家賃を値上げする正当な理由は3つ！流れや交渉に合意してもらうコツを解説

不動産オーナーの中には「家賃を値上げするための正当な理由が知りたい」「家賃を値上げする流れを教えて欲しい」と考える方も多いでしょう。

家賃を値上げするためには正当な理由が必要です。

正当な理由を知らずに交渉に臨むと、入居者とトラブルになるおそれがあります。

家賃の値上げをスムーズに実現して収支を改善したいオーナー様は、本記事を最後まで読んで家賃の値上げ交渉に臨みましょう。

家賃値上げの正当な理由3点

家賃の値上げを行うための正当な理由には、主に次の3点が挙げられこれらの事情を総合考慮して判断されます。

ここでは、それぞれの理由を詳しく解説します。

不動産の租税や維持費が上昇した

正当な理由の1つ目は、固定資産税やメンテナンス費用などの維持費の上昇です。

固定資産税は所有者自らコントロールできるものではないことや、建物の維持は入居者が快適に生活するためにかかせないという点が、家賃増額の正当な理由に該当します。

これは、借地借家法第32条の「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」で家賃の値上げができると定められていることからもわかります。

たとえば、物価高により共用部分や外壁のメンテナンス費用が上昇した場合、「入居者の住環境を守るため」という理由で値上げを請求できるのです。

このように、建物を維持するために必要な経費が上昇したときは、家賃値上げの正当理由となるのです。

不動産の資産価値の上昇といった経済事情の変化が生じた

入居者が居住している不動産の資産価値が上昇したこと等の世の中の経済時事情が変更したことによる家賃値上げも、正当な理由となります。

経済事情が変動しことで不動産の資産価値が上昇すると適正家賃も値上がりするため、相場価格まで家賃を上げたいというオーナーの主張が正当事由に当たるのです。

実際、借地借家法第32条では「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」により家賃の増減ができると定められています。

たとえば、周辺の再開発により不動産の資産価値が上がり、需要が増えることで家賃相場が上昇することがあります。

それに合わせた家賃の値上げは正当事由に該当するのです。

周辺の相場に比べて賃料が低い

家賃値上げの3つ目の正当な理由は、周辺の家賃相場と比較して現在の家賃が低いことが挙げられます。

入居当初は適正な家賃であっても、相場の上昇などにより明らかに周辺より安い家賃になった場合、適正価格に合わせるための値上げは正当事由と認められるのです。

借地借家法第32条では「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」は家賃の値上げを請求できると定められています。

たとえば、周辺の類似物件の家賃が15万円なのにもかかわらず、現在の家賃が12万円の場合、適正家賃に合わせた15万円までの値上げであれば認められる可能性があるのです。

このように、相場に合わせた家賃値上げも法律に基づいた正当な理由と言えます。

家賃の値上げ交渉を行う流れ

家賃の値上げは、次の流れで進めるのが一般的です。

家賃値上げのステップを詳しく見ていきましょう。

賃借人に賃料増額の意思を書面で通知する

入居者に対して値上げを請求するためには、まずその旨を相手に通知しなければなりません。

通知する方法は口頭でも法的には有効ですが、通知したという事実を残しておくためにも書面で通知することをおすすめします。

書面で通知する際は、内容証明郵便を利用しましょう。

内容証明郵便とは、郵便局が差出人、宛先、内容、差出日時などを証明する郵便です。

内容証明郵便で通知することで、入居者が「通知を受け取っていない」と主張しても送付した証拠が残るのです。

賃料増額請求は、賃料増額する旨の意思表示が相手方に到達したときから効果が生じるとされておりますので、内容証明郵便で送達するのが良いでしょう。

賃借人と賃料増額について交渉する

入居者に対して通知を行った後は、家賃値上げの条件について交渉して同意を得ます。

家賃の値上げに対して入居者の同意が得られなければ、トラブルになるおそれがあるためです。

たとえば、賃貸人は賃料が増額されたと認識していたのに対して、入居者は増額されていないと認識していた場合には、賃料が支払われているかどうか争いが生じる可能性があります。

