地代増額に強い弁護士の選び方とは？依頼する際のポイントや流れを紹介

現在の地代が、周辺相場と比べてて安い、地代が不相当だと感じている地主の中には、地代の増額を検討している人も多いでしょう。

地代増額に強い弁護士に交渉を依頼すれば、地主自身が交渉を行うよりもスムーズかつ確実に地代の増額が実現するため、適切に弁護士を選ぶことが重要です。

本記事では、弁護士に地代増額を依頼する際に何に気をつければ良いのかを解説しています。

自分に合った弁護士を選び地代の増額に成功させたい方は、この記事を参考にしてください。

地代増額に強い弁護士の選び方4選

ここでは、地代の増額に強い弁護士の選び方を4つ紹介します。

それぞれの特徴を理解し、地代増額に強い弁護士を選びましょう。

地代増額請求の経験や実績が豊富である

地代増額に強い弁護士を選ぶポイントは、地代増額に関する経験と実績の豊富さです。

地代増額に関する案件を多く手がけてきた弁護士は、これまでの事例から得た経験を活かして、依頼者に最適な戦略を提案できます。

地代増額の経験や実績を確認するためには、法律事務所の公式サイトで地代増額請求の解決事例が具体的に紹介されているかを見てみましょう。

また、初回の相談時に、過去の地代増額請求の成功事例や、どのような交渉を行ったのかを具体的に質問することもおすすめです。

経験豊富な弁護士であれば、依頼者の悩みに沿ったアドバイスや効果的な戦略を提案してくれるでしょう。

費用を明確に提示してくれる

地代増額にかかる費用を明確に伝えてくれる弁護士もおすすめです。

地代増額請求の手続きでは、交渉から調停、訴訟までいくつかのステップがあり、それぞれ必要となる費用が異なります。

信頼できる弁護士であれば、初回相談時に着手金や報酬金、実費などの費用内訳をわかりやすく提示してくれるでしょう。

具体的には、段階ごとに以下のような説明をしてくれるかどうかをチェックしてください。

特に、公式サイトで料金表を公開している法律事務所であれば安心して利用できます。

段階ごとにかかる基本料金や、調停や訴訟を提起する段階で追加料金が発生することもあります。

また、基本料金が記載されていても、事案に応じて料金が変わることもあります。

そのため、どの程度料金が発生するのか事前に確認しておくことで、後々のトラブルを回避できるでしょう。

相談内容を丁寧に聞いてくれる

地代増額に関する相談を丁寧に聞いてくれる弁護士もおすすめです。

地代増額の交渉では弁護士と何度もコミュニケーションを取る必要があり、依頼者の話を親身に聞いてくれる弁護士であれば、スムーズに手続きを進めることができます。

そのためには、初回相談時の対応が丁寧で、依頼者の状況や悩みに真摯に耳を傾けてくれる弁護士を選びましょう。

専門用語を多用せず、法律や地代の算定方法などをわかりやすく説明してくれる弁護士であれば、その後の手続きでも円滑にコミュニケーションが図れます。

高圧的な態度や威圧的な言動が見られる弁護士は、たとえ実績が豊富であっても、依頼者の悩みに沿った解決策を提示してくれない可能性があるので要注意です。

依頼者が希望する解決策を提示してくれる

地代増額に強い弁護士を選ぶポイントとして、依頼者が希望する解決策を適切に提示してくれるかどうかも挙げられます。

地代増額請求では、地代の増額だけでなく賃借人との関係性や将来性も加味する必要があります。

能力の高い弁護士であれば、依頼者の希望や状況を踏まえた上で、最適な解決策を提案してくれるでしょう。

たとえば、賃借人との良好な関係を維持したい場合は、段階的な値上げなどの解決策を提案してくれます。

依頼者に合ったアドバイスをしてくれるかどうかは、初回相談時に「この案件ではどのような解決策が考えられますか？」と質問して、複数のアドバイスを提示してくれるかを確認しましょう。

