立ち退き料の相場はどのくらい？住居・店舗別の目安や計算方法を解説【弁護士監修】

「建物の老朽化で建て替えたいが、入居者にいくら立ち退き料を払えばいいのか分からない」
「法外な立ち退き料を請求されたらどうしよう」 

賃貸経営において、入居者への立ち退き交渉は最も神経を使う場面の一つです。特に立ち退き料には法律で定められた金額が存在しないため、提示額に悩むオーナー様は少なくありません。

この記事では、住居・店舗別の立ち退き料の相場や、適正金額を算出するための計算式、減額が可能なケースについて弁護士の視点で解説します。 

過去の判例に基づいた決定要因も紹介しますので、根拠のある交渉にお役立てください。

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立ち退き料の相場はいくら？【用途別】

立ち退き料の金額に法的な定価はなく、物件の使用目的が住居用か事業用かによって算出の考え方が根本から異なります。 

オーナー側が提示する金額と入居者の期待値に乖離が生まれやすいため、まずは用途ごとの相場観を正しく理解することが重要です。 ここでは、以下の2つのパターンに分けて解説します。

一般住宅（アパート・マンション・戸建て）の相場

一般住宅における立ち退き料は、家賃の6ヶ月分から12ヶ月分程度が実務上の目安とされています。

この金額は、新居への引越し費用や契約金などの実費に加え、退去に伴う精神的苦痛に対する慰謝料的な要素を合算して算出されるのが一般的です。

ただし、これらはあくまで標準的なケースの指標に過ぎません。借地借家法では、貸主側の正当事由（立ち退きを求める理由）と借主側の事情を比較衡量して判断するため、入居者の属性によって適正額は変動します。

具体的には、以下の表に示す通り、転居の難易度が高い高齢者世帯などでは相場よりも高額になる傾向が見られます。

区分	目安となる金額・倍率
単身者	家賃の4ヶ月〜6ヶ月分
ファミリー	家賃の6ヶ月〜10ヶ月分
高齢者世帯	家賃の8ヶ月〜12ヶ月分以上

特に高齢者の場合、新たな賃貸借契約を結ぶ審査のハードルが高いため、転居先確保のための協力金などが上乗せされるケースも少なくありません。

このように、機械的な計算だけでなく、入居者の個別事情を十分に考慮した上で提示額を検討する必要があります。

関連記事：アパートの立ち退き料の相場はどれくらい？高額になりやすいケース・注意点を解説

店舗・飲食店・事業所の相場

店舗や事務所などの事業用物件では、住居用とは異なり営業補償が含まれるため、立ち退き料の総額は数百万円から数千万円規模に達することも珍しくありません。

金額決定の際に重要視されるのは、現在の家賃設定ではなく、その場所で事業を行うことで得られている利益や移転によって生じる損失です。

具体的には、移転に伴う休業期間中の逸失利益や、固定客の離脱による将来的な減収分などが詳細に算定されます。事業用物件の立ち退き料算定において、主に考慮される要素は以下の通りです。

考慮される主な要素	内容
営業補償	休業期間中の利益や、移転後の売上減少に対する補償
移転実費	引っ越し費用、移転先での内装工事費、広告宣伝費など
借家権価格	その場所で営業を続けること自体の経済的価値

このように、単なる場所の移動コストだけでなく、事業の継続性に対する十分な補償が必要となる点が特徴です。

内装や設備に多額の投資をしている店舗では、その残存価値も補償対象となる可能性があるため、専門的な資産評価が不可欠と言えるでしょう。

立ち退き料の内訳と計算方法

立ち退き料には法律上の明確な算定式が存在しないため、交渉においては客観的根拠に基づく金額提示が重要です。 一般的に、立ち退き料は以下の3つの要素を積み上げることで算出されます。

各項目の内訳を正確に把握し、適正な金額を算出するための基礎知識を解説します。

【移転実費】引っ越し代・契約金・差額家賃

移転実費とは、立ち退きによって借主が負担する費用全般を指します。これらは領収書や見積書によって金額を客観的に立証できるため、交渉において最も合意を得やすい基礎的な項目です。

具体的には、新居の契約費用や物理的な移動コストに加え、現在の家賃より転居先が高い場合の差額分（1〜2年分程度）も、借主が経済的な持ち出しをしないための実損填補として計上するのが一般的です。

漏れなく計上し、誠意ある姿勢を示すために確認すべき主な項目は、以下の通りです。

項目	内容
引っ越し業者代	荷物の量や移動距離に応じた見積もり額の実費
新居の契約金	敷金、礼金、仲介手数料、前家賃、保証会社利用料など
移転雑費	インターネット移設費、エアコン脱着費、不用品処分費
差額家賃補償	現家賃より新家賃が高い場合の差額分（1〜2年分が目安）

