底地とは？種類や所有のメリット・デメリットなどをわかりやすく解説

「底地」とは、借地権が設定された土地のことです。

底地の所有者は、借地人から地代を受け取れますが、自分自身で土地を利用することはできません。

この記事では、底地を所有している方や底地の購入を検討している方に向けて、次の内容について詳しく解説しています。

この記事を読めば、底地をどのように活用すべきかがわかるので、ぜひ最後までご覧ください。

底地とは

底地とは、賃借権や地上権といった借地権が設定された土地のことです。

底地の所有者が持つ土地の所有権を底地権と呼ぶことがあります。

底地の所有者は、日常用語で言う「地主」です。

地主は、土地を貸すことで借地人から地代収入を得られますが、自分自身で土地を利用することはできなくなります。

地主から土地を借りた借地人は、底地の上に建物を建てて土地を利用します。

底地権について、詳しくは下記ｎ記事で解説していますので、併せてご覧ください。

関連記事：底地権とは？評価方法を詳しく解説

底地と借地との違い

底地と借地は、同じ土地です。

借地権が設定された土地を地主の側から見たのが「底地」で、借地人の側から見たのが「借地」となります。

地主には底地権があり、借地人には借地権があります。

借地権とは、借地上に建物を建てて土地を利用する権利のことです。

底地、底地権、借地、借地権は、それぞれ混同しやすい用語です。

土地なのか権利なのか、どちらの立場から見たものなのかを意識して使い分けられるようにしておきましょう。

底地権と借地権について、詳しくはこちらの記事で解説していますので、併せてご覧ください。

関連記事：底地権と借地権の違い・メリットデメリット・売却時の注意点

底地の種類と特徴

底地は、普通借地権が設定されている底地と定期借地権が設定されている底地の2つに分けられます。

底地と借地の法律関係については借地借家法に規定されていますが、どちらの借地権が設定されているかで適用される条文が変わります。

底地の法律関係を理解するには、借地権の内容を確認することが重要です。

ここでは、普通借地権が設定されている底地と定期借地権が設定されている底地について、それぞれの特徴を解説します。

普通借地権が設定されている底地の特徴

普通借地権は、契約期間が最低30年で、更新拒否の正当事由がなければ原則として更新される借地権です（借地借家法3条以下）。

普通借地権が設定された土地は、更新拒絶の正当事由がない限り、借地人が半永久的に利用できます。

更新拒絶の正当事由は、次の要素を総合考慮して判断されます（借地借家法6条）。

借地借家法は借地人の立場を強く保護しているため、正当事由は簡単には認められません。

さらに、正当事由が認められる場合であっても、借地人には建物買取請求権が認められるため、底地の所有者は契約満了時に建物を時価で買い取ることになります。

定期借地権が設定されている底地の特徴

定期借地権は、期間の満了によって契約関係が終了する借地権です（借地借家法22条以下）。

定期借地権には、次の3つの種類があります。

このうち、一般定期借地権を設定するときは公正証書等の書面で、事業用定期借地権を設定するときは必ず公正証書で、設定契約を締結しなくてはなりません。

さらに、借地権設定契約の特約として、次の3つを定める必要があります。

一般定期借地権と事業用定期借地権では、期間満了時に借地人が建物を取り壊して地主に土地を返還します。

契約の存続期間は、一般定期借地権が最低50年、事業用定期借地権が10年以上50年未満となっています。

建物譲渡特約付借地権は、30年以上の期間が経過した時点で建物を相当の対価で地主に譲渡する特約を付した借地権です。

契約の存続期間は、30年以上で、地主に建物を譲渡した時点で契約が終了します。

底地のメリット

底地を所有するメリットとしては、次の3点が挙げられます。

それぞれのメリットについて詳しく解説します。

安定した地代収入を得られる

底地の所有者は、借地人から長期的に安定した地代収入を得られます。

借地契約は存続期間が長期にわたるもので、原則として契約期間中に解約されたり、地代が減額されたりすることはありません。

アパートやマンションなどの賃貸物件を所有する場合には、空き家リスクがありますが、地代収入は途絶える心配がありません。

底地からの地代収入は、賃貸物件からの家賃収入より利回りが低いことが多いでしょう。

しかし、安定した地代収入によりリスクのない利回り計算ができるのは、底地を所有するメリットと言えます。

相続税評価額が低くなる

底地は、宅地用の更地と比較して相続税評価額が低くなるため、土地を底地として所有すると相続人にかかる相続税の負担を軽減できます。

底地の相続税評価額は、更地から借地権割合を差し引いた金額となります。

たとえば、1000万円の土地で借地権割合が60%の場合、相続税評価額は400万円となります。

1000万円ー（1000万円×60%）＝400万円

さらに、底地は地代収入を得る事業用の土地として「小規模宅地等の特例」の対象にもなり得ます。

参照：相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

管理の手間がかからない

底地は、賃貸物件を所有する場合と比較して管理の手間がかかりません。

底地を管理するのに必要となるのは、地代の徴収や地代の値上げを求めるときの交渉くらいです。

借地人が地代を滞納するケースはほとんどないため、実質的な管理の手間はほとんどないと言えます。