依頼者にとっては、結果だけでなく過程も重要なポイントとなるため、納得できる解決策を提案してくれる弁護士がおすすめです。

家賃増額に強い弁護士は、以下の記事で紹介しているので、あわせて参考にしてください。

関連記事：家賃増額に強い弁護士が必要な理由と選び方！依頼するメリットや費用も解説

地代増額に強い弁護士に依頼する3つのメリット

地代増額に強い弁護士に依頼すると、次のメリットが得られます。

ここでは、それぞれのメリットを詳しく解説します。

賃借人と直接交渉せずに済む

地代増額の請求を弁護士に依頼するメリットは、賃借人と直接交渉せずに済むことです。

地代増額の交渉は賃借人の反発を招きやすいため、弁護士が間に入ることで、当事者間の関係悪化を避け、客観的な立場から交渉を進められます。

たとえば、長年の付き合いがある賃借人に対して、地主自ら「地代を上げてほしい」と言い出すのはストレスがかかりますが、弁護士が代理で交渉すれば地主の心理的な負担はありません。

さらに、賃借人からの反論や質問にも弁護士が専門的な知識をもって対応するため、地主自身が言葉に詰まったり、不用意な発言で交渉が不利になったりする心配もないでしょう。

このように、賃借人と良好な関係を維持しながら地代を増額するためには、弁護士への依頼がおすすめです。

法的根拠に基づいた主張ができる

法的な根拠を示して地代増額の主張ができる点も、弁護士に依頼するメリットです。

地代増額を成功させるためには、法的根拠に基づいた説得力のある主張が必要です。

そのため、法律の専門家である弁護士に依頼すれば、借地借家法や民法に基づいた主張ができるでしょう。

具体的には、弁護士に依頼すれば「土地価格の上昇」「周辺の地代相場の変動」「公租公課の増加」など、借地借家法第11条で認められた増額の理由を具体的な証拠とともに示すことができます。

さらに、不動産鑑定士による鑑定や、その評価書の効果的な活用法についても専門的なアドバイスが受けられます。

法的根拠が明確な主張は交渉がスムーズに進むだけでなく、調停や訴訟に発展した場合でも有利に働くでしょう。

調停や訴訟になった際にサポートしてもらえる

地代増額の交渉がまとまらず、調停や訴訟になった際にサポートしてくれる点もメリットです。

調停や訴訟では、申立書や訴状等の書類作成、証拠の収集が必要となります。

そのため、高度な専門知識と経験が求められるため、地主だけでは対応できないケースがほとんどです。

また、訴訟は通常6ヶ月から1年以上かかることもありますが、弁護士に依頼すればその間の法廷への出頭や書類作成の負担から解放されるでしょう。

1人では訴訟に対応できない、裁判にかける時間がないという方は、弁護士への依頼を検討しましょう。

地代増額に強い弁護士に依頼するデメリット

地代増額の請求を弁護士に依頼するデメリットは、費用負担が発生することです。

地代増額を弁護士に依頼する場合は、一般的に以下の費用がかかります。

たとえば、着手金20万円、成功報酬30万円がかかる弁護士事務所の場合、合計で50万円近い費用がかかる可能性があります。

さらに、不動産鑑定士による鑑定費用が必要になるケースも考えられます。

費用は弁護士事務所によって異なるため、地代増額請求を弁護士に依頼する際は、費用対効果を慎重に検討し、初回相談時に費用を明確にしてもらうことを心がけましょう。

地代増額に強い弁護士に交渉を依頼する際のポイント

地代増額の交渉を弁護士に依頼する際は、以下の3つのポイントを意識してください。

それぞれのポイントを理解すれば、地代増額の成功率が高まるでしょう。

段階的な値上げを提案する

地代増額の交渉では、段階的な値上げを提案してみましょう。

一度に大幅な地代の増額を要求すると、賃借人の強い反発を招くおそれがあり、交渉が決裂するリスクが高まります。

たとえば、現在の地代が月額10万円で適正地代が15万円の場合、いきなり5万円の増額を求めるのではなく、1年目に2万円、2年目にさらに2万円、3年目に1万円と段階的な増額を提案してみましょう。

