家賃滞納で1ヶ月遅れが生じた場合の対処法！NG行為や予防策も紹介

家賃滞納で困っている不動産オーナー様の中には「家賃が1ヶ月遅れているけどどのように動けば良いのかわからない」「法的措置を行うまでの流れが知りたい」と考えている方も多いでしょう。

家賃滞納に対する対応が遅れると、損失がどんどん大きくなりすべての滞納分を回収するのが困難になってしまいます。

家賃滞納を少しでも早く解決したいと考えている不動産オーナー様は、この記事を参考に家賃滞納に対する対処を検討してみましょう。

家賃滞納で1ヶ月遅れの入居者への対処方法4ステップ

家賃を滞納している入居者への対応は、以下の流れで行いましょう。

ここでは、それぞれの対処方法を詳しく解説します。

ステップ①支払いの催促を行う

家賃滞納に気付いた時点で、すぐに入居者へ連絡を取り、支払いの催促を行います。

できるだけ早く催促をしなければ、入居者に「家賃が遅れても催促されない」と勘違いされてしまい、状況が悪化するおそれがあるためです。

支払いの催促は電話か自宅への訪問により行います。

注意点は、ただの振り込み忘れかもしれないため、あまり強硬な姿勢で催促しないこと、また深夜早朝など（目安としては午後９時以降午前８時までなど）の非常識な時間帯に取立を行わないことです。

また、催促をしても入金されない場合は連帯保証人へ連絡を入れます。

このように、家賃滞納が起こった場合は、状況をこれ以上悪化させないための初動が重要だということを理解しておきましょう。

ステップ②督促状を送る

支払いの催促を行っても入金がない場合は、督促状を送ります。

1度目の督促は、部屋の郵便ポストなどへの投函で問題ありません。

督促状の内容として「支払い期日が過ぎたが家賃の入金が確認できていない」「家賃の入金と時期について伺いたいので連絡がほしい」「不明点があれば問い合わせてほしい」の3点をかならず盛り込むようにしてください。

1度目の督促で入金がなければ、2度目は明確に「◯月◯日までに入金をお願いします」という内容の督促状を郵送で送ります。

その際に「期日までに入金が確認できなければ、契約解除や法的措置を検討する」旨を付け加えます。

ステップ③内容証明郵便で家賃を請求する

2回目の督促状でも家賃の支払いがなければ、内容証明郵便による督促に切り替えます。

内容証明郵便とは、誰からどのような内容の郵便が送られたのかを郵便局が証明するサービスです。

内容証明郵便により、家賃を滞納している入居者が「受け取っていない」と言い逃れできないようになります。

また、入居者に緊張感を与えるためにも、内容証明郵便はオーナー名義ではなく弁護士名義で送ることが望ましいです。

そのため、内容証明郵便を送るにあたり、事前に弁護士事務所へ相談しておくことをおすすめします。

内容証明郵便による督促状には、以下の内容を記載しておくと良いでしょう。

また、督促状を内容証明郵便で送ることで裁判の際に証拠として利用できます。

最終的に法的措置を検討している方は、内容証明郵便を活用しましょう。

ステップ④裁判を起こす

内容証明郵便による督促でも滞納が続いた場合は、訴訟を提起する流れとなります。

訴訟で勝訴すれば、裁判所から支払い命令と明け渡し命令が出るだけでなく、入居者が従わない場合は強制執行により退去させることができます。

部屋から追い出すわけではなく、単に滞納分の家賃を支払ってもらいたい場合は「支払督促」という手続きを検討してください。

支払督促とは裁判所から入居者へ督促の通知を送ってもらう手続きで、督促に応じない場合は仮執行宣言の申立てを行うことで「仮執行宣言付支払督促」が取得できます。

「仮執行宣言付支払督促」により、最終的に預金などに強制執行をかけて家賃を回収することができるのです。

家賃滞納で1ヶ月遅れの入居者にしてはいけない対応

ここからは、家賃を滞納している入居者に対して行ってはいけない対処方法を4つ紹介します。

家賃を滞納しているからといって上記の行為を行うと、罪に問われて損害賠償を請求されるおそれがあります。

滞納された家賃は、このような実力行使ではなく適切な法的手順を踏むことが重要です。

無断で入室して家具などを撤去する

入居者に無断で部屋に入り、家具や家電などを撤去することは違法とされています。

家賃を滞納していることを理由に、勝手にものを撤去すると「自力救済禁止の原則」に違反するためです。

自力救済禁止の原則とは、裁判所を通さずに権利を実力で行使してはいけないという考え方です。

勝手に入室することは住居侵入罪に、ものを持ち出すことは窃盗罪に問われるおそれがあります。

たとえ長期にわたり家賃が滞納されていたとしても、賃貸借契約が解除され、占有を解くまでは無断で立ち入らないようにしましょう。

恐怖を与える督促行為を行う

滞納された家賃を回収するために行う、入居者へ恐怖を与えるような督促行為は違法とされています。

貸金業法第21条では「人を威迫し、又は次に掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動をしてはならない」と定められており、貸金ではなく未払家賃の回収といえども同様だと考えられるからです。

