共有物分割請求とは？手続きの流れやメリット・デメリットをわかりやすく解説【弁護士監修】

共有持分がある不動産の所有者の中には「不動産の共有状態を何とか解消したい」「どのような解決方法があるのか」と悩んでいる方も多いでしょう。

共有状態を放置すると権利関係がさらに複雑化し、将来的なトラブルの火種になりかねません。 

本記事では、共有不動産の問題を解消する法的手続きである共有物分割請求について解説します。

共有物分割請求を行って不動産の共有状態を解消したいと考えている方は、この記事を最後まで読んでみてください。

弁護士法人アクロピースは累計約7,000件以上の相談実績に基づき、共有不動産・共有物分割請求について、まずは無料相談から受け付けております。

共有物分割請求とは？不動産の共有状態を解消するための手続き

共有物分割請求とは、複数人で共有している財産の共有状態を解消するための法的手続きです。 

民法第256条において、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定められています。 不動産の一部を持分として所有している場合、単独で自由に売却したり活用したりすることはできません。 

共有物分割請求は、不便な状態から抜け出し、単独所有や現金化を目指すための正当な権利です。

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共有物分割請求を検討すべきケースとは？

不動産を複数人で共有する状態は、全体の処分（売却等）に共有者全員の合意が必要となるため、管理や運用面で法的な不都合が生じやすくなります。

権利関係がさらに複雑化する前に、共有物分割請求による状態の解消を検討すべきと言えるでしょう。特に、以下の状況に直面している場合は、早期の対応が推奨されます。

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共有物分割請求を行う2つのメリット

共有物分割請求の手続きを通じて共有状態を解消することには、法律上および経済上の明確な利点が存在します。 具体的には、以下の2つのメリットが挙げられます。

これらの利点を正しく理解し、ご自身の状況に照らし合わせて検討を進めることが大切です。

不動産の価値を公平に評価して持分を現金化できる

当事者間での代償金の交渉では、不動産の評価額を巡り意見が対立するケースが少なくありません。 しかし専門家や法的手続きを経ることで、客観的な基準を用いた適正な価格算定が期待できます。

具体的には以下のような方法で公平性を担保していくのが一般的です。

評価額を算出する主な方法	概要
不動産鑑定士への依頼	専門家が市場動向を踏まえて適正価格を客観的に算出する
裁判所による鑑定人の選任	訴訟において中立的な立場の鑑定人が適正な評価を行う

このような専門的かつ中立的な評価を介することで、一部の共有者が不当な経済的損失を被る事態を回避できます。 結果として、親族間などの感情的な対立を防ぎつつ、持分を公平に現金化しやすくなるでしょう。

法律に基づいて共有不動産を分割できる

任意の協議で共有者全員の同意が得られない場合でも、法律の枠組みを用いれば事態を前進させることが可能です。 共有物分割請求を行う法的なメリットは以下のとおりです。

相続などで意見が激しく食い違う事案では、当事者同士の話し合いだけで状況を打開するのは容易ではありません。 

法的手続きへ移行すれば、最終的には裁判所が諸事情を考慮して判断を下すため、膠着状態にある案件でも着実な解消を見込めます。

共有物分割請求を行う3つのデメリット

共有物分割請求は法的な解決を図る有効な手段ですが、実行にあたってはいくつかのデメリットも伴います。 具体的には、以下の3点に留意が必要です。

手続きを進める前にこれらのリスクを把握し、事前に対策を講じておくことが大切です。

手続きや解決までに時間がかかる

当事者間の協議で合意に至らない場合、家庭裁判所での調停や訴訟へと移行するため、解決までに長期間を要する傾向にあります。 

長期化を招きやすい主な要因として、以下のケースが挙げられます。

すべての手続きが完了するまでに数カ月から1年以上かかる事案も珍しくありません。精神的な負担を軽減し、円滑な解決を目指すのであれば専門家への早期相談が推奨されます。

関連記事：共有物分割訴訟の期間について解説

期待した結果にならない場合がある

法的手続きに移行した場合、最終的な分割方法は裁判所が諸事情を考慮して決定するため、ご自身の希望がそのまま認められるとは限りません。 

たとえば、以下のように想定外の決定が下されるリスクが考えられます。

希望する分割方法	想定されるリスク
不動産を単独で取得したい	相手の事情などが考慮され、物件の売却を命じられるおそれがある
高値で売却して現金化したい	競売による市場価格より低い金額での処分となる可能性がある

共有物分割請求は正当な権利ですが、判決に委ねる以上はこうした不確実性が伴う点に留意しておく必要があります。

他の共有者との関係が悪化する可能性がある

共有物分割請求は相手方に対して法的なアクションを起こす性質上、共有者との関係が険悪になるリスクもゼロではありません。

特に親族間で不動産を共有している場合、感情的な対立が引き金となり、次のような影響を及ぼす事態も想定されます。

共有物分割請求ができない・制限される例外ケース

共有物分割請求は各共有者に認められた権利ですが、あらゆる状況で無条件に行使できるわけではありません。 法律の規定や対象物の性質により、例外的に分割手続きが制限されるケースが存在する点に留意が必要です。

具体的には、以下の要件に該当する状況下では、ただちに分割を求めることが認められにくい傾向にあります。

共有物分割請求ができない・制限されるケース	根拠法
共有者間で最長5年間の不分割特約を定めている期間中である	民法｜第256条1項
境界線上の塀やマンションの共用部分など、性質上分割が困難である	民法｜258条の2第1項
遺産分割協議が未完了で不動産が遺産共有の状態に置かれている	境界線上の塀等：民法｜第257条・第229条、マンション共用部分：区分所有法｜第15条2項

