使用貸借で立ち退き請求は可能か？契約終了の条件やトラブル回避策を解説

土地や家を無償で貸している（使用貸借）が、自分で利用したいので、貸している土地や家を返してもらいたいと思っている貸主もいるでしょう。

使用貸借は口約束の場合も多く、立ち退きをめぐって親子間でもトラブルになりやすいものです。

無償の使用貸借でも、立ち退きを求めるのであれば、きちんと手順を踏む必要があります。

使用貸借における立ち退き要求の可否や立ち退き料の要否、手順・トラブル回避策などを詳しく解説しているので、使用貸借での立ち退きの進め方で悩んでいる方はぜひ最後までご覧ください。

使用貸借の基礎知識

使用貸借とは、簡単に言うと、物をただ（無料）で貸し借りする契約のことです。

たとえば、親が所有する家に子が家賃を支払わずに住んでいるケースが該当します。

使用貸借は賃料が発生しません。

借主が貸主の親族や親しい友人などの場合も多く、あいまいな契約のため、トラブルになることも多いのが特徴です。

使用貸借についての基礎的な知識として、次の3点を説明します。

賃料を支払う賃貸借とは違う

同じ物の貸し借りでも、使用貸借は賃料を支払う賃貸借とは基本的に違います。

賃貸借は賃料を払う貸し借りのことです。

土地を貸す場合は借主（借地人）が地代を、建物を貸す場合は、借家人が家賃を、賃貸人（地主・大家）に支払います。

一方、使用貸借は使用料・賃料などの対価の支払いはありません。

賃料（地代や家賃）の有無は、使用貸借と賃貸借の基本的な違いです。

借主が借りている土地や家屋の固定資産税を負担するケースはありますが、地代や家賃の支払いがなければ、使用貸借になります。

固定資産税は単なる税の支払いで、物を貸す対価とは言えないからです。

無償の使用貸借には、借地借家法が適用されません。

契約は口約束も多い

使っていない土地や家を、空けておくよりは使ってもらった方がよいと考えて、口約束により無償で使わせることはよくあるケースです。

使用貸借に限らず契約は口約束でも成立しますが、契約内容があいまいになる懸念があります。

たとえば、口約束の場合、明確な期限を設定しないことも多いでしょう。

また、契約書がない場合、貸した土地を借主が自由に使う可能性があります。

いつの間にか想定外の用途に使われてしまったという事態もあり得るでしょう。

契約終了時には借主に原状回復義務があります（民法第599条1項）が、契約書がない場合は使用貸借した範囲が不明確で、義務が履行されない可能性もあります。

使用貸借であることや目的や期間を明確にするためにも、契約書は作成しておくべきです。

契約の終了時期は申出人・契約内容により異なる

使用貸借の終了時期は、終了を求めるのが貸主か借主かによって、また、貸主からの終了要求の場合は、契約で期間や使用収益の目的を決めていたか否かによって異なります。

使用貸借で立ち退き請求は可能

使用貸借契約が終了または契約を解除すれば、借主に立ち退き請求することは可能です。

使用期間や使用・収益目的を定めず、単に建物等を貸しただけの場合は、貸主の都合で契約を終了し、借主に立ち退き要求できます。

ただし、使用・収益目的を定めず建物等を貸しただけと認定されるケースは稀です。

使用貸借の期間や使用・収益の目的が定まっている場合でも、信頼関係が破壊した場合は契約を解除することも可能です（最高裁判所昭和42年11月24日）。

借主は、要求に従い退去しなければなりません。

しかし、借主が立ち退きに応じない場合もあり得るでしょう。

