借地権の相続トラブルとは？地主・兄弟と揉めるケースや解決策を紹介【弁護士監修】

「実家の建物は父名義だが、土地は他人から借りている借地だった」
「相続を機に、地主から高額な更新料や名義変更料を請求されて困っている」 

このような借地権にまつわる悩みは、相続発生時に表面化する典型的なトラブルです。 借地権の権利関係は複雑で、対応を誤ると大切な実家を失うだけでなく、高額な金銭的損失を被るリスクがあります。

この記事では、借地権相続においてよくあるトラブルケースとその解決策、地主との交渉術を弁護士が解説します。 

理不尽な要求に泣き寝入りせず、正当な権利を守るための知識を身につけましょう。

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借地権の相続トラブルでよくある9つのケース

借地権付き建物の相続は、通常の不動産相続とは異なり「地主」という第三者が関与するため、権利関係が複雑になりがちです。 法的な知識が不足していると、地主の主張に押し切られ、不当な金銭要求に応じてしまうリスクも否定できません。 

相続の現場で実際に起きやすい9つのトラブル事例を把握し、対策の糸口を見つけましょう。

地主から高額な「名義変更料（承諾料）」を請求されるケース

地主から「借主が変わるなら名義書換料を支払え」と請求されるケースは、借地権相続において最も典型的なトラブルです。 

通常、借地権を第三者に譲渡する際は地主の承諾が必要であり、その対価として承諾料が発生します。 しかし、相続は被相続人の地位を法的にそのまま引き継ぐ「包括承継」で、譲渡には該当しません。 

相続は被相続人の権利義務を包括的に承継するため、民法第612条が規定する「賃借権の譲渡」には該当しません。相続において地主の承諾は法的に不要で、名義書換料を支払う法的義務も存在しないのです。

地主が「この地域の慣習だ」と強硬に主張しても、支払う必要はありません。 地主に対して、相続による承継であることを伝え、法的に支払い義務がない旨を毅然と説明することが重要です。

契約の更新を拒絶され、「立ち退き・更地返還」を求められるケース

相続のタイミングで地主から「契約期間が満了したため更新はしない。更地にして返還してほしい」と求められることがあります。地主としては、古い契約を解消して土地を有効活用したいと考えるものですが、借地人の権利は法律で強力に守られています。

以下に、借地人が持つ更新に関する主な権利をまとめました。

借地人の権利	内容	根拠法
法定更新	契約期間が満了しても、建物がある限り契約は原則更新される	借地借家法第5条
正当事由	地主が更新を拒絶するには、立ち退きを求める「正当な理由」が必要	借地借家法第6条

このように、地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要ですが、単に「土地を使いたい」という理由だけでは認められません。借地人が住み続けている限り、法定更新によって契約は継続されるのが原則です。

建物の「増改築（建て替え）」や「売却」を地主が承諾してくれないケース

建物の老朽化に伴う建て替えや、誰も住まなくなった実家の売却を検討する際、地主の承諾が得られずに話が頓挫することがあります。地主が承諾自体を拒否したり、承諾の条件として相場とかけ離れた高額な承諾料を要求してきたりするケースです。 

話し合いで解決できない場合、裁判所に対して「地主の承諾に代わる許可」を求める手続き（借地非訟手続）を利用できます。増改築の場合は借地借家法第17条第2項、売却（譲渡）の場合は同法第19条第1項に基づき、裁判所の許可を得れば、地主の意向に関わらず実行が可能です。

この手続きを経れば、地主が反対していても、裁判所の決定をもって建て替えや売却を進めることが可能です。 地主の無理な要求に屈して諦めるのではなく、法的な対抗手段があることを念頭に置いて交渉に臨みましょう。

兄弟間・親族間で「遺産分割」がまとまらず揉めるケース

借地権は資産価値が高いため、遺産分割協議において「誰が相続するか」で親族間の意見がまとまらないことがあります。 「長男が住み続けたい」と主張する一方で、「次男は売却して現金を分けたい」と望むなど、利害が対立すると協議は長期化しがちです。 

また、とりあえず共有名義にするという選択は、将来的なリスクを高めるため推奨できません。 共有名義にした場合に想定されるリスクは以下の通りです。

トラブルを避けるためにも、代償分割などを活用して単独名義にすることを目指すべきです。

関連記事：遺産が不動産しかない場合の遺留分はどうなる？現金での支払い可否や請求の流れを弁護士が解説

借地契約書が存在しない、または契約内容が不明確なケース

明治や大正時代から続く古い借地関係では、契約書が紛失している、あるいは口約束だけで契約書が存在しないケースも珍しくありません。 地主から「契約書がない以上、不法占拠だ」と主張されることがありますが、地代を支払い続けてきた実績があれば借地契約は有効に成立しています。 