賃金業法で禁止されている取り立て行為には、主に以下が挙げられます。

オーナー側からすると「家賃滞納をした入居者に対して強硬な対応をするべきだ」と考えてしまいがちですが、家賃滞納が続いたときほど冷静に対処することが重要です。

勝手に鍵交換を行う

家賃滞納している部屋の鍵を勝手に交換することも、違法行為にあたるため行ってはいけません。

勝手に部屋に入り鍵を取り替えると、住居侵入罪や器物損壊罪にあたるのです。

また、鍵を開けられないようにドアロックなどを設置する行為も違法行為になる可能性があります。

さらに、仮に「家賃滞納の際に鍵交換やドアロックされることを借主が条件つきで承諾する」旨の内容が賃貸契約書に記載されたとしても、消費者契約法等により無効とされる可能性が高いとされています。

違法行為を避けるためにも、入居者の入室を実力行使で妨害する行為は行わないようにしましょう。

連帯保証人以外に督促する

本人と連帯保証人からの支払いがなかったからといって、それ以外の第三者へ支払いの督促を行うと違法行為になるおそれがあります。

本人が家賃を滞納した際に債務を保証するのは、連帯保証人のみです。

貸金業法第21条では、保証人以外に支払いを請求することは禁止されているため、家賃滞納の場合にも同様に考えられるのです。

一方、本人と連帯保証人と連絡がつかず他に連絡手段がない場合は、督促ではなく連絡だけなら正当だと認められる可能性があります。

ただし、これは「私生活若しくは業務の平穏を害するような言動」に該当するため、できるだけ避けるべきだと考えられます。

家賃滞納を防ぐための4つの対策

家賃滞納による損害を少なくするためには、滞納を未然に防ぐことが重要です。

家賃滞納の予防策には以下の4つが考えられます。

ここからは、家賃滞納を防ぐための対策を詳しく解説します。

慎重な入居審査で入居者を見極める

家賃を滞納させないための重要なポイントとして、入居者に継続的な支払い能力があるかどうかを見極めることが挙げられます。

入居審査による見極めを適切に行わなければ、支払い能力が足りず家賃滞納を引き起こすおそれがあります。

入居審査では、入居申込みの際に記入してもらった勤務先や仕事内容などをしっかりと確認することが重要です。

できれば、本人確認のために電話連絡を行い、入居希望者の人柄を確認を行うと良いでしょう。

可能ならば契約前に直接面談を行って入居希望者と直接お話をしてみることも重要です。

家賃滞納を防ぐ上で重要な点は「滞納の可能性がある人は入居させない」ことです。

慎重に入居審査を行い、家賃滞納を未然に防ぐことが重要です。

以下の記事では、家賃滞納をしてしまった入居者が自己破産した場合の対処方法について解説しています。

詳しく知りたい方は参考にしてみてください。

関連記事：家賃滞納していた入居者が自己破産！未納家賃は回収できる？

連帯保証人をつける

賃貸借契約の際に連帯保証人をつけることも忘れてはいけません。

連帯保証人は、本人が家賃を滞納したときに、代わりに支払いを行う人です。

入居者本人がお金にルーズな人でも、連帯保証人がしっかりしていれば滞納は起こりにくいため、入居審査時に連帯保証人の情報も十分に確認しておく必要があります。

連帯保証人をつけるときの注意点は、2020年の民法改正により連帯保証人が負う負担額を賃貸借契約書に明記する必要ができたことです。

たとえば、賃貸契約書に「150万円まで責任を負う必要がある」と明確な金額を記載し、連帯保証人にも合意を得る必要があります。

金額が明記されたことにより責任を重く感じて「連帯保証人になりたくない」という方も増えてきています。

入金方法を工夫する

家賃滞納を防ぐ3つ目の対策は、入金方法を工夫して振り込み忘れを回避する方法です。

具体的には、家賃を口座振替やクレジットカード払いにして自動的に支払ってもらいます。

家賃滞納はすべてが悪質なものでなく、単純に「うっかり振り込むのを忘れた」というケースもあります。

そのような事態を防ぐためにも口座振替やクレジットカード払いが有効なのです。

口座振替を利用すれば、家賃の支払日を忘れていても自動的に引き落とされるため、支払いが滞ることはありません。

