【大家都合で退去】立退料の相場と交渉方法は?過去の判例も紹介

代表弁護士 佐々木 一夫 (ささき かずお)

立退料は法律で定められているわけではなく、大家と入居者の交渉によって決まります。

また、正当な事由が必要であり、個別の事情によって判断が異なります。

大家都合で入居者に退去を求める際、立退料の相場や交渉方法について悩んでいる大家さんも多いでしょう。

本記事では、大家都合での退去に関する疑問を解決します。

立退料の相場や内訳、交渉のポイント、過去の裁判例などを詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。

大家都合の退去で支払う立退料の相場

引っ越しする女性

立退料の支払いは、法律によって決められているものではありません。

しかし、入居者に対して転居などの負担を強いることになるため、大家都合による退去をお願いする場合は、一般的に立退料を支払います。

居住用のアパートやマンションの一室の場合、家賃の6〜12か月分相当の立退き料を支払うケースが多いです。

しかし、これはあくまでも相場であり、個別の事情によって大家と入居者とで交渉となります。

大家都合の退去で支払う立退料の内訳

立ち退きに頭を抱える家族

大家都合の退去にともなう立退料には、さまざまな費用が含まれます。

  • 引っ越し費用
  • 新しい住まいの契約費用
  • 家賃の差額
  • 精神的な補償(慰謝料・迷惑料)
  • 休業補償

上記の費用は、入居者にとって負担が大きいため、適切な補償が必要です。

引っ越し費用

引っ越し費用は退去に伴って必ず発生するため、立退料の中に含めて請求されることが一般的です。

引っ越し費用に含まれるのは以下の項目です。

  • 引っ越し業者の料金
  • 梱包資材の費用
  • 引っ越し先への移動費
  • 家財の運搬にかかる保険料
  • 新居の仮住まいの費用

新しい住まいの契約費用

大家都合での退去で立退料に含まれる費用として、新しい住まいの契約費用があります。

なぜなら、新規で物件を契約する場合、初期費用が必要となるためです。

たとえば、新居の大家に支払う礼金や不動産業者への仲介手数料などが挙げられます。

引っ越しに伴い電話やインターネットなどの設備を移動させる場合、移転にかかる費用も対象です。

ほかにも、火災保険や地震保険など引っ越しの際に入り直さなければならない保険がある場合、立退料に含まれます。

精神的な補償(慰謝料・迷惑料)

入居者には金銭的な負担だけでなく、精神的な負担もかかります。

そのため、迷惑料や慰謝料という名目で、立退料が認められることもあります。

法的には、大家が入居者に対し立ち退きを求めた場合に、必ず慰謝料や迷惑料が発生するわけではありません

しかし、多少の慰謝料や迷惑料を支払うことで、入居者の納得が得られ、立ち退きの交渉が進むことはよくあります。

とはいえ、慰謝料や迷惑料は引っ越し費用や新居の契約費用などと異なり、相場金額を明示するのが困難です。

どのように決めるか判断がつかない場合は、弁護士に相談するのがよいでしょう。

休業補償

休業補償も立退料として認められることがあります。

具体的には以下のような費用です。

①休業補償

  • 休業による従業員の賃金(休業期間中の給与や賞与など)
  • 固定費(電気・水道料金、設備の維持管理費、家賃など)
  • 得意先との取引損失(売上減少による損失補償)

②営業廃止補償

  • 営業権の補償(顧客リスト、ブランド価値、ノウハウなどの補償)
  • 解雇される従業員への補償( 退職金、慰謝料、就職支援費用など)
  • 資産・商品の補償(機械設備、在庫商品、備品などの補償)
  • 入居者が職業を転換する費用(転職活動の費用、資格取得の費用、開業資金など)