交渉をうまく進めるコツは、値上げの根拠を入居者に示すことです。

たとえば、周辺の家賃相場のデータを提示したり、不動産価格の査定結果を見てもらったりすることで、同意を得やすくなるでしょう。

もし、ここで家賃増額の同意が得られない場合は、次のステップである「調停の申立」に進みます。

賃料増額の調停を申し立てる

入居者との交渉で家賃値上げの同意を得られない場合、簡易裁判所に家賃の値上げを求める調停を申し立てます。

調停とは、裁判のように裁判官が判断を一方的に下すのではなく、裁判所が間に入って当事者同士の話し合いによって問題を解決する制度です。

調停で和解が成立しない場合は訴訟に進みますが、一般的に調停は早くても3ヶ月、訴訟は1年以上の期間がかかるケースが多いため、早期に解決したいのであれば調停で家賃値上げを成立させましょう。

賃料増額の訴訟を提起する

調停でも家賃値上げの同意が得られない場合は、訴訟を提起する流れになります。

訴訟とは、裁判官が双方の言い分を聴いたり証拠を調べたりして、判決によって問題を解決する手続きです。

訴訟を起こした場合、賃料の値上げは適当なのか、値上げする場合いくらが適正なのかを裁判官に判断してもらいます。

もちろん、裁判の途中であっても賃料の合意ができた場合には、和解で終了することもあります。

ただし、訴訟には不動産鑑定費用や弁護士費用など高額な出費が伴い、勝訴により値上げが実現できても、損失のほうが大きくなるおそれがあります。

少しでもコストを下げるためには、事前に弁護士に相談して、訴訟に発展する前の解決を目指しましょう。

また、賃料増額請求訴訟は、原則として訴訟提起する前に調停を経なければなりませんので、ご注意ください。

家賃の値上げ交渉で合意してもらう5つのコツ

家賃の値上げ交渉で同意を得るためには、以下の5つのポイントが重要です。

ここで紹介するコツを理解し、家賃の値上げをスムーズに実現させましょう。

家賃の値上げを拒否された場合の対処方法は、以下の記事を参考にしてください。

関連記事：家賃値上げを拒否されたらどうすればいい？オーナーの対応方法を解説

賃料の値上げが正当である根拠を提示する

家賃交渉の1つ目のコツは、家賃を値上げする理由を明確に伝えて根拠を提示することです。

家賃を値上げするとして増額した賃料を一方的に伝えただけでは、入居者から同意を得ることは難しいでしょう。

オーナー都合の値上げは法的に認められないため、客観的なデータを提示して正当な理由を理解してもらうことが重要です。

たとえば、インターネットで周辺相場をピックアップし、交渉の際にその資料を提示します。

そうすることで家賃増額の正当性を理解してもらいやすくなり、交渉がスムーズに進むでしょう。

入居者に値上げする理由を納得してもらえれば、同意を得られる可能性がアップします。

賃借人へのメリットを考える

家賃の値上げ交渉の際に、入居者にとってのメリットを提示することも家賃交渉のコツです。

入居者側からすれば、いきなり家賃の値上げを通知されても納得できません。

家賃交渉の成功率を少しでも上げるために、以下のようなメリットを入居者に提示してみましょう。

家賃の値上げに同意してもらえず、すぐに退去されてしまっては、オーナーの損失が増えるだけです。

入居者へメリットを提示して長く住んでもらうことで、オーナーの収入アップにつながるでしょう。

ただし、メリットを提供することによるコストが増えないよう、どのようなメリットを提示するのかは、不動産会社や管理会社と相談して慎重に検討することが重要です。

値上げ幅を適切な範囲に留める

家賃の値上げ交渉における3つ目のコツは、値上げ幅を周辺の家賃相場程度に留めることです。

正当な理由による家賃増額であっても、極端な家賃増額は入居者の負担となり同意は得られません。

中には、長い期間家賃の見直しを行っていないために、現在の家賃が周辺の物件より大幅に低くなっているケースが考えられます。

