家賃滞納されたらどこに相談すべき？相談窓口や対応方法を弁護士が解説
「家賃を督促しても連絡が取れず、どうすればいいか分からない」
「家賃滞納による強制退去も考えたいけれど、法的な手続きは難しそう」
家賃滞納は、賃貸経営を行う大家さんにとって深刻な問題です。対応を誤るとトラブルが長期化し、経済的・精神的な負担も増えます。
この記事では、家賃滞納トラブルに直面した大家さんに向けて、専門家へ相談すべきタイミングや具体的な相談先を解説します。
弁護士 佐々木一夫弁護士に相談するメリットや初期対応の方法も紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
家賃滞納トラブルでお悩みなら、「弁護士法人アクロピース」にご相談ください。
交渉から法的手続きまで、大家さんの負担を軽減し、円満な解決をサポートします。
初回60分の無料相談も実施しているので、まずはお気軽にご相談ください。
＼ 相談実績7000件以上／
【無料相談受付中】365日対応
家賃滞納トラブルはどこに相談すべき？の主な相談先
家賃滞納の相談先は一つではありません。契約状況や希望する解決方法によって、最適な相談先は異なります。
それぞれの窓口の特徴を理解し、自身のケースに最も適した専門家を選びましょう。
ここでは、主な3つの相談先について、それぞれの役割とメリット・デメリットを解説します。
以下、それぞれ具体的に解説します。
家賃保証に加入しているなら「家賃保証会社」
賃貸契約で家賃保証に加入しているなら、まずは家賃保証会社に問い合わせてみましょう。
保証会社は、入居者が滞納した家賃を立て替え払い（代位弁済）してくれます。その後、入居者への督促や回収も保証会社が行ってくれるため、手間を大幅に軽減することが可能です。
ただし、保証範囲は契約内容によって異なり、明け渡し訴訟などの法的手続きの費用は対象外となるケースが多い点には注意が必要です。
弁護士 佐々木一夫詳細は、自身が加入している家賃保証会社に確認しましょう。
管理委託契約をしているなら「不動産管理会社」
物件の管理を不動産管理会社に委託している場合、家賃の督促や入居者との連絡は管理会社の業務に含まれます。日頃から入居者と接点があるため、状況を把握しやすく、初期対応をスムーズに進めてくれるでしょう。
ただし、管理会社の対応範囲はあくまで交渉までが一般的です。
内容証明郵便の送付や訴訟といった法的な手続きに移行する場合は、結局弁護士に依頼する必要があります。どこまで対応してくれるのか、委託契約の内容を事前に確認しておきましょう。
法的措置を視野に入れるなら「弁護士」
入居者との交渉が難航し、契約解除や建物明け渡し請求といった法的措置を検討するなら、弁護士への相談が不可欠です。
弁護士は、大家さんの代理人として、入居者との交渉から訴訟、強制執行まで、すべての手続きを一任できます。
法律の専門家が介入することで、迅速かつ法的に正当な手続きで解決を図ることが可能です。費用はかかりますが、法的な手続きまで一貫してサポートできる点で、弁護士は頼れる相談先といえるでしょう。
＼ 相談実績7000件以上／
【無料相談受付中】365日対応
【状況別】家賃滞納で相談すべき専門家の選び方
家賃滞納が発生した場合、状況によって適切な相談先は異なります。
ここでは代表的な4つのケースに分けて解説します。
以下、それぞれ詳細に解説します。
入居者に支払いの意思がある場合：不動産管理会社
入居者が「支払う意志はあるが、今は一時的に厳しい」と話している場合は、不動産管理会社に相談するとよいでしょう。
管理会社は家主のいう通り支払いを促す程度のことはしてくれるかもしれません。ただし、入居者と支払い方法や時期の交渉をするのは弁護士でなくてはできません。
交渉をしてしまうと非弁行為として違法行為になりますので、請求書を送る程度以上の行為は難しいでしょう。
ただ、感情的なトラブルを避けるため、また今後の適切な相談窓口を知るためにも、家賃の支払いについては直接請求せず管理会社を通すことが安全です。
入居者と連絡が取れない場合：弁護士
入居者が音信不通になっている、督促を無視しているといった場合は、弁護士への相談が必要です。
この段階では、法的手続き（内容証明郵便の送付、契約解除、明け渡し訴訟など）を視野に入れた対応が求められます。
弁護士に依頼することで、法的に有効な手続きの進め方や、裁判所を通じた強制退去の流れを正しく判断することが可能です。
自力で鍵を交換したり荷物を撤去するのは違法行為にあたることがほとんどなため、自己判断で動く前に必ず専門家へ相談しましょう。
家賃保証を入れておらず、滞納が複数件あり経営が苦しい場合：家賃保証会社
複数の入居者が滞納しており、家賃収入が安定しない場合は、家賃保証会社の利用を検討しましょう。
