立ち退き交渉は弁護士に相談すべき？依頼するメリット、デメリットや費用も紹介【弁護士監修】

「立ち退き交渉が上手くいかず困っている。弁護士に任せるべき？」
「弁護士に依頼したらどのくらい費用がかかるのだろう」

入居者に立ち退きを求めざるを得ない状況があるため、交渉を弁護士に依頼したいが、費用がかかるなどデメリットがあると聞き、悩んでいるオーナー様もいるでしょう。

入居者との立ち退き交渉は容易ではありません。法律的な知識が必要な場面も多く、交渉を弁護士に任せたいと思うのは当然のことです。

この記事では、立ち退き交渉を弁護士に依頼するメリット・デメリットに加え、費用相場や弁護士の選び方のポイントも解説します。

立ち退き交渉を弁護士に依頼するメリット・デメリットに加え、費用相場や弁護士の選び方のポイントも解説しているので、立ち退き交渉の進め方で悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。

立ち退き交渉の基礎知識

立ち退き交渉の基礎知識として、以下3点を紹介します。

立ち退き交渉とは

立ち退き交渉とは、賃貸物件のオーナーが入居者に退去を求めるプロセスです。

立ち退き交渉を行なう前提として、契約解除か解約・更新拒絶が必要になります。

入居者に家賃滞納など重大な契約違反がないのに、オーナー都合で立ち退きを求める場合は、立退料の支払が必要になる可能性が高いでしょう。

立ち退き交渉で必要な正当事由とは

オーナーから立ち退きを求めるためには正当事由が必要です。

建物賃貸借契約は借地借家法により入居者の権利が強く保護されています。オーナーからの契約終了通知は、当然に効力が認められるわけではありません。

正当事由は、オーナー側が立ち退きを求める理由と入居者が物件を利用する必要性を比較して判断されます。

何が正当事由に該当するかはケースにより異なり、専門的な判断を要することもあります。

立ち退き交渉で必要な正当事由については、次の記事もご覧ください。

関連記事：立ち退きに正当事由があると認められるための要素

立ち退き交渉の流れ

立ち退き交渉の流れは、通常、次のようになります。

任意の交渉では、まず、立ち退き理由を入居者にきちんと伝え、立ち退きの時期や立退料についても説明します。

スムーズに立ち退きを実現するためには、入居者の移転先などについてフォローすることも大事です。入居者と話し合って合意できた場合は、トラブルが起きないよう必ず文書でまとめておきましょう。

入居者との話し合いがまとまらないとき、あるいは交渉の進め方が不安な場合は、弁護士を通して交渉するのがおすすめです。

弁護士を介しても任意の交渉がまとまらないときは、裁判に移行しますが、訴訟を提起する前提として解約申入れ（借地借家法27条1項）または更新拒絶通知（借地借家法第26条第1項）をしておく必要があります。

関連記事：立ち退き交渉・裁判の流れとは？費用や期間、交渉するポイントも解説

立ち退き交渉を弁護士に依頼すべき3つのケース

立ち退き交渉は、当事者同士の話し合いで解決できる場合もありますが、状況によっては弁護士の介入が不可欠です。

特に、法的手段（訴訟や強制執行）を視野に入れるべき段階や、緊急性が高いケースでは、自己判断での対応が事態を悪化させかねません。

ここでは、直ちに弁護士へ相談すべき具体的な3つのケースを解説します。

入居者が家賃を3ヶ月以上滞納し、連絡がとれない

家賃滞納が3ヶ月を超えると、裁判実務上「信頼関係の破壊」が認められやすくなり、契約解除が現実的な選択肢となります。家賃滞納が続いており、かつ相手と連絡がつかない状態では、個人での督促に限界があり、事態が長期化するばかりです。

弁護士であれば、弁護士会照会（弁護士法23条の2）や職務上請求などの制度を利用した住所調査、内容証明郵便の送付を行い、法的な圧力を伴った交渉が可能です。

放置すれば、以下のリスクがあるため、早急な手続きが求められます。

連絡が取れない滞納者を放置することは、オーナー様にとって経済的な損失拡大に直結します。内容証明郵便が届かない、あるいは無視される場合は、速やかに明け渡し訴訟へ移行するため、専門家のサポートを受けましょう。

