底地権・借地権とは？違いやメリット･デメリットと売却時の注意点を解説

底地権と借地権があることは知っていても、その内容や違いがよくわからないという方も多いのではないでしょうか。

底地権と借地権の関係を理解するためには、正確な法律の知識が必要です。

底地権と借地権について、基礎知識とメリット・デメリット、売却方法などを解説しているので、底地権と借地権について、詳しく知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

底地権・借地権とは

底地権と借地権は、同じ1つの土地に関する権利です。

底地権と借地権の意味や違いを、底地と借地の関係を含めて解説します。

底地権とは

底地権（土地を貸している人の権利）：土地（底地）の所有者（地主・オーナー）の権利です。

他人が建物を建てるために土地を貸している場合に、貸している土地を一般に底地といいます。

底地権を単に「底地」ということもあります。

底地とは、宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。

^{出典：国土交通省｜不動産鑑定評価基準}

土地を駐車場設置などのために貸している場合は、建物利用目的でないため、底地とはいいません。

底地権については、以下の記事で解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。

関連記事：底地権とは？価格の評価・売買する3つの方法

借地権とは

借地権（土地を借りている人の権利）：土地を借りて建物を所有している人（借地人）の権利です。

借地借家法では、借地権の定義を、建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権と明記しています。（底地権については、法律の定義はありません。）

借地借家法2条1号（定義）
借地権　建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。

^{出典：eｰGovポータル｜借地借家法2条1号}

民法では、土地に限らず、賃料を払って物を借りる権利を賃借権といいます。

借地借家法の借地権は「建物所有を目的」とする権利に限定されるため、注意が必要です。

建物所有目的でも地代を支払わない「使用貸借」は「借地権」ではありません。

使用貸借は、賃借権に比べて権利が保護されにくい弱い権利です。

他方で借地権は、借地借家法で手厚く保護されています。

建物買取請求権については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ併せてご覧ください。

関連記事：建物買取請求権とは？権利が認められる条件と買取金額の目安

底地権と借地権の違い

底地権と借地権は、同じ一筆の土地に関する権利ですが、次のような違いがあります。

	底地権	借地権
権利を持つ人	地主	借地人
権利の内容	土地の所有権	土地の使用収益権（賃借権・地上権） （権利金・地代の支払いがある）
譲渡の可否	底地権の譲渡は自由 （民法605条の3）	賃借権の譲渡は地主の承諾が必要（又は裁判所の許可） （民法612条1項、借地借家法19条1項） 地上権の譲渡は地主の承諾不要
税の負担	土地の固定資産税等の支払い	建物の固定資産税等の支払い

底地権・地上権は所有権（物権：物の支配権）で、賃借権（債権：行為の請求権）とは法的性格が異なります。

地主が底地権を譲渡することは法律上は自由ですが、トラブル回避のために借地人に事前に通知した方がよいでしょう。

借地人が賃借権を譲渡する場合は、地主の承諾が必要です。

地主の承諾が得られない場合は、裁判所の許可を申立てできます。

底地権・借地権の種類

底地権は、借地権が設定された時期や建物の用途・存続期間等によって、主に次の3つに分類できます。

借地権は、借地借家法（1992年施行）による借地権と、旧借地法の適用を受ける旧法借地権があります。

3つの特徴について詳しくみていきましょう。

旧法借地権が設定されている底地権

旧法借地権にも借地借家法が適用されますが、一定の場合に旧借地法が適用されます（借地借家法附則4条）。

たとえば、旧借地法時代に締結された借地契約の場合、建物の朽廃に関する規定や、借地契約の更新に関する規定などは、旧借地法が適用されるのです（借地借家法附則5条・6条等）。