これらの項目は、借主に見積書などの根拠資料を提示してもらうことで、双方にとって納得感のある金額を算出しやすくなります。

【迷惑料・慰謝料】精神的負担への対価

迷惑料（慰謝料）は、貸主の都合で生活基盤を失う精神的苦痛への補償です。実務上はこちらの立ち退き理由（正当事由）の弱さを、金銭で補完するための調整金という重要な性質を持ちます。

算定基準は明確ではありませんが、賃料の数ヶ月分を目安としつつ、入居者の個別事情によって金額は大きく変動します。

特に以下のような事情がある場合は、転居による借主の不利益が大きいと判断され、増額が検討されるケースも少なくありません。

考慮される事情	詳細
居住年数と年齢	長年居住しており、環境変化への適応が難しい高齢者の場合
健康状態	病気療養中であり、転居が病状に悪影響を及ぼす可能性がある場合
地域性	近隣コミュニティへの依存度が高く、転居により人間関係が断絶される場合

これらの事情は客観的な数値化が難しいため、機械的に相場を当てはめるのではなく、借主の不安に寄り添いながら慎重に金額を検討する必要があります。

【営業補償】店舗・事務所の場合の特殊事情

店舗や事務所の立ち退きでは、移転に伴う休業損害や、場所の変更による将来的な利益喪失（逸失利益）を考慮する必要があるため、金額が高額化しやすい傾向にあります。

算定には確定申告書等の客観的資料が不可欠であり、単純な家賃倍率ではなく事業の収益性が評価基準となります。

営業補償において考慮すべき主な要素は、以下の表の通りです。

要素	内容
休業補償	移転作業や内装工事期間中に営業できないことで失う粗利益
逸失利益	場所を変えることで失われる将来的な見込み利益（常連客の離脱など）
内装・設備費	現在の店舗設備の残存簿価や、移転先での新規内装工事費
広告宣伝費	移転を告知するためのチラシ作成やWebサイト修正費用

特に立地条件が集客に直結している店舗などは、顧客離れのリスクに応じた補償が求められます。

立ち退き料が無料または減額になるケース

立ち退き料は全てのケースで支払われるわけではなく、貸主側に強力な法的根拠がある場合や特定の契約形態においては、支払いが不要または大幅に減額される可能性があります。

ここでは、立ち退き料の支払いが免除されうる代表的な3つのケースについて、法的な観点から解説します。

借主に契約違反（家賃滞納・用法違反）がある場合

借主側に信頼関係を破壊するに足る重大な契約違反が認められる場合、貸主は立ち退き料を支払うことなく契約解除を主張できる可能性があります。

これは判例上、信頼関係破壊の法理と呼ばれる考え方であり、解除が認められるには単なる不注意や軽微な違反ではなく、継続的かつ悪質な事実が求められます。

具体的に信頼関係の破壊と判断されやすい行為には、以下のようなものが挙げられます。

信頼関係の破壊と判断される行為の例	詳細
長期の家賃滞納	3ヶ月以上の滞納が継続しており、支払いの意思が見られない状態
無断転貸・譲渡	貸主の承諾なく第三者に物件を貸したり、借家権を譲渡したりする行為
用法遵守義務違反	居住用物件を店舗として使用する、ペット不可物件で飼育を続けるなど

例えば、1ヶ月程度のうっかりした滞納では認められにくく、是正勧告を無視した長期の滞納や無断転貸といった事情が必要です。

定期借家契約の場合

契約形態が定期借家契約である場合、あらかじめ定められた契約期間の満了をもって確定的に契約が終了します。普通借家契約とは異なり更新という概念がないため、貸主は正当事由や立ち退き料を用意することなく退去を求めることが可能です。

ただし、契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に期間満了により契約が終了する旨を借主へ通知しなければなりません。

定期借家契約の特徴と注意点は以下の表の通りです。

項目	内容
契約の終了	期間満了により確定的に終了する（更新なし）
立ち退き料	原則として発生しない
終了通知	期間満了の1年前～6ヶ月前までに通知が必要（期間1年以上の場合）

所定の期間に終了通知をしないと、期間満了による契約終了を主張できないことがあります。遅れて通知した場合の扱いは個別事情によるため、実務上は早急に通知し、必要に応じて専門家へ確認してください。

