家賃増額に強い弁護士が必要な理由と選び方！依頼するメリットや費用も解説

家賃を増額したいが、賃借人との交渉を自分でするのは面倒だし、手続きの進め方も不安だから、家賃増額に強い弁護士に依頼したいと考えているオーナーも多いでしょう。

• 弁護士に頼むとどのようなメリットがあるのか・費用はどのくらいかかるのか？
• 家賃増額に強い弁護士はどうやって探したらよいのか？

家賃増額交渉をもめずに進めることは簡単ではありません。家賃増額に強い弁護士に依頼するメリットは大きいです。

しっかり準備して手続きを進める必要があります。

家賃増額に強い弁護士の選び方と依頼するメリットや費用相場を詳しく解説しています。

家賃増額交渉の進め方で悩んでいる方はぜひ最後までご覧ください。

家賃増額には弁護士が必要な理由

家賃増額に弁護士が必要な理由は、家賃増額は法律の知識が必要なうえ、周到な準備と間違いのない手続きが求められるからです。

諸事情の変更により、家賃が不相当となる場合もあります。

たとえば、周辺の家賃の高騰や固定資産税の上昇などがあった場合です。

このような場合、オーナーは家賃を増額できます。

しかし、家賃を増額したいと思っても、一定の手続きを取らなければ実現できません。

まず、家賃増額について賃借人と協議しますが、賃借人が簡単に応じるとは限りません。

協議が調わなければ調停や訴訟に移行し、裁判所の力を借りて適正な家賃を決めることになります。

この場合、家賃の増額が認められるためには、借地借家法に定める要件を満たす必要があります。

賃借人との交渉や調停・訴訟手続きを、オーナーがすべて自分で行うことは大変です。

かといって、家賃増額交渉は、物件管理会社に任せられるものではありません。

家賃増額を実現するためには、借地借家法の知識や適正な家賃の判断基準などを熟知し、交渉や調停・訴訟などの経験が豊富な弁護士の力が欠かせません。

家賃増額の計算方法

まず、適正な家賃、家賃増額分の計算方法を紹介しておきましょう。

現在の賃料から増額する賃料は、適正な賃料でなければなりません。

適正な賃料は、以下の計算方法を組み合わせて、総合的に調整して算出することになります。

家賃増額請求が認められる要件

家賃増額請求が認められる要件について説明します。

オーナーが家賃増額を請求したい場合、賃借人が納得さえすれば、どのような額にでも増額できます。

しかし、賃借人は従来の家賃額だから借りているのであって、「増額するのであれば借りない」という場合もあるでしょう。

その場合、調停や訴訟に発展することになります。

訴訟では家賃を増額すべき客観的事情がなければ、増額は認められません。

訴訟において、家賃増額が認められるためには、以下の条件に該当する必要があります（借地借家法32条1項）。

賃料増額請求権は形成権の性質を有しており、増額請求の場合賃貸人が増額の意思表示をすれば、借主の同意なしに「相当」な額に増額された効力が発生します。

ただし、賃貸借契約を締結したときに、一定期間は家賃を増減させないという取り決めがあった場合、契約が優先し、その間は上記の事情変更があっても家賃を増額できません（借地借家法32条1項ただし書き）。　

もっとも、特約が定められている場合でも、不増額特約の期間がかなり長期間にわたり、その間に経済的事情の激変があり、その激変が特約当時の当事者の予測を大きく超えたものであって、特約の拘束力をそのまま認めると著しく公平に反する結果となる時は、「事情変更の原則」の適用によって、本条の増額請求権が認められることがあるとの裁判例もあります（横浜地判昭３９．１１．２８判タ１７２－２１２）。

