貸している土地を売ることは可能なのか？方法や気をつけるべきポイントを解説

このような悩みを持つ地主の方も多いでしょう。

借地人に貸している土地でも、状況に合わせた売却方法を取れば、好条件で売却することができます。

貸している土地をスムーズに売却したいと考えている方は、この記事を最後まで読んで参考にしてください。

貸している土地を売ることはできるのか？

借地人に貸し出していて自由に使えない土地でも、売却することはできるのか詳しくみていきましょう。

貸している土地は売却できる

結論、貸し出している土地を売ることは法律上可能です。

借りた土地を使用収益する権利（借地権）の譲渡には貸主の許可が必要だと民法612条により定められていますが、貸している土地の売却には規定はありません。

借地契約を締結しても所有権まで借地人へ移ったわけではないため、土地を売却する権利は地主にあります。

しかし、借地人を強制的に退去させられないことに注意が必要です。

購入希望者から「土地を自由に使いたいから借地人を退去させてほしい」という要望があっても、無理やり追い出すことはできません。

もし借地人を退去させたいのであれば、借地人に借地契約の解約を申し入れ、その合意を得る必要があります。

貸している土地を売却する場合は、借地人の権利を尊重しながら売却活動を進めることが重要です。

ただし貸している土地は売却しづらい

貸している土地の売却が可能であるとは言え、実際に売却するためには高いハードルがあります。

所有者を変更したことを理由に借地人を追い出すことはできず、購入しても買主が自由に活用できないためです。

つまり、買主は購入した土地に建物を建てたり、駐車場にしたりすることができず、購入しても借地人からの賃料を受け取るだけになってしまいます。

また、買主が借地人とのトラブルを避けたいという点も、貸している土地が売れにくい理由です。

たとえば、購入後に買主と借地人との間で、賃料の不払いや契約違反などのトラブルが発生するおそれがあります。

このようなトラブルは、不動産の運用について知見がある買主でなければスムーズに解決できないため、不動産運用に不慣れな方からの購入は避けられる傾向にあるのです。

しかし、土地に合わせた売却方法を選択することで、貸している土地でも好条件で売却できるチャンスがあります。

次の章では、貸している土地の売却方法について解説します。

貸している土地を売る方法4選

借地を売却する方法は、主に以下の4つです。

それぞれの方法を詳しく見ていきましょう。

完全な所有権にして売る

借地を売却する1つ目の方法は、土地を完全な所有権にした上で売ることです。

借地人から借地権と借地上の建物を買い取ることで、完全な所有権にできます。

完全な所有権にすれば借地人がいない状態で引き渡せることができ、買主は土地を自由に活用することができるため、好条件で売却することができます。

さらに、借地権を売った借地人もまとまった資金が手に入ります。

ただし、借地を利用している借地人から、簡単に借地権を買い取れるわけではありません。

借地権をうまく買い取るためには、更新の時期が近づいているタイミングで交渉するのがおすすめです。

借地権を手放したい借地人に対して有力な方法と言えます。

借地人に売る

貸している土地を借地人に売ることも選択肢の1つです。

一般的に、この方法が最も好条件で売却できる方法だと言われており、購入希望者を一から探す手間も省けます。

借地人側からしても、土地を購入することで所有権を取得できるため、地代を払い続ける必要がなくなります。

さらに、将来的に売却してまとまった資金を手に入れることも可能です。

また、「借地人」という立場で土地を利用することに不安を感じている方も多いため、そのような方にとって購入は都合の良い選択肢となります。

借地人に売却する上で最も難しいポイントは価格の調整です。

高く売りたい地主と安く買いたい借地人の間で、落とし所となる価格を探らなければなりません。

スムーズに交渉を進めるためには、不動産業者や弁護士などに関与してもらうことをおすすめします。

借地人と協力して第三者に売る

貸している土地を売却する3つ目の方法は、地主の土地と借地人の借地権を同時に売却する方法です。

先述した「完全な所有権にして売る」に似た売却方法ですが、地主が借地権を買い取る必要がないため、手間をかけずに売却することができます。

ただし、この方法は借地人との関係性が良好で、土地を売りたいタイミングと借地権を手放したいタイミングが一致したときでなければ実現しません。

この方法を利用して売却したい場合は、契約更新のタイミングで、協力して売却する意思があるかどうかを借地人と話し合ってみましょう。

不動産買取業者に売る

上記のいずれの方法も難しい場合は、不動産買取業者への売却を検討してみてください。

不動産買取業者への売却とは、市場で買主を探すのではなく、不動産買取業者に土地を購入してもらう方法です。

不動産買取業者に借地を買い取ってもらうメリットは、買主が不動産のプロであるため、売りにくい借地でもスムーズに売却できる点です。

さらに、買主を探す手間が省けるため売却までの期間が短くなります。

しかしこの方法では、売却価格が市場相場の5割程度にしかならないことが多いです。

そのため、不動産買取業者への売却は、売却価格よりも売却スピードを重視している方に適した売却方法だと言えます。

貸している土地を売る際の注意点

貸している土地を売却する上で注意するべきポイントは次の3点です。

注意点をしっかり理解して売却活動に臨みましょう。

売却金額は市場相場より低くなる

借地の売却価格は、市場相場よりも低くなる傾向にあります。

