不動産の共有名義人が死亡したらどうなる？誰が相続するか、手続きの流れなどを解説

不動産の共有名義人が死亡すると、共有名義人の相続人が共有持分を相続することになります。

共有持分の相続では、権利関係が複雑になることも多く相続人間のトラブルが起こりやすいです。

この記事では、共有名義人が死亡してどのように手続きを進めたら良いのかお困りの方に向けて、次の内容について詳しく解説します。

共有不動産の相続をめぐるトラブルを回避するには、手続きの流れや相続税などについて理解しておくことが重要です。

共有不動産の相続手続きをトラブルなく進めたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産の共有名義人が死亡した場合の相続人は？

不動産の共有名義人が死亡した場合、共有持分は他の共有者ではなく、死亡した共有名義人の相続人が相続します。

その結果、共有不動産は、共有名義人の相続人と他の共有者との共有名義になります。

共有不動産で相続が発生すると、トラブルになるケースも少なくありません。

共有名義人の相続人が複数いる場合は、共有者の数が増えて権利関係が複雑になるため、その分だけトラブルが起こる可能性も高くなります。

ただし、他の共有者と相続人が同一であるケースでは、共有者の数が減ったり、共有状態が解消されたりすることもあります。

たとえば、被相続人である父と相続人である子どもの2人で不動産を共有していた場合、子どもは共有者であると同時に相続人です。

このケースでは子どもが父の共有持分を相続することになるため、相続した分だけ共有持分が増えます。

共有者が父と子ども１人だけの場合には、子どもの単独所有となり共有状態が解消されます。

不動産の共有名義人が死亡した場合の相続手続きの流れ

不動産の共有名義人が死亡した場合の相続手続きの流れは、次のとおりです。

相続人間のトラブルが起こるリスクを減らすには、それぞれの手続きを適切に進める必要があります。ここからは、それぞれの手続きの内容について詳しく解説します。

なお、相続手続きの流れについて、より詳しく知りたい方はこちらの記事も併せてご覧ください。

関連記事：遺産相続手続きは自分でできる？手続きの流れ、自分で進めるメリット・デメリットを解説

遺言書の有無を確認する

共有名義人が死亡したときに、最初にすべきことは遺言書の有無を確認することです。

遺言書の有無によって、その後の手続きの流れが大きく変わります。

遺言書がある場合には、原則として遺言書の内容に従って共有持分が相続されます。

遺言書には、自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の3つの種類があり、公正証書遺言以外の場合には、家庭裁判所での検認手続きが必要です。

検認手続きとは、遺言書の存在や内容を相続人全員に知らせるとともに、裁判所の関与なしに遺言書を開封することによる偽造や変造を防止するための手続きです。

検認手続きを経ることなく遺言書を開封すると、過料の制裁を受ける可能性があります。

遺言書がない場合には、相続人間で遺産分割協議を行って誰がどの割合で共有持分を相続するのかを決めます。

遺言書の種類や遺言書を調べる方法について、より詳しく知りたい方はこちらの記事も併せてご覧ください。

関連記事：遺言書があるかどうかを確認する方法は？自筆・公正・秘密の3種類に分けて解説

相続人を確定させる

遺産分割協議は、法定相続人全員で行わなければなりません。

法定相続人が誰であるのかを確定させるには、被相続人（亡くなった人）の出生から死亡までの戸籍を調査する必要があります。

法定相続人は、民法で定められた相続人のことです。

被相続人に配偶者がいる場合、配偶者は常に相続人となります。配偶者以外の相続人は、次の順位に従って決まります。

• 第一順位　直系卑属（子や孫など）
• 第二順位　直系存続（父や母など）
• 第三順位　兄弟姉妹

戸籍の調査を行うと、配偶者や子どもが把握していない婚外子や前婚の際の子どもなどが発覚することもあります。

なお、遺産分割協議を進めるためには、法定相続人を確定させるだけでなく、共有不動産を含む全体の相続財産の調査も必要です。

遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、相続人全員の同意で誰がどの割合で遺産を相続するのかを決める手続きです。

不動産の共有持分についても、遺産分割協議の中で法定相続人のうち誰がどの割合で相続するのかを決めることになります。

遺産分割協議の結果、複数の相続人が共有持分を相続する場合には、共有者の数が増えます。

共有者の数が増えると管理や処分についての意見がまとまらず、トラブルが起こりやすくなるため、出来る限り共有者の数を増やさない方向で協議を進めるべきです。

遺産分割協議は、相続人全員が同意しなければ成立しません。

相続人の足並みが揃わずに協議が調わないときには、調停や訴訟で分割方法を決める必要があります。

不動産の遺産分割の方法について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

関連記事：不動産の遺産分割の４つの方法とは？遺産分割協議書についても解説

共有不動産の名義変更を行う

遺産分割協議や訴訟で誰が共有持分を相続するのかが決まったら、共有不動産の名義変更を行います。

共有不動産の名義変更を行うには、法務局での登記手続きが必要です。

なお、相続の登記手続きについては、令和6年4月1日に義務化されました。

3年以上手続きを放置すると過料の制裁を受ける可能性があるため、早めに手続きを済ませるようにしてください。

共有不動産の名義変更について詳しく知りたい方は、こちらの記事も併せてご覧ください。

関連記事：共有不動産の名義を変更する方法とは？必要なケースや手続きの流れを紹介

共有持分を相続する際の相続税について

ここでは、共有持分を相続する際の相続税について、次の3つのテーマを解説します。

相続税評価の対象となるのは共有持分の割合について

共有持分で相続税評価の対象となるのは、共有不動産全体ではなく共有持分の割合についてのみです。

たとえば、評価額が5000万円の不動産について、被相続人が2分の1の共有持分を所有していた場合には、5000万円の2分の1に相当する2500万円が相続税の課税対象となります。

