共有持分とは？売却や相続、私道が絡むトラブル事例を紹介

不動産の共有持分の所有には、売却や管理などで他の共有者と意見が衝突し、トラブルが発生するリスクをはらんでいます。

さらに、共有状態が長引くと相続などで権利関係が複雑化し、不動産の有効活用ができなくなってしまうおそれがあるのです。

しかし、共有持分に関する知識を深め、共有状態を解消する具体策を学べば、トラブルを未然に回避する方法が見えてきます。

本記事では、共有持分の仕組みや注意点、さらに共有状態を解消するための手段について解説します。

共有持分の私道に関するトラブル事例も紹介していますので、最後までお読みください。

共有持分の基礎知識

複数の人が一つの不動産を共同で所有する場合に各所有者が持つ権利の割合のことを「共有持分」といいます。

共有持分の理解を深めるために「共有」と「持分」の意味もしっかり理解しておくことが大切です。

共有とは

不動産の「共有」とは、一つの物件を複数の人が共同で所有している状態を指し、実際の場面では、主に以下のケースで共有関係が発生します。

• 複数人で資金を出し合って物件を購入
• 相続により親の所有していた不動産を兄弟姉妹で共有
• 夫婦で共同名義として不動産を購入
• 私道を複数の隣接地主が共同で所有し通行などに利用

共有不動産の管理や処分については、以下のような同意要件が定められています。

保存行為	共有物の現状を維持するための行為（修繕等）は、各共有者が単独で行える
管理行為	共有物の利用や改良のための行為は、持分の価格の過半数で決められる
変更・処分行為	共有物の性質を変更し、または処分する行為は、共有者全員の同意が必要

共有物の処分には、原則として共有者全員の同意が必要です。

そのため、共有不動産の売却や賃貸にして収益を得ようとする際に、共有者全員の同意を取り付ける必要があり、単独所有のものと比べると活用しにくい特徴があります。

持分とは

「持分」とは、複数人で所有する不動産において、各共有者が持つ所有権の割合です。

持分に基づく権利を「共有持分権」と呼び、各共有者は持分に応じた権利の行使が可能です。

共有持分権には、以下の権利が生じます。

• 不動産から生じる収益（賃料収入など）を持分割合に応じて受け取る権利
• 自分の持分を他人に売却・譲渡できる権利
• 不動産の管理に関する意思決定に参加する権利

