共有不動産の持分を売却するとどうなる？起こりうるトラブルと注意点や費用を解説

共有不動産の持分を売却すると、他の共有者に迷惑をかけてしまうのではないかと心配しているのではないでしょうか

共有不動産の持分は、一般的な不動産取引よりも買い手がつきにくいのが現状です。

そのため、専門の買取会社に時価よりも低価格で買い取られ、その後、他の共有者が持分の買取や売却をしつこく迫られるケースが発生しています。

この記事では、共有不動産の持分を他の共有者との関係を維持しながら、円満に売却する方法を解説し、トラブルの回避策についてお伝えしています。

共有不動産の持分を売却する際にかかる費用についても記載していますので、最後までお読みください。

共有不動産の持分とは

共有不動産の持分とは、名義人が複数いる不動産の各共有者が持つ所有権の割合です。

共有不動産は、夫婦でローンを組んで購入した家や投資目的の共同購入、遺産分割協議の結果などで発生します。

共有不動産は建物の取り壊しや増改築などの重要な変更には共有者全員の同意が必要で、持分があっても勝手にできません。

また、相続の発生によって、共有者の数が増え、権利関係が複雑になっているケースもあります。

そのため、共有不動産が共有者同士のトラブルの原因になることがあります。

共有不動産は売却できる？

共有不動産の売却方法には、大きく分けて2つのパターンがあります。

1つは不動産全体を売却する方法で、もう1つは持分のみを売却する方法です。

共有不動産の売却は全員の同意が必要

共有不動産の売却は、民法第251条により、共有物の変更に共有者全員の同意を必要とすると定めています。

売却は所有権を完全に失うことになるため、形状や効用の著しい変更と同様に解釈されます。

そのため、共有不動産の全部を売却するには、共有者の一人でも反対すると実現できません。

この解釈は、最高裁判所の昭和42年2月23日の判決で明確に示されました。

判例により、共有不動産の売却には全共有者の同意が不可欠という原則が確立されています。

単独所有であれば所有者一人の判断で売却が可能ですが、共有不動産の場合は全員の合意が必要です。

参考：裁判所 最高裁判決昭和42年2月23日判決

共有不動産の持分は自分の意思だけで売却可能

共有不動産の持分は、民法第206条により、他の共有者の同意を得ることなく売却が可能です。

第二百六条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。 出典：e-Govポータル｜民法

共有持分には利用や管理、処分に他の共有者の同意が必要という制約があるため、一般的に買い手がつきにくい状況です。

そのため、共有持分のみの売却は、多くのケースで時価を下回る価格で取引されています。

共有不動産の売却で経済的利益を求めるなら、共有者全員の合意を取り付け、全体で売却するのが推奨されます。

共有不動産の持分を売却する方法

共有不動産の持分を売却するには、主に4つの方法があります。

共有持分の主な売却方法は、以下のとおりです。

買取会社に売却

共有不動産の持分は、権利関係が複雑で一般の買い手がつきにくいため、専門の不動産買取会社への売却という選択肢があります。

買取会社による売却の流れ

共有持分を買取会社へ売却する最大のメリットは、他の共有者の同意が必要なく単独で判断できることです。

一方で、買取価格は市場価値の1/2〜1/3程度になるケースも多いです。

買取会社の多くは持分を安く買い取ったあと、他の共有者に買取を持ちかけて、高く売却するというビジネスモデルで収益を上げています。

そのため、単独で共有持分を売却してしまうと、他の共有者が買取会社から望まない営業を受け、迷惑をこうむる場合もあります。

他の共有者に売却

共有不動産の売却手段として、自己の持分を他の共有者に売却する方法があります。

この方法は、売買する際に、当事者以外の共有者の同意は必要ありません。

共有持分を他の共有者に売却する流れ

法的には売主と買主の合意のみで売却が可能ですが、良好な関係を維持するためにも、他の共有者へ事前に説明しておくとよいでしょう。

共有者全員が同意して第三者に売却

共有不動産は、共有者全員の合意を得て第三者に売却するのが、もっとも望ましい方法です。

この方法では、通常の不動産取引と同様のプロセスで売却できるため、持分を単独で売却するよりも大きな経済的メリットが期待できます。

仲介会社を通じた売却では、幅広い購入希望者へアプローチできるため、よりよい条件での売却チャンスが広がるでしょう。

共有者全員が同意して、第三者に売却する手順

仲介会社を通じて売却された共有不動産の代金は、持分割合に応じて各共有者に分配されます。

▼共有不動産を売却する際に、他の共有者の同意が得られない場合の対処法は、こちらの記事も参考にしてください。

参考記事：共有不動産はどうしたら売却できるの？同意が必要なケースと持分の処分方法を解説

共有物分割請求訴訟による売却

他の共有者から売却の同意が得られず、持分の買取りも期待できない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起する方法があります。