土地を自由に使えないことや、買主が借地人とのトラブルを避けたいと思っていることが理由です。

さらに、金融機関の融資が受けにくいことも借地の価格が低くなる理由の1つです。

金融機関は、返済が滞ったときのために融資を行った不動産を担保に入れます。

しかし、借地の場合は借地人が土地を利用しているため担保価値が低く、希望金額を借り入れることが難しいのです。

貸している土地を少しでも高く売却するためには、借地人に購入してもらったり借地人から借地権を買い取ったりするなどの工夫が必要です。

借地人に貸したまま売却する場合は、市場よりも価格が下がることを理解した上で売却活動に臨みましょう。

相続の場合は相続人の名義に変えておく

相続により取得した土地を売却する場合は、相続人の名義に変える必要があります。

不動産は本人の名義でなければ売却できないため、かならず相続登記を済ませなければなりません。

相続登記は、必要書類を揃えて管轄の法務局に申請することで手続きを進めることができます。

必要書類として、登記申請書や土地の登記事項証明書、相続人の戸籍謄本や住民票などが挙げられます。

状況によって必要書類や手続きの流れが異なるため、司法書士や弁護士からアドバイスを受けながら手続きを進めることが重要です。

譲渡所得税がかかるケースがある

土地の売却価格によっては、譲渡所得税が発生する点にも注意しなければなりません。

譲渡所得税とは、不動産を売却して所得が発生した場合にかかる税金のことです。

譲渡所得税の計算方法は以下のとおりです。

譲渡所得税＝｛（譲渡収入金額【売却金額】－取得費【購入価格】＋譲渡費用【売却時の諸費用】）ー特別控除額｝✕税率

譲渡所得税の計算で最後にかける税率は、所有期間によって変動します。

所得区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63％ ※所得税：30％ 住民税：9％ 復興特別所得税：0.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％ ※所得税：15％ 住民税：5％ 復興特別所得税：0.315％

上記の表のとおり、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が異なります。

貸している土地の売却を検討する際は所有期間にも気をつけましょう。

また、譲渡所得税の計算は複雑で、自分で正確な計算をするのは困難です。

貸している土地の売却で利益が発生しそうな場合は、専門家にシミュレーションしてもらいながら売却活動を進めるようにしてください。

以下の記事では、個人間で不動産売買契約を締結する方法や発生する税金について解説しています。あわせてご覧ください。

関連記事：不動産売買契約書を個人間で取り交わすには？必要書類と登記・税金も解説

貸している土地の売却を弁護士へ相談するべき3つの理由

借地の売却を検討する際は、弁護士に相談しながら進めることをおすすめします。

その理由は次の3点です。

弁護士へ相談するべき理由を見ていきましょう。

状況に応じたアドバイスが受けられるため

借地の売却の際に弁護士へ相談すれば、状況に応じたアドバイスがもらえます。

借地の売却方法は多岐にわたるため、状況に合った提案が受けられるでしょう。

たとえば、借地人に土地を売却したいと考える場合、交渉を行うタイミングや交渉内容などのアドバイスを受けることができます。

また、土地の資産価値を考慮した適切な売却価格を提案してもらうことも可能です。

借地の売却で状況に応じたアドバイスを受けたいという方は、弁護士への相談を検討してみましょう。

契約や法律の専門知識が必要なため

借地の売却には、契約や法律の専門知識が不可欠です。

賃貸借契約書の内容を確認したり、売却後のトラブルを防いだりするためには、弁護士のアドバイスが必要となります。

具体的には「相続した土地の契約書の内容が理解できない」「借地人に退去してもらうにはどのような手順を踏めば良いのか」など、専門的・実務的な知識がなければ売却を進められないケースが多く見られます。

弁護士に相談することで、契約書の内容の精査や修正の提案、新しい契約書の作成を行ってもらえるでしょう。

また、不動産業者や不動産鑑定士などと連携を取りながらサポートしてくれる弁護士事務所もあります。

借地人や買主とトラブルになることを防ぐためにも、借地の売却の際はあらかじめ弁護士に相談することがおすすめです。

裁判に発展してもサポートを受けられるため

借地の売却では売却後に買主とトラブルになるケースがあり、話し合いで解決できなければ裁判に発展する可能性があります。

万が一裁判に発展した場合でも、法の専門家である弁護士に相談していればサポートも受けられるので安心です。

裁判に慣れていない方からすると「どのように裁判を進めれば良いのか」「証拠として何を集めれば良いのか」と不安を感じることが多いでしょう。

弁護士に裁判のサポートを受けることで、法的根拠に基づいての主張をすることも可能です。

裁判に発展した場合も考慮して、弁護士への相談を検討しましょう。

まとめ｜貸している土地の売却は専門家に相談しよう

この記事では、貸している土地を売却する方法や注意点について解説しました。

貸している土地の売却は、居住用不動産と比較してハードルが高く、借地人とトラブルになるケースがあります。

しかし、日常的に借地人とコミュニケーションを取り、良好な人間関係を築いていればトラブルを防ぐことができるでしょう。

不動産問題に関する実績が豊富な弁護士にサポートを依頼することで、リスクを最小限に抑えた売却が可能になります。