関連記事：入居者に立ち退きを拒否された場合の対処方法

建物の老朽化が進み、倒壊の危険性がある（緊急性が高い）

建物が倒壊する恐れがあるなど、住み続けることで生命や財産に危険が及ぶ場合は、緊急性の高い案件として扱われます。

単なる「古いから建て替えたい」という理由よりも正当事由として認められやすいものの、客観的な証拠が欠かせません。耐震診断書などの資料に基づき、退去の必要性を論理的に主張する必要があります。

万が一、倒壊事故が起きて入居者が被害に遭えば、オーナー様の責任問題に発展しかねないため、一刻も早い退去交渉が必要です。

以下の表は、老朽化の理由による正当事由の認められやすさを比較したものです。

建物の状況	正当事由の判定	必要な対策
倒壊の危険性が高い	認められやすい	耐震診断書等の証拠提示
単に築年数が古い	認められにくい	高額な立ち退き料の提示

「倒壊の危険」がある場合は、入居者の安全を守るという大義名分があるため、強気な交渉が可能になります。

ただし、入居者側も引越し先が見つからないなどの事情で抵抗することが多いため、弁護士を介して安全な退去スケジュールを組むことが重要です。

関連記事：立ち退きの正当事由として老朽化は認められるのか？トラブルを防ぐコツを紹介

入居者が近隣トラブルを起こしており、他の入居者へ被害が出ている

特定の入居者による騒音や悪臭などの迷惑行為は、優良な入居者の退去を招く深刻な問題です。オーナー様が直接注意することによる逆恨みでトラブルが激化したり、暴力沙汰に発展したりするリスクも否定できません。

弁護士が介入することで、入居者に事の重大さを認識させ、法的根拠に基づいた退去勧告を行えます。

スムーズな立ち退きを実現するには、以下のような「契約違反」を証明する客観的な証拠収集が交渉の鍵を握ります。

迷惑行為を行う入居者は、話し合いが通用しないケースが多々あります。

立ち退き交渉を弁護士に依頼するデメリット

立ち退き交渉を弁護士に依頼するデメリットとしては、主に次の2点が考えられます。

弁護士費用がかかる

立ち退き交渉を弁護士に依頼すれば、無料相談の場合を除き、費用が発生します。

金額は、案件の複雑性や要する時間によって異なりますが、通常のケースでは数十万円程度になるでしょう。

着手金にプラス成功報酬制となっている場合もあり、案件によっては高額な出費が必要になることもあります。

自分で立ち退き交渉を行なう難しさや、立ち退き遅延による精神的・経済的な負担を免れられることを考えれば、相応の費用を払う価値は十分あると言えます。

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入居者との関係が悪化する懸念もある

立ち退き交渉を弁護士に依頼することで、入居者が態度を硬化させ、関係が悪化する恐れもあります。

弁護士が前面に立つことで入居者はオーナーの本気さを感じるでしょうが、入居者がどう反応するかはそのときの状況次第です。

入居者と格別もめていなければ、弁護士が関与したからといって、ことさら悪い印象を持たれることはないでしょう。

入居者との関係が良好でなかった場合は、弁護士が関与することで関係がさらに悪化することもあるのです。

費用を払ってでも立ち退き交渉を弁護士に依頼する4つのメリット

費用を払ってでも立ち退き交渉を弁護士に依頼するメリットを4つ紹介します。

もめずに冷静に交渉し早期解決できる

弁護士による立ち退き交渉は、迅速な解決が大きなメリットです。

専門的な知識と経験が豊富な弁護士であれば、入居者との関係に配慮しながら、もめずに冷静に交渉を進めることができます。

立ち退き問題は、入居者と日頃接触が多いオーナーが直接交渉に当たると、かえって感情的になり、交渉が進まない場合があります。

立ち退き問題が長引けば、オーナーにとって精神的にも経済的にも大きな負担です。立ち退き交渉の進め方を熟知した弁護士は、入居者の状況を踏まえた適切な解決策の提案が可能で、迅速で効果的な解決が期待できます。

