貸している土地は返してもらえる？返してくれない場合の対応や正当事由・立退料をわかりやすく解説

「自分の土地なのに、なぜ自由に使えないのか…」

そんな思いを抱えながら、何年も悩んでいる地主の方は少なくありません。

実際、借地契約は借主が強く保護される仕組みになっています。
何も知らずに動けば、不利な条件を押し付けられたり、高額な立退料を請求されたりする可能性もあります。

しかし、「返してもらえない」と決まっているわけではありません。
正しい手順と正当事由の整理、そして戦略的な交渉によって、土地を取り戻せるケースは確実に存在します。

地主側の立場に立って、現実的な選択肢をわかりやすく解説します。

「このまま泣き寝入りするしかないのか」と感じている方こそ、ぜひ最後までご覧ください。

貸してる土地を返してもらうことは可能か？

貸している土地を返してもらうことは可能です。

しかし、貸している土地を売ることはできても、返してもらうことは容易ではありません。

その理由を以下3つの項目から解説します

土地をどのような形で貸したか、契約の有無や有償か・無償かで違いがあるか、詳しく見ていきましょう。

土地を売ることは可能

貸している土地を売ることは可能です。

無償で貸している「使用貸借」の土地も、地代や賃料の支払いがある借地契約（賃貸借契約）に基づく土地も、借主（借地人）の同意を得ることなく売却できます。

ただし、借地契約の場合は借地人の権利が法律で保護されますが、使用貸借の場合は借主の権利が保護されているわけではありません。

貸している土地を地主が第三者に売却した場合、借主は土地を購入した第三者から立ち退きを求められる可能性が高いでしょう。

使用貸借の場合、借主に立ち退きを拒否する権利があるわけでははありませんが、立ち退きを拒否して居座り続けた場合、地主がトラブルに巻き込まれるリスクもあります。

トラブルを防ぐため、使用貸借であっても、使用期限や使用目的を明記した使用貸借契約書を作成しておくことが大事です。

貸してる土地を売ることについては、次の記事で詳しく解説しているので、ぜひ併せてご覧ください。

関連記事：貸している土地を売ることは可能？売却方法や気をつけるべきポイント

無償で貸した土地（口約束の場合・契約書がある場合）

土地を無償で貸す（使用貸借という）契約がある場合です。（契約は口約束でも有効ですが、契約があることの証明が難しいので、おすすめできません）

貸している土地の返還の可否は、使用期限や使用目的が契約で決められているか否かで異なります。

なお、長期間、使用貸借を続けていると、第三者が借主の地位を承継した場合、時効取得されてしまう可能性があるので注意が必要です（民法162条）。

賃貸借契約がある土地（借地借家法の適用がある土地）

建物所有を目的とする賃貸借契約を結んだ土地については、契約時期により「借地借家法」または「旧借地法」が適用されます。

借地借家法の施行（1992年8月1日）により旧借地法は廃止されましたが、旧借地法に基づく効力は今も有効です(借地借家法附則4条ただし書き）。

借地借家法も旧借地法も借主の権利の保護を目的としており、貸主（地主）は借主（借地人）に土地を使用させる義務があります。

貸主は「正当事由」があると認められない限り、契約更新の拒絶や解約申し入れはできません。

使用貸借と異なり、賃貸借契約の場合は貸した土地は容易には返還が認められないのです。

ただし、借地借家法で新設された定期借地権は借地期間が満了すれば返してもらえます。

借地借家法と旧借地法の貸主・借主の権利については次の記事で詳しく解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。

