立退料がもらえないときの対処法は?もらえる・もらえないをケース別に解説

代表弁護士 佐々木 一夫 (ささき かずお)

オーナーから立ち退きを要求されたものの交渉がうまく進まず、立退料がもらえないと悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

立ち退き交渉では、立退料を受け取れるケースと受け取れないケースをしっかり理解することが重要です。

この記事で解説するポイント

  • 立退料とはどのような費用で受け取れる相場はいくらなのか
  • 立退料がもらえるケースともらえないケース
  • 立ち退き交渉がうまく進まないときの対処法

適切な立退料を受け取り、新しい住まいへ気持ちよく転居したいという方は、この記事を参考にオーナーとの立ち退き交渉に臨みましょう。

立退料とは何なのか

家とスコップで立ち退きを表した画像

立退料とは、オーナーの都合により賃借人に退去を求める際に支払われる補償金のことです。

法律上、立ち退きには正当事由が必要です。

立ち退きの正当事由が認められるための調整要素として、立退料が支払われることになります。

立退料の相場

引越作業を行う業者

立退料の金額は法律で定められていません。

賃料の〇ヶ月分といわれることもありますが、実際はケースによって金額はさまざまです。

立退料が決まる要素として以下が挙げられます。

  • 正当事由の内容
  • 転居費用
  • 新居の敷金・礼金
  • 不動産会社へ支払う仲介手数料
  • 新居との賃料の差額 等

実際、現在の住まいを退去し新居に引っ越すためには多くの費用がかかります。

退去するのに多額の費用がかかったり、転居に特別な費用がかかる場合もあります。

立退料の金額は個々の状況やケースによって異なることを理解しましょう。

立退料がもらえない4つのケース

取り壊し予定の建物

立ち退きを要求された際に、立退料がもらえないケースとして次の4つが考えられます。

  • 賃借人に契約違反があった場合
  • 一時的な使用のための賃貸借契約や定期借家契約の場合
  • 取り壊し予定の建物賃貸借契約の場合
  • 建物が著しく老朽化して、重大な危険性がある場合