借主が立ち退きに応じない場合に、立ち退いてもらうためには、借主との交渉が必要です。

それでも借主が立ち退き要請に応じず、立ち退き交渉が決裂してしまったときは、土地建物の明渡し要請を内容証明郵便で送り、最終的には法的措置を取らざるを得ません。

ただし、立ち退きを求めることが権利濫用となり、立ち退き請求が認められないこともあります。

使用貸借で立ち退き要求が認められる2つのケース

使用貸借で立ち退き要求が認められるのは、次の2つの場合です。

使用貸借の終了原因がある場合

使用貸借契約がすでに終了している場合は、立ち退きを求めることが可能です。

立ち退きを求めたいのであれば、終了原因があることを示す必要があります。

使用貸借契約が終了しているか否かは、通常、次のような事項を考慮して判断されます。

立ち退き料を支払った場合

契約が終了していない、あるいは終了原因はないが、一定の金額を立ち退き料として支払う場合です。

立ち退き料の額は、契約の事情、契約内容、土地・建物に関する資料などを考慮して使用借権の価格を算定して交渉するのが通例です。

使用借権価格の計算方法はいくつかあり、どの方法によるかで金額は大きく異なるでしょう。

ちなみに、公共用地の取得に伴う損失補償基準では、使用借権は借地権価格の3分の1程度が標準となっています（国土交通省｜公共用地損失補償基準13条･同基準細則3）。

借主と立ち退きをめぐってもめている場合は、立ち退き料を支払ってでも紛争を早く終わらせた方がよい場合もあるでしょう。

居住権を主張する親族の立ち退きを求める方法については、次の記事もご覧ください。

関連記事：居住権を主張する親族の立ち退きを求めるには？居住権の理由と対処法を解説

使用貸借で立ち退き料が必要な場合

使用貸借で立ち退き料を請求され、支払いが必要になるケースがあります。

無償で貸したのだから、立ち退き料が必要なはずはないと考える貸主もいるでしょう。

しかし、裁判になれば、立ち退き料を支払う必要があると判断され、支払いを命じられるケースもあるのです。

使用貸借契約で決めた満了期日がきていない場合や、使用貸借の目的が達成されていない場合です。

使用貸借で立ち退き料が必要な場合について、次の2つの場合に分けて詳しく説明します。

契約期間中の立ち退きの場合

契約で使用期間を決めたにもかかわらず、貸主が期間途中で立ち退きを求めても、借主は立ち退きをする必要はありません。

それにもかかわらず、契約期間中に立ち退き要求をするときは、立ち退き料を要求される可能性があります。

たとえば、契約期間を5年と決めているのに、使用貸借開始後1年で立ち退きを求める場合などです。

土地の有効活用などのために、貸主の都合で契約期間より早く立ち退きを求めたいこともあるでしょう。

その場合は、借主と交渉して相応の立ち退き料を支払った方がよいです。

使用目的達成前の立ち退きの場合

契約で使用目的を決めたけれど、借主が使用目的を達成する前に立ち退きを求めたいという場合も、立ち退き料が必要になる可能性があります。

たとえば、借主の自宅建築のため一時的に建物を無償で貸した場合に、自宅が未完成であれば、借主は借りた建物を使用し続けることが可能です。

それでも、貸主が立ち退きを求めたいのであれば、立ち退き料が必要になる可能性があります。

ただし、借主の使用目的が達成されていなくても、通常の建築期間より長いなど使用目的に足りる期間が経過していれば、使用貸借の終了が無償で認められることもあるでしょう。

