共有名義の不動産売却時のトラブルと防止対策！共有持分売却の対処法も解説

相続などで取得した共有名義の不動産売却を検討しているが、トラブルがあるのではと心配という方もいるでしょう。

共有名義の不動産売却はトラブルを伴いがちなのは事実です。

遺産相続時や購入時には気にしていなかったとしても、トラブルの発生要因になりかねません。

共有名義の不動産売却をめぐるトラブルと対策について詳しく解説しているので、共有名義の不動産売却トラブルで悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。

共有名義の不動産とは

共有名義の不動産とはどのようなものかについて、次に2点を説明します。

不動産が共有名義になる場合

不動産の共有とは、土地や建物など1つの物件の所有権を複数人が共同で有することです。

共有されている不動産を「共有名義の不動産」といいます。

共有不動産の共有者1人ひとりには「共有持分」という権利があります。

不動産は更地の場合を除き、物理的に分けることができないため、相続を経て共有となることはよくあります。

たとえば、相続した実家の家と土地を兄弟が持分1/2ずつの共有名義にするケースです。

マイホーム購入時に、購入資金を夫婦共同で負担して共有名義にする例もよくみられます。

共有名義の不動産売却はできないが共有持分は売却可能

共有名義の不動産は、共有者単独の判断では売却できません。

共有者全員が共有名義不動産の売却に異論がなければ問題ありませんが、共有者の1人でも売却に反対している場合、物件を売却することはできないのです。

不動産の共有者の人数が多い場合は、全員の同意を得る手続きにかなりの手間と時間を要するでしょう。

不動産が共有名義であっても土地だけであれば、土地を分筆し各筆を単独名義にした後に売却することは可能です。

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記しなおすことです。

分筆するためには、土地の測量をして誰がどの範囲を所有するか明確に分ける必要があり、時間と費用がかかります。

共有名義の不動産をそのまま売却することはできませんが、共有持分のみを売ることは可能です。

ただし、共有持分の売却は、トラブルの原因となりかねません。

共有持分は共有者に買い取ってもらうのがベストです。

共有名義の不動産売却でよくあるトラブル6選

共有名義の不動産売却でよくあるトラブルを6つ紹介します。

共有者の同意が得られない

共有名義の不動産売却で多いトラブルは共有者のうち誰かが売却に反対するケースです。

共有名義の不動産全体を一体として売却するためには、共有者全員の同意が必要です。

共有者のうち1人でも反対すれば不動産そのものを物件として売却することはできません。

不動産全体を売却して売却代金を共有者全員で分割したいと考えても、1人でも承諾が得られなければ現金に換えることができないため、共有者間でもめ事になるでしょう。

不動産全体でなく自分の持分だけを売却することは自由にできますが、不動産の共有持分のみを買い取ることは例外的です。

安価で買いたたかれる恐れや、悪質な地上げ業者などに遭遇するリスクがあるため注意が必要です。

共有不動産を売却したいのに同意が得られない場合の対応の仕方については、次の記事もご覧ください。

関連記事：共有不動産を売却したいのに同意が得られないときはどうする？共有物分割請求の方法

共有者の1人が不動産を独占する

共有者の1人が不動産を独占的に占有してしまうことで起きるトラブルもあります。

たとえば、共有名義の不動産に共有者の1人が居ついてしまうことです。

とくに、税金や管理費は他の共有者が等分で負担している場合にはトラブルになりやすいといえます。

住んでいる共有者を追い出すことは簡単でなく、同意が得られなければ売却することも困難なためです。

独占使用している共有者に、他の共有者の持分を適正価格で買い取ってもらえればよいのですが、共有状態のまま独占し続けるケースもよくあります。

新たな相続が発生して共有者が増える

新たな相続により共有者が増え権利関係が複雑になる懸念もあります。

共有者の誰か1人が亡くなると、亡くなった共有者（被相続人）の持分はその相続人に移ります。

相続人は複数いることも多く、売却について相談すべき共有者が変わるだけでなく、共有者の人数が増えるケースも多いのです。

共有状態を続けていると、他の共有者に相続が起こることも十分あり得ることです。

共有者がさらに増え、権利関係が一層複雑になり、合意形成はますます困難になるでしょう。

税金や管理費の負担割合でもめる

不動産を保有していれば、固定資産税・都市計画税などの税金や維持管理費・修繕費がかかります。

共有名義の場合、通常であれば持分に応じて費用を負担しますが、共有者の中には税金や管理費の負担に不満を持つ人もいるでしょう。

同じ負担割合であっても、維持管理費がかかり過ぎなどと管理方法や費用総額に不満を述べることもあり得ることです。

相続した不動産の管理責任の所在をめぐってもめることもあるでしょう。

共有者が所在不明になる

不動産の共有者が所在不明になることや音信不通になることもあります。

不動産全体をまとめて売却する場合は、共有者全員の同意が必要なため、行方不明者がいると協議ができず売却は困難です。

空き家などになっている場合は固定資産税などの維持費・管理費は発生し続けるため、他の共有者がその負担を背負うことになってしまいます。

贈与税が課されることも

共有名義の不動産を共有者である親族に安く売ってしまうケースもあるでしょう。

相場よりも低い金額で売ると、相場と売却額の差額が贈与とみなされ、贈与税が課されることがあります。

贈与税には年間110万円の基礎控除がありますが、相場との差額が基礎控除を超えると贈与税の課税対象になるため、注意が必要です。

