地代増額に強い弁護士の選び方とは？依頼する際のポイントや流れを紹介

固定資産税や都市計画税は年々上昇しているにもかかわらず、地代は何十年も据え置きのままになってはいませんか。

 「近隣の駐車場やマンションの家賃と比べると、明らかに安すぎる気がする」 と感じていても、借地人との長年の関係や、「波風を立てたくない」という思いから、交渉を躊躇してしまう地主様は少なくありません。

地代の増額交渉を成功させるためには、法的な根拠に基づいた主張と冷静な交渉力が不可欠であり、その鍵を握るのが「弁護士選び」です。

本記事では、地代増額に強い弁護士を見極めるための具体的なポイントや、依頼にかかる費用相場、交渉の流れを詳しく解説します。

長年の借地関係において、地主様ご自身でお金の話をするのは精神的な負担が大きいものです。

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地代増額に強い弁護士の選び方6選

ここでは、地代の増額に強い弁護士の選び方を6つ紹介します。

それぞれの特徴を理解し、地代増額に強い弁護士を選びましょう。

地代増額請求の経験や実績が豊富である

地代増額に強い弁護士を選ぶポイントは、地代増額に関する経験と実績の豊富さです。地代増額に関する案件を多く手がけてきた弁護士は、これまでの事例から得た経験を活かして、依頼者に最適な戦略を提案できます。

地代増額の経験や実績を確認する方法は以下のとおりです。

経験豊富な弁護士であれば、依頼者の悩みに沿ったアドバイスや効果的な戦略を提案してくれるでしょう。

費用を明確に提示してくれる

地代増額にかかる費用を明確に伝えてくれる弁護士もおすすめです。

地代増額請求の手続きでは、交渉から調停、訴訟までいくつかのステップがあり、それぞれ必要となる費用が異なります。信頼できる弁護士であれば、初回相談時に着手金や報酬金、実費などの費用内訳をわかりやすく提示してくれるでしょう。

具体的には、段階ごとに以下のような説明をしてくれるかどうかをチェックしてください。

特に、公式サイトで料金表を公開している法律事務所であれば安心して利用できます。段階ごとにかかる基本料金や、調停や訴訟を提起する段階で追加料金が発生することもあります。

また、基本料金が記載されていても、事案に応じて料金が変わることもあります。そのため、どの程度料金が発生するのか事前に確認しておくことで、後々のトラブルを回避できるでしょう。

相談内容を丁寧に聞いてくれる

地代増額に関する相談を丁寧に聞いてくれる弁護士もおすすめです。

地代増額の交渉では弁護士と何度もコミュニケーションを取る必要があります。依頼者の話を親身に聞いてくれる弁護士であれば、スムーズに手続きを進めることができます。

高圧的な態度や威圧的な言動が見られる弁護士は、たとえ実績が豊富であっても、依頼者の悩みに沿った解決策を提示してくれない可能性があるので要注意です。

依頼者が希望する解決策を提示してくれる

地代増額に強い弁護士を選ぶポイントとして、依頼者が希望する解決策を適切に提示してくれるかどうかも挙げられます。

地代増額請求では、地代の増額だけでなく賃借人との関係性や将来性も加味する必要があります。能力の高い弁護士であれば、依頼者の希望や状況を踏まえた上で、最適な解決策を提案してくれるでしょう。

たとえば、賃借人との良好な関係を維持したい場合は、段階的な値上げなどの解決策を提案してくれます。

依頼者に合ったアドバイスをしてくれるかどうかは、初回相談時に「この案件ではどのような解決策が考えられますか？」と質問して、複数のアドバイスを提示してくれるかを確認しましょう。依頼者にとっては、結果だけでなく過程も重要なポイントとなるため、納得できる解決策を提案してくれる弁護士がおすすめです。

家賃増額に強い弁護士は、以下の記事で紹介しているので、あわせて参考にしてください。

関連記事：家賃増額に強い弁護士が必要な理由と選び方！依頼するメリットや費用も解説

不動産鑑定士との連携がある

地代増額の実績が豊富な弁護士は、不動産鑑定士と緊密な連携体制を構築していることが一般的です。

地代増額請求において、裁判所や調停委員を説得するための客観的証拠として、不動産鑑定士による「不動産鑑定書」は極めて重要な役割を果たします。弁護士には、専門的な鑑定評価額の根拠を正確に読み解き、それを法的な主張として論理的に展開する能力が求められます。

