騒音を理由に強制退去させることはできる?条件や注意点、費用に関して弁護士が徹底解説

代表弁護士 佐々木 一夫 (ささき かずお)
  • 「貸借人の騒音がやかましくて他の賃借人からもクレームが来ているので、強制退去させたい…」
  • 「賃借人を強制退去させられる騒音の条件が何なのか分からない…
  • 「騒音トラブルを処理するときの注意点を知りたい。」

本記事は上記の悩みを抱える大家にとって有用な記事となっています。

記事前半では騒音を理由に大家が強制退去させるための条件について、後半では騒音トラブルに対処する上での注意点を解説するので、ぜひ参考にしてください。

この記事の内容を参考にして、騒音を理由とする強制退去の適切な方法を明確にしましょう。

騒音による強制退去を実現するための条件とは

耳をふさいでいる女性

大家が賃借人の騒音を理由に強制退去させるには、賃貸借契約を解除しなくてはなりません。

■賃貸借契約の注意点

賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係の上で成り立っているものであるため、信頼関係が破壊されない限り、解除は認められません。

騒音によって大家と賃借人の信頼関係が破壊されたといえるかどうかは、次のような要素が考慮されて判断されることになります。

  • 騒音レベルが環境基準(40〜60dB)を超えているか
  • 契約内容に騒音に関する記載があるか
  • 受忍限度を超える騒音であるか
  • 環境基本法における基準を超えているのか
  • 騒音が一定期間、継続しているか
  • 大家が不利益を抱えているか
  • 自宅付近の地域がどの属性・類型か

次の章から順番に解説します。

騒音レベルが環境基準(40〜60dB)を超えているか

音の感じ方には個人差があり、同じ音でもうるさく感じる人と感じない人がいます。

すべての生活音が騒音になるわけではありません。

特に集合住宅では、多くの賃借人がさまざまな生活様式で暮らしているため、多様な生活音が発生することが想定されます。

賃借人が日常生活で発生する主な生活音には、次のようなものが挙げられます。

  • 人の声や足音
  • 洗濯機や掃除機、エアコンの室外機などの家庭用機器の音
  • ふとんをたたく音
  • ペットの鳴き声や走る音
  • 大音量のテレビ、ピアノ、電子オルガン、ステレオなどの音響機器の音
  • 設備音(風呂場やトイレ等の給排水音)

上記の音は、日常生活の一部として発生するものであり、必ずしも騒音とみなされるわけではありません。

しかし環境基準である40〜60dBを超える場合は騒音として問題視される可能性があります。

生じている音の騒音レベルを測定し、客観的な基準を超えているかを確認することが強制退去のための第一歩です。

契約内容に騒音に関する記載があるか

賃貸借契約書には多くの場合、迷惑行為をしないことが遵守事項として規定されています。

騒音を理由に契約を解除するためには、賃借人の騒音が債務不履行に該当する必要があります。

賃借人には騒音などの迷惑行為をしない義務があり、たとえ契約書に明記されていなくても、下記の民法のように用法遵守義務を守らなければなりません。

賃借人は、他の入居者や近隣住人に迷惑をかけないように部屋を使用することが求められており、契約や目的物の性質に従って、その物の使用および収益を行う必要があります。

引用:民法第594条第1項

したがって、賃借人が昼夜を問わず騒音を出すなどの迷惑行為を行った場合、義務違反となる可能性があります。

受忍限度を超える騒音であるか

受忍限度とは?
受忍限度とは、社会生活において他人の生活音をどの程度まで許容できるかの限界を指します。

たとえば集合住宅では最低限の生活音は避けられず、すべてを規制できないため、一定の生活音は我慢しなくてはなりません。

騒音が受忍限度を超える場合には、賃借人や該当する関係者が大きな音を出したとしても、すぐに義務違反とはならないものの、生活音が社会生活上の受忍限度を超えた場合に初めて賃借人の義務違反とされるのです。

受忍限度は抽象的な概念であるため、強制退去の決め手とはなりにくいです。

他の基準も参考にしつつ、一つの判断材料としましょう。

環境基本法における基準を超えているのか

環境基本法第16条第1項では下記のように規定されています。

騒音に関する環境条件について、人の健康を保護し、生活環境を保全するために望ましい基準を定める。

引用:環境基本法第16条第1項

環境基本法に基づき、生活環境と人の健康を守るために、地域の類型や時間区分に応じた環境基準が設けられています。

地域の類型にはAAからCがあり、それぞれの時間帯に応じて異なる基準値が設定されています。

地域の類型 時間帯
昼間 夜間
AA:療養施設、社会福祉施設等が集合して設置される地域など
特に静穏を要する地域
50dB以下 40dB以下
A:専ら住居の用に供される地域 55dB以下 45dB以下
B:主として住居の用に供される地域 55dB以下 45dB以下
C:相当数の住居と併せて商業、工業等の用に供される地域 60dB以下 50dB以下