共有不動産を売却した場合の贈与税については、次の記事もご覧ください。

関連記事：共有不動産の放棄と譲渡による贈与税の課税

不動産の共有持分を売却された場合に起こり得るトラブル

不動産の共有持分を共有者の誰かが、他の共有者に相談せずに、勝手に売却してしまった場合に起こり得るトラブルは、次のようなことがあります。

買取業者から共有不動産の分割を請求される

共有者が共有持分を売却してしまった場合、買取業者から共有不動産の分割を求められることがあります。

買取業者は、資産価値を高めるため、残った共有持分を購入することもあれば、買い取った共有持分を他の共有者に売却することもあります。

共有者が購入や売却要求に応じない場合、買取業者は共有物分割請求を起こすことも可能です（民法256条1項本文）。

共有物分割請求は、共有持分を売買する気がない共有者にとって甚だ迷惑なことですが、交渉には応じざるを得ません。

交渉がまとまらなければ裁判になることもあります（民法258条）。

地代や家賃を請求される

共有持分の購入者が不動産投資を考えている場合、買い取った持分に見合う地代や家賃を請求してくる可能性があります。

たとえば、2人で共有していた家屋を賃貸していた場合に、共有持分の2分の1の購入者が、賃料相場の2分の1の家賃を請求してくるケースです。

共有家屋に共有者の1人が無償で住んでいる場合でも、共有持分購入者が家賃を請求してくる可能性もあります。

共有者の同意のもとに不動産を単独使用していても、新たな共有者に対しては家賃の支払い義務が生じるでしょう。

共有者の人間関係が悪くなる

共有持分の売却についてよく理解していないと、共有者間でトラブルになることがあります。

共有持分は自由に売却できるからといって、他の共有者に相談も通知もせずに勝手に共有持分を売却するような行為は、共有者との人間関係に悪影響を及ぼします。

たとえば、見ず知らずの持分購入者が突然現れて、残された共有者に共有持分の購入または売却請求や賃料請求をするなど、予期せぬ行動をしてくるケースです。

持分共有者にとっては多大な迷惑で、持分を売却した人との人間関係は必然的に悪くなるでしょう。

離婚時にトラブルを招く可能性がある

夫婦の一方が相手に知らせずに自分の持分を売却してしまうと、離婚時にトラブルになる可能性があります。

夫婦で家を買うときは、双方が出した資金割合に応じて共有持分を決めるケースが多いです。

しかし、夫婦のどちらかが相手に無断で持分を売却した場合、離婚時にトラブルが発生することが予想されます。

たとえば、不動産を売却しようとしたときに、共有分を買い取った共有者が売却に応じず、安く買いたたかれるか、共有物分割請求訴訟がなされるなどのリスクがあります。

どちらかが住み続けたいと思っても、共有持分を買い取った第三者から家賃支払いを求められる可能性もあるため注意が必要です。

共有名義の不動産売却トラブルの防止策

共有名義の不動産売却トラブルに巻き込まれないための防止策を2つ紹介します。

遺産分割の際に不動産を共有にしない

共有名義の不動産売却や共有持分売却のトラブルを防ぐためには、できるだけ不動産を共有名義にしないことが有効です。

遺産相続時に不動産を共有にしない方法として「現物分割（分筆）」「代償分割」「換価分割」があります。

現物分割	土地を分割（分筆）して分ける方法
代償分割	単独所有する人が他の共有者に代償金を支払う方法
換価分割	共有不動産全体を売却し、売却益を分け合う方法

現物分割は、財産をそのまま分割する方法ですが、建物を含む不動産の場合は分割が難しく、主に建物が建っていない更地が遺産の場合に使われます。

代償分割は、建物に住んでいる相続人など特定の相続人だけが不動産を相続し、住み続ける場合などに用いられます。

換価分割は、分割が難しい不動産を現金化して均等に分割できるため、不動産の保有を希望しない場合に有効です。

共有物分割請求をする

不動産がすでに共有になっている場合は、共有物分割請求をしましょう。

分割を希望する共有者が他の共有者に対し、不動産の共有状態解消を申し出て、まず共有者同士で協議を行います。

共有者同士の話し合いで解決しないときは、裁判所に訴訟提起できます。

共有物分割請求が受け入れられたときは「現物分割」「代償分割」「換価分割」のいずれの方法で共有関係を解消しましょう。

共有者が不動産の共有持分を売却した場合の対処法

共有者が不動産の共有持分を売却してしまった場合の対処法として、2点紹介します。

共有持分を買い戻す

共有不動産を持ち続けたい場合は、共有持分の購入者から共有持分を買い取りましょう。

ただし、購入者は、共有持分を買い取った金額より高い価格でなければ売却しないという可能性があります。

不当に高い金額を要求された場合は、安易に買い取らないことが大事です。

もし不当な金額を提示された場合は、共有物分割請求訴訟を起こして裁判で争う方法もあります。

裁判になれば、不動産鑑定士の鑑定に基づいて共有持分を適正価格で購入者から買い取れる可能性があります。

共有持分取得者とともに不動産全体を売却する

共有不動産の買戻しが難しい場合は、不動産を売却してトラブルを早期に回避した方がよいです。

不動産を売却するのであれば、持分購入者と協力して不動産全体を売却することをおすすめします。

共有者全員の合意を得て不動産全体を売却する場合は、売却価額が相場より低くなるリスクを軽減できます。

売却益は持分割合に応じて各共有者に分配しましょう。

まとめ：共有名義の不動産売却時のトラブルは不動産に強い弁護士に相談しよう！

共有名義の不動産売却時のトラブルと対策についてまとめます。

共有名義の不動産売却は共有持分の所有者に迷惑をかけることが多く、トラブルになりやすいものです。