保証会社を導入することで、入居者が家賃を滞納しても保証会社が立て替え払いを行い、資金繰りを安定化できます。
また、滞納が続く物件では「再発防止の仕組み化」も重要です。家賃保証会社を通じて、審査の強化や督促体制の見直しを行うと、今後のリスクも減らせるでしょう。
経営全体に影響が出ている場合は、税理士や不動産コンサルタントと連携して資金計画の立て直しを行うのも効果的です。
部屋に残置物がある場合：弁護士
入居者が退去せずに行方をくらましたり、荷物だけが残っている場合も、弁護士への相談が不可欠です。
勝手に残置物を処分すると、所有権侵害や損害賠償請求のリスクがあり、勝手に撤去してしまうと家主の側が違法行為となってしまいます。
弁護士に依頼すれば、以下の項目を法律に則って進めることが可能です。
- 残置物の法的な扱い（放棄物かどうか）
- 適法な撤去手続き（裁判所の手続き含む）
- 退去後の明け渡し請求手順
残置物処理は法的なトラブルに発展しやすいため、専門家の判断を仰ぐことが大切です。
家賃滞納トラブルでお悩みなら、「弁護士法人アクロピース」にご相談ください。
交渉から法的手続きまで、大家さんの負担を軽減し、円満な解決をサポートします。
初回60分の無料相談も実施しているので、まずはお気軽にご相談ください。
＼ 相談実績7000件以上／
【無料相談受付中】365日対応
家賃滞納トラブルを専門家に相談すべきタイミング
家賃滞納トラブルの初期対応の遅れは、事態を悪化させかねません。放置すれば未収額が増えるだけでなく、入居者との関係もこじれて解決が困難になる可能性があります。
以下のような状況に陥った場合は、速やかに専門家への相談を検討すべきサインです。
自身の状況と照らし合わせ、適切なタイミングで行動しましょう。
滞納が数か月に及ぶとき
家賃の滞納が数か月に及ぶ場合は、専門家に相談するタイミングです。
なぜなら、家賃滞納が数カ月に及ぶに至る場合、「うっかり忘れていた」というレベルではなく、経済的な問題や支払い意識の低下が考えられるためです。
この段階で専門家に相談することで、今後の見通しや適切な督促方法についてアドバイスを受けられます。
また、手続きの初期段階で専門的な視点を取り入れることで、トラブルの拡大を防げるでしょう。
以下の記事では、家賃滞納で1か月遅れが生じた場合の対処法について詳しく解説しています。併せて参考にしてみてください。
督促しても連絡が取れない・応じないとき
電話や書面で督促しても入居者から全く連絡がない場合や、「払う」と言いながら一向に支払われないケースは、当事者同士での解決が困難な場合が多いです。
意図的に支払いを拒否している可能性も高く、個人での交渉は精神的な負担が大きくなりやすい傾向があります。
専門家が介入することで、相手に法的な責任を意識させられるため、交渉が前向きに進む可能性が高まります。誠実な対応が見られない場合は、すぐに専門家へ相談しましょう。
以下の記事では、賃借人が家賃を滞納したまま退去してしまった場合の対処法について解説しています。こちらも参考にしてみてください。
複数回の滞納を繰り返しているとき
一度支払っても、翌月にはまた滞納するというケースも注意が必要です。
滞納が繰り返されると、賃貸経営の安定に影響を及ぼす恐れがあります。根本的な解決を図るには、単なる督促以上の対応が必要です。
専門家に相談すれば、契約解除や建物明け渡し請求といった法的手続きも視野に入れた具体的な解決策を提示してもらえます。
弁護士 佐々木一夫将来的なトラブルを防ぐためにも、早い段階で専門家の助言を受けることが大切です。
家賃滞納トラブルでお悩みなら、「弁護士法人アクロピース」にご相談ください。
交渉から法的手続きまで、大家さんの負担を軽減し、円満な解決をサポートします。
初回60分の無料相談も実施しているので、まずはお気軽にご相談ください。
＼ 相談実績7000件以上／
【無料相談受付中】365日対応
家賃滞納の相談先を選ぶときに確認すべき3つのポイント
家賃の支払いが難しくなったとき、どこに相談するかによってその後の対応や生活再建のスピードが大きく変わります。適切な相談先を選ぶためには、以下の3つを意識することが重要です。
- 法的トラブルへの対応力があるか
- 不動産実務に精通しているか
- 費用と相談方法が明確か
滞納が長期化した場合、契約解除や明け渡し請求といった法的手段が必要になる場合もあります。不動産トラブルの法的対応に実績のある専門家かどうかを確認しましょう。
家賃滞納は単なる金銭問題ではなく、賃貸契約や入居者対応の知識も必要です。賃貸管理会社や宅地建物取引士が在籍する相談先であれば、実務に即したアドバイスを受けられます。
また、相談料や手数料が不明瞭なところは避けましょう。透明性のある料金体系と、迅速な対応体制を持つ相談先を選ぶことで、安心につながります。