旧借地法の借地権は「建物の朽廃（著しい老朽化）」によって消滅します。

※なお、借地借家法の適用される賃貸借契約においても、建物の朽廃によって建物が全くその効用を失った場合は、建物滅失の一場合として取り扱われます。

旧法借地権は、地主に正当事由がなければ、借地人に土地を貸し続けなければなりません（旧借地法4条1項）。

また、旧法借地権は、建物の構造によって契約存続期間が違うこと・期間が長いことも、借地借家法と異なる点です。

普通借地権が設定されている底地権

普通借地権は、借地借家法に基づく借地権で定期借地権でないものです。

旧法借地権と異なり、普通借地権の存続期間は建物の構造による区別がなく、期間も短くなっています。

地主が、契約更新を拒否するためには、正当事由が必要です。

旧借地法では更新拒絶の要件として「土地所有者が自ら土地を使用する必要性」だけを規定していましたが、借地借家法は、次の事項を判断要素として明示しています。

借地人は契約満了時に、時価での建物買取を請求できます。

借地人の更新請求に対して地主が異議を述べなければ、契約は自動的に更新されます。

借地人が望む場合、地主は原則、契約を更新しなければならない可能性が高いでしょう。

定期借地権が設定されている底地権

定期借地権は、普通借地権と違い、契約の更新や建物建設による存続期間の延長がない借地権です。

定期借地権ができる前は、契約更新が容易に認められる普通借地権しかなかったため、一度土地を貸したら半永久的に戻ってこないことが、土地活用の課題でした。

定期借地権は原則、契約の更新・延長がないため、土地を貸しやすい制度です。

定期借地権は、建物の用途・建物譲渡特約の有無によって次の3つの種類があります。

^{参考：国土交通省｜定期借地権の解説}

一般定期借地権

一般定期借地権は、契約期間が決まっている定期借地権の基本形です（借地借家法22条）。

契約期間は50年以上で、契約更新は原則できません。

特約で次の3つの条件を定める必要があります。

特約は公正証書などの書面にしなければなりません（借地借家法22条）。

特約で決めるべき事項は借地人に不利なため、旧借地法では無効です。

借地借家法でも定期借地権に限って有効です。

旧法借地権や普通借地権と異なり、契約期間の到来により、土地は地主（底地権者）に確実に返されます。

契約終了・土地返還のために地主に正当事由は不要です。

一般定期借地権は、居住用の老人ホームやマンション・戸建てなどで利用されています。

貸している土地の返還については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ併せてご覧ください。

関連記事：貸してる土地は返してもらえるか？正当事由と立退料

建物譲渡特約付き借地権

建物譲渡特約付借地権は、借地権設定後30年以上経過すれば、地主が建物を買い取ることで消滅する借地権です（借地借家法24条）。

譲渡日は特定の日に決めておくことも、地主の意思表示があった日にすることもできます。

地主が建物を買い取れば確実に借地権を終了できるようにするため、特約で、建物を借地権設定者に譲渡する旨を定めておく必要があります。

書面にすることは要件ではありませんが、明記した方がよいでしょう。

借地権消滅のために、地主に正当事由は必要ありません。

ただ、この建物譲渡特約を付したところで、借地人が引き続き建物を利用したいといった場合には、建物の賃借権を借地人（厳密にはもう借地人ではありませんが）に与えなくてはなりません（借地借家法24条2項）。

そうすると、借地権は消滅させられても、結局借地人に土地を明け渡してもらうことはできず、築30年以上経過した建物を地主が買い取るメリットはあまりないため、建物譲渡特約付借地権は、それほど利用は進んでいません。

参考：国土交通省｜公的主体における定期借地権の活用実態調査報告書（令和4年）

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、事業用の建物（居住用を除く）の所有を目的とする定期借地権です。

