親子共有名義の不動産は親が死亡したらどうなる？相続手続きや相続税を弁護士が解説

「親子共有名義の不動産は、親が死亡したらどうなる？」
「親の持分は自動的に自分のものになるのか？」

親子共有名義の不動産を所有しており、このような疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、親子共有名義の不動産において、親死亡後の持分は相続財産として他の相続人たちと分けることになります。自動であなたに移るわけではない点に注意が必要です。

相続登記をせずに放置すると、義務化された期限を超過してしまったり、将来の権利関係が複雑化して売却できなくなったりするリスクがあります。

この記事では、親子共有名義の不動産の名義変更を含む相続手続きや相続税について解説しています。親子共有名義の不動産の相続で悩んでいる方は、ぜひ最後までご覧ください。

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親子共有名義の不動産は親が死亡したらどうなる？

死亡した親が有していた共有持分は、原則として相続財産となり相続人が共同で相続します。

本章では、親の有していた持分が法的にどのように扱われるのか、そして今後のトラブルを防ぐための望ましい対応について解説します。

親の共有持分は自動で自分のものにはならず相続財産になる

親子で共有している不動産であっても、親が亡くなった際、その持分が自動的に共有者である子へ移転するわけではありません。

亡くなった親の持分は相続財産として扱われます。遺言書が残されていない場合は、相続人全員による遺産分割協議を経て、誰がその持分を取得するかを決定する必要があります。

そのため、共有者である子以外にも相続人がいるケースでは、全員で遺産分割協議を行い、誰がその持分を取得するかを決定しなければなりません。

法定相続人となる範囲は民法で定められており、基本的な順位は次のとおりです。

相続人の順位	該当する親族
常に相続人	配偶者
第1順位	子（またはその代襲相続人）
第2順位	直系尊属（父母や祖父母）
第3順位	兄弟姉妹（またはその代襲相続人）

このように、親の持分を誰が引き継ぐかは家族構成によって異なります。他の相続人との間で権利関係が複雑化する可能性がある点には、十分な留意が必要です。

関連記事：兄弟での不動産共有名義は危険？起こり得るリスク・解消方法を弁護士が解説

相続時は共有名義を解消するのが望ましい

親の持分を複数の相続人で法定相続分通りに分割すると、不動産の共有者がさらに増える事態を招きかねません。 

不動産の建替えといった重大な変更行為を行う際は、共有者全員の同意が必要です（民法第251条）。また、不動産全体の売却・処分についても、共有者全員の持分権に関わることから、共有者全員の同意が必要です。

さらに、年月が経過して二次相続が発生すると、面識のない親族間で権利が細分化され、トラブルに発展するリスクが高まります。 

将来の紛争を未然に防ぐ観点からも、相続を機に以下のようないずれかの方法で共有状態を解消することが推奨されます。

分割方法の選択肢	詳細
代償分割	一人が不動産を取得し、他の相続人に代償金を支払う
換価分割	不動産を売却し、その代金を相続人で分け合う
現物分割	土地を分筆するなどして、物理的に分割する

それぞれの解消方法にはメリットと注意点が存在します。

関連記事：共有名義の解消方法を解説

親子共有名義で親が死亡したときの相続手続きの進め方

親子で共有する不動産の持分をもつ親が亡くなった場合、通常の相続と同様の手続きを段階的に進めることが求められます。手続きの全体像を把握しておくことで、後々の無用なトラブルを回避しやすくなるでしょう。

ここでは、具体的な進め方を5つのステップに分けて解説いたします。

1. 遺言書の有無の確認

相続発生時、初めに行うべきは亡くなった親の遺言書の有無を確認する作業です。法的に有効な遺言書が存在する場合、その記載内容が遺産分割協議よりも優先されます。

主な遺言書の種類と確認方法は以下の通りです。

遺言書の種類	確認方法
公正証書遺言	全国の公証役場にて検索・照会手続きが可能
自筆証書遺言（保管制度利用）	法務局にて保管の有無を照会
自筆証書遺言（自宅保管）	金庫や仏壇などを捜索（未開封のまま家庭裁判所の検認が必要）

封印された自筆証書遺言を勝手に開封すると過料の対象となる恐れがあるため、取り扱いには十分な注意が求められます。

2. 相続人調査・相続財産調査を行う

遺言書がない場合、法的相続人を確定させるため、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を取得する調査が不可欠です。同時に、親の共有持分以外の財産も正確に把握しなければなりません。