居座り続ける入居者の強制退去については、次の記事もご覧ください。

関連記事：居座り続ける入居者を強制退去させることはできる？？流れや費用について解説

交渉の不安や負担を減らすことができる

立ち退き交渉を弁護士に依頼すれば、交渉の不安や負担を減らすことができます。

立ち退き交渉は、法的知識や交渉技術が求められるため、個人が自分で行なう場合の不安は極めて大きいものです。

入居者に立ち退きの必要性を納得してもらうためには、何度も足を運び理解を得る努力も必要で、時間と体力の負担も伴います。

立ち退き交渉を交渉のプロである弁護士に依頼すれば、精神的・肉体的・時間的負担をすべて軽減できます。

立ち退き要求が正当事由に当たるか否かわかる

立ち退きの正当事由の有無は個人では判断しにくいものですが、弁護士であれば判断が容易です。

弁護士に立ち退き交渉を依頼すれば、正当事由の有無を判断し、その後にとるべき行動を示してもらえます。

たとえば、正当事由が弱いと考えられる場合は、正当事由を補完する立ち退き料の額も提示可能です。

トータルでは経済的にもメリットがある

立ち退き交渉を弁護士に依頼すれば、それなりの費用はかかりますが、トータルでは経済的にもメリットがあります。

交渉を自分で行なう場合、話し合いが難航し長期化する可能性が高いです。

その結果、立ち退きが遅延すれば、余分な費用が発生します。

弁護士に依頼して交渉が円滑に進めば、追加的な費用を節減できる可能性が高く、立ち退き料の額なども合理的範囲内で折り合えるでしょう。

立ち退き交渉に強い弁護士の選び方のポイント5つ

弁護士であれば、誰でも立ち退き交渉が得意なわけではありません。

立ち退き交渉に強い弁護士の選び方のポイントを5つ紹介します。

立ち退き交渉の経験や実績が多く精通している

立ち退き交渉の経験や実績が豊富で精通していることは欠かせない条件です。

立ち退き交渉に精通した弁護士であれば、知識だけでなく、立ち退きまでの実務の流れも熟知しており、円滑に交渉を進めることが期待できます。

弁護士経験が豊富あっても、立ち退き交渉の経験がない場合は、交渉が上手くいくとは限りません。

立ち退き交渉の実績の有無をしっかり確認しましょう。

柔軟な対応が可能

法律事務所が、オンラインや電話での対応など、柔軟な対応が可能なことも大事なポイントです。

オンラインや電話であれば、時間にしばられずにどこからでも連絡や相談ができます。

相手方との交渉に当たっても、依頼者の主張をきちんと聴き、依頼者の希望に沿った解決に向け、柔軟に対応してくれる弁護士を選ぶことが大切です。

迅速に対応してくれる

対応スピードの速さも弁護士を選ぶ重要なポイントです。

いくら実績のある弁護士でも、案件を何件も抱えている場合は、立ち退き案件への対応が遅くなってしまうかもしれません。

弁護士の対応が遅れたために立ち退きが遅れるようなことがあれば、予定外のコストがかかります。

金銭的な負担だけでなく、立ち退きが遅れることで精神的にも不安が増し、ストレスが続きかねません。

最初の相談の際に、依頼案件に着手できる時期やその後の見通しを、きちんと確認しておくことが大事です。

解決に向けた方向性に食い違いがない

解決に向けた方向性が依頼者と弁護士で食い違いがないことも、確認しておくべきポイントです。

たとえば、入居者への対応についての考えが違う場合、弁護士が独自の判断で依頼者が望んでいない対応を入居者にしてしまう恐れもあります。

弁護士を選ぶうえで、立ち退き交渉の実績・手腕は大事ですが、弁護士と依頼者との相性も重要な要素です。

依頼者の考えを尊重してくれる弁護士であれば、交渉を安心して任せられます。

依頼前に解決方法の方向性や具体的な解決方法について確認しておきましょう。

無料相談がある

無料相談ができることも、大事なポイントです。法律事務所によっては、初回の相談を無料で行っています。

初回無料は通常30分程度です。時間の制約があるため、立ち退きを求める物件に関する情報や弁護士に確認したいポイントをあらかじめ整理しておく必要があります。

