辺の成約事例	近隣で実際に売買された価格データ
公示地価・基準地価	国や都道府県が公表している標準的な価格
不動産会社の査定書	複数の会社が算出した市場価格の目安

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を活用すれば、誰でも過去の不動産取引価格を検索することが可能です。これらの公的なデータを提示することで、自身の主張に正当性を持たせ、相手方の安易な反論を封じることが期待できます。

交渉代理は弁護士、価格証明は鑑定士と専門家の役割を使い分ける

次に、専門家への相談を検討する際は、それぞれの得意分野を理解し、目的に応じて依頼先を使い分けることが重要です。誰に何を頼むかを誤ると、問題解決が遠のくだけでなく、無駄なコストが発生しかねません。

各専門家の役割と依頼すべき業務は以下の通りです。

専門家	得意分野	依頼すべきこと
弁護士	法的交渉・代理人業務	相続人との交渉、遺産分割協議書の作成、調停対応
不動産鑑定士	正確な価格の算出	不動産鑑定評価書の作成、適正価格の証明
税理士	税務申告	相続税の計算、節税対策のアドバイス

相手との交渉自体を任せたいなら弁護士に、正確な価格の証明だけが必要なら不動産鑑定士に依頼するのが鉄則です。また、弁護士であれば、必要に応じて他の専門家と連携し、チームとして解決にあたることも可能です。

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争いが長期化した場合の「弁護士費用」と「獲得金額」を冷静に試算する

最後に、徹底的に争うことが経済的に合理的かどうか、冷静な損益計算を忘れないようにしましょう。仮に評価額を吊り上げることに成功しても、それを上回る弁護士費用や鑑定費用がかかってしまっては、手元に残る資産は減ってしまいます。

争うべきかどうかの判断基準は以下のとおりです。

判断基準	チェックポイント
見込み獲得額	評価額アップによって増える相続分はいくらか？
予想コスト	弁護士費用（着手金・報酬金）や鑑定費用はいくらか？
時間的コスト	解決までにかかる期間（半年〜数年）を許容できるか？

相続の土地評価の争いに関するよくある質問

まとめ｜納得のいく相続のためにも「正しい土地評価の方法」を理解しよう

相続における土地評価の争いは、評価基準の曖昧さと、各相続人の利害対立によって起こります。土地の評価額で親族と揉めてしまうと、精神的な負担も大きく、解決まで数年かかることも稀ではありません。

当事者同士での話し合いが難しい、あるいは相手から不当な評価額を提示されていると感じたら、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。