遺産総額が基礎控除額の範囲内の場合には相続税が発生しない

共有持分を相続する場合でも、被相続人の遺産総額が基礎控除額の範囲内のときには相続税は発生しません。

相続税の基礎控除額は、次の計算式で算出されます。

3000万円＋600万円×法定相続人の数
たとえば、法定相続人が配偶者と子ども2人の計3人の場合、基礎控除額は3000万円＋1800万円（600万円×3人）で4800万円となります。

このケースで、被相続人が6000万円の不動産について2分の1の共有持分を所有していた場合、相続税評価額は3000万円です。

そのため、共有持分以外に1800万円を超える遺産がない限り、基礎控除の範囲内となるため相続税は発生しません。

控除や特例の適用により相続税が発生しないケースもある

相続税の評価額が基礎控除額を超える場合でも、他の控除や特例を適用することで相続税が発生しないケースもあります。

たとえば、共有持分を相続するのが配偶者である場合には、配偶者控除により、遺産総額が1億6000万円を超えない限り相続税は発生しません。

共有持分の相続については、小規模宅地等の特例が適用されるケースもあります。

相続税の控除や特例について、何が適用対象となるかを判断するには専門的知識が必要です。

相続税について不安のある方は、専門家に相談することをおすすめします。

不動産の共有名義人が死亡した場合の注意点

不動産の共有名義人が亡くなってしまったときは、次の2つの点に注意してください。

それぞれの注意点について詳しく解説します。

共有不動産をめぐるトラブルが発生しやすくなる

相続により共有不動産の名義人が増えると、共有不動産をめぐるトラブルが発生しやすくなります。

共有不動産は、共有者の数が増えるとその分だけ管理が大変になります。

• 共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要

不動産を賃貸に出したり、用法を変更したりするのには、過半数の同意が必要共有者の数が増えると、意見を合わせるのが難しくなるため、共有不動産の管理をめぐるトラブルが起こりやすいのです。

共有不動産をめぐるトラブルは、共有名義を誰が相続するかを決める段階で発生する可能性もあります。

さらに、相続が確定したあとも、共有名義を解消するためのトラブルが起こる可能性があります。

トラブルを防ぐには、後ほど詳しく説明しますが、生前贈与や遺言書の作成など生前の対策が重要です。

共有名義人の住宅ローンを相続する可能性がある

相続人かつ共有名義人の立場にある人は、被相続人の住宅ローンを相続してしまう可能性があります。

たとえば、自宅を被相続人（夫）と配偶者が共有していた場合、被相続人の死亡によって配偶者が共有持分だけでなく、住宅ローンを相続してしまう可能性があるのです。

共有不動産を相続したとしても、住宅ローンを支払えない場合には不動産を手放さなければならなくなってしまいます。

共有不動産の相続人となる場合には、住宅ローンの内容や団信加入の有無などを確認しておくようにしてください。

共有名義人の死亡によるトラブルを防ぐ方法

共有名義人の死亡により共有者の数が増えると、不動産の管理や処分をめぐるトラブルが起こりやすくなってしまいます。

ここでは、共有名義人の死亡によるトラブルを防ぐ方法について、生前の対策と死後の対策に分けて解説します。

生前の相続対策を行う

共有不動産をめぐる相続トラブルを防止するための生前の相続対策としては、次のものが挙げられます。

• 生前贈与
• 遺言書
• 家族信託

生前贈与で他の共有者に持分を贈与すれば、共有不動産の共有状態は解消されます。

被相続人が亡くなる前に生前贈与で共有状態を解消しておけば、他の共有者と相続人との間の相続トラブルを回避することが可能です。

相続人のうち1人と不動産を共有している場合には、不動産を共有している相続人に共有持分を単独で相続させる旨の遺言書を作成しておけば、死後に不動産の共有状態は解消されます。

ただし、この場合には、他の相続人に不満を与えないよう、他の遺産で調整しておく必要があるでしょう。

家族信託を利用すると、自分が亡くなったときの相続だけでなく、次の代の相続についても相続先を決めることができます。

単独名義になる形で相続する

共有持分を複数の相続人で相続すると、トラブルが起こる可能性が高くなります。

生前の対策で共有状態を解消できなかった場合には、遺産分割協議の内容によって単独名義で相続できるよう調整すべきです。

被相続人に共有持分以外の遺産がある場合には、他の相続人に共有持分以外の遺産を多く渡すことで、共有者の数が増えるのを防ぐことができます。

たとえば、被相続人が配偶者と共有の不動産を所有しており、法定相続人として配偶者と2人の子どもがいる場合、法定相続分に従って相続手続きを進めると、不動産が配偶者と2人の子どもとの共有状態となってしまいます。

このケースで、子どもに預貯金を多めに相続させる代わりに、配偶者が共有持分を単独で相続すると、不動産の共有状態が解消されて、配偶者の単独所有とすることが可能です。

被相続人に他の遺産がなく遺産での調整が難しいときは、不動産を単独で相続する相続人が他の相続人に代償金を支払うという方法もあります。

まとめ