共有不動産の売却方法は？手続きの流れや持分売却時の注意点を弁護士が解説

「共有不動産を売りたいけれど、どのように手続きを進めればいいか分からない」
「自分の持分だけ勝手に売ることはできるのか」

このようにお悩みの方もいるのではないでしょうか。

共有不動産を全体として売却するには、原則として共有者全員の同意が不可欠です。現在の状況に合わせて適切なアプローチを選択し、不要なトラブルを避けつつ円滑に現金化を目指すことが大切です。

本記事では、共有不動産を売却する方法や具体的な手順をはじめ、売却時の注意点からよくあるトラブル対策までを網羅的に解説します。

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共有不動産を売却する5つの方法

共有不動産の売却は、単独所有の物件と比べて権利関係の調整が必要となるため、特有の制約が伴います。しかし、共有者間の状況に応じた適切な手段を選択することで、関係性を維持しながらの円滑な取引が可能です。

ここでは、共有不動産を売却するための代表的な5つの方法について解説します。

共有者全員の同意のもと売却する

共有者全員が売却に合意し、不動産全体を市場に売り出す最も理想的な方法です。通常の不動産取引と同じ扱いになるため、市場の適正価格で売却でき、手元により多くの資金を残せる可能性が高まります。

手続きを進める際は、以下のステップで進行するのが一般的です。

全員の足並みを揃える手間はかかりますが、売却後のトラブルも少なく、経済的なメリットが最も大きい選択肢といえます。

共有者へ持分を売却する

自身の所有する共有持分を、他の共有者に買い取ってもらう手法です。売主と買主である共有者同士の合意さえあれば、その他の共有者から同意を得る必要はありません。

身内間で取引を進める際は、後々のトラブルを防ぐために以下の手順を踏むのが望ましいでしょう。

外部の第三者が介入しないため、権利関係が身内だけで完結する点が大きなメリットです。係を円満に保つために、事前に他の共有者にも持分の売買について伝えておくことが望ましいでしょう。

第三者へ共有持分を売却する

全員の合意が困難な場合、自身の共有持分のみを専門の買取業者などへ売却することも可能です。この取引も自身の判断のみで完結し、共有関係から早期に離脱できます。 

ただし、専門業者へ売却する場合には以下のような懸念事項がある点に留意してください。

手放した後の親族関係の悪化を招きかねないため、慎重な判断が求められます。

共有物分割請求訴訟を経て売却する

当事者間の話し合いが平行線をたどり、持分の買い取りも拒否された場合は、共有物分割請求訴訟を提起して法的解決を図ります。

裁判所は当事者の主張や状況を総合的に考慮し、判決において以下のいずれかの分割方法を言い渡します。

分割方法	概要
現物分割	不動産を共有持分の割合に応じて物理的に切り分ける方法
代償分割	1人が不動産全体を取得し、他の共有者へ金銭を支払う方法
換価分割	不動産を競売などで売却し、その代金を割合に応じて分配する方法

解決までに時間と費用はかかりますが、最終的に共有関係を強制的に解消させることが可能です。

関連記事：共有物分割請求を弁護士に依頼するメリットは？相談から解決までの流れ
関連記事：共有名義のマンションを売却するには？売却方法や費用・注意点を弁護士が解説

分筆してから売却する（共有不動産が土地のみの場合）

売却対象が土地である場合、登記簿上で1つの土地を複数に切り分ける分筆を行い、それぞれを単独名義にしてから売却する方法があります。

分筆が完了すれば各自の区画を自由に活用できますが、持分割合に応じた公平な切り分けには以下の条件をクリアしなければなりません。

共有不動産の売却に全員の同意が必要な理由

共有不動産は、自己の持分のみであれば単独で売却可能ですが、不動産全体を売却するには原則として共有者全員の同意が求められます。売却に限らず、賃貸や担保設定といった活用も個人の判断だけでは進められません。

まずは、共有不動産の売却に原則全員の同意が必要な法的根拠について確認しておきましょう。

共有不動産の処分と変更行為には全員の同意が必要

共有不動産全体の売却は、法律上の変更行為に該当するため、共有者全員の合意が不可欠とされています（民法第251条）。

共有物に対する行為は、その性質に応じて以下のように要件が異なります。

共有物に対する行為の種類	要件
保存行為（建物の修繕など）	各共有者が単独で行える
管理行為（賃貸借契約など）	持分割合の過半数で決定する
変更行為（全体の売却など）	共有者全員の同意を要する