持分は相続や売買などによって、所有者が変更する恐れもあるでしょう。

共有不動産のデメリット

共有不動産の効率的な運用を妨げるものに、以下のようなデメリットがあげられます。

売却しにくい

共有不動産を有効に活用する場合でも、共有不動産の全体の売却をする際は、共有者全員の同意が必要です。

共有者の中に以下のような状況の人が一人でもいると、売却ができなくなってしまいます。

• 売却に反対する共有者がいる
• 連絡が取れない共有者がいる
• 意思能力の問題で同意の意思表示ができない共有者がいる

共有不動産の売却は、単独所有の不動産と比べて手続きが面倒で、高いハードルが存在しています。

▼共有不動産の売却について詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。

参考記事：共有不動産はどうしたら売却できるの？同意が必要なケースと持分の処分方法を解説

相続で共有持分が細分化し権利関係が複雑になる

共有持分が相続によって細分化されると、権利関係が複雑化し、共有者間での同意が取りにくくなってしまいます。

たとえば、共有者が亡くなって複数の相続人で共有持分を分け合うと、権利者の数が増え、不動産の管理や処分の意思決定が困難になるケースがあります。

さらに、時間が経過するにつにつれて子世代、孫世代へと相続が重なり、権利関係は一層複雑になってしまうのです。

このような状況は、不動産の売却や建替えなどで全員の同意を得るのが難しく、資産の有効活用を妨げます。

共有者の権利とは

共有者はその持分に応じた権利を有していますが、同時に制限も課されています。

共有者の権利と制限には以下の内容があります。

共有物の使用と収益

民法第249条により、共有者は共有物に全体に対して、それぞれの共有持分に応じて使用する権利を有しています。

もし、共有不動産を自己の持分を超えて使用する場合、別段の合意がない限り、他の共有者に対して超えた分の使用対価の支払いが必要です。

また、共有不動産などから得られる賃貸収入は、持分に応じて配分します。

たとえば、兄弟が1/2ずつの持分で共有する不動産の年間賃貸収入が1,000万円の場合、それぞれが受け取れる金額は500万円です。

さらに、他の共有者の権利を尊重するために、共有者は特に注意を払って共有物を使用する義務を負っています。

共有物の管理と保存

民法第252条では、共有物の管理と保存について定められています。

共有物の管理行為とは、共有物を有効に利用、改良するための行為を指し、建物の改装や宅地の整地、第三者への賃貸などが該当します。

管理行為は、共有者の持分の過半数で決定が可能で、共有者の所在が不明な場合でも裁判所の許可を得れば、その他の共有者の持分価格の過半数で管理行為が可能です。

一方、保存とは共有物の現状を維持する行為です。

建物の修繕や不法占有者への明渡請求などが該当し、他の共有者の利益にもつながるため、各共有者が単独での実施が認められています。

持分の売却

民法第206条では、所有者の基本的な権利として不動産の共有持分を自由に処分ができると規定しています。

他の共有者の同意がなくても、自己の持分を第三者への売却が可能です。

しかし、共有持分は権利行使に制限があるなどの理由で、一般消費者の買い手が付きにくいのが現状です。

そのため、共有持分の買い手の多くは専門の買取会社で、売却価格は時価の2分の1から3分の1程度にとどまります。

また、買取会社は共有持分を購入後、その持分を他の共有者に対し高値で購入するよう持ちかけたり、逆に安い価格で売却を迫ったりするなど、トラブルの原因になるリスクがあります。

持分の売却は所有者の権利ですが、実際に売却する際は他の共有者と協議するなど慎重に対応してください。

▼共有持分を売却する時の問題点やトラブルを避ける方法についてはこちらの記事もご覧ください。

関連記事：共有持分売却するとどうなる？売却先・問題点・トラブルを避ける方法

共有物分割請求

民法第258条1項では、共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求ができると定めています。

共有者は共有状態を解消するための話し合いをした上で、共有物分割請求の調停の申立てや訴訟を提起する権利があります。

共有物分割請求訴訟の流れは、以下の通りです。

1. 当事者間の話し合い
2. 共有物分割請求訴訟を提起する

共有物分割訴訟では、裁判所が以下の方法から分割手段を判断します。

分割の方法	内容
現物分割	不動産を物理的に分割
代償分割	一部の共有者が他の共有者に金銭を支払って取得
換価分割	競売により売却し、代金を分配

民法第258条3項では、現物分割または代償分割を優先的に検討し、困難な場合には換価分割を選択するように定めています。

▼共有物分割請求訴訟については下記の記事で詳しく説明しているのでご覧ください。

関連記事：【共有物分割請求訴訟の手続きの流れ】メリット・デメリットを解説

共有持分が絡むトラブル事例

共有不動産は共有者間での意見の相違などにより、トラブルが発生しやすい傾向にあります。

共有持分が原因のトラブル事例には、以下のようなものがあります。

相続で共有者が増え売却の合意ができない

よくある事例の一つが、相続により、共有者が増えすぎたことによるトラブルです。

【事例】 共有者と連絡を取っていない間に共有者が亡くなり、その子どもや配偶者に不動産が相続されているため、売却の同意を取り付けるために苦労した

この事例は、不動産の共有関係が相続によって複雑化する典型的なケースを示しています。

共有不動産の売却にはすべての共有者の同意が必要であり、共有者の死亡によって、相続が発生すると共有関係が複雑化して合意形成が難しくなります。

共有持分の売却によるトラブル

共有持分を単独で売却して発生したトラブルの事例です。

【事例】 購入した見知らぬ第三者が共有物件に出入りしたり、共有持分を購入した買取会社から他の共有者にしつこい営業をかけられたりするなどのトラブルが発生した

この事例は共有不動産を単独で売却したときに、他の共有者に発生する可能性のあるトラブルです。

共有持分の購入者は自分が住む目的ではなく、高値で売却するなどの投資目的であるケースが多いです。

特に共有持分専門の買取会社の一部において、購入した持分をより高く売却するために、他の共有者に頻繁に営業して、心理的ストレスを与えるなどの深刻な問題も起きています。