立退料がもらえないケースを理解し、自分が当てはまっていないかどうかを確認しましょう。

賃借人に契約違反があった場合

立退料がもらえない1つ目のケースは、賃借人自身に契約違反があった場合です。

借りている側に過失がある場合は契約違反となり、立退料がもらえません。

契約違反には、主に以下が挙げられます。

  • 家賃を何ヶ月にもわたり滞納している
  • ペット飼育不可の物件で飼育している
  • 第三者に又貸しした

とくに、家賃の滞納により再三の警告を受けているにもかかわらず滞納を続けている場合は、オーナーとの信頼関係が破綻しているとみなされ立退料がもらえません。

契約違反の項目は、賃貸借契約書に記載されているため、立ち退きを要求された際は、賃貸借契約書を読み込み自身の状況を確認しましょう。

一時的な使用のための賃貸借契約や定期借家契約の場合

賃貸借契約の種類が「一時的な使用のための賃貸借契約」「定期借家契約」の場合、立退料はもらえません。

一時的な使用のための賃貸借契約とは、明らかに一時使用を目的として締結される賃貸借契約のことで、正当な事由がなくとも契約を解除できます。

以下のケースで、一時的な使用のための賃貸借契約が締結されます。

  • 家の所有者が転勤から戻ってくるまで建物を借りる
  • 家の建て替えのために一時的に借りる
  • 近隣の工事のために一時的に現場事務所として部屋を借りる

一方、定期借家契約とは契約の更新がなく、定められた期間で契約が終了する契約です。

この契約も正当事由がなくても契約を解除できますが、定期借家契約は解約のために1年から半年前までに解約予告をしなければなりません。

オーナーから立ち退き要求があった場合、この2つの賃貸借契約では法的に立退料が受け取れないことを理解しておきましょう。

取り壊し予定の建物賃貸借契約の場合

契約締結時に建物を取り壊すことが決まっている賃貸借契約を締結している場合も、立退料が受け取れません。

この場合、建物を取り壊すタイミングで賃貸借契約が終了します。

取り壊し予定の建物賃貸借契約が交わされる場面として、次のケースが挙げられます。

  • 数年後に土地の定期借地契約が切れるため建物を取り壊す予定がある
  • 土地の一部に都市計画道路が含まれており建物を解体することが決まっている

上記のことがあらかじめわかっている場合に、取り壊し予定の建物賃貸借契約が締結されます。

そのため、この契約を締結している場合には立退料が受け取れないので注意が必要です。

建物が著しく老朽化して、重大な危険性がある場合

借りている建物が老朽化して重大な危険性がある場合も、立退料が受け取れないケースにあたります。

建物をそのまま放置すると、賃借人に危険が及ぶことが正当事由に該当するため、立退料がもらえない可能性があるのです。

裁判例として、すぐにでも建て替えなければ建物が崩壊しそうで、安全性が保障できないケースでは、立退料なしに正当事由が認められた例があります。

ただし、この裁判例は特殊な事情もあったため例外的です。

通常は老朽化のみで正当事由が認められることは少なく、立退料の支払いが必要となることが多いとされています。

そのため、オーナーから建物の老朽化を理由に立退料を支払わないと言われた場合は、法的に反論するためにも弁護士に相談することをおすすめします。

立退料がもらえる3つのケース

退去後の室内

立ち退きを要求された場合に立退料を受け取れるケースには、主に次の3つが挙げられます。

  • 建て替え工事や建物の修繕工事を行う場合
  • 道路拡張などの公共工事で立ち退く場合
  • オーナーが帰ってきて建物を使用する場合

ここでは、それぞれを詳しく解説します。

建て替え工事や建物の修繕工事を行う場合

建て替え工事や建物の修繕工事を行うための立ち退きを要求された場合に、立退料を受け取れる可能性があります。

建物の老朽化や耐震性の問題があったとしても、極端な危険性がない限り立退料が必要になるのです。

建て替え工事や修繕の必要性は正当事由の1つとしてよく挙げられますが、老朽化のみで正当事由が認められることは多くありません。

そのため、このケースでは立退料を受け取れることが多いとされています。

オーナーから建て替え工事や建物の修繕工事を理由に立ち退きを要求されても、正当事由として飲み込むのではなく、建物の状況を確認して弁護士に相談するとよいでしょう。

道路拡張などの公共工事で立ち退く場合

道路拡張や再開発などの公共工事による立ち退きの場合でも、立退料を受け取れることがあります。

この場合、オーナーは再開発が行われることで資産価値が上がり、利益を得られる可能性があるので、賃借人に早く退去してほしいと考えます。

そのため、立退料を支払ってくれるケースが多いのです。

とくに、駅前や繁華街における再開発や道路拡張では、オーナーが得られる利益が大きくなる傾向にあり、立退料を受け取れる可能性が高いと言えます。

オーナーが帰ってきて建物を使用する場合

立ち退きを要求する理由として、オーナーが帰ってきて建物を使用するケースがあります。この場合も立退料を受け取れる可能性が高いとされています。

事前にオーナーが戻ってくることがわかっている場合は「一時的な使用のための賃貸借契約」や「定期借家契約」が締結され立退料は支払われませんが、通常の賃貸借契約を締結している場合は立退料が必要です。