調査対象となる主な財産は以下の通りです。見落としがちな負債も含めて、網羅的に調査を進めることが重要といえます。

財産の種類	詳細
プラスの財産（不動産・預貯金等）	相続人の協議で分割方法を決定する
マイナスの財産（借金・債務等）	相続開始と同時に法定相続分で自動承継。相続人間の合意は相続人間では有効だが、債権者には主張できない

預貯金などのプラス財産だけでなく、借金等のマイナス財産も相続の対象となる点には、十分な留意が必要です。借金などの可分債務は相続開始と同時に法定相続分に応じて各相続人に当然に承継されるため、遺産分割協議の対象とはなりません。

実際の相続手続きにおいて全体像を正確に把握しておくことが重要です。

3. 遺産分割協議を進める

相続人と財産の全容が明らかになった段階で、相続人全員による遺産分割協議へと移行します。親の共有持分をどう扱うか、具体的な分割方法を話し合う場となります。

不動産の分割方法には、主に以下の3つの選択肢が挙げられます。

このほか「共有分割（不動産をそのまま複数の相続人で共有）」と呼ばれる方法も存在しますが、将来の紛争リスクがあるため、通常は最終手段として検討する必要があります。

協議は相続人全員の合意が必須であり、一人でも欠けると無効となる恐れがあります。話し合いがまとまった際は、後日の紛争を防ぐためにも速やかに遺産分割協議書を作成することが望ましいでしょう。

関連記事：相続でもめた場合はどうする？遺産分割協議のスムーズな進め方

4. 相続登記（名義変更）を行う

遺産分割協議で不動産の持分を取得する人が決まった後は、法務局にて相続登記（名義変更）の申請手続きを行います。

令和6年4月1日から法改正による相続登記の義務化に伴い、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に手続きを完了しなければ、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。（不動産登記法第76条の2・第164条第1項）

手続きの際に用意すべき主な書類は次の通りです。

事案によっては固定資産評価証明書などの追加書類が求められるケースもあるため、手続きに不安がある場合は専門家への相談も有効な選択肢となります。

関連記事：相続で預貯金の名義変更をするには？期限や株式・不動産の名義変更についても解説

5. 必要に応じて相続税の申告・納付を行う

親の共有持分を含む遺産総額が、相続税の基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を上回るケースでは、申告および納付手続きが求められます。

申告期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内です。この期限を過ぎた場合、以下のようなペナルティが課される恐れがあります。

ペナルティの例	詳細
延滞税	納付が遅れた日数に応じて課される利息相当の税金
無申告加算税	正当な理由なく期限内に申告しなかった場合の罰則的な税金

親子共有名義で親が死亡した時にかかる税金とは？

不動産を相続する場合、相続税などの税金が課される可能性があります。本章では、親の持分を引き継ぐ際に発生し得る税金の種類や、具体的な計算例について詳しく解説いたします。

不動産相続でかかる税金

不動産を相続する過程では、状況に応じて複数の税金が発生する可能性があります。 

具体的には、財産を取得した際にかかる相続税のほか、名義変更に伴う登録免許税などが挙げられます。

税目	概要	税率の目安
相続税	遺産総額が基礎控除額を超える場合に申告・納付が必要	10%～55%（累進税率）
登録免許税	相続登記（名義変更）の手続きをおこなう際にかかる税金	固定資産税評価額の0.4%
譲渡所得税・住民税	相続した不動産を売却し、譲渡益が出た際にかかる税金	約20％～約39％（所有期間による）

不動産の売却を検討される場合は、譲渡所得税の負担も考慮しておかなければなりません。 各税目の詳細な計算や申告要否については、専門家へのご相談をおすすめします。

親子共有名義の不動産の相続では親の持分に相続税がかかる

親子の共有名義で不動産を取得していた場合に、親が亡くなったときに相続税が課されるのは、親の持分割合に相当する部分だけです。

不動産を親子共有にしておけば、親が単独名義で所有していた場合よりも相続税が安くなります。

親子共有名義にした結果、相続財産に含まれる不動産価額が減少し、遺産総額が相続税の基礎控除額未満になれば、相続税がかからないケースもあるでしょう。

親子共有名義の場合に親が死亡したときの相続税の計算例

実際に相続税がいくらになるのか、モデルケースを用いて具体的な計算手順を確認してみましょう。 以下の条件を前提として試算をおこないます。

まず、課税対象となる遺産総額は、不動産持分と預貯金を合わせた8,000万円となります。 ここから基礎控除額（3,000万円＋600万円×1人＝3,600万円）を差し引くと、課税遺産総額は4,400万円です。 

