強制退去までの期間はどのくらい？手続きの流れと裁判などの注意点を解説

家賃滞納を続けている賃借人を、今すぐにでも強制退去させたいと思っているオーナーは多いでしょう。

賃借人を強制退去させることは可能です。

しかし、簡単ではなく、すぐに実現できるわけではありません。

しっかり準備して最終的に裁判等の手続きを踏む必要があります。

強制退去について、家賃滞納で強制退去になる滞納期間の目安や滞納から強制退去までの流れ・実現までの期間・注意点などを詳しく解説しているので、強制退去の進め方で悩んでいる方はぜひ最後までご覧ください。

そもそも強制退去とは

強制退去とは、家賃滞納などの問題を起こしているにもかかわらず、居座り続ける賃借人を裁判所の関与のもとに、法律に従い強制的に賃貸物件から追い出すことです。

オーナーからの強制執行の申立てを裁判所が認めた場合、裁判所の執行官が賃借人を申立てがあった賃貸物件から強制的に退去させます。

物件内の家財も同時に撤去し、出入り口の鍵も交換します。

オーナーからの強制退去請求が裁判で認められるのは、正当な理由がある場合だけです。

強制退去は、オーナーが勝手に実力行使（自力救済）できるわけではありません。

たとえば、家賃滞納があっても、勝手に賃借人の居室に入って物品を処分したり、室内に入れないように鍵を変えたりするなどの行為はNGです。

罪に問われる恐れもあるため、決して行ってはいけません。

強制退去までの期間はどのくらい？

明渡訴訟を提起するまでの期間は、家賃滞納の場合、滞納を確認してからおよそ5〜7か月です。

詳細な流れは後で説明しますが、家賃滞納者にまず支払いを督促し、それでも不払いを続ける場合は、賃貸借契約を解除します。

それにもかかわらず契約解除後も賃借人が居座り続けるときは、明渡訴訟の提起をします。

家賃滞納の場合、一般的に3か月以上の家賃滞納があった場合、強制退去が認められる可能性が高いでしょう。

明け渡し訴訟を行って判決を得るまでには、早くとも数か月、場合によっては半年〜1年半程度の時間を要します。

強制退去までの流れと期間（家賃滞納の場合の例）

家賃滞納を続けている賃借人を強制退去させるまでの流れは、おおむね次のようになります。

強制退去鵜での手続きの流れと、期間の目途は次の表の通りです。

強制退去までの流れ	期間の目途
賃借人に支払い督促の連絡・通知 （口頭又は文書）	1度目：家賃滞納後1週間以降 2度目：家賃滞納後2週間以降
連帯保証人への連絡 (内容証明郵便)	家賃滞納後1か月以降
賃貸借契約解除通知 (内容証明郵便)	家賃滞納後3か月以降～6か月
裁判所に明渡訴訟を提起	解除通知後おおむね1～2か月以降 判決前の期間は案件による
裁判所の執行官による強制退去の実行	断行日は強制執行申立て後6週間程度