関連記事：底地権・借地権とは？違い・メリットとデメリットと売却時の注意点

旧借地法の借地と借地借家法の借地の違い

旧借地法の借地と借地借家法の借地には違いがあります。

旧借地法の借地と借地借家法の借地の主な違いは、次の2点です。

基本的に旧借地法の方が借地借家法より期間が長くなっています。期間の決め方や長さがどのように違うのか、詳しく見ていきましょう。

借地契約の存続期間

旧借地法と借地借家法では、借地の存続期間（最初の契約期間）が違います。

旧借地法は、借地上の建物の堅固・非堅固の違いと、契約期間の定めの有無によって存続期間が異なる規定でした。

たとえば、建物が堅固で契約期間の定めがない場合、存続期間60年と超長期間になっていました。

借地借家法は、堅固・非堅固の区分はなく、期間の定めの有無の違いだけに整理されています。

「期間の定めなし」の場合の存続期間は、30年です。

◆借地契約の存続期間

	旧借地法	借地借家法
期間の定めなし	堅固：60年、非堅固：30年（旧借地法2条1項）	30年（借地借家法3条）
期間の定めあり	堅固：30年以上、非堅固：20年以上（旧借地法2条2項）	30年以上（借地借家法3条ただし書き）

借地契約の更新期間

旧借地法では、更新された借地契約の存続期間は、原則20年（堅固な建物は30年）です。

旧借地法のもとで結んだ借地契約の更新期間は、更新が続く限り、従前どおりになります（借地借家法附則6条）。

借地借家法では、更新後の期間は、最初の更新は20年、2回目以降の更新は10年に、短縮されています。

借主が賃料を一定期間支払わないなどの著しい債務不履行があるときは、契約期間中であっても契約を解除し、土地を返してもらえます。

◆借地契約の更新期間

	旧借地法	借地借家法
期間の定めなし	堅固：30年、非堅固：20年（旧借地法5条1項）	最初の更新：20年2回目以降：10年（借地借家法4条）
期間の定めあり	堅固：30年以上、非堅固：20年以上（旧借地法5条2項）	30年以上（借地借家法4条ただし書き）

貸した土地を返してもらうためには正当事由が必要

貸した土地を返してもらうためには正当事由が必要です。

正当事由について、次の4点を説明します。

正当事由は地主の契約更新拒絶の要件 

地主が借地契約の更新を拒絶するためには、正当事由が必要です。

借地契約は、借地上に建物がある限り、更新請求または借地の使用継続により更新されます。

1の請求による更新も、2の法定更新も、借地上に建物があることが前提条件です。

ただし、地主が遅滞なく異議を述べたときは、契約は更新されません（更新拒絶、借地借家法5条1項ただし書き・2項、旧借地法4条ただし書き）。

地主の異議（更新拒絶）が効力を持つためには「正当事由」が必要です（借地借家法6条・旧借地法4条）。

現状は、法定更新により契約の更新が続いている借地が多くなっています。

正当事由の判断の基準

旧借地法は「正当事由」となる事情として「土地所有者が自ら土地を使用する必要性」だけをあげています。

「地主の土地使用の必要性」は「正当事由」が認められる重要な事情です。

しかし、正当事由の有無は、地主の土地使用の必要性だけが考慮されるわけではありません。

何が正当事由になるかは、裁判での判断に委ねられています。

裁判所は、土地所有者が自ら土地を使用する必要性に加え、次の事情を「正当事由」を判断するときに考慮するとしています。

現在の借地借家法は、判例を受けて上記事項を正当事由の判断基準として規定したものです。

地主が土地を必要とする事情

地主が自分で住むために家を建てる、土地上の建物を事業・営業に利用するなど、土地が必要な事情が具体的かつ合理的であるかが判断されます。

借地人が土地を必要とする事情

借地人が、自分の居住用に建物を利用することや、建物を事業や営業に利用していることなどは、借地人が土地の使用を必要とする1つの条件となります。

借地人が借地を必要としていると認められるときは、地主は借地権の更新を拒絶できません。

地主が他にも不動産を保有している場合などは、地主自身のため借地が必要と認められない限り、実際に借地を利用している借地人に優先して借地返還が認められる可能性は低いでしょう。