立ち退き交渉を弁護士に依頼する場合の費用相場

立ち退き交渉を弁護士に依頼する場合の費用項目や金額は、法律事務所やケースによって異なりますが、おおむね下の表のようになっています。

項目	内容
相談料	弁護士への法律相談に関して支払う費用一般的に30分で5,000円から10,000円程度初回相談は無料の法律事務所もある
着手金	弁護士が案件に着手するときに支払う費用定額の場合と、依頼者が得る経済的利益の一定割合の場合がある
成功報酬	依頼内容の全部または一部が成功した場合に支払う費用依頼者が得た経済的利益の一定割合とする例が多い額はケースによるが、マンション1室の立ち退きの場合は20万円程度
実費	通信費や書類作成費用など案件処理に直接関連する費用

立ち退き交渉を依頼する場合の弁護士費用の総額は、上記費用の合計です。費用総額は具体的な案件によって異なるため、事前に金額の目途や支払い条件を合意しておきましょう。

関連記事：【大家都合で退去】立退料の相場と交渉方法は？過去の判例も紹介

＞弁護士法人アクロピースの料金ページを見る

「立ち退き料」の相場と決まり方

立ち退き料には、法律で定められた明確な計算式や金額基準が存在しません。基本的には、オーナー側が主張する「立ち退きの正当事由」の不足分を、金銭によって補完するものと考えられています。

そのため、金額は個別の事情によって大きく変動しますが、実務上で一つの目安とされている相場があります。

物件種別	相場の目安	考慮される主な費用
一般住宅	家賃の6ヶ月〜12ヶ月分	引越し費用、仲介手数料、礼金、敷金差額、家賃差額補償（1〜2年分）など
店舗・事務所	数百万〜数千万円（業種によって異なる）	営業補償、移転告知費用、内装設備費など

店舗や事務所の場合は、移転に伴う営業補償が含まれるため、一般住宅に比べて金額が高額になりやすい傾向があります。

関連記事：立ち退き料の算出要素に基づく相場と過去の判例に見える特徴

弁護士費用をすぐ払えないときは？

立ち退き交渉を弁護士に依頼しようと思っても、相談料や着手金など必要な費用をすぐ払えない場合もあるでしょう。

弁護士費用をすぐ払えそうもないときは、次の方法を検討してみましょう。

無料相談できる事務所を探す

まず、初回の法律相談が無料の法律事務所を探しましょう。

無料相談は、通常30分程度と時間が限られます。あらかじめ何を相談したいのか、必要な情報をまとめておけば、短時間でも有益な法律相談ができます。

何が問題でどのように解決したいのか、ポイントを整理できるため、無料相談の活用は有効です。

無料相談で事務所の雰囲気や信頼感、弁護士との相性などを見定めることも可能です。無料相談を上手に活用すれば、以降の対応も無駄なくスムーズに進められます。

弁護士費用の分割払いをする

弁護士費用を分割払いにしてもらうのは、有効な対応策です。

法律事務所によっては、分割払いや後払いが可能な事務所があります。

分割払いや後払いは支払う総額が安くなるわけではありませんが、着手金などをすぐ用意しなくてすむため、安心して依頼できるでしょう。

立ち退き交渉を弁護士に依頼してから強制執行までの流れ【5ステップ】

弁護士に依頼したからといって、いきなり強制的に入居者を追い出せるわけではありません。日本の法律では借主の権利が強く守られているため、正規の法的手続きを段階的に踏む必要があります。

ここでは、任意の交渉から始まり、最終的な強制執行に至るまでの標準的なプロセスを5つのステップに分けて解説します。全体の流れを把握し、解決までの見通しを立てましょう。

立ち退き交渉を弁護士依頼に関するよくある質問

まとめ｜立ち退き交渉は信頼できる弁護士に依頼しよう！

立ち退き交渉を弁護士に任せるデメリットとメリット、費用相場や弁護士の選び方のポイントについてまとめます。

立ち退き交渉を円滑かつ迅速に進めるためには専門的知識が必要で、交渉のプロである弁護士に任せるのがおすすめです。