契約期間は基本30年以上50年未満（借地借家法23条1項）ですが、10年以上30年未満の短期にもできます（借地借家法23条2項）。

事業用定期借地権の設定は公正証書にしなければなりません（借地借家法23条3項）。

事業用借地権も、正当事由は不要で、契約満了時に確実に土地を取り戻せます。

事業用定期借地権は、一般に収益性の高い事業用建物を対象としており、高額の地代が可能な場合も多くなっています。

契約期間が短く・収益性が高いため、使いやすい借地権といえるでしょう。

底地権を持つ4つのメリット

底地権を持つメリットは主に4つあります。

4つのメリットについて、詳しく解説していきます。

安定した地代収入を得られる

借地権の設定期間は数十年と長く、地主はその間、継続的に地代収入を得ることができます。

借地人は借地上の建物を自己資金で用意する必要があるため、資金を回収するまで借地契約を続ける可能性が高く、途中で撤退するリスクは比較的小さいでしょう。

入居者の有無・増減によって収入が変動する貸家経営に比べ、借地の底地権は地代収入の変動リスクが小さいのもメリットです。

管理の手間がかからない

貸した土地は借地人が管理するため、アパート経営のような管理の手間がほとんどかかりません。

管理費用などのランニングコストもほとんど不要です。

建物や設備の維持・修繕などのクレーム対応や、近隣とのトラブルも借地人が対応するため、無用なストレスもたまらないでしょう。

土地の管理の手間をできるだけ少なくしたい人に向いています。

建物等の資金手当てが必要ない

底地上の建物や設備は借地人が建設・整備するため、地主が用意すべきことはほぼなく、土地を貸すために資金を準備する必要はまずありません。

借金せずに収益を上げられることは大きなメリットです。

特に定期借地権を利用すれば、土地を貸しても返ってこないリスクがほぼなく、底地活用がしやすいでしょう。

相続税の節減対策になる

相続税は累進課税のため、評価額によっては莫大な相続税になるケースもあります。

借地権が設定されている底地は、借地権割合が減額されるため、土地の相続税評価額が大幅に下がるのがメリットです。

借地権割合は、土地の評価額のうち借地権者が持つ割合です。

借地権割合が70%であれば、底地権割合は残りの30%になり、基本的には何も権利が付いていない土地（更地）の評価額の30%が底地の評価額になります。

また、底地は「貸付事業用宅地等」として、相続税の「小規模宅地等の特例」を活用できる可能性があります。

相続税の「小規模宅地等の特例」
税の特例対象地	限度面積	減額割合
被相続人の貸付事業用宅地等	200㎡	50％

底地権を持つデメリット

底地権を持つことにはデメリットもいくつかあります。

収入は低い場合が多い

旧借地法の時代から続く借地が多いこともあり、底地の地代は、家賃などの建物の賃料に比べると安い傾向にあります。

底地は建物や設備投資が必要ない分、収入が少なくなるのはやむを得ないことです。

それでも土地を活用したい場合、借地人に有利な旧借地権はデメリットとなることがあります。

売りにくい

借地権付きの底地を買う人は限定的です。

底地権は所有権ですから、売却は本来地主の自由ですが、土地の使用収益権を借地人が持っているため、実際には簡単に売れません。

相続税の支払いなどのため、売り急ぐと、買いたたかれるリスクもあります。

底地を売却する場合、売却金額より相続税の方が高くなることもあるため、注意が必要です。

借地を返してもらおうと思っても、旧借地権や普通借地権は正当事由を満たす必要があり、容易ではありません。

土地の売却や利用を考える場合は、借地権の内容を考え、売却価格や方法について慎重に対応をしましょう。

地代滞納があり得る

借地人の地代不払い・滞納リスクがないわけではありません。

地代が支払われなければ、生計費を地代に依存している場合、生活に支障をきたすおそれも出てきます。

貸家は家賃保証を利用できますが、地代保証は一般的でなく、地代滞納があった場合、地主が自分で督促や回収に動くケースもあります。

固定資産税などの税負担がある

土地には固定資産税や都市計画税などの税が課されます。

固定資産税等の納税義務者は、土地の所有者である底地権者です。

借地権者からの地代が、固定資産税などの税負担に満たないこともあり得ます。

地代収入と税負担の関係がどのようになっているのか、確認が必要です。

底地権・借地権価格の相場

底地権価格と借地権価格の相場について解説します。

底地権・借地権の売買事例は多くなく、個々のケースの特殊要因が絡むことも多いため、一般的な相場を把握することは難しいのが実情です。

以下では、相続税評価をもとにしながら解説します。

底地権価格の相場

底地権の相場は、更地（借地権などが付いていない土地）の価格の1〜2割程度になる場合も多いでしょう。

なぜなら底地を買っても、借地権が付いた土地を希望どおりに活用することは難しいからです。

購入後に借地契約を解除することも困難なため、底地購入者は、通常、地代収入を目的に購入することになります。