営業補償は、個々の状況によって算定方法や金額が異なります。

立退料の内訳を明らかに示し、入居者に対する適切な補償を提供することは、大家にとっても入居者にとっても重要です。

適切な補償をおこなうことで、トラブルを未然に防ぎ、円滑な退去を実現できます。

【大家都合の退去を拒否】スムーズに交渉する5つのポイント

交渉する弁護士

大家都合での退去を求めた際、入居者に拒否されるのでは、と心配する大家さんもいるでしょう。

スムーズな交渉を進めるためには、いくつかのポイントがあります。

ここでは、入居者と円滑に合意を得るための5つのポイントをご紹介します。

  • 退去までの期間を設ける
  • 入居者が納得する理由を伝える
  • 具体的な立退料を示す
  • 交渉内容を書面に残す
  • 弁護士に交渉を任せる

退去までの期間を設ける

契約更新しない場合は、借地借家法第二十六条に基づき、契約更新日より半年前〜1年前を目安に、契約を更新しない旨を入居者に伝えなければなりません。

この期間を設けることで、入居者に十分な準備時間を与え、スムーズな移行をうながせられます。

しかしながら、借地借家法では、大家が一方的に契約を解除することはできません。

正当な理由がない場合は、たとえ「〇月〇日までに退去してください」という通知書を送付しても、法的な効力はありません。

誠実な対応で入居者の方に納得していただけるよう、以下の点に留意しましょう。

  • 退去が必要な理由を丁寧に説明する
  • 老朽化による建て替えが必要な場合は状況を説明する
  • 感謝と謝罪の気持ちを伝える

書面だけでなく、直接訪問して丁寧に説明することも大切です。

大家都合の退去を求められた場合、入居者にとって大きな負担です。

しかし、誠実な対応と丁寧な説明によって理解を得ることが、スムーズな退去につながります。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。

出典:e-Govポータル 借地借家法(建物賃貸借契約の更新等)第二十六条

入居者が納得する理由を伝える

賃貸物件の大家はむやみに入居者を退去させることはできません。

大家都合で立ち退きを要求するためには、正当な事由が必要です。

これは借地借家法第二十八条に定められており、たとえば以下のような理由が考えられます。

  • 建物の老朽化にともなう建て直し
  • オーナーが住居として使用する
  • 物件の所有が困難になった
  • 建物の所有者が戻ってくる
  • 再開発が実施される

ただし、これらの要件に該当すれば必ず「正当な事由」が認められるわけではありません。

入居者側の事情も含め、さまざまな要素を考慮して判断されます。

建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

引用元:借地借家法(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)第二十八条

具体的な立退料を示す

立退料の金額は、大家と入居者の交渉によって決まります。

そのため、交渉の際には、立退料の金額を明示することが重要です。

金額の根拠を明確にすることで、納得感が得られやすくなります。

相場を参考にしながら、合理的な金額を提案しましょう。

立退料の相場は、以下の要素によって大きく左右されます。

  • 物件の立地条件:都心部や駅近などの好立地の物件ほど、立退料は高くなる
  • 物件の広さ:広い物件ほど、立退料は高くなる
  • 入居期間:長期間住んでいるほど、立退料は高くなる

上記の要素を参考に、自社の物件に合った相場を把握しましょう。

交渉内容を書面に残す

立退料の交渉時には、必ず交渉内容を書面に残すことが重要です。

口頭でのやり取りだけだと、後になって「言った」「言わない」といった不毛なトラブルに発展する恐れがあります。

書面に残すことで、トラブル防止につながります。

書面に記載しておくべき項目は以下のとおりです。

  • 立ち退きの期日
  • 立退料の金額
  • 期日を過ぎた場合の対応策
  • 敷金の返還条件

書面は、双方が署名・捺印した上で2通作成し、それぞれ1通ずつ保管しておきましょう。

不安な場合は、弁護士に相談して、書面の作成をサポートしてもらうことも可能です。

弁護士に交渉を任せる

立退料の交渉は時間と労力が必要となるため、最初から弁護士に依頼するのがおすすめです。

弁護士に依頼すると、その分費用もかかりますが、交渉にかかる時間や負担を大きく減らすことが可能です。

弁護士は、法律に基づいて適切な立退料を算定し、大家との交渉を代行してくれます。

法的な知識を持つ専門家に任せることで、スムーズな交渉が期待できます。

弁護士法人アクロピースは、立ち退き交渉によるトラブルなどの、
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まずはお気軽にお問い合わせください。

