立退料を払ってくれない場合の理由とは？基礎知識や交渉の流れも解説

賃貸住宅の大家から立ち退きを要求された方の中には「立退料を払ってくれないので困っている」「立退料を受け取るまでの全体像が知りたい」と悩んでいる方もいらっしゃるでしょう。

立退料が受け取れない理由や注意点を理解すれば、立ち退き交渉を有利に進められます。

立ち退きを要求されたにもかかわらず、立退料を払ってくれないと悩んでいる方は、本記事の内容を立ち退き交渉の参考にしてください。

立退料を払ってくれないケースの基礎知識

大家が立退料を支払ってくれないケースを考える場合、まずは立退料に関する基礎知識を理解する必要があります。

立退料の正しい知識を知り適切に対応できるようにしましょう。

立退料とは入居者に退去を求めるときに支払われる補償金

立退料とは、大家の都合により入居者へ退去を求める場合に、その代償として支払われる補償金のことです。

大家の退去要求に応じることとなった入居者が、新居への引越し費用や物件の初期費用などに充てるために立退料が支払われます。

たとえば、賃貸マンションを解体しそこに大家の自宅を建設する場合、大家は賃貸マンションの入居者に立ち退きを要求します。

そこで入居者が立ち退きに応じた場合に、大家から入居者へ立退料が支払われる流れです。

立退料は、大家の自宅建設の場合以外にも、アパートの建て替えや大修繕の場合、家賃滞納や迷惑行為によって入居者に出て行ってもらいたい場合などでも発生することがあります。

立退料は必ずもらえるものではない

多くのケースで立退料が発生しますが、立ち退きの際に必ずもらえるわけではないことを理解しなければなりません。

立退料の有無や金額は、大家が主張する正当事由の強さとの関係で決まるため、正当事由が強ければ立退料が発生しないケースもあります。

ここでいう正当事由とは、大家が入居者の立退きを求める理由や、大家と入居者の信頼関係の破壊の程度等をいいます。

具体的には、入居者に著しい債務不履行があった場合や、賃貸借契約が定期借家契約または一時使用目的賃貸借契約の場合は、立退料を受け取れません。

どのようなケースでも立退料が発生すると勘違いする方もいますが、立退料が発生しないケースも理解し、立ち退き交渉に望む必要があります。

自分のケースで立退料が発生するか判断に迷う場合には、弁護士に相談すべきです。

立退料を支払わなくて良いと考えている大家もいる

大家の正当事由が強い場合は立退料が支払われないと説明しましたが、正当事由だけでの立ち退きは困難なことが一般的です。

正当事由と立退料があって初めて、立ち退きをさせられるのです。

借地借家法28条には以下のとおり、建物賃貸借契約の更新拒絶の正当事由が認められるための考慮要素が記載されています。

考慮要素の中でも、双方の「建物の使用を必要とする事情」はもっとも重要な要素であると考えられていて、その他の事情のみでは正当事由が認められません。

立退料は、建物使用の必要性だけでは十分ではない場合に、正当事由を補完するための要素です。

しかし、なかには建物使用の必要性がなかったり、必要性が低いのに立退料を支払わずに立ち退きをさせられると考えている大家もいます。

大家から立ち退きの要求があった場合、立ち退きの理由を十分に聞き取り、立退料を受け取れる内容の場合は、はっきりと受け取りたい旨を伝えるようにしましょう。

自分自身に契約違反がある場合でも立退料がもらえることがある

入居者自身に過失や契約違反などがある場合、大家に裁判を起こされてしまえば立退料を受け取ることはできません。

入居者に何ヶ月にも渡る家賃の滞納があった場合などが該当します。

大家から立ち退きを要求された場合は、今一度自分自身に契約違反がないかを整理してみることが重要です。

ただし、大家としても裁判をして、それから強制執行をするというのは非常に手間と費用がかかります。

このような場合でも、あまり高額にはならなくても、実務上は引越費用等の提供を受けられることがあります。

このような場合には、一度弁護士に相談してみるべきです。

立退料を支払ってくれない理由とは

大家が立退料を払ってくれない場合、主に以下の２つの理由が考えられます。

ここからは、それぞれの具体的な理由を見てみましょう。

建物の老朽化による建て替えが行われる

賃貸マンションやアパートなどの建物が老朽化し建て替えの必要がある場合、正当事由により立退料を支払ってくれないことがあります。

建物が老朽化していて改修工事が必要なのに、入居者が住んでいると工事を進められないためです。

老朽化の場合、建物使用の必要性がなくても、あまりにも危険な場合には正当事由が認められるとした裁判例もあります（東京高判平成3年7月16日判決等）。

ただし「築年数が古い」「耐用年数を超えている」などの理由だけでは、立退料が支払われないほどの正当事由になりません。

あくまで「建物の損傷や水漏れが極めてひどく、このままでは入居者に危険が及ぶおそれがある」や「地震が起きると倒壊する可能性がある」などの理由があって、初めて正当事由として認められるのです。