それにより、賃借人は資金計画を見直す時間が生まれるため、増額の提案を受け入れてもらいやすくなります。

弁護士に地代増額を依頼する際は、目標の地代だけでなく、賃借人との関係性も考慮した段階的な増額プランを一緒に検討することで、交渉成功の可能性が高まります。

値上げの根拠を明確にする

地代増額の交渉を成功させるためには、増額の根拠を明確に示すことが必要です。

借地借家法第11条では、「土地の価格の上昇」「近隣の地代相場の上昇」「公租公課の増加」の3つが地代増額の正当事由として認められています。

地代増額を交渉する際は、弁護士のサポートを受けながらこれらの根拠となる具体的なデータを準備しましょう。 

具体的には、公示地価の推移グラフや近隣の賃貸物件の相場をまとめた表などが有効です。

明確な根拠に基づいて地代増額の交渉を行えば賃借人の理解が得やすいため、スムーズに交渉が進むでしょう。

家賃を値上げする根拠について知りたい方は、次のリンクから記事を参考にしてください。

関連記事：家賃を値上げする正当な理由は3つ！流れや交渉に合意してもらうコツを解説

「法的措置を取る意思がある」旨を伝える

地代増額の交渉が難航した場合の最終手段として、「法的措置を取る意思がある」旨を賃借人に伝えることも戦略の1つです。

調停や訴訟で地代増額が認められる見込みがある場合は、この意思表示を行えば、賃借人も調停や訴訟に対応するのを避けるために交渉に応じる可能性も出てくるでしょう。

賃借人への通知書に「法的手続きも検討せざるを得ない」旨を記載すれば、賃借人に対する心理的なプレッシャーとなります。

その際は、脅迫と受け取られるような強い表現は避け、あくまで法的な権利を行使すると伝えることが大切です。

地代増額の流れ3ステップ

地代増額の請求は次の3ステップで進められます。

ここからは、地代増額の具体的な流れを解説します。

1.当事者同士の交渉

まず、地主と賃借人による直接交渉を行います。

その際、土地の賃貸借契約書を確認し「一定期間地代を増額しない」という特約がないことを確認しましょう。

この特約があると、一定期間、地代増額の交渉はできません。

直接交渉では、増額の根拠となる客観的な資料を準備しましょう。

たとえば、固定資産税評価額が、合意した当時よりも増加していることを示すために、賃料合意時と直近の固定資産税評価証明書が考えられるでしょう。

その他にも、周辺の地代相場のデータや不動産鑑定士による鑑定書があれば説得力が高まります。

増額の請求は口頭でも有効ですが、後に証拠として残るよう内容証明郵便で通知するのが良いでしょう。

交渉時点で地代増額の合意が得られるのであれば、合意内容を明確にするために合意内容を書面に記載して、合意書を作成しましょう。

交渉で賃借人との合意が得られない場合は、次のステップへ進みます。

2.賃料等調停の申立て

当事者間の交渉で合意に至らない場合、調停の申立てを行います。

調停とは、裁判所による話し合いで紛争の解決を図る方法です。

地代増額請求では、原則としていきなり訴訟を提起することはできず、事前に調停を経なければなりません。

調停では、当事者が直接対面することはなく、調停委員（話し合いを仲介する役割の人）が交互に話を聞きながら調整を図ります。

ある程度話が進むと、調停委員から「○○円が妥当だと思われる」という案が提示されることが一般的です。

調停委員からの提案が地主と賃借人双方の希望額に近い場合は、調停で話がまとまるケースもあります。

家賃の値上げを拒否された場合の対応方法を以下の記事で解説しています。

関連記事：家賃値上げを拒否されたらどうすればいい？オーナーが増額請求で失敗しない対応方法

3.賃料増額訴訟の提起

調停でも合意に至らなかった場合は、訴訟を提起する手続きに進みます。

訴訟では、地主と賃借人それぞれが提出した証拠や主張を基に審理が行われますが、多くのケースでは、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定結果を参考にすることが一般的です。

また、訴訟は調停と比べて時間と費用がかかり、早くても半年、中にはそれ以上長期化することもあります。

判決が確定すれば、その内容に従って地代が増額されます。

ただし、訴訟では訴状の作成や必要書類の用意などの専門知識が必要になるため、地代増額の訴訟手続きをスムーズに進めたい方は、弁護士のサポートを受けましょう。

まとめ｜地代増額は経験豊富な弁護士に依頼しよう

この記事では、地代増額に強い弁護士の選び方や、弁護士に交渉を依頼するメリット・デメリット、交渉を依頼するコツについて解説しました。

地代の増額は賃借人の経済的負担が大きくなるため、対立が起きやすい交渉です。

賃借人との良好な関係を維持しつつも地代を増額したい場合は、弁護士に交渉を依頼し、地代増額の根拠を明確にしながら手続きを進めると良いでしょう。