日常的に協議を行える関係性があれば、依頼者にとって有利な事情（土地の特殊性や近隣の開発状況など）を、鑑定評価へ適切に反映させることも可能です。

相談時には、鑑定士とのネットワークの有無や、過去の連携事例について確認することをおすすめします。

地域特化の知見がある

不動産の賃料相場は、道路一本隔てただけで評価が大きく変動するほど個別性の強いものです。地代増額請求を成功に導くには、法律的な知識に加え、対象エリアにおける詳細な「土地勘」や「独自の相場観」が不可欠となります。

特に東京23区をはじめとする都市部では、公租公課の増減だけでなく、以下のような地域特有の事情が地代の適正額に色濃く反映される傾向にあります。

評価に影響する地域要因	具体的な視点
用途地域の種別	商業地域か住居地域かで、土地の収益性や建ぺい率・容積率が根本的に異なる
周辺環境の変化	近隣での新駅開業や再開発、大型商業施設の誘致などによる利便性の向上
路線価等の推移	前面道路の路線価や、近隣類似地域の地価変動率が上昇傾向にあるか

これらの要素は、単なる固定資産税の上昇以上に、「土地の経済的価値そのものが上がっている」ことを示す強力な根拠となり得ます。

地域事情に精通していれば、これらの変動要因を敏感に察知し、交渉材料として効果的に活用することが可能です。机上の計算式だけでなく、その土地が持つリアルな価値を見極められる弁護士を選ぶことが、納得のいく増額交渉を実現するポイントです。

地代増額に強い弁護士に依頼する3つのメリット

地代増額に強い弁護士に依頼すると、次のメリットが得られます。

ここでは、それぞれのメリットを詳しく解説します。

賃借人と直接交渉せずに済む

地代増額の請求を弁護士に依頼するメリットは、賃借人と直接交渉せずに済むことです。

地代増額の交渉は賃借人の反発を招きやすいため、弁護士が間に入ることで、当事者間の関係悪化を避け、客観的な立場から交渉を進められます。

このように、賃借人と良好な関係を維持しながら地代を増額するためには、弁護士への依頼がおすすめです。

関連記事：地代の値上げを拒否されたときの対処法！交渉の進め方と地代相場の計算方法

法的根拠に基づいた主張ができる

法的な根拠を示して地代増額の主張ができる点も、弁護士に依頼するメリットです。

地代増額を成功させるためには、法的根拠に基づいた説得力のある主張が必要です。法律の専門家である弁護士に依頼すれば、借地借家法や民法に基づいた主張ができるでしょう。

弁護士に依頼すれば、以下の借地借家法第11条で認められた増額の理由を具体的な証拠とともに示すことができます。

さらに、不動産鑑定士による鑑定や、その評価書の効果的な活用法についても専門的なアドバイスが受けられます。法的根拠が明確な主張は交渉がスムーズに進むだけでなく、調停や訴訟に発展した場合でも有利に働くでしょう。

関連記事：家賃を値上げする正当な理由！流れや交渉に合意してもらうコツを解説

調停や訴訟になった際にサポートしてもらえる

地代増額の交渉がまとまらず、調停や訴訟になった際にサポートしてくれる点もメリットです。

調停や訴訟では、申立書や訴状等の書類作成、証拠の収集が必要となります。高度な専門知識と経験が求められるため、地主だけでは対応できないケースがほとんどです。

弁護士に依頼した場合と、ご自身で対応する場合の具体的な負担の違いは以下の通りです。

対応業務	弁護士に依頼しない場合	弁護士に依頼する場合
書面の作成	訴状や準備書面を、法的ルールに従い自力で作成しなければならない	法的根拠に基づいた、説得力のある書面を作成してもらえる
期日への出頭	平日の日中に裁判所へ出向く必要があり、仕事や生活に支障が出る	弁護士が代理人として出廷するため、裁判所へ行く必要がない
鑑定への対応	鑑定人への意見陳述や質問のポイントが分からず、受け身になる	専門的知見から鑑定結果に意見を述べ、有利な認定を目指せる

また、訴訟は通常6ヶ月から1年以上かかることもありますが、弁護士に依頼すればその間の法廷への出頭や書類作成の負担から解放されるでしょう。1人では訴訟に対応できない、裁判にかける時間がないという方は、弁護士への依頼を検討しましょう。