裁判所は以下の3つの分割方法で、共有状態の解消を図ります。

現物分割	不動産を物理的に分割
代償分割	一部の共有者が他の共有者に金銭を支払って取得
換価分割	競売により売却し、代金を分配

共有物分割請求訴訟による売却の流れは、以下のとおりです。

裁判所は民法第258条3項に基づき、現物分割または代償分割を優先的に検討し、これらが困難な場合に換価分割を選択します。

第二百五十八条3　前項に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。 出典：e-Govポータル｜民法

共有物分割請求訴訟は、共有者間の合意が得られない状況を打開する有効な手段です。

ただし、訴訟によって共有者同士の関係が悪化する可能性も考慮して、提起するかを判断しましょう。

共有不動産の持分を売却する際にかかる費用

売却にかかる費用の主な項目には、以下のものが挙げられます。

共有不動産の持分を売却するには、いくつかの必要経費が発生します。

共有持分の売却益を計算する際、それらの費用についても考慮しなければいけません。

仲介手数料

共有不動産の持分を売却する際、不動産会社に仲介を依頼すると手数料が発生します。

仲介手数料は、宅地建物取引業法第46条1項で上限が定められています。

売買価格が200万円以下取引額の5％（＋消費税）

売買価格が200万円超～400万円以下取引額の4％＋2万円（＋消費税）

売買価格が400万円超取引額の3％＋6万円（＋消費税）

※注意：令和6年7月1日の法改正で、依頼者の合意が得られた場合、800万円以下の低廉の空き家等の媒介報酬は30万円（+消費税）が上限になりました。

参考：国土交通省 空き家等に係る媒介報酬規制の見直し

例えば、共有持分の売却を仲介会社に依頼して1,000万円で売却した場合は、以下の金額を上限として手数料がかかります。

売買価格1,000万円 × 3% ＋ 6万円（消費税10%別）= 30万円 ＋ 6万円= 36万円（税抜き）

仲介手数料に消費税を加算します。

36万円 × 1.1 = 39万6,000円（税込み）

仲介手数料は不動産会社によって変わるため、複数の会社を比較検討するとよいでしょう。

印紙税

共有不動産の持分売却時には、売買契約書に印紙を貼付する必要があります。

印紙税額は、契約金額に応じて以下のように定められています。

記載された契約金額	印紙税額（本則税率）
1万円未満	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1,000円
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1,000万円以下	1万円
1,000万円を超え5,000万円以下	2万円
5,000万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載がないもの	200円

出典：国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

令和9年3月31日までに作成された不動産の譲渡に関する契約書には、軽減税率が適用されます。

記載された契約金額	印紙税額（軽減税率）
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円
5億円を超え10億円以下	16万円
10億円を超え50億円以下	32万円
50億円を超えるもの	48万円

出典：国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

印紙税は契約書1通につき印紙税の納付が必要で、売主と買主で同じ契約書を2通作成する場合でも、それぞれに印紙税が課せられます。

また、印紙を貼り付けないで契約書を作成した場合は、印紙税の額とその2倍（合計印紙税額の3倍）に相当する過怠税が徴収されます。

譲渡所得税

共有不動産の持分を売却で得た所得には、譲渡所得税が課せられます。

課税対象となる譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

課税譲渡所得金額 ＝ 収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 特別控除額

課税譲渡所得金額の算出に使われる取得費・譲渡費用・特別控除の主な具体例です。

取得費	購入代金、購入時の仲介手数料、リフォーム代など
譲渡費用	売却時の仲介手数料、測量費用、売主が負担した印紙税など
特別控除額	居住用財産を売却した場合の3,000万円特別控除など

課税譲渡所得に所有期間によって異なる税率をかけて譲渡所得税を計算します。

譲渡所得税＝課税譲渡所得金額×税率

譲渡所得税は所有期間が5年以下か5年超かによって税率が異なります。

	所有期間	税率
短期譲渡所得税	譲渡した年の1月1日時点で5年以下	39.63%（所得税30.63%、住民税9%）
長期譲渡所得税	譲渡した年の1月1日時点で5年超	20.315%（所得税15.315%、住民税5%）