ただし、借地人に底地を買ってもらえるのであれば、借地人の購入意欲次第で、より高い割合（たとえば3～5割程度）を期待できることもあります。

借地権価格の相場（路線価と借地権割合）

借地権価格の相場は、土地の価値に応じて決まります。

相続税評価では、借地をまず自用地（更地）として評価し、その価格に借地権割合を掛けて借地権価格を求めます。

自用地（更地）価格は、路線価を宅地の形などの条件で補正して求めます。

相続税評価では、自用地価格は借地権価格と底地権価格の合計です。

自用地価格（更地価格）＝貸宅地価格（底地権価格）＋借地権価格

たとえば、借地権割合が70%の場合、底地権割合は残りの30%になります。

自用地価格（更地価格）が1,000万円であれば、借地権価格は700万、底地権価格は300万円です。

借地権割合は、国税庁が路線価とともに公表しています（国税庁「路線価図・評価倍率表」）。

参考：:国税庁｜No.4611借地権の評価｜No.4613貸宅地の評価

底地権の売却方法と4つの注意点

底地権を売却する場合の方法と4つの注意点を解説します。

①借地権者に売却する

借地権者は、スムーズで有利な売却先になるでしょう。

借地人に買取り意思と資金的余裕があれば、他の買主を探す必要はありません。

借地人に売る場合は、借地権付きで底地権を売るより有利な条件で買い取ってもらえる可能性があります。

借地権者は、底地を買うことで、更新料や地代を払う必要がなくなります。

完全な所有権を取得し、土地活用やタイミングを見た売却が可能となるのはメリットでしょう。

ただし、借地権者が底地購入を望まず交渉に応じない場合は、トラブルに発展する恐れもあるため注意が必要です。

貸している土地を売る方法については、以下の記事で詳しく解説しています。ぜひ併せてご覧ください。

関連記事：貸してる土地を売ることは可能？気を付ける3つのポイント

②底地権・借地権を同時に売却する

底地と借地を同時に売却できればベストです。

底地と借地を同時に売却できれば、土地の利用価値が高まります。

権利が付いていない完全な所有権にできるため、売却できる可能性も価格も格段に高くなるでしょう。

ただし、借地権者に売却意向がなければ成立しません。

売却意向があってもタイミングが合わないこともあるため、日頃からコミュニケーションもしっかり取るようにしましょう。

③底地権のみを第三者に売却する

底地権のみを、不動産投資会社などの第三者に売却する選択肢もあります。

ただし、底地権のみを第三者に売却することは容易ではありません。

将来の収益性を期待して買うかもしれませんが、立地条件がよい土地でなければ、底地権のみの売却はかなり安い価格になる可能性があります。

相続税納税などのため早期の売却を希望する場合は、底地を専門に扱う業者へ売却することも考えられますが、価格は相場より著しく下がるでしょう。

物納や延納などの手法もあるため、第三者に売却を検討する場合は、弁護士に相談して慎重に進めるべきです。

④底地権と借地権を等価交換する

等価交換とは、価値の等しいものを相互に交換することです。

デベロッパーが、土地を取得し建物を建築する場合に、土地を提供した地主に完成した建物と土地の一部を出資比率に応じて譲るケースでよく見られます。

デベロッパーとは、住宅や商業施設の建設・整備のため都市開発や再開発などを行う事業者です。

通常、土地の取得から、企画・開発・販売までを行います。

借地権と底地権を等価交換する場合には、土地を借地権割合によって分割して、それぞれの単独所有にする方法が一般的です。

たとえば、借地権割合 60％の場合、等価交換により、もとの土地の60％が借地人、40％が地主の単独所有になります。

借地権と底地権の交換は、固定資産の交換の特例を受けることができるため、譲渡所得税が課されることもありません（所得税法58条）。

参考：国税庁｜No.3505借地権と底地を交換したとき

底地権・借地権の活用方法や売却でお悩みの場合は弁護士に相談しよう

底地権と借地権の法律関係は複雑で、当事者が直接話し合うと、トラブルになる恐れもあるため、対応に悩んでいる方は早めに弁護士に相談しましょう。

権利の活用法や売買を検討するためには、借地借家法と旧借地法の関係・違いなど正しい法律の知識も必要です。

特に底地権の売却や活用を考える場合、借地返還を求める正当事由の有無や立退料の必要性など難しい判断が求められます。

上記のことより、底地権・借地権の活用方法や売却は、専門的知識や問題解決の実績が豊富な弁護士に相談した方が、早期に解決できるといえるでしょう。

弁護士法人アクロピースでは、60分間の無料相談を実施しています。

状況に応じた最善策をご提案できますので、ぜひお気軽に何でもご相談ください。

まとめ

底地権と借地権についてまとめます。

底地権と借地権の法律関係は複雑です。

底地権・借地権の活用方法や売却を検討するなら、専門的知識や問題解決の実績が豊富な弁護士に相談することをおすすめします。