ただし、賃借人に転居する経済的能力がない場合や店舗を構えているケースでは、そもそも正当事由として認められないことがあります。

このようなケースでオーナーから立ち退きの要求があった場合は、すぐに承諾せずに専門家に相談しましょう。

関連記事:大家都合で退去の時の立退料の相場と交渉方法

立退料がもらえない場合の対処法3選

交渉しているサラリーマン

正当事由が十分でないにもかかわらず立退料がもらえない場合は、以下の3つの対処法が考えられます。

  • 退去をする意思がないと伝える
  • 内容証明書を送付する
  • 裁判を起こす

状況に応じて、ここで紹介する対処方法を試してみましょう。

退去をする意思がないと伝える

オーナーから立ち退きの要求があった場合は、退去する意思がないことを伝えましょう。

立退料はオーナーの都合により立ち退いてもらうための補償金であるため、無条件で立ち退いてしまうと立退料は受け取れません。

まずはオーナーからの立ち退き要求を拒否し、立ち退くまでの条件を徐々に詰めていくことが重要です。

なお、オーナーと立退料の額等について合意できたら、約束通りの立退料を受け取るためにも、立退料の支払いについて書面を作成しておくようにしましょう。

内容証明を送付する

立退料を払ってもらうための2つ目の対処法は、退去する意思がないという内容証明郵便をオーナーに送付することです。

内容証明郵便とは、誰にどのような内容の郵便を送ったのかを公的に証明できる郵便のことです。

退去する意思がないという内容証明を送付すれば、オーナーが郵便物を受け取らなかったという主張ができなくなります。

内容証明を送る際の注意点は、送付内容が記録されるため、どのような内容の書面を送るのかを十分に考慮しなければいけないことです。

できれば弁護士に相談して、立ち退き拒否に関する適切な内容を相談しましょう。

ただし、内容証明は差し出せる郵便局が指定されていたり、作成に費用がかかったりすることを理解する必要があります。

裁判を起こす

上記で紹介した対処法を行っても進展がない場合は、最終手段として裁判を検討しましょう。

裁判を起こすことで、立退料を支払ってもらう妥当性を第三者に判断してもらえます。

裁判に臨む場合は、弁護士に依頼して準備を進めましょう。

裁判において重要なポイントは、オーナーが賃貸契約を拒絶する正当事由についてです。

賃借人とオーナーが主張や立証を繰り返して裁判が進んでいくため、裁判には少なくとも半年以上の期間が必要となるでしょう。

立退料がもらえない場合の交渉術

交渉が成立した場面

オーナーが立退料を払ってくれない場合、以下の方法で交渉を行ってみましょう。

  • 正当事由を確認する
  • 賃借人側の物件を使用する必要性を伝える
  • 立ち退くことで被る損害額を計算する
  • 弁護士に交渉を依頼する

これらの方法で交渉を行えば、裁判に発展する前に立退料が支払われる可能性が高まります。

正当事由を確認する

立ち退き交渉で知っておきたい1つ目のコツは、立ち退きに正当事由があるかどうかを確認することです。

立ち退きには正当事由が必要で、正当事由によって立退料が異なります。

たとえば、オーナーが帰ってくるので立ち退きが必要と言われた場合は、立退料を受け取れる可能性が高いといえます。

しかし、賃借人が長期間家賃を払っていないなどの場合は、オーナーの正当事由が強いため立退料を受け取れない可能性が高いでしょう。

このように、正当事由によって立退料を受け取れるケースが異なるため、交渉の際は正当事由をしっかり確認するようにしましょう。

賃借人側の物件を使用する必要性を伝える

立ち退き交渉で意識する点として、賃借人側の物件を使用する必要性を十分に伝えることが挙げられます。

賃借人による物件の必要性が高いと、その分立退料を受け取れる可能性が高まるのです。

たとえば、賃借人側の必要性として以下が挙げられます。

  • 子どもの通学の事情で引っ越しができない
  • 家族の通院している病院が近くにある
  • 地域の固定客が多くいる店舗を経営している

上記のケースが当てはまる場合、立退料を受け取れる可能性が高まるため、物件を使用する必要性をしっかりと伝えることを意識しましょう。

立ち退くことで被る損害額を計算する

立ち退き交渉に臨む際に意識する3つ目のポイントは、立ち退きによって生じる損害賠償額を具体的に計算する点です。

具体的に以下の費用を計算します。

  • 転居費用
  • 新居の敷金・礼金
  • 不動産会社の仲介手数料
  • 新居との賃料の差額
  • 営業利益の補償(店舗の場合)

転居に関する費用の見積もりを取った場合は、それぞれの費用を記録しておき具体的な費用をオーナーに伝えられるようにしましょう。

弁護士に交渉を依頼する

自分だけで立ち退き交渉がうまく進まない場合は、弁護士に交渉を依頼する方法があります。

弁護士は法的な理論や過去の判例などを用いて、オーナーとの交渉を進めます。

立ち退き交渉でおすすめなのは、立ち退きなどの不動産トラブルの経験や実績が豊富な弁護士に依頼することです。

立ち退きには不動産の専門知識も必要になるので、円満に解決するためには立ち退き交渉が得意な弁護士が最適なのです。

このように、弁護士に立ち退き交渉をしてもらうことは、賃借人にとって大きなメリットがあるため、オーナーとの交渉がうまくまとまらない場合は弁護士への依頼を検討してみましょう。

弁護士法人アクロピースには、立ち退き交渉など不動産問題に強い弁護士が多数在籍しております。

豊富な経験をもとにスムーズで有利に立ち退き交渉を進めるお手伝いをいたします。

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まとめ|現状を把握して適切な対応を取ることが重要

建物を解体している画像

この記事では、オーナーから立退料が受け取れないケースや、その場合の対処方法について解説しました。

立退料が受け取れない場合のまとめ

  • 立退料とは、オーナーの都合により賃借人に退去を求める際に支払われる金銭のことである
  • 立退料は賃料の〇ヶ月と言われることもあるが、実際はケースによって金額が異なる
  • 賃借人に契約違反があった場合や一時的な使用のための賃貸借契約をでは立退料は受け取れない
  • 建て替え工事や公共工事、オーナーが帰ってくるという理由での立ち退きでは立退料を受け取れる可能性が高い
  • 立ち退き交渉がうまく進まない場合は、正当事由を確認したり物件を使用する必要性を伝えたりして適切な対応を取ることが重要である

立退料を払ってもらえないケースでは、そのときの状況によって的確な対処が必要になります。

立ち退き交渉は不動産に関する専門知識が必要なため、
自分だけで解決できないこともあるでしょう。

弁護士法人アクロピースでは、不動産トラブルに詳しい弁護士が立ち退き交渉に対応します。

不動産に関する専門知識や豊富な経験を活かし、お客様に最適な方法でサポートいたします。

立ち退きでオーナーとの交渉がうまく進まないとお悩みの方は、
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