一方、賃貸物件の管理では、各賃貸人からの賃料の徴収、契約関係の管理、建物の修繕など、さまざまな手間がかかります。

収益物件の購入を検討している人で管理の手間をかけたくない人は、底地の購入を検討してみるのも良いでしょう。

底地所有のデメリット

底地を所有するデメリットとしては、次の3点が挙げられます。

それぞれのデメリットについて詳しく解説します。

売却が難しい・担保としての利用が難しい

底地は、単体としての価値が低いため、買い手を見つけるのが難しく、担保物件としての利用価値もありません。

底地は所有者自身が利用できないため、単体としての価値は低くなってしまいます。

土地の購入を検討している人の多くは、自分自身で土地を利用しようと考えている人です。

そのため、底地の買い手を見つけるのは難しく、現金が必要な状況でもすぐに現金化することはできません。

さらに、底地には担保価値がないため、底地を担保として金融機関から借入れすることもできません。

地代の改定が難しい

底地の所有者には、地代（借地人が支払う土地の賃料）が不相当となったときに、借地人の同意なしに地代の増額を請求する権利があります（借地借家法11条）。

しかし、実際には、地代を増額するのは簡単ではありません。

地代の増額を請求する際には、地代を増額する根拠を示す必要があります。

適正な地代を計算するには、差額配分法や利回り法など複数の方法があり、どの方法を採用するかに明確な決まりはありません。

底地の所有者は、自分自身で利用する計算方法を判断し、借地人と交渉します。

借地人との交渉が決裂したときには、調停や裁判で決着をつけることになるため、増額請求が認められるまでに相当の費用と時間がかかることもあります。

半永久的に所有者自身が土地を利用できなくなる

普通借地権は更新されるのが原則で、定期借地権も契約期間が長いため、底地の所有者は、半永久的に自分自身で土地を利用することができません。

底地は、管理が簡単で安定的に地代収入を得られますが、それ以上の価値はありません。

地代と固定資産税や都市計画税がほとんど変わらない場合や相続税評価額が高い場合には、所有し続けることが大きな負担となることもあります。

底地の所有と相続にかかる税金

底地の所有者は、毎年固定資産税を負担しなければなりません。

さらに、底地の相続が発生したときには、相続人に相続税が課せられる可能性もあります。

ここでは、底地の固定資産税と相続税について詳しく解説します。

底地の固定資産税

底地の所有者には、固定資産税と都市計画税が課されます。

固定資産税の税額は、固定資産税評価額×1.4%です。

底地は、建物が建てられている宅地なので、住宅用地の特例の適用を受けます。

特例が適用された際の税額は、宅地の大きさによって固定資産税評価額の6分の1（200㎡以下の土地）もしくは3分の1（200㎡を超える土地）となります。

たとえば、300㎡で固定資産税評価額が1500万円の土地の場合、固定資産税は、次のとおり計算されます。

1500万円×(1/3)×1.4%=7万円

都市計画税の税額は、固定資産税評価額×0.3%（上限）です。

底地の相続税

底地の相続税評価額は、国税庁が公表する路線価図で確認できます。

路線価とは、道路に面した土地の価格のことで、路線価図には1㎡あたりの金額と借地権割合が記載されています。

借地権割合とは、土地の価格に占める借地権の価値の割合のことです。

底地の価値は、土地の価値から土地を利用する権利である借地権の価値を差し引いた残地の額となります。

たとえば、1000万円の土地で借地権割合が60%の場合、借地権の価値が600万円で底地の価値は400万円です。

つまり、底地を相続する場合、宅地を更地で相続する場合と比較して、借地権割合が差し引かれる分だけ相続税評価額が低くなります。

さらに、条件を満たしている場合には、小規模宅地等の特例も利用できます。

底地の売買における注意点

底地は買い手を見つけるのが難しく、基本的には売買の対象とはなりにくいです。

しかし、地代による利回りが良いケースでは、底地の買い手が見つかることもあります。

底地の売買を行う際には、次の2つの点に注意が必要です。

それぞれの注意点について詳しく解説します。

借地権の内容を土地の売買契約書に明記する

土地を売却すると、原則として底地の所有権と同時に借地権も移転します。

借地権の内容は、個々の契約によって異なります。

底地の購入者は、契約内容を正しく認識していなくても、契約を引き継がなければなりません。

そのため、底地を売却する際に、借地権の内容を明確に伝えていなければ、後にトラブルとなる可能性があります。

底地を売却する際は、売買契約書に借地権の内容を明記するようにしてください。

買主が金融機関から融資を受けるのは難しい

底地には担保価値がないため、買主が金融機関から融資を受けて底地の購入代金に充てるのは難しいでしょう。

底地を購入するには、基本的には自己資金の準備が必要です。

ただし、借地人が底地を購入する場合には原則として借地権が外れるため、担保価値が生まれます。

他の権利者がいない場合に借地人が底地を購入すると、借地人は、土地の完全な所有権を取得できます。

土地の完全な所有権を取得すると、土地を担保に金融機関から借入れをして住宅を建て替えることも可能です。

まとめ

今回は、底地とは何かを理解するために、次の内容について解説しました。

底地を所有していると、借地人と地代の支払いや契約の更新をめぐるトラブルになることがあります。

底地の法律関係でお悩みの方は、弁護士までご相談ください。