借地に関する従前の経過

「従前の経過」とは、契約期間中に当事者に生じた事情や、契約期間、更新料・権利金授受、地代支払状況・違約の有無などです。

借地人が義務を全うしていた場合は正当事由が否定される可能性があります。

一方で、借地人に地代の不払いなどがあると、正当事由が肯定される可能性があります。

土地の利用状況

土地の利用状況も、正当事由の補完的な要素として考慮されます。

たとえば、以下のような事項が該当します。

財産上の給付の有無（立退料の提供など）

正当事由は様々な要素を考慮して判断されますが、それでも賃貸借契約を終了させるほど十分な理由がない場合に、正当事由の不足分を最終的に補完するのが財産的給付です。

立退料などの金銭の支払いだけでなく、借地の代わりになる代替地の提供なども含まれます。

あくまで正当事由の補完であって、地主が自ら借地を必要とすると認められない限り、いくら多額の財産的給付をしても正当事由として認められない可能性が高いです。

土地の有効利用は「正当事由」になるか

土地の有効利用が「正当事由」になることもありますが、強い理由とは認められない傾向があります。

裁判所は「地主の土地使用の必要性」には「地主自らが直接使用する必要性」だけでなく「借地の経済的な利用の必要」も含まれる、としています（東京地方裁判所平成25年3月14日）。

ただし、経済的な利用の必要が「地主の土地使用の必要性」と一応認められるものの「もっぱら経済的な利益」のためである場合はそこまで強い正当事由とはいえません。

地主は、正当事由の補完事情として、立退料の支払いなど追加的な事情を検討する必要があります。

たとえば、土地の有効利用・再開発で高層化を図るなどとしたケースが、立ち退き料の支払いにより認められた裁判例があります（東京地方裁判所平成25年3月14日）。

立ち退き料は必要か

土地の有効利用を理由として借地の返還を求める場合、地主に土地が返ってくるかどうかは「正当事由」を補完する「財産上の給付」がカギとなるケースが多いでしょう。

「財産上の給付」は一般的に「立退料」という形で行われます。

立退料は、正当事由の補完になりますが、立ち退き料を請求する権利が借主にあるわけではありません。

立退料とは違いますが、契約終了時に、借主が建物を時価で買い取ることを請求する権利（建物買取請求権）はあります（借地借家法13条1項・借地法4条2項）。

立退料の額は「正当事由」がどの程度あるかによって変わります。

地主は、返還を求める借地の周辺の土地利用状況などをしっかり調べ、土地の有効利用の必要性をきちんと説明することが大事です。

借地権に対する補償の他に、次の事項が立退料の算定要因となるでしょう。

貸してる土地を売る方法

地主が貸している土地を売る方法は、主に次の3つがあります。

借地権が付いた底地だけを売るのは極めて困難です。

価格も買いたたかれる恐れがあるでしょう。

貸してる土地を売る方法については次の記事で詳しく解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。

関連記事：貸している土地の売却方法を詳しく解説！

貸してる土地を返してもらうなら弁護士に相談

貸してる土地を返してもらうなら弁護士に相談しましょう。

貸してる土地を返してもらうことは容易ではありません。

底地権を持っている地主と借地権を持っている借主の関係は複雑です。

土地を返してもらうためには、借地借家法・旧借地法についての正確な理解が必要です。

特に正当事由の有無・立退料の必要性などの判断は、法律知識だけでなく、裁判例などを熟知している必要があります。

借地人との話し合いは、いずれ訴訟になることも考えて、冷静かつ丁寧に手順を間違えずに進めなければなりません。

借地問題の知識・経験が豊富な弁護士のサポートが不可欠と言ってよいでしょう。

まとめ

貸した土地は「絶対に返ってこない」わけではありません。
しかし、何も準備せずに動けば、地主側が不利になる可能性もあります。

ポイントは次のとおりです。

感情ではなく、法的な整理と戦略が重要です。

「このままでは思うように活用できない」と感じているなら、一度専門家に可能性を確認してみることをおすすめします。

早めの判断が、結果を大きく左右します。