買主からの一方的な契約解除は違約金の対象か？売主から買主へ請求できる損害賠償の相場や上限を解説

売買契約の締結後に、土地や建物に対して漠然と不安を抱いたり、もっと良い物件を他に見つけたりといった理由から、手付金の放棄を条件に買主が契約解除を申し出ることがあります。

売主の立場としては、買主の一方的な都合だけで契約を解除されて大きな不利益を被ることになるため、両者の間でトラブルに発展しやすい事例だと言えます。

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契約書に違約金の定めがあれば買主に請求することができる

不動産売買では、始めに買主から手付金を受け取って契約が開始します。

手付金には3つの意味合いがあり、それぞれ「証約手付」「違約手付」「解約手付」としての役割を持っています。

証約手付

売買契約を行う際に、買主が売主に金銭を渡すことにより、両者が契約を取り交わした証拠とします。

口約束や諸々の交渉事だけではどの時点から契約関係が始まったかがわかりにくいですが、証約手付を支払うことで契約締結時が明確になります。

違約手付

売主が債務不履行に至った場合、買主に対して預かった手付金の倍額を返金しなければいけず、逆に買主が債務不履行となった場合は、売主に預けた手付金の全額を没収されます。

解約手付

履行の着手までの期間に限り、買主は手付金を放棄することにより契約解除でき、売主は手付金を倍返しすることにより契約解除できます。

契約の証拠としての手付金は、解約の担保ともなり得るのです。

「思っていたのと違う」「他に良い土地が見つかった」等、買主側の一方的な事情から契約解除の申し出を受けた場合、それが履行の着手までの間であれば、預かった手付金を没収することで白紙撤回することは可能ですが、すでに売買契約が済んでおり履行の着手に至っている場合は買主の契約違反となり、上記のうち「違約手付」を没収した上で、さらに損害賠償請求することができます。

ただし、不利益の額を算出し損害賠償するためには、相応の調査時間や労力が必要になり、迅速に解決することが難しいのが現状です。

そこで、予め契約書内で違約金の額について取り決めておき、契約違反が起こった際には違約金を支払うことで損害賠償とするのが一般的となっています。

「違約金と損害賠償金はほぼ同じ意味で扱われるもの」と言われるのは、このような事情によります。

手付金の性質については、下記の記事でも詳しく解説しています。

関連記事：不動産売買の契約解除！手付金が持つ3つの性質と契約解除の条件

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損害賠償請求は違約金の額の範囲内に限られる

そもそも「違約金」とは、契約違反があった場合、相手方に支払うべき金銭を指します。

違約金は、上記の通り「損害賠償額の予定」としての意味合いと、「違約罰」としての意味合いを持ちます。

民法420条3項に「違約金は、賠償額の予定と推定する」とある通り、実際の損害額と予め取り決めた金額の間に多少の差があったとしても、相手方に請求できるのは予め取り決めた金額に限ります。

民法420条1項では「当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる」とされています。

^{出典：e-Govポータル}

債務不履行があった場合に支払うべき金銭について売主と買主の間で事前に約束してある場合、訴訟においてもその額が優先されるのが原則です。

ですから、契約時に「損害賠償額の予定」を1000万円と決めた場合、実際の損害額が1500万円であっても800万円であっても、相手方に対し請求できるのは1000万円ということになります。

ただし、現実の損害と比べ明らかに過大な場合は、約束自体が無効となることもあるので注意が必要です。

一方「違約罰」とは、損害賠償責任負担の他に請求できる、予め取り決めた金銭のことを指します。

契約書に「損害賠償金に加え違約金を支払う」という定めがあった場合、損害賠償金とは別に違約金を請求できることになります。

こういった場合の違約金は「違約罰」と呼ばれています。

相手方に請求できるのは不動産売買代金額の20％が上限

売主と買主が合意して取り決めた契約書は何よりも優先されるべきものですから、記載に従って効力を発します。

ただし次に挙げるようなケースでは、違約金に制限が加えられることがあります。

宅建業者とは不動産会社を指しており、不動産会社を相手とする売買契約においては、損害賠償額の予定と違約金の合計が販売代金の20％を超えてはならず、20％を超えた部分については無効になるという意味になります。

この条項に従い、違約金は一般的に10％～20％の間で設定されることが一般的となっています。

このように、損害賠償額の予定や違約金について契約書に特約を設けておくことで、万が一相手に契約違反があった場合でも、損害額を立証する手間なく迅速に賠償額を請求することができます。