また自宅付近の地域性も騒音の受忍限度に影響します。

たとえば同じ程度の生活音でも、閑静な住宅街では受忍限度を超えやすいです。

一方、工業地域では同じ音が受忍限度内と判断されることもあります。

地域の特性に応じて騒音に対する許容範囲が異なるため、地域性を考慮することもポイントです。

なお環境基準は行政上の政策目標であり、一度基準を超えただけで直ちに受忍限度を超えるとは限りません。

騒音が一定期間、継続しているか

単発の生活音が環境基準を超えていても、受忍限度を超えているとは判断されません。

賃借人が発する騒音レベルが大きく、かつ基準を超える生活音が一定期間続いていることや、特に夜間に騒音が鳴り止まないことが必要です。

生活音が不規則で一定しない場合は「等価騒音レベル」の測定が方法の一つとして挙げられます。

一定時間内の騒音レベルの平均値を算出し、平均値が基準を超えているかを検討する方法です。

大家が不利益を抱えているか

賃借人の迷惑行為による大家の不利益の内容や程度も重要な考慮事項です。

騒音をはじめとした迷惑行為を行う賃借人がいることで、住居環境が損なわれ、他の賃借人が退去を選択することは不利益を抱えることとなり、大家にとっては深刻な問題です。

退去者が増えると空室率が上がり、家賃収入が減少するため、マンション経営の安定性が揺らぎます。

さらに騒音問題が長引くことで、マンションの評判が悪化し、新規入居者を確保するのが難しくなることも想定されます。

複数の要因が重なると、大家にとっての経済的負担は増大し、長期的な経営戦略にも悪影響を及ぼしかねません。

したがって大家は迷惑行為を行う賃借人に対して適切な対応をとり、他の賃借人の快適な生活環境を維持することが求められます。

もし管理会社に委託している場合は、管理会社と連携を取って解決を進めていきましょう。

所有不動産における騒音問題について、下記の記事で詳しく解説しています。ぜひ併せて参考にしてください。

関連記事:大家必見!所有不動産における騒音問題の対処法とは

騒音トラブルに対処する上での注意点

玄関前の引っ越し用段ボール

騒音トラブルに関する強制退去の手続きは大家が自力で行うものではなく、裁判所を通して行わければなりません。

この章では、大家が騒音トラブルの対処をするにあたって注意すべき点を解説します。

  • 強制退去をするためには解除通知から最短で4か月後
  • 実力行使をすると犯罪になる可能性がある

法律も深く関わり複雑になるため、一つひとつ丁寧に解説します。

強制退去をするためには解除通知から最短で4か月後

強制退去には次の順で手続きを進める必要があり、最短で約4か月かかります。

  1. 解除通知
  2. 訴訟の提起
  3. 強制執行

相手が裁判で争わないケースを想定したスケジュールを下表にまとめました。

手続き 期間(最短)
内容証明による契約解除 約1~2週間
訴訟の提起~第1回期日 約1か月
第1回期日~判決 約1週間~2か月
判決~強制退去(強制執行) 約1か月~2か月

ケースによって期間は異なり、任意退去の場合は短縮されることもありますが、裁判で争われる場合は半年以上かかることもあります。

実力行使をすると犯罪になる可能性がある

契約違反であっても、強制的に退去をさせると大家自身が罪に問われるケースも存在します。

たとえば賃借人が留守中に荷物を外に運び出す行為は「住居侵入罪」や「窃盗罪」に該当する可能性があります。

また大家が鍵を勝手に付け替えるために住居内に入ると「住居侵入罪」などの犯罪行為とみなされるでしょう。

さらに大家が賃借人の部屋に居座り、退去をしない場合「不退去罪」に問われるリスクがあります。

法的手続きを踏まずに実力行使で退去を試みると、逆に大家さんが法律に抵触することになるため、慎重に対応しましょう。

まとめ | 騒音による強制退去に悩んだらプロの弁護士に相談しよう

グーサインをしている男性

最後にこの記事をまとめます。

  • 騒音によって信頼関係が破壊されたかどうか、は次の複合的な要素で決まる
    • 騒音レベルの基準
    • 契約内容の確認
    • 受忍限度の判断
    • 環境基本法の基準
    • 騒音の継続期間
    • 大家の不利益
  • 強制退去をするためには解除通知から最短で4か月後かかる

騒音による苦情がある場合、大家は適切な対応が求められます。

しかし、賃借人からのクレームを理由にすぐに実力行使で賃借人を追い出そうとすると、問題が大きくなる可能性があります。

騒音問題は証明が難しく、賃借人間の対立を深めることがあり、迷惑をかけている賃借人は融通が利かない場合もあるためです。

弁護士に依頼すれば、次のようなアドバイスを受けられます。

  • 騒音の記録化
  • 証拠収集
  • 契約解除手続き
  • 建物の明け渡し手続きの交渉や訴訟

弁護士法人アクロピースは、強制退去によるトラブルなどの、

不動産問題に強い弁護士が多数在籍しております。

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