この金額に税率20％を掛け、控除額200万円を引いた「680万円」が納付すべき税額の目安といえます。

参照：国税庁｜No.4155 相続税の税率

親子共有名義の不動産にかかる相続税を軽減する方法

相続税の負担を軽減する有効な手段として「小規模宅地等の特例」の活用が挙げられます。

一定の要件を満たす土地については、相続税の評価額を最大80％減額することが可能です。

対象となる宅地	用途、上限面積	減額割合
特定事業用宅地等	自営業の事務所など、400㎡まで	80％
貸付事業用宅地等	賃貸マンションなど、200㎡まで	50％
特定居住用宅地等	戸建ての自宅など、330㎡まで	80％

ただし、この特例は土地（敷地権を含む）の評価額を減額する制度であるため、家屋の価値に対する税負担は軽減されない点に注意が必要です。

参照：国税庁｜No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）

親子共有名義の不動産相続を弁護士に相談すべき4つの理由

相続財産に不動産が含まれる場合、とりわけ親子間の共有名義となっている事案では、権利関係の整理や親族間の調整が難航する傾向にあります。

将来的な紛争を予防し、円滑に手続きを完了させるためにも、早期に弁護士へご相談いただくことを推奨いたします。その主な理由は以下の4点です。

不動産の相続手続きは非常に複雑である

不動産は現金のように物理的な分割が容易ではないため、相続人同士で意見が対立しやすい財産の一つといえます。

とりわけ共有持分が絡むケースでは、以下のような事柄をめぐって紛争に発展する事案が後を絶ちません。

こうした複雑な利害調整を当事者のみで解決することは困難を伴うため、法的知見に基づく適切なサポートが求められます。弁護士が介入することで、感情的な対立を和らげながら妥当な解決案を提示することが可能となります。

関連記事：【共有不動産の相続】共有名義の問題点・解決策

生前の相続対策でトラブルを回避できる

不動産の相続は複雑ですが、トラブルを極力回避するため、弁護士の力を借りれば生前に相続対策を講じておくことも可能です。

たとえば、次のような遺言書を作成するなど適切な相続対策を講じておけば、相続人が揉めずに済み、親としても安心できるでしょう。

弁護士であれば、当事者の意向を踏まえて、無効とされるリスクのない遺言書を作成できます。

共有不動産の共有者以外の相続人の遺留分にも配慮した適切な内容で作成できるので、相続が発生しても、共有持分の扱いや遺留分に関する争いを回避しやすくなるでしょう。

相続手続きをスムーズに進められる

弁護士に依頼すれば、相続手続きをスムーズに進められます。

相続手続きは初めての方には難しく、何から手を付けてよいかわからないまま、時間がすぐに経過することも珍しくありません。しかし、相続手続きには申告期限があるものも多く、相続開始後すぐに準備を始めて手続きを進めていく必要があります。

相続人は、相続が起こると、行政機関への届出・金融機関への連絡などやるべきことが多々あり精神的負担も大きいでしょう。

そのため、相続人調査・相続財産調査・遺産分割協議などの煩雑で難しい相続関係調査や相続手続きは、弁護士に依頼した方がメリットが大きいでしょう。

弁護士ならワンストップで解決できる

弁護士に頼めば複雑で難しい共有不動産の相続問題もワンストップで解決できます。

通常の相続であれば、司法書士や税理士に依頼することで済む場合もありますが、共有名義の不動産の相続は複雑な法律問題が絡むため、司法書士や税理士だけでは対応が難しいケースも少なくありません。

弁護士であれば、これらの問題を含む相続問題にワンストップで迅速に対応し、解決できます。

また、弁護士と司法書士は、法律上扱うことができる業務範囲が次のように異なります。

弁護士	法律や裁判のスペシャリスト 相続人調査・遺産調査 遺産分割協議の調整、遺産分割調停・審判の代理 相続税の申告 その他幅広い相談・依頼を受けられる
司法書士	登記の専門家 法律問題について有料で相談を受けることはできない 代理人として交渉・裁判を行うことも原則不可 遺産分割協議の調整や遺産分割調停・審判の代理、相続税の申告はできない

関連記事：遺産相続は弁護士と司法書士のどっちに相談する？行政書士との業務内容の違いも解説

親子共有名義の不動産に関するよくある質問

まとめ｜親子共有名義の親死亡時の手続きは弁護士に相談しよう

親子共有名義の不動産は、親が死亡してもその持分が自動的に自分のものになるわけではなく、他の相続人との遺産分割が必要な相続財産となります。

ご自身のケースでは誰が相続人になるのか、どのような手続きや期限が迫っているのかを冷静に整理し、共有解消に向けてどう行動すべきかを考えてみましょう。

もし他の相続人との話し合いや複雑な手続きに少しでも不安があれば、一人で抱え込まずに専門家を頼ることも大切です。