底地権とは？価格の評価や売買する3つの方法などを解説

底地権は、借地権や地上権が設定されている土地の所有者が持つ権利です。

底地を所有している方の中には、土地をどのように活用すべきか、売却すべきかと頭を悩ませている方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、底地の所有者にどのような権利があるのかを知りたい方に向けて、次の内容について詳しく解説しています。

最後まで読めば、底地権の内容や活用方法などがわかるので、ぜひご覧ください。

底地権とは

底地権とは、底地の所有者が持つ権利です。

底地とは、地上権や賃借権が設定されている土地のことを言います。

地上権や賃借権を持つ借地人には土地を利用する権利が認められるため、底地の所有者は、自分自身で土地を利用することはできません。

そのため、底地権は、土地の所有権から土地の利用権を差し引いた権利と言うことができます。

ここでは、底地権についての理解を深めるために、借地権や地上権との違いを詳しく解説します。

底地権と借地権との違い

借地権とは、土地を借りた人に認められる土地を利用する権利のことです。

借地権は、賃貸借契約の賃借人や地上権設定契約の地上権者に認められる権利で、建物を建てて土地を利用するために地代を支払って土地を借りる権利のことです。

借地権を持つ人のことを借地人と言います。

借地人は、地代を支払う代わりに建物を建てて土地を利用する権利を持ちます。

賃借権と地上権との違い

借地権には、賃借権と地上権の2つの種類があります。

賃借権は、土地の賃貸借契約における賃借人に認められる権利です。

地上権とは、地上権を設定した土地の地上権者に認められる権利のことを言います。

賃借権は、賃借人が所有者に対して、建物を建てて土地を利用することを認めさせる権利です。

賃借人は所有者に対してのみ主張できる債権であるため、賃借人は、所有者の許諾がなければ建物を建て替えたり、第三者に売却したりすることはできません。

一方、地上権は、建物の所有や竹林の所有などの目的で他人の土地を利用する権利のことです。

地上権を設定する際には、地上権設定登記がされます。

地上権は、誰に対しても主張できる物権であるため、地上権者は、所有者の許諾なしに建物の賃貸や売却、抵当権の設定などができます。

底地権の評価

底地権には土地を利用する権利がないため、底地権のある土地は完全な所有権がある土地と比較して評価が下がります。

ここでは、底地権の売買や相続税における評価について詳しく解説します。

売買における底地権の評価

底地権は、土地の所有権から土地の利用権が差し引かれたものです。

そのため、底地権を売買する際の評価は、土地の所有権を売買する際の評価よりも低くなります。

不動産鑑定評価基準における底地を評価する際の基準は、地主が将来にわたって受け取る利益と、条件が類似する不動産の取引事例の比準価格を考慮するものとされています。

実際の売買における評価では、誰に底地権を売却するかによって評価が大きく異なることもあるでしょう。

底地権を第三者や専門の買取業者に売却する場合には、買主が土地を利用することはできないため、底地権が高く評価されることはありません。

一方、借地人に底地権を売却する際は、借地人が完全な所有権を取得することになるため、他に売却するよりも底地権を高く評価してもらえる可能性が高いでしょう。

相続税評価における底地権の評価

土地の相続税評価は、路線価で決まります。

路線価とは、道路に面する宅地の評価額で、国税庁のサイトで価格を確認できます。

底地権の相続税評価は、更地の評価額から借地権の評価額を差し引いたものです。

路線価図には、各土地の借地権割合が30%から90%の割合で記載されています。

底地権は、土地の所有権から利用権を差し引いた権利なので、更地の評価額から土地の利用権である借地権の評価額を差し引いたものが底地権の評価となります。

たとえば、1㎡あたりの評価額が300,000円の土地の借地権割合が70%である場合、1㎡あたりの底地権の評価は、300,000円から借地権の評価額210,000円（300,000円×70%）を差し引いた90,000円です。

土地の所有者は、土地の借地権を設定することで相続税を下げられます。

ただし、底地権が設定された土地の市場価格は、相続税の額を下回る可能性もあるため、相続税の減税効果だけを見て借地権を設定するのには注意が必要です。

底地権を売買する方法

底地権が設定されている土地の所有者は、自分自身で土地を利用することができません。そのため、「自分で使えないのであれば土地を売却したい」と考える方もいらっしゃるでしょう。