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建物の朽廃（使用不可能な状態）が認められる場合

建物が著しく損傷し、使用収益が現実に困難な場合には、賃貸借の存続や明渡しの可否・条件（補償の要否を含む）が争点となり得ます。

このケースでは、建物を使用収益させるという貸主の義務が履行不能となるため、立ち退き料を支払うことなく明け渡しを求めることが認められる傾向です（具体的な結論は、建物の状態、代替提供の有無、当事者の事情等を踏まえて検討されます）。

裁判実務においては、補修が不可能なほど物理的に劣化しているかどうかが厳格に判断されます。朽廃の判断において考慮される主な物理的状況は以下の通りです。

状況	詳細
構造部分の腐食	柱や梁などの主要構造部が腐り、建物の自重を支えきれない状態
倒壊の危険性	壁が崩落している、または建物全体が大きく傾斜しており倒壊が予見される
居住の不可能性	屋根の崩落等により、風雨をしのぐという建物の基本的機能を失っている

過去の判例から見る立ち退き料の決定要因

正当事由を補うために立ち退き料を支払うことの重要性は、過去の判例からも理解できるところです。

以下の4種類の裁判事例から、立ち退き要請の背景と立ち退き料の判断傾向を参考にしてみましょう。

1. 大家が転勤から戻ったことを理由に立ち退きを要請したケース

借家の所有者である大家は転勤中に自宅を貸し出しており、借り手である入居者が生活を営んでいました。

しかし長期の転勤から戻った大家が、自宅での生活を望んだことから立ち退きを要請します。

この時、入居者には引っ越しできるだけの経済的な余裕があるとされ、大家の正当事由は決して強くはないが、200万円の立ち退き料を支払うことで補完されると認められました。

2. 借りた土地に建つ建物から入居者がすでに退去していたケース

手狭になったマンションから借地上の建物に移転するため、大家は入居者に立ち退きを要請しました。

しかし借り手である入居者は借地に建つ建物からすでに退去し使用していない状態だったため、大家は借地に対する立ち退き料700万円を支払って正当事由が補完されました。

3. 従業員宿舎建設のために立ち退きを要請したケース

大家は自ら経営する新聞販売店の従業員宿舎を建設する目的で、隣接する借地に住む貸借人に借地からの立ち退きを要請しました。

正当事由としては弱いものの借地について6450万円の立ち退き料を支払い、正当事由が補完されました。

4. 老朽化を理由に高額な立ち退き料を提示したが却下されたケース

大家は老朽化を理由として、入居者に対し家賃4年分以上の立ち退き料を支払うことを提案しましたが、裁判所としては、大家が老朽化対策を施してこなかったことに加え、築年数としては老朽化に当たらず耐用可能と認め、立ち退きについて却下しました。

いずれのケースでも、立ち退きを求める大家側の理由は単独では認められておらず、立ち退き料をもって補完されています。

立ち退き料で揉めないためのポイントと相談先

立ち退き交渉は、初期対応を誤ると訴訟等の紛争に発展するリスクを孕んでいます。円滑な解決を目指すには、相手方の生活基盤に配慮しつつ、法的手続きに則った慎重なプロセス管理が求められます。

交渉を適正に進め、トラブルを回避するための主要なポイントは以下の通りです。

自力での解決が困難な場合は専門家の介入が必要となりますが、保有資格によって対応可能な業務範囲が明確に区分されています。主な相談先とそれぞれの対応範囲は以下のとおりです。

相談先	特徴・対応範囲
弁護士	交渉の代理が可能。 法的根拠に基づく金額算定から合意書作成まで完結。
司法書士	140万円以下の請求であれば簡裁訴訟代理等関係業務が可能だが、高額な立ち退き料交渉は権限外。
不動産会社	新居の斡旋は可能だが、報酬を得て法的な交渉を行うことは非弁行為にあたるため不可。

特に不動産会社は、物件紹介のプロではあるものの、法的な交渉代理権を持たない点に注意が必要です。

関連記事：立ち退き交渉の代行は弁護士に頼むべき？費用相場や依頼先の選び方を解説

立ち退き料の相場に関するよくある質問

まとめ｜立ち退き料の相場に悩んだら弁護士に相談しよう

立ち退き料の交渉は、単なる金額の提示ではありません。オーナー様の事情と入居者の権利を調整し、双方が納得できる着地点を見つける高度なコミュニケーションです。 

適正な相場がわからず不安な方や、入居者との交渉に行き詰まっているオーナー様は、専門家の力を借りることをお勧めします。 法的な裏付けを持った交渉こそが、最短かつ最良の解決への近道です。

立ち退き料の相場や交渉でお悩みの方は、弁護士法人アクロピースにご相談ください。 不動産問題に精通した弁護士が、あなたの資産と権利を守るために全力でサポートします。