このような事由に該当する場合は、特約の期間満了を待つか、前提となる遺産分割手続きなどを先行する対応が求められます。

共有物分割請求の流れ【3ステップ】

共有物分割請求は、当事者間の協議から始まり、解決しない場合は裁判所を介した手続きへと段階的に進むのが原則です。

いきなり訴訟を起こすのではなく、以下の3つのステップを踏んで共有状態の解消を目指します。

各段階の手続き内容と特徴を順番に解説します。

主な共有物分割請求訴訟の判決3パターン

共有物分割請求訴訟において、裁判所が下す判決は大きく3つの類型に分類されます。対象となる不動産の性質や当事者の利用状況などを総合的に考慮し、以下のいずれかの方法が命じられるのが一般的です。

ご自身のケースでどの判決が下される可能性が高いか、事前に見立てを立てておくことが大切です。

現物分割｜不動産を物理的に分け合う

現物分割とは、不動産を共有者間で物理的に切り分け、それぞれが単独で所有する形態にする分割方法です。土地の場合は、登記簿上の土地を複数に分割する「分筆」手続きによって実現を図ります。 

ただし、以下のようなケースでは物理的な分割が困難と判断される傾向にあります。

このように、現物分割は土地の広さや形状にゆとりがあり、分割後も十分な活用が見込める事案において適用されやすい手続きといえます。

価格賠償｜他の共有者に共有不動産の価格に相当する代償金を支払う

価格賠償（全面的価格賠償）とは、特定の共有者が不動産の全持分を取得し、他の共有者へ持分に応じた代償金を支払う解決手段です。 

代償金の算定基準について当事者間で意見が対立する場合は、裁判所が不動産鑑定士の評価に基づき適正な金額を決定します。

この方法は、現物分割が困難な不動産において、以下の条件を満たす場合に選択されることが一般的です。

適用されやすい条件	詳細
支払い能力の有無	不動産を取得する側に代償金を支払うだけの十分な資力がある
取得の合理性	対象の不動産に居住しているなど特定の者が取得する理由がある

仮に不動産を取得したいと希望しても、十分な資金を用意できなければこの判決を得ることは難しくなります。

換価分割｜競売で得た利益を共有者で分け合う

現物分割も価格賠償も適用できない事案では、最終的な手段として換価分割が命じられます。 換価分割とは、裁判所の主導で共有不動産を競売にかけ、売却代金を各々の持分割合に応じて分配する清算方法です。

現金で明確に分け合うため、共有関係を完全に断ち切れるというメリットがあります。 ただし、競売手続きを伴うことから、以下のような経済的負担が生じる点に留意が必要です。

関連記事：共有不動産はどうしたら売却できるの？同意が必要なケースと持分の処分方法を解説

共有物分割請求を弁護士に依頼する4つのメリット

共有物分割請求は、専門知識を持つ弁護士へ依頼することで多くの利点を得られます。 当事者間の協議は対立から長期化しやすいため、弁護士による以下の支援が有効です。

期待できるメリット	詳細
関係悪化の防止	第三者が客観的視点で交渉するため親族間の深刻な対立を避けられる
利益の最大化	適正な価格での持分買取や共同売却などを通じて経済的損失を防ぐ
手続きの円滑化	煩雑な法的書類の作成や裁判所とのやり取りをすべて一任できる
精神的負担の軽減	相手方と直接交渉するストレスから解放され平穏な日常を保てる

複雑な権利関係を法的に紐解くことは、円滑な解決の糸口となるでしょう。

関連記事：共有物分割請求を弁護士に依頼するメリットについて解説

共有物分割請求にかかる費用

共有物分割請求を円滑に進めるにあたり、手続きの段階に応じて各種費用が発生します。 協議による解決であれば負担を抑えられますが、法的手続きへ移行するほど実費や弁護士費用が加算される傾向にあります。

具体的に想定される手続き費用の内訳と相場を以下の表にまとめました。

費用の種類	金額の目安	発生する主なタイミング
裁判所への実費（印紙や切手代など）	数千円から数万円程度（不動産の固定資産税評価額を基に算出される）	調停や訴訟の申し立て時
弁護士費用（着手金や報酬金など）	数十万円から経済的利益の一定割合（法律事務所により異なる）	専門家への依頼時から事件解決時
不動産鑑定費用	約20万〜100万円程度	訴訟等で正確な評価額が必要な時

これら費用の総額は、対象となる不動産の評価額や事案の複雑さによって大きく変動します。

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関連記事：共有物分割請求にかかる弁護士費用は？相場や具体例、安く抑える方法を解説

共有物分割請求に関するよくある質問

まとめ｜共有物分割請求を円滑に進めるなら早めに弁護士に相談しよう

この記事では、共有不動産を保有するリスクや共有物分割請求における判決の種類、共有物分割請求を弁護士に依頼するメリットを紹介しました。

共有状態の不動産は、時間が経つほど権利関係が複雑になり解決が困難になります。共有物分割請求は、現状のトラブルを解消し将来の憂いを断つための有効な手段です。

ご自身の権利を適切に守りつつ、感情的なもつれを最小限に抑えるには専門家の力が不可欠です。