使用貸借の立ち退きトラブルを回避する4つの方法

使用貸借でも立ち退きをめぐってトラブルになることはよくあります。

ここからは、使用貸借での立ち退きをめぐるトラブルを回避する方法を4つ紹介します。

親子間でも明確な契約書を作っておく

たとえ親子間でも、使用貸借をするときは使用貸借契約書を作成しておくべきです。

子どもに貸すだけだからといって安心していると、後々大きなトラブルに発展する恐れもあります。

たとえば、親がいずれ住もうと思って買ったマンションなどの1室を「今は使わないから」と軽い気持ちで、自分の子にただで貸すこともあるでしょう。

しかし、その後、親がいざ住みたいと思っても「ずっと借りる約束だ」「そんな約束はしていない」などと、親子間でもめることがあり得るのです。

貸借の目的や期間を明記した契約書がなければ、このようにあとで立ち退きをめぐってトラブルが起こりやすいものです。

契約書を作成して目的や期間を明記しておけば、立ち退きの可否や立ち退き料の必要性も判断しやすくなります。

すでに使用貸借している場合も契約書がないときは、トラブル防止のため今からでも契約書を作った方がよいです。

家族や親族に周知し理解を得ておく

使用貸借をするときは、家族や親族に周知し理解を得るようにしましょう。

貸し借りは賃主と借主だけの関係でなく、家族や親族などを巻き込むこともあります。

使用貸借期間が長くなると、貸主・借主の関係が変わることもあるでしょう。

当初の貸借の意図にかかわらず、トラブルに発展することもあり得るのです。

たとえば、親子で土地を無償で貸し続けると約束した場合に親が亡くなり、他の兄弟が約束を知らなければ、相続をめぐる争いになる恐れがあります。

父と借主の子だけの話で済ませずに、家族全員に伝え理解を得ておくことが大事です。

借主の原状回復義務を明確にしておく

借主の原状回復の義務をきちんと明示しておく必要があります。

原状回復とは、借りた物を返却するときに、借りたときの状態に戻すことです。

使用貸借の場合、借主に原状回復義務がありますが、原状回復をめぐってトラブルになることがあります。

たとえば、物件の破損や損耗は借主が原状回復すべきものですが、通常の使用で生じる損耗や経年劣化の修繕の扱いでもめることが多いでしょう。

また、借主が借りた土地に勝手に倉庫などを建てた場合、借主は撤去して返還しなければならないが、貸主が認めれば倉庫を残して立ち退きもできます。

原状回復義務について、範囲・内容・負担者をきちんと明示しておいた方がよいでしょう。

弁護士にトラブル解決を依頼する

使用貸借をめぐるトラブルは、弁護士に解決を依頼するのがおすすめです。

使用貸借は、家族や知人を巻き込むトラブルがよくありますが、親しい間柄ゆえに感情的になってしまい、解決がかえって困難な場合もあります。

交渉がもめた場合、訴訟に発展する可能性もあります。

立ち退き交渉は、難しい法律判断や立ち退き料の要否・金額などの判断も必要です。

使用貸借のトラブルは、専門家で経験豊富な弁護士に解決を依頼しましょう。

使用貸借で立ち退きを進める5つの手順（弁護士に依頼する場合）

使用貸借で立ち退きを進める手順（弁護士に依頼する場合）について説明します。

借主に立ち退きを求める交渉は、貸主が自分で行うことも可能です。

しかし、交渉がもめそうなときは、弁護士の力を借りた方がよいです。

弁護士が代理人として借主と対応する方が、トラブルを回避し、迅速に進められます。

立ち退きを進める手順は、次のようになります。

借主に立ち退きを要請

まず貸主から借主に自主的な立ち退きを要請しましょう。

立ち退きを求める理由と期限を明示して要請します。

この段階から弁護士に依頼することも可能ですが、いきなり弁護士から話すよりも、まずは貸主から借主に連絡した方が穏便に進めやすいでしょう。

貸主が話しにくいときや、交渉が難しそうなときは、進め方を弁護士に相談することも可能です。

弁護士と相談・依頼

弁護士と相談し、立ち退き交渉を依頼しましょう。

弁護士の話を聞いて立ち退き請求の方針等が納得できれば、費用等を確認して、委任契約書を結びましょう。

弁護士は、着手金を支払えば、すぐに立ち退き手続きに着手します。

弁護士への依頼が必須というわけではなく、相談だけして以降の交渉は貸主が自分で行うことも可能です。

立ち退き・明渡しを求める通知（内容証明郵便）

借主に対して、期限を設定して立ち退き・明渡しを要求する文書を送付します。

通知書には、期限までに明渡しがない場合は、明渡請求訴訟を提起することも記載しておきます。

通知は、後々、訴訟になることにも備え、内容証明郵便にするのが通例です。

明渡請求訴訟の提起

期限を過ぎても明渡しが実行されない場合や、明渡し交渉がまとまらない場合は、明渡請求訴訟を提起します。

訴訟提起後も、訴訟手続きの中で明渡し合意に向けて交渉を続けることも可能です。

それでも交渉がまとまらない場合は、判決を求めましょう。

立ち退きの強制執行

明渡請求訴訟の判決後も借主が退去しない場合は、強制執行を要請します。

強制執行は裁判所の執行官が行います。

この間に借主が賃料を払ってでも使用継続を強く望み、貸主としても条件によっては容認できるという場合もあるでしょう。

その場合、強制執行前に、使用貸借を賃貸借契約に切り替え、借主が賃料を支払うことで明渡しを一定期間猶予するなどの合意を行うことも可能です。

どのような解決方法を取るかは、貸主の意向次第です。

執行の流れや費用については、次の記事もご覧ください。

関連記事：強制退去が可能な条件とは？退去理由や執行の流れと費用、注意点も解説

まとめ

使用貸借での立ち退きについてまとめます。

無償の使用貸借であっても立ち退きはスムーズに進むとは限りません。

立ち退きの話し合いは慎重かつ丁寧に進めなければ、無用のトラブルが起き、時間がかかることもあります。

使用貸借で立ち退きをスムーズに進めるためには専門的知識と実績が豊富な弁護士に任せるのがおすすめです。

立ち退き交渉など不動産問題について、わからないことやもめごとがあるときは、不動産問題に詳しい弁護士に早めに相談しましょう。