家賃滞納トラブルで避けるべきNG対応
家賃を滞納されている状況では、感情的になりがちです。しかし、いかなる理由があっても、法律で認められていない実力行使はしてはいけません。
行き過ぎた行為をすると、逆に自身が罪に問われる可能性があります。避けるべき対応は、主に以下のとおりです。
| 避けるべき対応 | 問われる罪 |
|---|---|
| 無断で部屋に立ち入る | 住居侵入罪（刑法第130条） |
| 鍵を無断で交換する | 器物損壊罪（刑法第261条） |
| 室内の家財を勝手に処分する | 窃盗罪（刑法第235条） |
| 深夜早朝の訪問や過度な督促をする | 脅迫罪（刑法第222条） 強要罪（刑法第223条） 恐喝罪（刑法第249条） |
たとえ安否確認や状況確認のためであっても、入居者の許可なく合鍵で部屋に入ることはできません。刑法の「住居侵入罪」にあたる可能性があります。
また、家賃滞納を理由に、入居者が部屋に入れないように鍵を交換する行為も違法です。入居者の居住権を侵害し、「器物損壊罪」が成立する恐れがあります。
滞納家賃の代わりに、室内のテレビや家具などを勝手に持ち出したり、処分したりする行為は「窃盗罪」にあたります。家財の処分は、法的な強制執行手続きを経なければなりません。
常識の範囲を超えた督促行為も禁止されています。深夜や早朝に訪問する、勤務先に何度も電話をかける、大声で怒鳴るといった行為は、「脅迫罪」や「強要罪」に該当するリスクがあります。
弁護士 佐々木一夫知らずに違法行為をしてしまう可能性もあるため、自身で対処する前にまずは弁護士に相談することが大切です。
関連記事：家賃滞納者に対する催促が違法行為にならないための注意点
家賃滞納の相談に関するよくある質問
ここでは、家賃滞納の相談に関して、大家さんからよく寄せられる質問に回答します。家賃滞納の対処法について理解を深め、適切な対応を心がけましょう。
家賃滞納は何か月で契約解除や強制退去が可能になる？
法律で「何か月滞納したら解除できる」という明確な規定はありません。
ただ、一般的には、おおむね3か月分以上の家賃滞納が、契約解除の正当な理由として認められる一つの目安となっています。
とはいっても、3か月滞納したからといって自動解除になるわけではありません。
賃貸借契約の解除には、信頼関係が破壊されたと認められる事情（民法第541条）と、解除の意思表示が必要です。
滞納期間だけでなく、支払い意思の有無・過去の支払い履歴・督促回数なども総合的に考慮されます。
また、裁判手続きを通して明け渡しを実現する場合には、裁判手続きにかかる時間も考慮して手続きを進めなければ、最速での明け渡しは実現できません。
弁護士 佐々木一夫個別判断になるため、解除前には必ず弁護士へ確認しましょう。
滞納された家賃の請求権に時効はある？
家賃の請求権（賃料債権）には時効があります。
2020年4月1日に施行された改正民法第166条により、債権などに関する時効期間は以下のとおり統一されました。
- 権利を行使できることを知ったときから5年
- 権利を行使できるときから10年
通常、家賃は支払い日が決まっているため、「支払い日の翌日から5年」で時効になると考えておけばよいでしょう。
時効が完成する前に、内容証明郵便の送付や訴訟の提起といった「時効の完成猶予・更新」をする手続きを取る必要があります。
出典：e-Gov法令検索｜民法
滞納者が夜逃げ・引っ越ししてしまった場合の対処法は？
入居者が荷物を残したまま行方をくらませた（夜逃げ）場合でも、勝手に荷物を処分することはできません。
まずは連帯保証人に連絡を取り、状況を確認・相談することが大切です。
それでも解決しない場合は、訴訟手続きを経て、法的に明け渡しを完了させましょう。裁判所の許可を得て強制執行により室内の荷物を搬出し、物件を空の状態に戻します。
弁護士 佐々木一夫費用と時間はかかりますが、後のトラブルを防ぐためにも法的な手順を踏むことが不可欠です。
まとめ｜家賃滞納トラブルは放置せず、まず専門家に相談しよう
家賃滞納は、大家さんにとって経済的にも精神的にも大きな負担となる深刻な問題です。
ただ、家賃滞納トラブルの解決には、法律に基づいた冷静かつ適切な対応が欠かせません。間違った対応をすると、逆に自身が違法行為となる可能性もあります。
入居者の家賃滞納で困っているなら、まずは専門家である弁護士に相談し、最善の解決策を見つけることから始めましょう。
家賃滞納トラブルでお悩みなら、「弁護士法人アクロピース」にご相談ください。
交渉から法的手続きまで、大家さんの負担を軽減し、円満な解決をサポートします。
初回60分の無料相談も実施しているので、まずはお気軽にご相談ください。
＼ 相談実績7000件以上／
【無料相談受付中】365日対応