ただし、契約内容が不明確であることは、将来的なトラブルの火種となりかねません。 特に以下の項目については、地主との認識にズレが生じやすいポイントです。

契約書がない場合は、相続を機に新たに覚書を交わすなどの対策が必要ですが、不利な条項を盛り込まれないよう専門家のチェックを受けることを推奨します。

関連記事：底地権・借地権とは？違いやメリット･デメリットと売却時の注意点を解説

相続をきっかけに地主から「地代の値上げ」を要求されるケース

相続を機に「名義が変わったのだから」と、地主から地代の増額を要求されるケースがあります。

しかし、相続は従前の契約上の地位を包括的に承継する手続きであり、相続の発生自体は地代増額の正当事由にはなりません。借地借家法第11条に基づき、地代の増減額請求が法的に認められるのは、以下のような経済事情の変動があった場合に限られます。

単に名義が変わっただけであれば、要求に応じる義務はありません。 仮に地主が値上げ前の地代の受け取りを拒否した場合は、法務局に賃料を預ける「供託」の手続きを行い、債務不履行扱いとなるリスクを回避してください。

相続手続き中に地代の支払いが滞り「契約解除」を示唆されるケース

相続手続きの混乱による地代の未払いにも注意が必要です。 

一時的な滞納を理由に地主が契約解除を主張しても、過去の判例法理に照らせば、即座に立ち退きが認められる可能性は極めて低いといえます。 賃貸借契約の解除には、単なる不払いだけでなく、当事者間の「信頼関係が破壊された」といえる特段の事情が必要だからです。

しかし、未払いを放置すれば契約解除のリスクは高まります。地主から解除を示唆された際は、速やかに以下の対応を取ることが重要です。

うっかり1〜2ヶ月遅れた程度であれば、誠実に対応することで契約を維持できるケースが大半です。

空き家を「駐車場・賃貸」に転用し、無断転貸や用法違反を指摘されるケース

空き家となった実家の活用方法を巡り、「無断転貸」や「用法違反」を指摘されるトラブルも散見されます。この場合、「建物をそのまま貸す」のか「更地にして活用する」のかによって、地主の承諾が必要か否かが明確に分かれます。

それぞれの行為における法的な扱いの違いは以下の通りです。

活用方法	地主の承諾	法的解釈
建物の賃貸	原則不要	借地上の建物を貸しても、借地権の無断転貸（また貸し）には該当しない
更地活用（駐車場等）	必要	「建物の所有」という借地契約の目的から外れるため、無断で行えば契約違反となる

建物を第三者に賃貸することは借地人の自由であり、地主の許可は不要です。一方で、建物を解体して駐車場にする行為は、契約上の「使用目的」を変更することになるため、必ず地主の承諾を得なければなりません。

承諾が得られない場合は、裁判所に対して承諾に代わる許可（借地非訟）を求める手続きを検討しましょう。

更新を機に「旧法から新法（定期借地権）への切り替え」を条件にされるケース

契約更新のタイミングで「新法（定期借地権）への切り替え」を条件とされるケースもあります。

 平成4年（1992年）7月31日以前に締結された借地契約には、現在も「旧借地法」が適用されます。 旧法は借地人の権利が強力に保護されており、正当事由がない限り更新拒絶は認められません。

対して、地主が提案する「定期借地権」は、契約期間満了後に必ず土地を返還しなければならない契約であり、借地人にとって著しく不利な条件となります。

地主が切り替えを強く求めてきても、合意なしに勝手に新法へ移行することはありません。

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借地権の相続に地主の承諾は必要？

借地権の相続において、地主の承諾が必要かどうかは多くの相続人が抱く疑問です。 

結論から言えば、法定相続人が相続する場合、地主の承諾は法的に不要です。 しかし、財産の受け継ぎ方によっては例外的に承諾が必要となるケースも存在するため、法的な原則と例外を正しく理解しましょう。

地主の承諾は原則不要

相続は、被相続人の権利義務を一切合財引き継ぐ「包括承継」という手続きです。これは民法第612条が規定する「賃借権の譲渡（無断譲渡の禁止）」には該当しないため、借地権を相続人が取得するにあたって地主の許可を得たり、契約を新たに結び直したりする必要はありません。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

引用：民法｜第612条

賃貸借契約上の地位は、法律上当然に相続人へと移転します。たとえ借地契約書に「相続時には地主の承諾を要する」「名義書換料を支払う」といった特約が記載されていたとしても、借地人の権利を不当に制限するものとして、無効と判断されるのが一般的です。 

したがって、地主に対して行うべき法的な手続きは、許可を求めることではなく「相続が発生し、誰が借地権を引き継いだか」を遅滞なく通知することのみです。 

内容証明郵便などを利用して相続の事実を伝え、地代の振込先や契約内容の確認を行うところから始めましょう。

【例外】相続人以外が遺贈を受ける場合は承諾が必要

遺言書によって、法定相続人以外の人（内縁の配偶者、世話になった知人など）に借地権を特定遺贈する場合は、原則とは異なり地主の承諾が必須です。法的には借地権を第三者に譲渡するのと同じ扱いを受けるためです。