ただし、口座の残高が不足している場合は家賃を回収できません。

残高不足を防ぐためにも、口座残高に気をつけることを日常的に注意勧告しておく必要があります。

家賃保証会社に加入してもらう

入居時に家賃保証会社に加入してもらうことも家賃滞納の予防策です。

家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納したときに代わりに立て替えてくれます。

したがって、もし入居者が家賃を滞納しても、家賃保証会社が代わりに支払ってくれるため、オーナー側のリスクを回避できるのです。

さらに家賃保証会社は、加入時の審査として過去の滞納状況の洗い出しなどを行います。

そのため、家賃保証会社は家賃の保証に加え、滞納リスクの高い入居者を選別してくれる機能も果たしてくれます。

家賃保証会社の費用は一般的に入居者側が払うので、オーナー側の負担はありません。

さらに、保証内容によっては明け渡し請求の際の弁護士費用も保証会社が出してくれることがあります。

家賃保証会社をうまく活用して、少しでも家賃滞納のリスクを回避しましょう。

家賃滞納トラブルを弁護士に相談するメリット3選

家賃滞納によるトラブルは、弁護士に相談するのがベストです。

弁護士に相談するメリットは主に以下の3点です。

それぞれのメリットを解説します。

家賃を滞納した入居者を強制退去させる流れや費用を知りたい方は、以下の記事をチェックしてみましょう。

関連記事：家賃滞納者は強制退去できない？家賃を督促する流れや滞納を未然に防ぐ対策を紹介

家賃督促や裁判の手続きを委託できる

家賃の督促や回収業務、裁判の手続きなどのサポートを受けられるのが、家賃滞納を弁護士に依頼する1つ目のメリットです。

入居者は借地借家法で保護されているため、オーナーによる強引な家賃回収行為や退去要請は違法になるおそれがあります。

また、裁判手続きは複雑で法的知識が必要です。

そのうえで、家賃滞納をできるだけ早く解決するためには、法律の専門家である弁護士に依頼するのが有効だといえます。

さらに、家賃を滞納している入居者が家賃の支払いを明確に拒絶している場合、仲介会社・管理会社が督促を行うことは弁護士法違反にあたります。

その場合、オーナー自身が督促を行うか弁護士に依頼する必要があるのです。

このように、オーナー自ら家賃回収を行うのは負担が大きいため、家賃滞納トラブルには専門知識を備えた弁護士への依頼がおすすめです。

滞納者が交渉に応じやすくなる

弁護士にサポートしてもらうことで、滞納している入居者が交渉に応じやすくなります。

オーナー側に弁護士がついていることがわかると、入居者に緊張感が生まれ、初めて事の重大さを理解するようになります。

たとえば、督促状に弁護士の名前が記載されていれば、入居者はプレッシャーを感じるでしょう。

「このまま滞納を続けると大事に発展する」「財産を差し押さえられてしまうのではないか」と感じ、滞納分の支払いに応じてもらえる可能性が高まるでしょう。

トラブルの早期解決により損失を抑えられる

家賃滞納による損失を最小限に抑え、トラブルの早期の解決を図るためにも弁護士への相談が有効です。

家賃滞納は、事態が長引けば長引くほど滞納分の回収が難しくなります。

しかし、滞納が起きた早い段階から弁護士に相談しておけば、トラブルを予測しスムーズに次の対応へ進めるのです。

また、家賃を滞納している入居者の中には、家賃を支払う意思がなく開き直ってしまう悪質なケースもあります。

オーナーや管理会社が交渉しても埒が明かない場合でも、弁護士からサポートを受けることで早期解決につながり、経済的・精神的負担が軽減されるでしょう。

まとめ｜家賃滞納には冷静に対処し必要に応じて弁護士に相談しよう

今回は、家賃を滞納している入居者に対して、どのように対応するべきなのかについて解説しました。

賃貸経営において、家賃滞納トラブルは常に隣り合わせです。

家賃滞納が起きてから対処方法を考えていては、対応が遅れて損害が大きくなってしまうかもしれません。

家賃滞納トラブルの早期解決を図るためには、冷静な判断と弁護士への相談が不可欠だといえます。