共有持分売却するとどうなる？売却先や問題点、トラブルを避ける方法を解説

共有持分を所有していると、他の共有者とトラブルになることもあり、早く手放したいと考えている方もいるでしょう。

共有持分の売却は、売却先や売却方法を間違えると逆に大きなトラブルを招いてしまうこともあります。

共有持分を売却する際は、起こりうる問題点を把握したうえで、できる限り問題が起こらないように手続きを進めることが重要です。

この記事では、共有持分の売却を検討している方に向けて、次の内容について詳しく解説しています。

最後まで読めば、トラブルを避けつつ共有持分を売却する方法がわかるので、ぜひご覧ください。

共有持分とは？売却できるのか

共有持分とは、共有状態の不動産における持分割合のことです。

1つの不動産を複数人で所有すると、その不動産は共有状態となります。

共有状態の不動産については、1人1人の共有持分が設定されています。

不動産を共有状態で所有していると、他の共有者とのトラブルが起こることも少なくありません。

共有状態の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却できません。

また、不動産を賃貸に出すような場合には、共有持分の過半数以上を持つ所有者の同意が必要となります。

共有する不動産自体の売却は全員の同意が必要となりますが、共有持分の売却は単独でも可能です。

ただし、共有持分を売却すると、買主と他の共有者との間でトラブルが起こる可能性もあるため、慎重に手続きを進める必要があります。

共有持分については、次の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。

関連記事：共有持分とは？仕組み・注意点・私道が絡むトラブル事例

共有持分の売却先　

共有持分の売却先としては、次の3つが挙げられます。

他の共有者に売却する際は、買主の共有持分が増えるだけなのでトラブルにはなりにくいといえます。

しかし、買取業者や投資家といった第三者に売却する場合には、もともとの共有者との間でトラブルを引き起こすことがあるため注意が必要です。

ここでは、それぞれの売却先の特徴について詳しく解説します。

他の共有者

他の共有者は、自分自身の共有持分を増やす目的で共有持分の買主となることがあります。

共有者が2人のときは、他の共有者が購入することで共有状態が解消されます。

他の共有者への売却で共有状態を解消できれば、後のトラブルを心配する必要もなくなるでしょう。

共有状態を解消できない場合でも、共有持分の過半数を取得すれば原則として単独で賃貸借契約を締結することができるようになります。

共有持分を売却する際に、他の共有者を最初の候補として考えることになるでしょう。

買取業者

不動産業者の中には、共有持分の買取を専門にしている業者もあります。

買取業者は、共有不動産を単独所有にして転売することを目的に共有持分を買い集めています。

買取業者を利用すると、交渉をまとめやすいです。

共有持分をすぐに売却したいのであれば、買取業者を利用するのが良いでしょう。

ただし、買取業者に売却する場合には、共有持分を安く買い取られることも多いです。

また、買取業者に売却した後、他の共有者に対する買取交渉や共有物分割請求訴訟など、トラブルが起こりやすいため注意が必要です。

買取業者とのトラブルについては、次の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。

関連記事：【共有持分買取業者への売却】トラブル例・トラブル回避法

投資家

賃料収入のある物件については、投資家が買主になることもあります。

投資家は、賃料収入による利回りを期待して長期的に不動産を所有するため、買取業者と比べると他の共有者とのトラブルを起こす可能性は低いでしょう。

ただし、共有不動産を他の共有者が無償で利用している場合には、賃料収入を目的とした投資家から賃料を請求される可能性があります。

共有持分を売却するとどうなる？起こりうる問題点

共有持分を第三者に売却すると、事情を知らされていなかった他の共有者との間でトラブルを起こす恐れがあります。

共有持分の売却では、次の問題が挙げられます。

それぞれの問題点について詳しく解説します。

買主が他の共有者との交渉を開始する

たとえば、買取業者に共有持分を売却すると、買主が他の共有者に持分の買取や売却を持ちかけて、他の共有者が意図しない交渉に巻き込まれることがあります。

買取業者は、共有不動産を単独所有にして高く売却することを目的としています。

そのため、共有持分を取得した後は、他の共有者との交渉を始めることになります。

他の共有者としては、望まぬ交渉ごとに巻き込まれて負担を感じることもあるでしょう。

買主に賃料を請求される

他の共有者が共有不動産に居住しているときには、買主から共有持分に基づく賃料請求を受ける可能性もあります。

共有不動産については、共有者の1人が単独で使用しているケースもあります。

親族同士で共有不動産を所有している場合には、賃料なしで使用していることもあるでしょう。