通常の相続とは異なり、借地人の顔ぶれが変わることは地主にとって大きな影響があるため、地主の権利保護が優先されます。

以下に、承継パターンごとの承諾の要否を整理しました。

承継パターン	地主の承諾	名義変更料
相続人への相続	不要	不要
相続人以外への遺贈	必要	必要

このように、受け取る相手が法定相続人か否かで、法的な手続きと金銭的な負担が大きく異なります。遺贈を受ける人は、地主の承諾を得る対価として、承諾料（名義書換料）を支払う必要がある点に留意しておきましょう。

もし話し合いを行っても地主が承諾しない場合は、裁判所に申し立てを行い、「地主の承諾に代わる許可」を得る手続き（借地非訟手続）をとる必要があります。

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関連記事：包括遺贈と特定遺贈の違いとは？知っておきたい意味・注意点をわかりやすく解説

借地権の相続トラブルにおける地主との交渉ポイント

地主との交渉では、感情的な対立を避けつつ、借地人の権利を正しく主張することが重要です。 

まずは、相続発生と新借地人を速やかに通知します。無断での居住はトラブルの元です。 次に、名義変更料を請求されても支払う法的義務はありません。ただし、円満解決のために「心付け」を検討する余地はあります。 

万が一、地代の受け取りを拒否された場合は、民法第494条に基づき、法務局への「供託」手続きを行いましょう。地代不払いを理由とした契約解除を防ぐことができます。

交渉ステップ	具体的な対応	注意点
1.通知	相続の事実と新借地人を伝える	内容証明郵便を利用し、証拠を残す（法的義務ではないが、円満な関係維持のため書面で通知することが望ましい。）
2.拒絶	不当な金銭要求を断る	支払い義務がないことを伝えつつ、必要に応じて心付けを検討する
3.供託	地代を法務局に預ける	受け取り拒否による未払いを防ぎ、契約解除のリスクを回避する

上記のステップを確実に実行することで、地主側の強硬な姿勢を軟化させられる可能性があります。

解決事例：【アクロピース解決事例集・遺産分割交渉】婚前の子の存在が判明した相続案件で、大幅な譲歩を引き出した事案

借地権を兄弟で相続する場合のトラブルと回避策

実家の建物と借地権を、安易に兄弟間の共有名義で相続することは避けるべきです。

共有状態における最大のリスクは、資産活用の自由が著しく制限される点です。共有者全員の同意がなければ、将来的な売却や建物の建て替えは一切できません。さらに、数次相続が発生すれば共有者がねずみ算式に増え、権利関係が複雑化して解決が事実上不可能になります。

こうした事態を回避するためには、遺産分割の段階で特定の相続人に権利を集約させることが不可欠です。

共有を避け、単独名義にするための具体的な手法として、以下の2つを検討してください。

分割方法	内容	メリット
代償分割	特定の1人が借地権を相続し、他の兄弟に代償金（現金）を支払う	住み続けたい人がいる場合に最適
換価分割	借地権（建物）を売却し、その現金を兄弟で分ける	誰も住む予定がない場合に最適

どちらを選択するかは、「誰かが住み続ける必要があるか」が最大の判断基準です。

相続で借地権を売却する手順・費用

相続した借地権に居住する予定がない場合、維持費がかさむ前に売却して現金化するのが賢明な判断です。しかし、借地権の売却は完全な所有権とは異なり、地主の承諾が必須となるなど、独自の手続きを踏まなければなりません。

売却の進め方は、地主との関係性や市場価値に応じて、主に以下の3つのパターンから選択することになります。

第三者へ売却する場合、地主の承諾を得る対価として「承諾料」の支払いが求められます。この金額は法律で決まっているわけではありませんが、実務上の相場が存在するため、法外な要求に対抗できるよう基準を知っておくことが重要です。

費用の種類	相場目安
譲渡承諾料	借地権価格の10％程度（実務慣行）
建替え承諾料	更地価格の3％〜5％程度（実務慣行・買主が建て替える場合）
条件変更料	更地価格の10％程度（実務慣行・構造を変更する場合など）

これらはあくまで目安であり、最終的には地主との交渉で決定します。

借地権の相続トラブルに関するよくある質問

まとめ｜借地権の相続トラブルは初期対応が大切！早めに弁護士へ相談を

借地権の相続は、地主との長年の関係や複雑な権利関係が絡み合うため、対応を誤ると大きな損失につながりかねません。 地主の言いなりになって不要な金銭を支払うことも、逆に感情的になって対立を深めてしまうことも、どちらも得策とは言えないでしょう。 

もし、地主から理不尽な要求をされたり、遺産分割の方針で迷ったりした場合は、当事者だけで解決しようとせず、早めに弁護士へ相談するのがおすすめです。 

借地権問題に強い弁護士に依頼することで、煩わしい地主との交渉から解放され、あなたの正当な権利と財産を確実に守ることにつながります。