売却は権利を根本的に変動させる行為にあたるため、一人でも反対者がいれば手続きは進められません。過去の最高裁判例でも、この原則は支持されています。

共有持分だけなら同意なしで売却できる

不動産全体を売るには全員の同意が必要ですが、各自が所有する共有持分のみであれば、個人の判断で自由に譲渡することが法令上認められています（民法第206条）。

ただし、持分単独での売却には以下のような注意点が存在します。

このように権利上の制約が生じるため、一般的な個人買主を見つけるのは困難といえます。

共有不動産を第三者に売却する手順6ステップ

共有不動産を適正価格で手放すには、共有者全員の合意のもと第三者へ売却する方法が最も経済的メリットを見込めます。

円滑に取引を完了させるため、あらかじめ以下の6つの手順を把握しておきましょう。

関連記事：共有持分を譲渡する4つの方法とは？手続きや税金・注意点をプロが解説

共有不動産の売却にかかる費用・税金【4項目】

共有不動産を売却には、費用や税金が発生します。主に発生する費用・税金の項目は、以下の通りです。

費用項目	概要	税額・費用の相場
印紙税	売買契約書作成時に必要となる税金	契約金額に応じて変動する 200円～48万円 ※令和9年3月31日までは軽減税率が適用されています
不動産会社への仲介手数料（一例になります）	仲介に入った不動産会社へ支払う費用	売買価格に応じて変動する 【売買価格が200万円以下】 取引額の5％（＋消費税） 【売買価格が200万円超～400万円以下】 取引額の4％＋2万円（＋消費税） 【売買価格が400万円超】 取引額の3％＋6万円（＋消費税）
抵当権抹消登記費用	売却する不動産に抵当権が設定されている場合に支払う費用（抹消手続きに必要）	土地・建物それぞれに1,000円
譲渡所得税	売却で利益が発生した場合に課される税金	不動産の所有期間によって変動する 【所有期間5年以下（短期譲渡所得）】 所得税：30.63％・住民税：5％ 【所有期間5年以上（長期譲渡所得】 所得税：15.315％・住民税：9％

印紙税と仲介手数料は、売買金額が高くなるにつれて増額します。譲渡所得税は、不動産の所有期間によって変動します。5年以内に売却すると短期譲渡所得になるため、税率が高めになります。

参照
国税庁｜不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
国税庁｜抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税
国土交通省｜＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ
国税庁｜土地や建物を売ったとき

共有不動産売却でよくあるトラブルケース3選

複数の権利者が関わる共有不動産の売却では、利害関係の調整が難しく、しばしば深刻なトラブルに発展します。ここでは、売却手続きの過程で起こりやすい代表的な3つのトラブルケースについて解説します。

よくあるトラブルを確認することで、事前に対策を立てやすくなります。共有者間で十分に話し合い、必要に応じて不動産会社や弁護士に相談しながら進めましょう。

売却価格でもめてしまった

共有者間で売却条件の合意が形成できず、手続きが停滞するケースは少なくありません。たとえば、以下のように各々の事情によって希望する条件が対立することが挙げられます。

このような意見の相違を放置すると、売り出しのタイミングを逃し、結果的に不動産市場での好機を失うリスクが生じます。

売却を成功させるには、客観的な査定額を基準に利害を調整し、妥協点を探ることが求められます。

関連記事：共有持分の売却トラブルとは？よくあるケースや法的措置を解説【弁護士監修】

共有者の所在がわからない

不動産全体を売却するには全員の同意が不可欠であるため、共有者の中に連絡が取れない方や行方不明の方がいると手続きが完全にストップします。

解決策として、家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立てる方法が存在します。しかし、この手続きには一定の期間を要するため注意が必要です。