債務不履行した側は、契約書に取り決めが記載されている以上、相手方から損害賠償額の予定や違約金を請求されれば、これを拒否することはできません。

ただし、売買に関わる当事者同士で合意に至れば、契約そのものを失効させることができます。

トラブルを避けて買主からの契約解除を受け入れるのであれば、契約書内に記載がなくても、両者による「合意解約」により白紙撤回することが可能です。

宅建業法・消費者契約法による違約金上限と無効になるケース

不動産売買の違約金は『契約書に書いてあれば請求できる』わけではなく、複数の法律で上限や無効事由が定められています。ここでは宅建業法・消費者契約法の観点から、有効・無効の判断基準を整理します。

宅建業法38条｜業者売主の場合、違約金は代金の20％が上限

売主が宅地建物取引業者である場合、違約金や損害賠償の予定額は、合算して『売買代金の20％』を超えてはならないと宅建業法38条で定められています。

これを超える部分は無効となり、20％の範囲でのみ請求可能となります。個人売主の売買にはこの規制は直接適用されませんが、判例上は不当に高額な違約金は公序良俗違反で無効とされる可能性があります。

消費者契約法9条｜消費者保護の観点からの無効

買主が消費者（個人）の場合、消費者契約法9条により、平均的な損害を超える部分は無効とされます。

不動産売買では、契約書の違約金条項が形式的に20％であっても、実質的に消費者にとって過酷な内容であれば争われる余地があります。

公序良俗違反（民法90条）｜個人間でも問題となる場合

個人間の不動産売買でも、違約金が著しく高額（例：契約代金の50%以上）など不当な場合、公序良俗違反として全部または一部が無効となることがあります。

『契約自由の原則』と『公正な取引』のバランスで判断されるため、個別事案ごとの検討が必要です。

国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

売主が自力で違約金請求を進める3つのリスク

不動産売買契約書に違約金条項があっても、請求の進め方を誤ると満額回収できないどころか、逆に相手方から損害賠償請求を起こされてしまうことすらあります。

ここでは、売主が自分だけで違約金請求を進めようとした場合に起きやすい3つのリスクを整理します。

リスク1｜手付の種類（証約・違約・解約）の判断ミスで請求根拠が弱くなる

不動産売買契約書に記載される手付には『証約手付』『違約手付』『解約手付』の3種類があり、それぞれ法的な扱いが異なります。

『違約手付だ』と決めて請求を始めても、契約書の文言や取引慣習からすれば『解約手付に過ぎない』と相手方に反論された場合、請求できる範囲が大きく変わります。

請求書面の最初の一通で誤った位置づけをしてしまうと、後の交渉で軌道修正が難しくなります。条項解釈は判例の蓄積を踏まえる必要があり、本人判断では誤りやすい部分です。

リスク2｜感情的な督促で逆に名誉毀損・脅迫扱いされてしまう

『違約金を払え』と直接電話・訪問・メールを繰り返すと、相手方から逆に『執拗な取り立てを受けた』として内容証明や民事訴訟で攻撃されるケースがあります。

特に、買主が個人の場合は消費者保護的な観点から、強い言葉や繰り返しの督促は不利に働きやすい傾向があります。

冷静な書面での請求を最初から行わないと、本来勝てる請求が泥沼化してしまいます。

リスク3｜時効・遅延損害金の管理ミスで回収額が目減りする

違約金請求権にも時効があり、起算点・中断方法を誤ると請求権そのものが失われます。さらに、遅延損害金の計算は『いつから何％で計算するか』を契約書から正確に読み取る必要があります。

本人だと、これらの管理を厳密に行うのが難しく、本来取れたはずの遅延損害金分が目減りしてしまうことがあります。

買主に対する違約金請求は弁護士による法的根拠に基づいた交渉が有利

買主が自己都合により契約を白紙撤回したいと申し出たとしても、手付金の放棄や違約金の支払いを行えば契約解除できるわけではありません。

すでに契約済みの状態で履行の着手に至っているにも関わらず、買主からそのような申し出があること自体が契約違反となります。

この場合、買主に違約金を請求して契約を白紙に戻すか、契約内容の履行を買主に求めるか、売主は2つに1つの選択を行うことになります。

このことは、民法第420条に以下のように示されています。

賠償額を予定しても、そのことによって契約に認められる履行請求権や契約の解除権を失うことはないとされています。

このように不動産売買に関するトラブルは、取引額が大きいため万が一のリスクも非常に高くなります。

また民法の規定や契約事項の大切さを理解していなければ、話し合いがこじれる可能性も出てくるため、弁護士の力を借りてできるだけスムーズに解決を目指すことが非常に重要です。