底地権を売買する方法には、次の3つの方法があります。

底地権の売買ではどの方法を選択するかによって、売買の成立までにかかる時間や売却価格の相場が異なります。

ここでは、それぞれの方法について詳しく解説します。

底地権を単体で第三者に売却する

底地権は、単体で売却することもできます。

ただし、底地権を単体で取得しても、利回りが低く、土地を利用することもできないため、買い手を見つけるのは難しいでしょう。

苦労して買い手を見つけられたとしても、底地権を単体で売却する場合の相場は、更地の市場価格の10%程度です。

底地権を単体で売却するのは、買取りを希望する知人がいる場合や底地を手放したい事情がある場合でなければおすすめできません。

底地権の買取業者に売却する

不動産業者の中には、底地権の買取を専門としている業者もあります。

底地権の買取業者を利用すると、すぐに底地権を売却できます。

底地権を単体で売却するのは、買い手を見つけるのが難しく時間がかかります。

借地人に売却する場合でも、借地人との交渉に時間がかかったり、条件が折り合わずにトラブルになったりする可能性もあるでしょう。

底地権の買取業者に売却するのは、時間や手間をかけずに底地を手放すには有効な方法と言えます。

ただし、買取業者に売却する場合の相場は、更地の市場価格の10%から20%ほどです。

価格を重視するのであれば、借地人と売買の交渉をすべきでしょう。

借地人と売買の方法を相談する

底地権を最大限に利用するには、借地人と売買の方法を相談すべきです。借地人に相談して底地権の売買を進めるには、次の3つの方法があります。

借地人が底地権を取得すると、土地の完全な所有権を持つことになります。

借地人は、地代を支払う必要がなくなり、土地を自由に利用・売買できるようになるため、底地権を取得するメリットがあると言えるでしょう。

借地人に底地権を取得する意思があるのなら、借地人に売却することをおすすめします。

借地人に底地権を売却する場合の相場は、更地の市場価格の50%ほどです。

2つ目の方法と3つ目の方法は、似た方法です。

底地権と借地権をセットで売却する方法では、買主が土地の完全所有権を取得できます。

完全所有権にして第三者に売却する方法は、売却前に底地の所有者と借地人との協議で完全所有権にしたうえで、第三者に売却する方法です。

いずれの方法でも、第三者が完全所有権を取得することに変わりはありません。

これらの方法では、売買のタイミングや代金の分配割合について借地人との交渉が必要です。

底地の所有者の取り分は、代金の40%から60%程度が相場となります。

底地権を売却するメリット

底地権を売却するのには、次の3つのメリットがあります。

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

固定資産税・都市計画税の負担がなくなる

底地の所有者は、固定資産税や都市計画税を負担しなければなりません。

底地権を売却すると、税金の負担を免れることができます。

特に、税金の額が地代収入を上回っているようなケースでは、底地を所有し続けるほど赤字になるため、売却を急ぐ必要があるでしょう。

底地を管理する手間がなくなる

底地の所有者は、地代の徴収や地代交渉への対応など、底地を適切に管理しなければなりません。

地代の滞納で借地人とトラブルが起きたときには、管理の負担は大きなものとなるでしょう。

底地権を売却して底地を手放せば、底地の管理にかかる手間は一切なくなります。

自分で底地を管理するのが難しい場合や相続人に底地を管理する負担をかけたくないときは、底地権の売却にメリットがあります。

相続のリスクを回避できる

相続人が複数いるときには、底地の権利関係が複雑となり、相続人同士のトラブルとなることもあるでしょう。

相続にかかわるトラブルを避けるには、底地権を売却して現金化しておくのが安心です。

底地権を売却するデメリット

底地権を売却することには、次の3つのデメリットがあります。

それぞれのデメリットについて詳しく解説します。

買い手を見つけるのが難しい

底地を売却しようとしても、そもそも買い手を見つけるのが難しいケースがあります。

底地は、購入しても買い手が利用することはできず、地代収入による利回りも低い土地が多いでしょう。

底地には担保価値がないため、底地を購入する際には金融機関でのローンを組むこともできません。

底地の売却には、買い手を見つけるのに時間や手間がかかるうえに、売却価格の相場も低いというデメリットがあります。

借地人とトラブルになるリスクがある

底地を売却すると、借地人とのトラブルを引き起こす可能性があります。

底地を売却する際に、借地人に通知する義務はありません。

しかし、借地人との協議なしに売却を進めると、地代の改定を求められたり、地代の未払いが起こったりなどのトラブルになるリスクがあります。

底地の購入者が借地人とトラブルになることを避けるには、借地人に十分な説明をしたうえで、借地契約の内容を新所有者に引き継ぐ必要があります。

譲渡所得税・費用の負担がある

底地の売却で利益が出た場合には、譲渡所得税を負担しなければなりません。

底地の売却方法によっては、不動産業者や司法書士などに支払う費用もかかります。

底地は、そのまま所有を続けても高い収益を期待できるものではありません。

そのうえ、売却するのにも税金や費用の負担が必要となるのは、底地の売却を進めるうえでのデメリットと言えるでしょう。

底地権について起こりうるトラブル

底地を所有していると、借地人や共有者間でトラブルが起こる可能性があります。

トラブルが起こったときには、すぐに弁護士に相談するのがおすすめです。

ここでは、借地人とのトラブルと共有者間のトラブルに分けて、借地権について起こりうるトラブルの内容を解説します。

借地人とのトラブル

借地人との間で起こりうるトラブルとしては、次のようなものが挙げられます。

借地人との契約は、長期にわたるケースがほとんどです。契約関係が長期にわたると、経済情勢の変化や底地の相続などを原因とするトラブルが起こりやすくなります。

共有者間のトラブル

底地の相続で相続人の共有状態が発生すると、共有者間のトラブルが起こりやすくなります。

底地を複数で共有すると、借地人との法律関係が複雑なものとなります。

共有状態を解消するために底地を売却しようとしても、共有者間の足並みが揃わなければ売却することもできません。

共有者間で底地の処分方法をめぐる意見が合わないときは、弁護士に相談のうえ共有物分割請求も検討してみてください。

共有物分割請求については、次の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

関連記事：共有不動産を売却したいのに同意が得られないときはどうする？共有物分割請求の方法

まとめ

今回は、底地権の内容や売買する方法などを理解するために、次の内容について解説しました。

底地権の活用方法やトラブルでお悩みの方は、弁護士までご相談ください。底地権を所有していると、借地人や共有者間でのトラブルが起こりやすいです。