なお、所有期間10年超のマイホームを売ったときは、6,000万円以下の部分の税率が14.21%になる軽減税率が適用されます。

参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

参考：​​国税庁 No.3208 長期譲渡所得税

参考：国税庁 No.3211 短期譲渡所得税

共有不動産の持分を単独で売却したトラブル事例

共有者の一人が共有不動産の持分を単独で売却したことによって、残された共有者が予期せぬトラブルに巻き込まれてしまうケースがあります。

共有持分の売却によるトラブル事例には、以下のものがあります。

購入した見知らぬ第三者が共有不動産に出入りする

共有不動産の持分を購入した第三者には、物件の使用権が認められており、他の共有者が一方的に制限できません。

しかし、見知らぬ第三者が共有不動産に出入りする状況は、これまでの平穏な生活環境が損なわれるという理由で、他の共有者に大きな不安を与えます。

実際、突然見知らぬ人物が共有不動産に立ち入り、驚いた共有者が新しい共有者との間でトラブルになる事例がありました。

特に住宅の場合、プライバシーや防犯上の懸念から、深刻な問題に発展するケースもあります。

買取会社から他の共有者が営業を受ける

買取会社の多くは、取得した持分を他の共有者に高値で転売することや、共有物分割請求権を行使して物件全体の売却を目的としているため、さまざまな手法で営業攻勢をかけてきます。

買取会社の営業マンによる頻繁な電話連絡や突然の訪問に加え、共有物分割請求をちらつかせるなどのしつこい営業によって共有者との間でトラブルが発生しているのです。

このように執拗な営業活動により、共有者は日常生活に支障をきたすほど、精神的ストレスを抱えてしまうケースもあります。

買取会社から共有物分割請求訴訟を起こされる

共有不動産の持分を取得した買取会社と、他の共有者との買取交渉が不調に終わったというケースで、共有物分割請求訴訟に至ったという事例があります。

買取会社はまず、共有物分割に関する話し合いを持ちかけてきますが、この協議がまとまらない場合、裁判所に共有物分割請求訴訟を提起する場合があるのです。

共有物分割請求訴訟では、現物分割や代償分割が困難なとき、裁判所の判断で競売による売却が命じられることもあります。

買取会社から共有持分割請求を提起されたときは、迷わず弁護士に相談して事態の打開を図ってください。

共有不動産の持分売却でトラブルを避ける方法

共有持分の売却は他の共有者との関係悪化など、トラブルの発生原因になる場合があります。

共有不動産の持分売却に関するトラブルを回避するためには、以下の対応が効果的です。

共有物分割によって共有状態を解消する

共有物分割は共有不動産の複雑な権利関係を整理するための有効な手段です。

主な方法として、代償分割と換価分割があります。

代償分割とは、ある共有者が他の共有者の持分を金銭で買い取る方法です。

例えば、持分が50%ずつの共有者の場合、一方が他方の持分相当額を支払うことで、共有状態を解消できます。

それに対して、換価分割は共有不動産を売却し、その売却代金を各共有者の持分割合に応じて分配する方法です。

この方法は、共有者間で買取金額について合意が得られないときや、資金面で代償分割が困難な場合にも選択されます。

共有不動産が土地のみなら分筆して単独名義にできる

共有不動産が土地のみなら、分筆によってそれぞれの単独名義に分ける方法があります。

分筆とは登記簿上一つの土地を複数の土地に分けて登記する手続きです。

分筆によって各区画に分けた土地をそれぞれの共有者が単独所有できるので、不動産活用の自由度が大きく向上します。

ただし、土地の形状や方角、接道状況などの要因で、持分割合に応じた公平な分割が難しいケースがあります。

共有不動産の持分を売却する前に弁護士に相談する

共有不動産の持分売却は、単なる不動産取引以上に複雑な問題をはらんでいます。

そのため、トラブルを避けるためには、売却の検討段階から弁護士に相談してください。

弁護士は依頼者の利益や共有者との関係を考慮しながら、円滑な売却方法について模索してくれます。

弁護士に依頼すると、共有不動産の持分売却に関して、以下のサポートが受けられます。

弁護士は、共有持分の問題や解決方法に関する法律を熟知しています。

共有不動産の持分は、所有していても、売却してもトラブルの原因になりかねないため、弁護士に

相談して適切に共有状態を解消してください。

まとめ｜共有不動産の持分売却は事前に弁護士に相談してトラブルを回避しよう

共有不動産の持分を売却する際の手順と、起こりうるトラブルについて解説しました。

共有不動産の持分の売却はトラブルのもとになりかねないため、事前に弁護士に相談するのが賢明な選択です。