かなりの老朽化が進んでいる場合でも、倒壊の危険が現実的に認められる程度には至っていない場合には、立退料が支払われる場合がむしろ多いといえるでしょう。

建物の老朽化による立ち退きを迫られた場合は、建物の状況や耐震に関する情報を要求し、また弁護士に相談することをおすすめします。

定期借家契約や取り壊し予定の建物賃貸借契約を締結している

立退料を受け取れない3つ目の理由として、入居時に定期借家契約や取り壊し予定の建物賃貸借契約を締結していることが考えられます。

上記の契約を結んでいる場合は、期間を定めた使用が明らかなため、立ち退きを求められても立退料を受け取れないのです。

定期借家契約とは、物件に住める期間が決められている賃貸借契約のことです。

定期借家契約には更新が存在しないため、期間満了を迎えると退去する必要があります。

但し、定期借家契約が有効であるためには、いくつかの要件を満たす必要があります。

例えば、契約書とは別に、契約の更新がないことや期間満了で賃貸借契約が終了することを記載した書面を交付して説明する必要があります（借地借家法３８条３項、最高裁平成24年９月13日判決）。

取り壊し予定の建物賃貸借契約とは、将来的に取り壊す予定がある物件を契約する際に利用する賃貸借契約です。

この契約を締結すると、建物を取り壊す時期が到来すれば、入居者の正当事由にかかわらず賃貸借契約を終了させられます（借地借家法３９条）。

この「法令又は契約により」というのは都市計画法、土地収用法や定期借地契約が想定されています。

これも大家が自分で取り壊す予定があるだけでは無効で、「法令又は契約により」取り壊す予定でなくては有効になりません。

実際に立退料を受け取らずに立ち退かなくてはならないかは、弁護士に相談して判断すべきです。

大家が立ち退きを要求してきた場合は、入居時に締結した賃貸借契約書を確認し、弁護士に相談してください。

立退料を受け取るまでの手順

大家から立ち退きを要求された際は、立ち退きの全体像を把握することで適切な対応ができます。

立退料を受け取るまでの流れは、次のとおりです。

立退料を受け取る手順をここで把握しておきましょう。

賃貸契約書の内容を確認する

大家から立ち退きを要求された場合、まずは締結した賃貸借契約の内容を確認します。

多くの場合は普通借家契約を締結しますが、ケースによっては以下の賃貸借契約を締結することがあります。

ただし、これらの賃貸借契約を締結している場合でも立退料を請求できる可能性はあるので、弁護士に相談することをお勧めします。

また、普通借家契約を締結していれば立ち退きを拒否し立退料を受け取れる可能性が高いので、その金額が適正かどうか、弁護士に相談してください。

立ち退きを要求された際は、まず契約内容を確認し、弁護士に相談することから始めましょう。

退去する意思がないことを伝える

大家から立ち退きを要求された場合は、立ち退きを拒否する意思を伝えます。

立退料とは、入居者に立ち退いてもらう金銭のため、立ち退きを拒否している入居者でなければ支払われないからです。

退去する意思がないことが伝わると、大家側が解決に向けての検討を始めます。

どうすれば立ち退きが実現するのかを大家側が考え始めることで、立退料が支払われる可能性が出てくるのです。

立退料を支払う必要があることを理解してもらう

立ち退きを要求する大家の中には「正当な理由があるから立退料を支払う必要はない」と考えている方がいます。

しかし、正当事由があっても基本的には立退料を支払う義務があるため、このことを大家に理解してもらう必要があります。

大家へ説得が難しい場合、この時点で弁護士に相談することも視野に入れると良いでしょう。

弁護士の力を借りて法的な根拠を示したうえで説得すれば、大家に立退料の必要性を理解してもらえるかもしれません。

立退料を算出しておく

立ち退きを要求された際は、適切な立退料を算出しておきましょう。

立退料には明確な相場が決められていないため、不当に低い立退料を請求された場合に妥当な金額を提示できるのです。

立退料で請求できる費用として、以下の要素が認められやすいとされています。