手続きの注意点	概要
期間の長期化	選任されるまでに通常3カ月〜6カ月程度の期間がかかる
機会の損失	手続きを待つ間に、好条件での売却チャンスを逃す恐れがある

所在不明者が判明した際は、売却計画の遅延を防ぐためにも、早急に法的な対処へ移行することが重要といえるでしょう。

関連記事：共有名義の不動産売却はトラブルに要注意！回避策とスムーズに売る方法

他の共有者が持分を買取会社に売却してしまった

共有者の一人が自身の持分を専門の買取会社へ売却してしまうと、残された共有者は予期せぬ紛争に巻き込まれる恐れがあります。

買取会社は利益の最大化を目的とするため、以下のような強硬な手段に出るケースが散見されます。

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共有不動産を売却するときの5つの注意点

共有不動産の売却は、単独名義の物件に比べて権利関係が複雑になりがちです。そのため、思わぬトラブルに発展して手続きが頓挫してしまうケースも少なくありません。

スムーズに取引を進めるためには、いくつかの重要なポイントを押さえておくことが求められます。ここでは、売却時に注意すべき5つの事項を解説します。

共有不動産の売却相場は市場価格より安くなる傾向がある

不動産の共有持分のみを売却する場合、単独所有の物件に比べて相場が大幅に低くなるのが一般的です。その主な理由として、以下の点が挙げられます。

このような背景から購入希望者にとって扱いづらい物件と見なされ、売却相場は本来の市場価格の1/2〜1/3程度にとどまる傾向にあります。

持分の売却を検討される際は、こうした価格下落の仕組みをあらかじめ理解したうえで査定を依頼し、複数の条件を慎重に比較検討してください。

関連記事：共有持分売却相場はどのくらい？市場価格より安い理由と高く売る方法を解説

共有者全員と売却条件を事前にすり合わせる

共有不動産の売却において最も多いトラブルが、共有者間での意見の対立です。

「希望する売却価格が異なる」「そもそも売却に同意しない」といった理由で、計画が白紙に戻るパターンは珍しくありません。

トラブルを未然に防ぐためには、本格的な売却活動を始める前に、関係者間でしっかりと協議を行うことが不可欠といえます。具体的には、以下の条件についてあらかじめ全員の合意形成を図っておくことが重要です。

これらの条件を事前にすり合わせておくことで、不動産会社への依頼や買主との交渉を円滑に進められるようになります。

共有者が居住中の場合は立ち退きやリースバックの可否を整理する

対象となる不動産に共有者の誰かが住んでいる場合、売却のハードルはさらに高くなります。居住者の生活基盤を奪うことになるため、無理に立ち退きを迫ると激しい反発を招く恐れがあるからです。 

このようなケースでは、居住者の権利に配慮しつつ、現実的な解決策を探ることが求められます。具体的に検討すべき選択肢としては、以下のような方法が挙げられます。

状況に応じて柔軟なアプローチを提示することで、感情的な対立を避けつつ、売却に向けた前向きな合意を引き出しやすくなります。

関連記事：共有名義の居住権はどうなる？配偶者居住権との関係やトラブル解決策を徹底解説

売却代金や経費は、持分割合どおりに正確に分配・負担する

共有不動産を売却した後の代金分配や、手続きにかかった経費の清算には、細心の注意を払わなければなりません。

税務上のトラブルを避けるため、各自が所有する持分割合に応じて、正確に利益を分け合い費用を負担することが必要です。

もしこの原則を無視して不均等な分配を行った場合、以下の表のように思わぬ税金が課されるリスクが生じます。

リスクとなる行為	税務上の取り扱い
特定の共有者に多く利益を配分する	多く受け取った分が「みなし贈与」と判定される
親族間で相場より著しく安く売買する	差額分に対して高額な贈与税が課される可能性がある

親族間であってもどんぶり勘定は避け、割合通りの厳格な資金管理を行うことが不可欠です。

関連記事：共有不動産の放棄と譲渡による贈与税の課税

相続した共有不動産は売却前に名義変更（相続登記）を完了させる

親や祖父母から引き継いだ不動産を売却する際、登記簿上の名義が亡くなった方のままでは買主へ所有権を移転できません。そのため、遅くとも引き渡し前までに、現在の権利者への名義変更（相続登記）を完了させましょう。

長期間放置すると新たな相続が重なり、共有者がネズミ算式に膨れ上がって売却が事実上不可能になるリスクがあります。

なお、2024年（令和6年）4月1日より、相続登記が法律で義務化されました。制度の要点は以下の通りです。

相続登記の義務化に関するポイント	概要
申請の期限	相続の開始および不動産の所有権の取得を知った日から3年以内
過去の相続への適用	2024年4月1日以前の相続も対象（原則2027年3月31日が期限）
未申請時のペナルティ	正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の可能性

過去に発生した相続についても遡及適用される点には十分な注意が必要です。

関連記事：共有不動産の相続はどうなる？手続きの流れや共有名義のメリットデメリットを弁護士が解説

共有不動産の売却はトラブル回避のために弁護士に相談する

共有不動産の売却は権利関係が複雑になりやすく、当事者間でのトラブルに発展するケースが少なくありません。個人での解決が困難になる前に、不動産問題に精通した弁護士へ相談することが円滑な取引への近道といえるでしょう。

弁護士が介入することで、主に以下のサポートを受けられます。

法的な観点から状況を分析し、依頼者にとって最適な売却ルートを提示いたします。

共有不動産の売却に関するよくある質問

まとめ｜共有不動産をトラブルなく売却するなら弁護士に相談しよう

共有不動産の売却は全員の同意が必要となるため、それぞれの意見が衝突しやすいデリケートな問題です。状況に応じた売却方法や注意点を正しく理解し、慎重に手続きを進める必要があります。

しかし、親族間での条件交渉や所在不明の共有者がいる場合など、当事者同士では解決が困難なケースも少なくありません。

無用なトラブルを防ぎ、適正価格でスムーズに売却するためにも、行き詰まりを感じたら早めに弁護士へ相談することが大切です。

共有不動産の売却に関するお悩みは、弁護士法人アクロピースにご相談ください。不動産の共有名義トラブルに精通した弁護士が、個々のケースに合わせて適切な解決策を提案いたします。