地代増額請求にかかる弁護士費用はどのくらい？

地代増額を検討する際、費用倒れを防ぐためには、弁護士費用だけでなく付帯費用を含めた総額を把握しておくことが重要です。

各費用の役割と一般的な相場目安を以下に整理しました。

費目	概要	相場の目安
相談料	依頼をする前の法律相談にかかる費用	30分5,000円～1万円（無料としている法律事務所もある）
着手金	結果に関わらず発生する初期費用	300万円以下：8% 300万円を超え3,000万円以下：5%+9万円 3,000万円を超え3億円以下：3%+69万円
報酬金	増額成功時に支払う成功報酬	300万円以下：16% 300万円を超え3,000万円以下：10%+18万円 3,000万円を超え3億円以下：6%+138万円
実費・日当	印紙代、切手代、弁護士の日当など	1万円から数万円程度（調停・訴訟で変動）
鑑定費用	不動産鑑定士による鑑定書作成費	私的鑑定の費用：20万円程度 裁判での鑑定費用：20〜50万円程度

この中で特に見落としがちなのが、弁護士費用とは別に発生する「不動産鑑定費用」です。裁判や調停では鑑定書が決定的な証拠能力を持つため、この費用を惜しむと十分な増額が認められないリスクがある点に十分留意してください。

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関連記事：賃料増額請求の弁護士費用相場はどのくらい？費用計算や安く抑える方法を解説

地代増額の交渉を弁護士に依頼せず失敗する典型ケース

弁護士費用を節約しようとしてご自身で交渉を行い、結果として将来にわたる大きな損失を出してしまうケースは後を絶ちません。

一度こじれてしまった交渉を後から軌道修正するのは、当初から専門家が介入するよりも遥かに困難です。ここでは、法的視点を欠いた交渉で陥りやすい失敗パターンを解説します。

「固定資産税が上がった」の一点張りで拒否される

多くの地主様が「税金が上がったから」という理由だけで交渉に臨まれますが、それのみで増額を正当化するのは法的ハードルが高いのが現実です。

借地借家法で保護された借地人に対し、客観的なデータなしに主張しても、以下のように反論され交渉が膠着してしまいます。

十分な根拠を用意せずに交渉を行うと、相手に「強く拒否すれば諦める」と学習させる結果となり、その後の増額請求がいっそう困難になります。

感情的な直接交渉で借地人が態度を硬化させる

金銭に関わる交渉は、どれだけ親しい間柄であっても感情的な対立を生みやすい性質を持っています。

「長年安く貸してあげていた」という地主側の恩義と、「急に権利を主張し始めた」という借地人側の不信感が衝突するためです。

当事者同士の直接交渉が招く主な弊害は以下の通りです。

弊害の具体例	詳細
過去の蒸し返し	過去の些細なトラブルを持ち出し、建設的な議論にならない
態度の硬化	売り言葉に買い言葉で「意地でも支払わない」と拒絶される
交渉の拒否	電話に出ない、居留守を使うなど、対話のテーブルに着かなくなる

一度感情的な対立が生まれると、たとえ法的に正しい主張であっても、相手は合意に応じなくなります。

第三者である弁護士が緩衝材として介入することで、こうした感情的摩擦を回避し、法的な議論へと引き戻すことが可能になります。

適正額が分からず相場より安い金額で妥協してしまう

最も避けるべきは、本来可能な増額幅よりも遥かに低い金額で合意してしまう、不本意な妥協です。

例えば、月額3万円の増額が相当な事案で「3,000円なら応じる」と言われ、解決を急いで合意書を交わしてしまうケースが散見されます。

リスク	詳細
機会損失の拡大	月2.7万円の逸失利益は、10年間で300万円以上の損失となる
再交渉の困難化	一度合意すると、前回の合意時点からの新たな事情変更がない限り、再増額は認められにくい。 また、契約で「一定期間増額しない特約」を設けた場合、その期間中は増額請求ができない

「少しでも上がれば良い」という安易な姿勢は禁物です。自身の土地が持つ適正な賃料相場（ポテンシャル）を正確に把握しないままの合意は、みすみす資産価値を下げているのと同義と言えるでしょう。

地代増額に強い弁護士に交渉を依頼する際のポイント

地代増額の交渉を弁護士に依頼する際は、以下の3つのポイントを意識してください。

それぞれのポイントを理解すれば、地代増額の成功率が高まるでしょう。

段階的な値上げを提案する

地代増額の交渉では、段階的な値上げを提案してみましょう。一度に大幅な地代の増額を要求すると、賃借人の強い反発を招くおそれがあり、交渉が決裂するリスクが高まります。