その場合、相場に合わせるようにいきなり家賃を上げると、入居者の負担が急激に重くなってしまい、退去につながるかもしれません。

その場合は、段階的に家賃を上げたり、退去後に適正な家賃で募集したりなどの対策を検討しましょう。

入居者にとって家賃増額は生活にかかわる重大な事態だということを理解し、適切な範囲の値上げ幅を決めることが大切です。

普段から賃借人への印象を良くしておく

家賃の値上げ交渉を成功させるためには、普段から入居者への印象を良くしておくことを意識しましょう。

入居者がオーナーや管理会社に対して良い印象を持っていれば、交渉がうまく進む可能性が高まります。

たとえば、日頃から入居者が住みやすいようにマンションの清掃や設備を整える、トラブルが起きた際はすぐに対応するなど、普段から誠意ある対応を行っておけば入居者の印象が良くなります。

スムーズに家賃の値上げを進められるよう、日常的に入居者と良い関係性を構築しておきましょう。

弁護士へ交渉を依頼する

家賃の値上げ交渉のコツ5つ目は、あらかじめ弁護士に相談して交渉を依頼することです。

家賃の値上げ交渉は賃借人とトラブルになることが多いため、紛争を未然に防ぐためにも弁護士への依頼をおすすめします。

特に、不動産問題に強い弁護士であれば、豊富な経験を元にしたアドバイスが受けられます。

不動産業者と連携を図りながら適正な賃料額がいくらかなども検討しながら、賃料増額を進めることもできるでしょう。

また、当事者同士で話し合うと感情的になってしまい話がまとまらないケースがあるでしょう。

その点、弁護士が入居者と交渉することにより冷静な話し合いができます。

家賃の値上げを請求する際に注意するべきポイント

家賃の値上げ交渉を行う際に、気をつけるべきポイントがあります。

賃料を増額させない特約がある場合は増額できない

1つ目の注意点は、家賃増額させない特約がある場合、家賃の値上げができないことです。

契約内容によっては、特約として「一定期間は賃料を増額しない」という内容が盛り込まれているケースがあります。

この場合、契約内容に従って、一定期間が経過するまでは家賃の値上げ交渉ができません。

ただし、賃料の増額ができない期間があまりにも長期にわたり、経済の変動が契約時の予想を超えて、結果的に不公平にあたる場合は、家賃の値上げ請求が認められることがあります。

これは、社会的事情の変化があれば、それに応じて変更されなければならないという事情変更の原則によるものです。

家賃値上げの交渉を行う場合は、まず契約内容を確認することが重要です。

自分だけでは契約内容を十分に理解できない場合は、弁護士への相談を検討してみましょう。

駐車場契約では借地借家法に基づく賃料増額請求ができない

マンションや貸家などの家賃値上げは、借地借家法に基づき交渉が行われますが、駐車場契約では借地借家法が適用されないため、賃料の値上げは借主との合意によるものになります。

駐車場契約には民法が適用されますが、民法には駐車場の値上げを規制する内容は定められていません。

そのため、借主は値上げに対して法的に対処できず、値上げが不服であれば契約解除することになります。

ただし、契約期間が残っている場合は、期間満了までそのままの賃料で借りる権利があります。

このように、駐車場契約は建物の賃貸借契約と同じような家賃値上げ交渉ができません。

それぞれの違いをよく理解し、不動産会社や弁護士の協力を受けながら家賃値上げ交渉に臨みましょう。

まとめ｜家賃値上げの正当な理由を理解して適切に交渉を行おう

この記事では、家賃を値上げする正当な理由について解説しました。

経済情勢の変化や不動産価格の上昇で、家賃を値上げせざるを得ない状況になることもあるでしょう。

その場合は、借地借家法の定めに従い、正当な理由をもって家賃の値上げ交渉を行わなければなりません。

また、家賃の値上げ交渉は、適切な事前準備や順序を取らなければ入居者とトラブルに発展するおそれがあります。

家賃の値上げ交渉をスムーズに進めるためには、知識が豊富な弁護士への相談が不可欠です。