不動産の遺産分割の４つの方法とは？遺産分割協議書についても解説

相続人が複数人いる場合、特に不動産の遺産分割では揉めやすい傾向があります。

なぜなら、対象となっている不動産に全員で住むわけではなく、その一方で、高額な不動産を住むことになる一人だけが相続するとなれば、不公平だと感じてしまうからです。

また、遺産分割の方法はある程度自由なので、一度揉めてしまうと収拾がつかなくなるケースもめずらしくはないのです。

今回は、不動産の遺産分割の方法についてご説明します。

遺産分割の方法を正しく理解し、どの方法が自分たちに合っているかを検討して、スムーズな遺産分割を目指しましょう。

不動産の４つの遺産分割方法について

不動産は、現金や預金のように分割することができません。

骨董品や宝石、株式などについても同様のことがいえますが、たったひとつの財産のため、相続人が話し合って具体的な遺産分割方法を決定する必要があります。

不動産のように、細かく分割することのできない場合の遺産分割には、現物分割・代償分割・換価分割・共有分割という４つの方法があります。

ここからは、この４つの方法について詳しく解説します。

現物分割について

現物分割とは、まさに土地等を相続人間でいくつかに分割して分けてしまうことです。

たとえば、土地が広くていくつかに分割することが可能な場合によく使われます。

ただし、土地をいくつかに分ける場合、土地の分け方に不満が出ることも多く、また測量や登記等でかなりの出費や手間もかかります。

もし、他の相続人から不満の声が出る場合は、現物分割ではなく他の分割方法にて解決を図ることをおすすめします。

メリット：非常にシンプル
デメリット：不平・不満が生じやすい

代償分割について

代償分割では、複数人いる相続人の中の一人がそのまま不動産を相続します。

ただし、相続する者はその代償をほかの相続人に支払うという分割方法です。

たとえば、相続人が５人いて、対象となる不動産の評価額が３０００万円だとします。

この場合、不動産を相続する者は、代償として４人の相続人に６００万円ずつ支払い分割の合意を求めます。

メリット：不平・不満が生じない
デメリット：不動産を相続する者は現金を負担しなければならない

換価分割について

換価分割とは、対象となっている不動産を現金にしてしまい（これを換価といいます）、その現金を相続人全員で分割するというものです。

上記の例をそのまま利用すると、対象となる不動産が３０００万円で売却できたとすれば、４人の相続人はそれぞれ６００万円を得ることになります。

メリット：現金になるためキレイな数字で分割できる
デメリット：不動産を現状のまま維持することができない

共有分割について

共有分割とは、対象となる不動産を法定相続分で分割してしまう方法です。

つまり、不動産にどの相続人が住むかは置いておいて、不動産自体は相続人全員の共有となります。

ただし、不動産の共有状態というのはあまり好ましいものではなく、売買や大規模なリフォームをするには共有者全員の同意が必要になります。

もし、次の相続が生じるなどして持ち分が細分化していけば、共有者全員からの同意を得るのが困難になってしまいます。

メリット：特に話し合う必要もなく分割が終了する
デメリット：目先は良くても数年後にトラブルになる火種を抱えている

不動産の遺産分割協議書とは？

遺産分割協議書とは、法定相続人全員で相続財産の分割方法や分割割合を話し合い、合意した内容をまとめた書面です。

作成しておくことで、遺産分割の内容に合意した証明となるため、相続人間のトラブルを防ぐことに繋がります。

遺言書があり、その内容に従って不動産を遺産分割した場合には、この遺産分割協議書を作成する必要はありません。

ですがそれ以外の場合は、相続人間でトラブルがなくても、相続登記を行う際に遺産分割協議書は必ず必要になります。

2024年4月1日以降、相続登記は義務化され、遺産分割によって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければならなくなりました。

遺産分割協議書には、相続人全員の署名と実印が必要なため、話し合いがまとまった段階で早めに作成するようにしましょう。

遺産分割問題でお悩みの方は

上記のように、不動産の遺産分割には大まかに４つの方法があるものの、いずれもメリット・デメリットが存在しています。

メリットしかない分割方法というのは存在しないため、どの方法で分割するかについては、相続人全員で話し合って決めていかねばなりません。

相続人全員が分割方法のメリット・デメリットを正しく理解し、譲歩し合いながら手続きを進めていけるのであれば問題はありませんが、そうでない場合、いつまで経っても問題が解決しない状態にもなりかねません。

当事者だけで話し合いをしていてもらちが明かないケースはいくらでもあるのです。

そこで、不動産などの遺産分割問題でお悩みの方は、当事務所にご相談するところからはじめてみてください。

少し話してみるだけでも、解決の糸口が見つかったという方は過去に何人もいらっしゃいました。

もちろん、当事務所にご依頼いただければ、相続人全員の細かな事情に配慮しつつ、ご相談者様の納得のいく遺産分割が実現できるよう、最大限サポートをさせていただきます。