不動産の共有者には、不動産を共有持分に応じて利用する権利があります。

第三者が共有持分を取得したときには、これまで無償で利用してきた事情を考慮せず、共有持分に応じた賃料を請求されることもあります。

買主が共有不動産に出入りする

共有持分の買主には、共有不動産に出入りする権利が認められます。

共有者の1人が共有不動産に住んでいる場合、見ず知らずの第三者が敷地内に出入りすることになります。

他の共有者が売却の事情を把握していない場合には、敷地内で顔を合わせた第三者とのトラブルにつながることもあるでしょう。

買主が共有物分割請求訴訟を提起する

買主と他の共有者との交渉がまとまらないときは、買主が共有物分割請求訴訟を提起する可能性があります。

共有物分割請求訴訟は、裁判で不動産の共有状態を解消する手続きです。

共有物分割請求訴訟を提起されると、他の共有者が望まない場合でも強制的に共有状態が解消されます。

不動産を所有し続けるために、多額の金銭を支払わなければならないこともあります。

他の共有者は、買主との交渉に応じない限り、裁判に巻き込まれる不安を抱え続けることになるでしょう。

共有物分割請求については、以下の記事をご覧ください。

参考記事：共有物分割請求とは？放置するリスク・請求を依頼する4つのメリット

共有持分を売却するメリットは？

共有持分を売却すると、さまざまなトラブルが起こるリスクがあります。

しかし、リスクを考慮しても、共有持分を売却することには下記のようなメリットがあります。

共有状態の不動産を所有し続けていると、他の共有者との意見の違いからトラブルになる可能性があります。

他の共有者が第三者に共有持分を売却したときには、買主との間でのトラブルに巻き込まれる可能性もあるでしょう。

共有持分を売却すると、共有状態から抜け出せるので、後に起こりうるトラブルを回避できます。

共有不動産は、他の共有者が単独で利用していたり、安い賃料で貸し出していたりと、共有者にとって利用価値が低いこともあります。

共有持分を売却すれば、利用価値の低い不動産を現金化することが可能です。

共有持分売却によるトラブルを避ける方法

共有持分を売却する際は、できる限りトラブルを回避したいところです。共有持分売却によるトラブルを避ける方法としては、次の4つが挙げられます。

それぞれの方法について解説します。

他の共有者に持分を売却する

他の共有者に持分を売却すると、第三者が共有状態に入ってくることがないためトラブルが起こる可能性は低くなります。

共有持分の売却を検討するのなら、すぐに買取業者を利用するのではなく、まずは他の共有者に相談すべきです。

他の共有者と共有状態の解消について協議して、他の共有者が買い取ってくれるのであれば、後のトラブルを心配せずに済みます。

他の共有者が持分を買い取ってくれない場合であっても、無断で売却手続きを進めるのは避けた方が良いです。

他の共有者への断りなしに買取業者を利用すると、事情を知らない他の共有者との間でトラブルが起こる可能性が高まります。

買主の意図を確認しておく

第三者に共有持分を売却する際は、買主が不動産をどのように利用する予定なのか、他の共有者との関係をどのように考えているのかを事前に確認しておくようにしてください。

売買を成立させる前に買主の意図を確認しておくと、買主の行動に備えられるため後にトラブルとなる可能性が低くなります。

買主の意図を確認したうえで、トラブルの発生を避けられないのであれば、他の共有者と相談して、売却を断念することも選択肢に入れるべきです。

他の共有者との関係が悪化することを受け入れる

共有持分の売却でトラブルになるのは、買主と他の共有者です。

自分自身と他の共有者との関係が悪化することを受け入れるのであれば、トラブルを気にせずに第三者に売却してしまうのも選択肢の1つでしょう。

共有持分を第三者に売却すると、売主は共有状態から抜け出せます。

トラブルが起こるのは、買主と他の共有者との間であって、売主が法的なトラブルに巻き込まれる可能性は低いでしょう。

トラブルになった他の共有者から恨みを買うことはあるかもしれませんが、それは事実上の影響に過ぎません。

他の共有者との人間関係を気にしないのであれば、共有持分を第三者に売却して共有状態から抜け出すことができます。

弁護士に相談する

共有持分の売却でトラブルが起こりそうなときは、あらかじめ弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士に相談すると、できる限りリスクを抑え、状況に応じたベストな売却方法を提案してくれるでしょう。

共有持分を第三者に売却するのではなく、他の共有者との協議や調停などで共有状態を解消するための手続きもすべて任せられます。

共有状態の不動産を所有していることに不安を感じている、売却後のトラブルを心配している方は、まずは弁護士にご相談ください。

まとめ

今回は、共有持分を売却するとどうなるかを理解するために、次の内容について解説しました。

共有持分の売却によるトラブルでお悩みの方は、弁護士までご相談ください。

売却前にご相談いただければ、トラブルが起こるリスクの低い売却方法も提案できます。