弁護士への相談から依頼の流れは、一般的に以下のようになります。

法律相談

相談者と弁護士との初回面談では、直面している不動産トラブルの具体的な内容と契約書を確認していきます。

どのような経緯で契約に至ったのか、現時点における不動産の状況や相手方との関係性はどうなっているのか等、事実関係をしっかりとヒアリングしていきます。

相談者が契約解除や違約金、損害賠償請求についてどのような希望を持っているかも丁寧に聴き取り、考えうる最良の方法を提案します。

売主と買主による交渉

相談を経て弁護士に依頼したら、より具体的な方針が決定され、それに従って交渉に臨みます。

相手方に対し損害賠償及び契約解除を求める場合、弁護士が代理人となって書面を作成し相手方に送付します。

逆に相手方から契約解除や損害賠償請求等を求められている場合は、弁護士が受任通知を発送します。

いずれの場合でも交渉は弁護士が代理することになります。

任意交渉の段階で解決が見えれば、和解書面を作成して終了となります。

訴訟

任意交渉を行っても相手方との話し合いが進展しない場合、原告として訴訟を起こすか、被告として訴えられることとなります。

依頼者が原告または被告いずれの場合でも、弁護士は代理人として法廷に立ち、事実関係を明らかにしたり法的根拠に基づいた主張を行ったりして依頼者にとって有利な解決を目指します。

裁判官から和解を促されることもあり、その時点で話がまとまれば和解調書が作成されて終了となります。

和解に至らなかった場合は、裁判官による判決を待つことになります。

関連記事：土地トラブルは訴訟で解決すべき？費用や期間・手続きの流れを弁護士が徹底解説

弁護士による違約金請求交渉の3つの強み

既存セクションで触れた『法的根拠に基づく交渉』を、3つの具体的な強みに分解して解説します。

強み1｜手付の種類・契約条項を法的に整理して請求根拠を最大化

弁護士は売買契約書を逐条で読み込み、『どの条項を根拠にいくらまで請求できるか』を最初に確定させます。手付の種類・違約金条項・損害賠償予定条項を整理することで、請求の上限と最低ラインを客観的に設定できます。

これにより『請求してから「やっぱり取れません」となる』ことを防ぎ、相手方に対しても根拠ある請求として強く出ることができます。

強み2｜内容証明から訴訟までの一気通貫の書面戦略

弁護士は『交渉決裂時に訴訟提起する』ことを織り込んで、最初の内容証明から書面を構成します。請求書面に判例引用や法的根拠を整理しておくことで、相手方は『これは本気で訴訟まで行くつもりだ』と判断し、交渉段階で折れる確率が上がります。

書面の質一つで、訴訟まで行かずに和解で済むケースが多くあります。

強み3｜回収まで含めた執行戦略（仮差押え等）

判決を取っても、相手方に資産がなければ回収できないという問題があります。弁護士は早い段階で相手方の資産状況を見極め、必要に応じて『仮差押え』で先に資産を押さえる戦略を取れます。

仮差押えがあるだけで相手方は不動産売却や預金移動ができなくなり、和解交渉の場でも有利に動けるようになります。

違約金請求トラブルを解決した事例2選

当事務所が取り扱った違約金請求の典型2例をご紹介します。

事例1｜買主の手付放棄を超える損害について違約金20％上限まで満額回収した事例

数千万円規模の不動産売買において、買主側の都合で一方的に契約解除されたケースです。買主は『手付放棄で済むはず』と主張していましたが、契約書には違約金20％の定めがありました。

弁護士が代理人として入り、契約書解釈と関連判例を整理した請求書を送付。交渉の結果、最終的に違約金20％上限まで満額回収して和解成立しました。

依頼人ご自身が請求していた当初は『手付分でも取れれば…』というご相談でしたが、結果として数倍の回収額となりました。

関連解説 → https://acropiece-lawfirm.com/fudosan/iyakukin/

事例2｜買主の『解約手付だ』という反論を退け違約金請求を成立させた事例

契約書の手付条項の解釈をめぐり、買主側が『これは解約手付に過ぎない』と主張して支払いを拒否していたケースです。

弁護士が契約締結時のメール記録・重要事項説明書の文言・取引経緯を時系列で整理し、『当事者間の合意としては違約手付の性質を持つ』と立証する書面を提出。最終的に買主側が請求に応じる形で和解が成立しました。

関連解説 → https://acropiece-lawfirm.com/fudosan/estate-sales-contract-individual/

違約金請求についてよくある質問

違約金請求に関してよくいただく質問をまとめました。

買主との契約トラブルは一人で抱えず当事務所までご相談を

買主からの一方的な契約解除申し出により問題化するケースは多々あるため、今一度、重要ポイントを整理します。

不動産売買は、契約時点までは双方とも明るい気持ちで臨めるものですが、いざトラブル化した際には解決が非常に困難で、契約書の重要性や法律知識を理解していなければ、問題は長期化しやすくなります。

このため、弁護士の力を借りて法的根拠のもとに正当な主張を行い、相手に理解を求め、最終的に訴訟で争っても正しい解決を得ることが求められます。

当事務所では依頼者の話をよく聴き、事情や背景を理解した上でお力になるよう心がけていますので、一人で抱え込まずぜひご相談ください。