賃借人に支払い督促の連絡・通知（口頭又は文書）

家賃滞納があった場合は、いきなり支払いを強固に督促するのではなく、まず賃借人に不払いがある旨を口頭又は文書で連絡しましょう。

滞納からおおよそ1週間以降を目途に、電話などで連絡するとよいです。

賃借人が家賃滞納していることには、様々な理由があるかもしれません。

未納があったとしても、この時点では退去を求めるのではなく「支払いが遅れた家賃を振り込んでください」といった内容に留めた方がよいでしょう。

それでも賃借人が家賃を支払わないときは、さらに1週間以降を目途に家賃支払いを求める文書を送付しましょう。

連帯保証人への連絡

支払い督促の通知をしたにもかかわらず、家賃滞納後1か月以上経過しても賃借人が家賃滞納を続けているときは、連帯保証人へ通知し滞納家賃の支払いを要求しましょう。

連帯保証人は、賃借人の家族がなっていることも多いですが、保証会社の場合もあります。

ここでは、賃借人の家族が連帯保証人となっている場合の対応を紹介します。

督促にもかかわらず賃借人が滞納を続けている場合は、賃借人からは家賃回収できないリスクが高いため、滞納家賃の支払いを強く求めましょう。

連帯保証人が家賃支払いに応じれば、強制退去の必要はなくなります。

賃貸借契約解除通知

家賃滞納が3か月続いたときは、賃貸借契約を解除し、強制執行のための準備手続きを開始しましょう。

契約解除通知は、必ず内容証明郵便にすることが大事です。

内容証明郵便であれば、賃貸人が解除の意思表示を行い、その通知が賃借人に届いたことが証明されます。

家賃滞納が後3か月続くと、裁判で賃貸借契約解除が認められる傾向があります。

裁判所に明渡請求訴訟を提起

賃借人が契約解除後も物件に居座り続ける場合は、管轄の裁判所に物件の明渡請求訴訟を起こしましょう。

管轄裁判所は、賃貸物件の所在地を管轄する地方裁判所又は簡易裁判所です。

物件明渡請求だけでなく、滞納家賃の支払いも請求しましょう。

訴状を裁判所に提出すると、訴状に問題等が無ければ1～2週間後に裁判所から第1回の期日（約1か月後）が指定されるでしょう。

判決までの期間は案件によって異なりますが、早ければ第1回期日の次の期日で判決の言い渡しとなります。

裁判所の執行官による強制退去の実行

裁判で立ち退き判決が言い渡されても、賃借人が従わないときは、強制執行を申し立てましょう。

申し立てが認められれば、裁判所が賃借人に期日までに立ち退きすべき旨の催告書を送付します。

強制執行の申立てから「明渡催告」の日までは2週間程度かかります。

引渡し期限は、明渡催告があった日から1か月を経過した日です（民事執行法168条の2第2項）。

賃借人が催告書の要請を無視した場合、強制執行（強制退去）の実行になります。

執行官が賃借人を退去させ、物件内にある賃借人の家財を強制撤去します。

実際の強制執行日（断行日）は、明渡期限の数日前に設定されるのが通例です。

したがって、断行日までは強制執行申立て後6週間程度かかります。

強制退去のステップについては、次の記事もご覧ください。

関連記事：家賃滞納者の追い出し方のステップ

参考：裁判所「民事執行手続き」

強制退去が認められる条件

強制退去は法的な最終手段であり、強制退去が認められる条件は次の通り限られています。

家賃滞納があっても、すぐ強制退去を実行できるわけではありません。

オーナーと賃借人の信頼関係の破綻（継続的な家賃滞納など）

賃貸借契約は、オーナーと賃借人の信頼関係（オーナーが部屋を貸し、賃借人が賃料を支払う合意）の上に成り立っています。

信頼関係が破綻した場合は、強制退去が可能です。

たとえば、次のようなことが、信頼関係破綻の考慮要素となります。

悪質で重大な契約違反行為

悪質性の高い契約違反行為も強制退去の条件になります。

たとえば、次のような契約違反行為が該当する可能性があります。

強制退去が認められない場合もある

家賃滞納があっても、退去要求が「権利の濫用」とされ、認められないケースもあります。

たとえば、賃借人の急病や急に解雇された場合などは、やむを得ない理由があったと判断されるでしょう。

強制退去の条件については、次の記事もご覧ください。

関連記事：強制退去が可能な条件・注意点

強制退去にかかる費用の目安

強制退去の費用の目安は、表の通りです。

100万円以上の費用がかかる場合もあります。

費用の目安	内訳等
内容証明郵便：1,300円程度	通常郵便料金＋加算金（書留480円・内容証明480円・配達証明350円） 参考：郵便局「オプションサービスの加算料金一覧」
裁判費用：8万円程度	印紙代約1万円（一般的なアパートの場合、不動産の規模によって金額は異なる） 予納郵便切手代6,000円
強制執行費用：30万円前後	予納金6万5,000円 執行官の出張費と執行補助者に支払う費用
弁護士費用：50～70万円程度 （賃料が月額20万円以下の場合）	相談料：30分5,000円程度（無料の場合もある） 着手金：20～40万円程度 成功報酬：回収金額の10〜20％

強制退去にかかった費用は債務者である賃借人に請求できます（民事執行法第42条1項）。

ただし、家賃を滞納している賃借人には支払い能力がないことも多く、実際に回収することは困難なケースが多いでしょう。

強制退去の前に和解も検討すべき

強制退去を指せるために訴訟を起こす前に、再度、賃借人と協議して和解し、自主的な退去を促す方がよい場合もあります。

内容証明郵便を送付後、賃借人が何ら対応しない場合、賃貸借契約の解除・明渡訴訟の提起・強制執行と手続きを進めるのが通例です。

しかし、裁判を経て強制退去に進む場合、手間がかかり、結構多額の費用を負担しなければなりません。

そこで、賃貸人側が「立退料」を渡すことなどを条件に、賃借人に自主的な退去を求めた方がよい場合もあるのです。

強制退去の費用より出費を抑え、穏便に退去を進めることができればそれに越したことはありません。

和解を行う場合、裁判外の和解も可能ですが、賃借人が合意に反し居座った場合、すぐには強制執行できません。

改めて裁判を起こす手間を避ける方法として、和解を裁判手続きの中で行う即決和解も有効です。

即決和解は簡易裁判所で行われる和解手続きで「訴え提起前の和解」ともいいます（民事訴訟法275条1項）。

即決和解であれば、和解調書の執行力を活用できるため、手続きが迅速に完了します。

強制退去を弁護士に依頼するメリット・デメリット

強制退去は法的な問題も絡むため、専門家である弁護士に依頼するのが確実で迅速な方法です。

弁護士に強制退去を依頼した場合のメリット・デメリットを紹介します。

強制退去を弁護士に依頼するメリット

強制退去を弁護士に依頼するメリットは、次の通りいろいろあります。

強制退去を弁護士に依頼するデメリット

強制退去を弁護士に依頼するデメリットは、次のようなことがあり得ますが、上記のメリットの方がはるかに大きいと言えます。

立ち退きを弁護士に依頼するデメリットなどについては、次の記事もあわせてご覧ください。

関連記事：立ち退きを弁護士に依頼するデメリットと費用｜立ち退き交渉に強い弁護士の選び方

まとめ

強制退去の期間についてまとめます。

立ち退き交渉、特に強制退去は面倒な手続きが多く時間もかかります。

トラブルも起こりやすいものです。

円滑に進めるためには専門的知識と実績が豊富な弁護士に任せるのがおすすめです。

立ち退き交渉や強制退去など不動産問題について、わからないことやもめごとがあるときは、不動産問題に詳しい弁護士に早めに相談しましょう。