賃借人は資金計画を見直す時間が生まれるため、増額の提案を受け入れてもらいやすくなります。

弁護士に地代増額を依頼する際は、目標の地代だけでなく、賃借人との関係性も考慮した段階的な増額プランを一緒に検討することで、交渉成功の可能性が高まります。

値上げの根拠を明確にする

地代増額の交渉を成功させるためには、増額の根拠を明確に示すことが必要です。

借地借家法第11条では、「土地の価格の上昇」「近隣の地代相場の上昇」「公租公課の増加」の3つが地代増額の正当事由として認められています。地代増額を交渉する際は、弁護士のサポートを受けながらこれらの根拠となる具体的なデータを準備しましょう。 

具体的には、以下のような資料が有効です。

明確な根拠に基づいて地代増額の交渉を行えば賃借人の理解が得やすいため、スムーズに交渉が進むでしょう。家賃を値上げする根拠について知りたい方は、次の記事を参考にしてください。

関連記事：家賃を値上げする正当な理由は3つ！流れや交渉に合意してもらうコツを解説

「法的措置を取る意思がある」旨を伝える

地代増額の交渉が難航した場合の最終手段として、「法的措置を取る意思がある」旨を賃借人に伝えることも戦略の1つです。

調停や訴訟で地代増額が認められる見込みがある場合、賃借人も調停や訴訟に対応するのを避けるために交渉に応じる可能性も出てくるでしょう。

賃借人への通知書に「法的手続きも検討せざるを得ない」旨を記載すれば、賃借人に対する心理的なプレッシャーとなります。その際は、脅迫と受け取られるような強い表現は避け、あくまで法的な権利を行使すると伝えることが大切です。

地代増額の流れ3ステップ

地代増額の請求は次の3ステップで進められます。

ここからは、地代増額の具体的な流れを解説します。

1.当事者同士の交渉

まず、地主と賃借人による直接交渉を行います。その際、土地の賃貸借契約書を確認し「一定期間地代を増額しない」という特約がないことを確認しましょう。この特約があると、一定期間、地代増額の交渉はできません。

直接交渉では、増額の根拠となる客観的な資料を準備しましょう。具体的には、以下のような資料を用意することで、説得力を高められます。

増額の請求は口頭でも有効ですが、後に証拠として残るよう内容証明郵便で通知することをおすすめします。また、交渉時点で地代増額の合意が得られるのであれば、合意内容を書面に記載して、合意書を作成しましょう。

交渉で賃借人との合意が得られない場合は、次のステップへ進みます。

2.賃料等調停の申立て

当事者間の交渉で合意に至らない場合、調停の申立てを行います。

調停とは、裁判所による話し合いで紛争の解決を図る方法です。地代増額請求では、原則としていきなり訴訟を提起することはできず、事前に調停を経なければなりません。

調停では、当事者が直接対面することはなく、調停委員（話し合いを仲介する役割の人）が交互に話を聞きながら調整します。ある程度話が進むと、調停委員から「○○円が妥当だと思われる」という案が提示されることが一般的です。

調停委員からの提案が地主と賃借人双方の希望額に近い場合は、調停で話がまとまるケースもあります。

家賃の値上げを拒否された場合の対応方法を以下の記事で解説しています。

関連記事：家賃値上げを拒否されたらどうすればいい？オーナーが増額請求で失敗しない対応方法

3.賃料増額訴訟の提起

調停でも合意に至らなかった場合は、訴訟を提起する手続きに進みます。

訴訟では、地主と賃借人それぞれが提出した証拠や主張を基に審理が行われますが、多くのケースでは、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定結果を参考にすることが一般的です。

また、訴訟は調停と比べて時間と費用がかかり、早くても半年、中にはそれ以上長期化することもあります。

判決が確定すれば、その内容に従って地代が増額されます。

ただし、訴訟では訴状の作成や必要書類の用意などの専門知識が必要になるため、地代増額の訴訟手続きをスムーズに進めたい方は、弁護士のサポートを受けましょう。

地代増額に強い弁護士に関するよくある質問

まとめ｜地代増額は経験豊富な弁護士に依頼しよう

地代の増額請求は、借地借家法で強く保護されている借地人が相手となるため、単なる要望レベルでは通りにくい極めて専門性の高い交渉です。

「税負担が増えた」等の事情に加え、近隣相場や土地の活用価値を分析し、客観的証拠を用いて適正額を立証しなければなりません。

ご自身で安易に交渉を始めると、感情的な対立や、本来得られる利益を損なう低い金額での妥協を招くリスクがあります。 大切な資産価値を守るためにも、交渉がこじれる前に弁護士へ早期相談することが解決への近道です。