家賃増額の4つの方法と流れ

家賃増額は手順を踏んで進める必要があります。

家賃増額の4つの方法と流れについて、紹介します。

家賃増額請求の通知

家賃増額請求は、相手方への意思表示によって行います。

まず、オーナーが、賃借人に家賃増額を請求する旨を通知し、賃料増額請求の意思表示をしましょう｡ 

通知方法は、口頭や電話でも有効ですが、後々の証拠となるように内容証明郵便（配達証明付き）にする方がよいです｡

家賃増額請求権は、形成権（相手方の承諾の有無にかかわらず、意思表示がなされたときに効果が生じる権利）と解されています。

法律的には、相手方に意思表示が到達した時点から、相当額の増額の効果が生じます。

当事者の話し合い

家賃を増額する場合、オーナーと賃借人が増額について話し合う必要があります。

賃料増額通知に賃借人が特に反対せずに、増額を受け入れてくれれば、合意書を作成して終了となります。

しかし、賃借人が納得せずに増額に反対するケースも多いでしょう。

賃借人がすぐに納得しない場合も、話し合いでまとまりそうであれば、できるだけ話し合いで解決を目指しましょう。

当事者間で交渉し、適当な賃料額で合意できればそれに越したことはありません｡

いきなり賃料を増額するといっても、すぐ納得してもらえるとは限らないため、納得が得られそうなタイミングや方法を見計らって行うことが大切です。

調停の申立て

当事者の話し合いがまとまらない場合は、裁判所に賃料等調停の申立てをしましょう。

賃料増額請求は、調停前置主義（訴訟提起の前に調停を行う必要がある）がとられています。

話し合いができないからといって、いきなり裁判を起こすことはできません（民事調停法24条の2第1項）。

調停手続きは､ 裁判官と調停委員による調停委員会により紛争を話し合いで解決する手続きです。

調停委員が当事者から言い分を聞き､ 資料を提出させて相当な賃料案を出します。

調停委員の賃料案に当事者が合意すれば､ 調停成立です｡

調停成立の見込がない場合は､裁判所が、当事者双方のために「衡平に考慮し一切の事情を見て」、職権で調停に代わる決定をできます（民事調停法17条）｡

当事者は決定に対し､2週間以内に異議申立てが可能です。

賃料増額訴訟の提起

調停が不成立の場合や賃借人から調停に代わる決定に異議申立てがあった場合、オーナーは裁判所に賃料増額請求訴訟を提起して判断を求めることになります。

訴訟では、当事者の主張・立証に基づいて、裁判官がオ―ナー（原告）が請求する賃料が相当であるかどうかを判断します。

賃料の増額が認められた場合、賃借人は不足額に年1割の利息を付して支払わなければなりません。

判決手続き前に裁判所の仲裁で和解手続きを行うケースが多くなっています。

和解手続きを経ても賃料の調整ができないときは、判決に移行します。

家賃増額請求に強い弁護士の選び方

家賃増額を勝ち取るためには、家賃増額請求に強い弁護士を選ぶ必要があります。

家賃増額に強い弁護士の選び方のポイントは次の2点です。

家賃増額のノウハウと実績が豊富

家賃増額のノウハウと実績が豊富でなければ、家賃増額に強い弁護士とはいえません。

特に次の2点が重要です。

不動産鑑定士との連携

家賃増額交渉は、客観的な根拠を示すことで、賃借人・テナントの納得が得られる可能性が高まります。

不動産鑑定士と連携して、家賃増額の根拠となるデータをしっかり準備しておくことが大事です。

きちんとした根拠があれば、任意交渉がうまくいかない場合でも、調停・裁判手続きにスムースに移行できます。

賃料鑑定に精通した不動産鑑定士と連携可能な弁護士・弁護士事務所を選ぶことは大事なポイントです。

家賃増額を弁護士に依頼する場合の費用相場

家賃増額を弁護士に依頼する場合の費用相場について、次の3つの費用項目に分けて説明します。

弁護士費用

主な弁護士費用は、着手金と成功報酬金です。

他に、実際かかった交通費などの実費もあります。

また、最初の相談時に相談料がかかる場合があります。

賃料増額請求の弁護士費用については、次の記事をご覧ください。

関連記事：賃料増額請求の弁護士費用はどのくらい？その他の費用や安く抑える方法を解説

鑑定費用

不動産鑑定士に賃料の鑑定を依頼する場合の費用です。

賃料鑑定は、個人が依頼する私的な鑑定と、裁判所が依頼する鑑定があります。

物件価額などにより異なりますが、一般的なケースであれば20万～50万円程度です。

調停・訴訟費用

賃料増額を求める調停や訴訟の費用です。

訴額は、次の計算式で算出する裁判所が多いでしょう。

賃料増額請求の調停や訴訟の費用については、次の記事をご覧ください。

関連記事：賃料増額請求の弁護士費用はどのくらい？その他の費用や安く抑える方法を解説

家賃増額請求を弁護士に依頼する4つのメリット

家賃増額請求を弁護士に依頼する4つのメリットは次のとおりです。

オーナーの本気度が伝わる

賃借人の増額請求への対応は、オーナーがどこまで本気かによって異なる可能性があります。

弁護士が代理人として家賃増額請求を行えば、オーナーの本気度が賃借人に伝わるでしょう。

オーナーが本気で増額するつもりだと賃借人が思えば、法的手続きを取られるのは面倒だと、賃借人が増額を受け入れることや、任意の交渉に応じる可能性が高まります。

専門的な知識と豊富な経験で最善の結果を得られる

家賃増額交渉は、従来の裁判例や実務経験を踏まえ、調停や裁判を見通した戦略構築が重要です。

数多くの家賃増減額請求事件に関与した弁護士であれば、経験を交渉・裁判に生かすことができます。

すべての手続きを一任できる

交渉から裁判まで、時間も手間もかかる大変な手続きをすべてを弁護士に任せられます。

オーナーは、弁護士に手続きを任せることにより、手間が省けるだけでなく精神的ストレスから解放されるでしょう。

法的知識に熟知した弁護士に依頼すれば、自分で手続きを進めることによる法的リスクも間違いなく防げます。

賃料増額を弁護士に依頼するメリットについては、次の記事も併せてご覧ください。

関連記事：賃料増額請求の弁護士費用はどのくらい？その他の費用や安く抑える方法を解説

トラブル対策のサポートが可能

オーナーは、家賃増額問題以外にも家賃不払い、建物明け渡し請求、近隣住民からの苦情など賃貸物件をめぐるトラブルに巻き込まれる可能性があります。

法的トラブルが生じた場合に、適正に対応できるのは弁護士だけです。

また、家賃増額等に強い弁護士に依頼することで、未払家賃の回収・明渡請求などの法的手段を迅速に講じることが可能になります。

不動産経営のリスクに適切に対応するためにも弁護士のサポートが欠かせません。

賃貸借契約書などの重要書類のチェックなども任せられ、将来起こり得るトラブルリスクを最小限にできます。

まとめ：家賃増額のお悩みはアクロピースへご相談ください

家賃増額に強い弁護士についてまとめます。

家賃増額をスムーズに進めることは簡単ではありません。

家賃増額は、賃借人との交渉から調停・訴訟に進むこともあります。

法律知識だけでなく、家賃相場や適正な家賃の見極めも必要です。

家賃増額を円滑に進めるためには、専門的知識と実績が豊富な弁護士に任せるのがおすすめです。

家賃増額など不動産問題について、わからないことや揉め事があるときは、不動産問題に詳しい弁護士に早めに相談しましょう。