共有不動産に私道が含まれ管理方法で意見が割れる

共有私道の管理方法で共有者の意見がまとまらなかった事例です。

私道の経年劣化に対する補修や舗装工事といった管理行為で、共有者間で意見の相違が生じてトラブルになる事例がたびたび起こっています。

【事例】 スムーズに通行するために共有私道を舗装したい人と、現状のままでいいと考える人の間で意見が割れてしまい、工事ができなかった

私道の舗装などの管理行為には、共有持分の過半数の同意が必要です。

工事の必要性や費用負担の問題などから反対意見が出ることがあり、重要な管理行為ができない状況が発生しています。

▼私道共有持分で起こりやすいトラブルや回避方法を知りたい方は下記の記事をご覧ください。

【私道共有持分で起こりやすい5つのトラブル】解決策・回避策・注意点

共有持分によるトラブルを避ける方法

不動産の共有持分に起因するトラブルを未然に防ぐためには、適切な対応が必要です。

共有持分のトラブルを避けるには、以下の方法を検討しましょう。

共有物分割で共有状態を解消する

不動産の共有状態は、共有物分割によって解消する方法があります。

共有物分割には、主に2つの方法が選択肢として挙げられます。

1つ目は代償分割で、共有者の1人が他の共有者に金銭を支払い、単独で所有権を取得する方法です。

たとえば、相続で兄弟2人が土地を共有している場合、弟が兄に相応の金額を支払って土地を一括取得するといったケースです。

2つ目は換価分割で、共有不動産を売却し、その売却代金を各共有者の持分割合に応じて分配する方法です

換価分割には、不動産の市場価値を適切に反映できる利点があります。

共有不動産が土地のみのなら分筆して単独名義にする

共有不動産が土地のみなら、分筆による共有関係の解消もおすすめの方法です。

分筆とは、一筆の土地を法的に複数の区画に分割し、独立した不動産として登記する手続きです。

分筆によって土地を分割し、それぞれの区画を各共有者の単独所有にすれば、所有権をめぐる複雑な権利関係を整理できます。

各所有者は自己の土地について、他の元共有者の同意を得ることなく、売却や賃貸、担保設定などの判断を自由に行えます。

分筆は不動産の効率的な活用を促進する重要な選択肢です。

共有持分が原因でトラブルになりそうなら弁護士に相談する

共有持分の問題が複雑化する前に、弁護士への相談が解決策として有効です。

弁護士は豊富な法律知識を活かし、依頼者に寄り添って共有不動産の活用や権利関係の整理を支援します。

共有持分のトラブルを解消するために弁護士が取れる施策には、以下のものが挙げられます。

• 他の共有者との交渉を代理で行い、建設的な話し合いを進められる
• 不動産売却に向けた同意取得の手続き
• 共有物分割請求などの法的手段の検討

弁護士は、各共有者の利害関係を調整しながら依頼者にとって最良の解決策を提案します。

特に、共有者間で意見の対立がある場合や、権利関係が複雑化している状況では、弁護士によるサポートが問題解決の鍵となるでしょう。

共有持分に関する助言を不動産問題に強い弁護士から受けることで、トラブルの拡大を防ぎ、利益の最大化が図れます。

まとめ｜共有不動産の解消は弁護士に依頼しよう

共有持分がトラブルになりやすい実態と、リスクを避ける方法を解説しました。

不動産の共有状態にはリスクがあり、放置し続けると相続などで共有者が増えてしまい解決が困難な状態に陥ります。

共有持分の所有で発生するトラブルを避けるためには、弁護士に相談して早急に共有状態の解消を図ってください。