立退料の算出に不安がある方は、弁護士に相談すると良いでしょう。

適切な請求額を算出し交渉を有利に持ち込めるようにしましょう。

立退料に合意し立ち退きを開始する

大家との立ち退き交渉で納得できる条件が得られれば、立ち退きに合意します。

立ち退きを承諾する際の注意点は、合意書などを書面に残しておくことです。

証拠を残しておくことで、立退料が支払われない事態を防止できます。

立退料を支払ってもらえない場合は弁護士に相談する

立ち退き交渉がうまくいかず立退料を支払ってもらえない場合は、弁護士に相談することをおすすめします。

法的知識を持った弁護士に相談することで、適切なアドバイスがもらえます。

弁護士を選定するコツは、立ち退きに関連する案件を多く取り扱っているかどうかを調べることです。

立ち退き交渉が得意な弁護士に依頼すれば、過去の判例や経験から最適な解決方法を提案してくれるでしょう。

立ち退きを要求されたときに気を付けるべきポイント4選

大家から立ち退きを要求されたときは、次の4つのポイントに注意しましょう。

これらに注意して立ち退き交渉に臨めば、立ち退きによるトラブルが解決できるでしょう。

自分自身に契約違反がないかを確認する

注意するべき1つ目のポイントは、自分自身に契約違反がないのかをチェックすることです。

契約違反があったからといってすぐに立退料が受け取れなくなるわけではないですが、大家が契約違反を主張してくるであろうことは目に見えていますので、こちらの弱点についてはまず把握しておくべきです。

契約違反にあたるケースとして、主に以下が挙げられます。

入居者にこれらの行為がある場合、立退料交渉において重要な要素になります。

適切な立退料を受け取れるかどうかを確認するためにも、まずは自分自身の行動をチェックしましょう。

契約内容を読み込む

立ち退きを要求された場合の2つ目の注意点は、立ち退きの際に署名する契約書の内容をしっかりと読み込むことです。

立ち退き交渉で話し合った条件が反映されているかを確認します。

確認するポイントとして以下が挙げられます。

とくに、退去の日付に注意が必要です。

退去日を超えて居座ると立退料がもらえない可能性もあるため、お互いが気持ちよく立ち退きを進めるためにも、契約内容の確認が重要です。

敷金がいくら戻ってくるのか確認する

立ち退きをする際に、入居時に預けている敷金がいくら戻ってくるのかを確認しましょう。

敷金は、滞納した家賃の補填や原状回復費などに充てられますが、退去後に建物を解体する場合は原状回復が不要になるからです。

そのため、家賃滞納がなく退去後に解体する場合は、敷金が満額返還されることがあります。

敷金をいくら預けているのかを確認するためには賃貸借契約書を確認します。

また、敷金の返還について明確な返答が得られない場合は、弁護士に相談してみましょう。

立退料の目安を把握しておく

立退料の目安がいくらくらいなのかを把握しておくことも重要なポイントです。

法律では、立退料の金額が定められていません。

一般的に立退料は賃料の6〜10ヶ月ほどで設定されることが多いものの、正当事由の内容や新居の初期費用、引越し費用などによって金額はさまざまです。

そのため、自分のケースでは、どれだけの立退料が受け取れるのかの試算を明確に行う必要があります。

立退料の目安を把握したうえで立ち退き交渉に臨みましょう。

立退料の金額に不安がある場合には、弁護士に相談しておくことをお勧めします。

まとめ｜立退料を払ってくれない場合は適切な流れで交渉すること

この記事では、立退料を払ってくれないケースの基礎知識や気を付けるべきポイントを解説しました。

大家が立退料を払ってくれない場合、まずは契約内容の確認や、自分自身に契約違反がないかを確認しましょう。

そのうえで退去する意思がないことを伝えて立ち退き交渉を進めるという手順になります。

契約違反などがあり、立退料が受け取れないと思っても、実際には受け取れる場合が多くありますので、弁護士に相談することも重要です。

立退料を受け取り気持ちよく転居ができるよう、この記事を参考に立ち退き交渉に臨みましょう。