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大家都合でも立退料が不要なケース

契約書を破る女性

大家都合での退去に際して、立退料が不要となるケースも存在します。

下記に代表的な例を紹介します。

  • 入居者が契約に違反している場合
  • 定期借家契約の期間が終わった場合
  • 競売で新しい大家に変わった場合

入居者が契約に違反している場合

入居者が悪質な契約違反や違法行為をおこなっている場合、大家からの立退料の支払いは不要です。

債務不履行により、契約を解除できるためです。

悪質な契約違反や違法行為には、下記のようなものがあります。

  • 3か月以上の家賃の滞納
  • 無断転貸
  • 無断改装
  • 著しい騒音
  • 近隣住民への迷惑行為

上記の行為があった場合、大家は書面で契約解除の意思を通知し、合理的な期間を設けた上で退去を求めることができます。

ただし、契約違反や違法行為があればどんなときでも立退料が不要となるわけではないので、弁護士に相談してください。

定期借家契約の期間が終わった場合

定期借家契約では、契約期間満了となった時点で契約は更新されません。

定期借家契約には、退去が契約条件に含まれているため、立退料の請求は発生しません。

競売で新しい大家に変わった場合

競売により新しい大家に物件の所有権が移った場合、立退料の支払いは発生しません。

競売は裁判所が主導しておこなうため、強い法的な効力があり、入居者が立ち退きを拒否しても退去を求められるのです。

ただし、貸借権より先に抵当権が設定されている必要があります。

先に設定されている場合でも、競売後に直ちに明渡しされるわけではなく、猶予期間が認められています(民法395条)。

競売の場合でも状況によっては注意が必要です。

参照元:裁判所 不動産引渡命令の申立方法

【大家都合で退去】立退料の判例を紹介

裁判官

大家都合での退去について、立退料の支払いがどのように決定されるかは、具体的なケースによって異なります。

下記に、実際の判例を紹介し、それぞれの事例における立退料の取り扱いを解説します。

  • 判例1.大家都合の退去が認められたケース
  • 判例2.大家都合の退去が認められなかったケース

判例1.大家都合の退去が認められたケース

東京地方裁判所の平成28年7月14日の判決では、大家都合の退去が認められました

大家は85歳の高齢で介護が必要となり、長男夫婦と同居するために、賃貸していた建物を自身で使用する必要があると主張し、入居者に退去を求めました。

しかし、入居者はがんの治療中で引っ越しには大きな負担があり、近隣の同程度の物件は家賃が高くなることから、高額な立退料を請求しました。

結果として、裁判所は引っ越し費用と家賃2年分の合計200万円を立退料として認め、入居者は立ち退くことになったのです。

判例2.大家都合の退去が認められなかったケース

一方、大家が建て替えの必要があると判断し、入居者に立退料9,727万9,920円の支払いを申し出て立ち退きの交渉をした事例があります。

しかし、入居者は店舗を運営しており、事業が唯一の収入源であることや、建て替えが具体的に計画されているわけではないことなどを理由に退去を拒否しました。

結果として、裁判でも立ち退きの正当事由として認められませんでした。

上記の判例からわかるように、大家都合での立ち退きが認められるかどうかは、個別の事情によって異なります。

大家側の事情だけでなく、入居者側の事情も総合的に考慮されます。

立退料の金額についても、一概に決まっているわけではなく、事案ごとに判断されるのです。

まとめ:立退料の交渉は弁護士に任せよう

弁護士と交渉

大家都合での立ち退きをめぐる交渉は、専門性が高く、法的な知識が求められます。

立退料の金額をはじめ、正当事由の有無、交渉のタイミングなど、さまざまな要素を総合的に判断しなければなりません。

そのため、大家都合での立ち退き交渉については、専門の弁護士に依頼することをおすすめします。

弁護士のサポートを受けることで、適切な立退料を設定し、円滑な退去が実現できます。

トラブルを避けるためにも、早めに弁護士に相談し、最善の対策を講じましょう。

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