共有物分割請求とは？判例のパターンや請求のメリット、デメリット、流れを紹介

共有持分がある不動産の所有者の中には「不動産の共有状態を何とか解消したい」「どのような解決方法があるのか」と悩んでいる方も多いでしょう。

共有状態にある不動産を放置していると、さまざまな問題を引き起こすおそれがあります。

この記事では、共有状態の解消を求める「共有物分割請求」の概要やメリット、デメリットを解説しています。

共有物分割請求を行って不動産の共有状態を解消したいと考えている方は、この記事を最後まで読んでみてください。

共有物分割請求とは不動産の共有状態を解消するための手続き

共有物分割請求とは、共有状態を解消するために行う請求のことです。

具体的には、土地や住宅などの不動産を所有している共有者の一人が、他の共有者に対して請求します。

共有状態にある不動産自体は珍しいものではありませんが、共有状態にあることであらゆるトラブルの原因となります。

そのため、今起きているトラブル解消や将来のトラブル予防のために共有物分割請求を行うケースが多いのです。

民法第256条1項では、原則としていつでも共有物分割請求を行えるとしており、この権利を共有物分割請求権と呼びます。

（共有物の分割請求）

第二百五十六条

1 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。

引用：民法｜第256条1項

不動産の共有持分について詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせて参考にしてみてください。

関連記事：共有持分とは？売却や相続、私道が絡むトラブル事例を紹介

共有不動産の3つの問題点

共有不動産を所有していることで、主に以下の問題点が存在します。

共有者同士で意見が食い違うと、不動産の活用や処分が進まず、固定資産税や管理の負担が重くなりがちでです。

不利益を被らないよう、以下で具体的な問題点を理解しましょう。

スムーズに売却できないことがある

共有不動産を所有している場合、売却がスムーズに進まないことが挙げられます。

民法251条では、共有不動産を変更するためには他の共有者の同意を得なければならないとしているためです。

（共有物の変更）
第二百五十一条

1 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。）を加えることができない。

引用：民法｜第251条1項

共有不動産の変更には、法律的に処分する行為、いわゆる売買契約の締結等が含まれると考えられております。

他の共有者が同意しているにもかかわらず、共有者のうちの1人だけが売却に反対した場合、不動産を売却することができません。

共有持分だけの売却もできますが、その場合は不動産を自由に使えないなどの理由により、相場より大幅に低い金額になってしまう可能性が高いでしょう。

このように、共有不動産を所有していると好きなタイミングで売却できないばかりか、処分を巡って他の共有者とトラブルになることも考えられます。

管理に手間がかかる

共有状態にある不動産は、管理に手間がかかることも問題です。

上記で解説した変更と同様に、共有不動産の管理にも共有者の同意が一定数必要になります。

そのため、賃貸で貸し出した場合、スムーズな管理ができない可能性があるのです。

たとえば、民法第252条では、外壁の防水工事や原状回復工事などの、形状に著しい変化をともなわない「軽微な変更」の場合は、共有者全体の持分の価格に従い、その過半数の同意が必要としています。

（共有物の管理）
第二百五十二条

1　共有物の管理に関する事項（次条第一項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第一項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。）は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

引用：民法｜252条

また、民法251条では、大規模なリフォームや建物を建てるなどの形状が著しく変化する変更の場合は、共有者全員の同意が必要と定めています。

スムーズな意思決定のもとで賃貸管理を行いたい場合は、共有状態を解消できないか検討しましょう。

相続により権利関係が複雑になってしまう

共有不動産の問題点3つ目は、世代交代により権利関係が複雑化するおそれがあることです。

不動産の共有持分を所有している場合、共有持分も相続財産に含まれるため相続人に相続されます。

このような形で世代交代が進むと、共有持分がどんどん細分化して権利関係が複雑になるのです。

権利関係が複雑になると、処分しようとしても共有者の行方がわからず同意の取得が困難になることが考えられます。

共有名義の不動産売却で起こり得るトラブルや回避策は、以下の記事を参考にしてみてください。

関連記事：共有名義の不動産売却はトラブルに要注意！回避策とスムーズに売る方法

共有物分割請求を行う2つのメリット

共有物分割請求を行うことで、以下のようなメリットが得られます。

共有状態を解消するべきか判断するためにも、以下で詳しく見ていきましょう。

不動産の価値を公平に評価して持分を現金化できる

共有物分割請求を行うと、不動産の価値を公平に評価した上で持分を現金化できます。

代償金での分割を進める場合、共有者間で不動産の評価額が一致しないケースがありますが、その際は不動産鑑定士が正当に評価額を算出してくれるため、公平に現金化することが可能です。

また、訴訟に進んだ場合は、裁判所が中立の立場で鑑定人を選任し、その鑑定結果をもとに適正な金額を決定します。

結果として共有者の一方が不当な損をするリスクを避けられ、感情的な対立につながりにくくなります。

法律に基づいて共有不動産を分割できる

法律に基づいて確実に共有不動産を分割できる点も、請求を行うメリットの一つです。

共有者全員の同意が得られなくても、調停や訴訟を通じて裁判所が分割方法を決定する仕組みがあるため、話し合いで行き詰まった場合でも解決に進めます。

親族間や相続で意見が食い違うケースでは、任意の話し合いだけでは解消が難しいケースも多いでしょう。

共有物分割請求を行う3つのデメリット

共有物分割請求は公平な分割ができる一方で、以下のデメリットが生じます。

事前に請求のリスクを抑えておかないと、後から後悔する可能性があります。判断を誤らないためにも、具体的なデメリットを見ていきましょう。

手続きや解決までに時間がかかる

共有物分割請求は、解決までに長期間かかる場合があります。

協議で分割方法がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停・訴訟に進む必要があり、全ての手続きが終了するまでに数カ月～1年以上かかるケースも少なくありません。

とくに相続で共有者が多い場合や不動産の評価方法で意見が食い違う場合は、感情的な対立にもつれやすく多くの時間を要します。

訴訟に進めば、不動産鑑定士による鑑定や裁判所での審理が必要となるため、手続きが複雑化しやすいです。

スムーズな解決を目指すなら、弁護士のサポートを受けることも検討すると良いでしょう。

期待した結果にならない場合がある

共有物分割請求を行っても、必ずしも希望どおりの結果になるとは限りません。

裁判所は共有者全員の意見や不動産の状況を踏まえ、最も妥当だと判断される分割方法を撰びます。

そのため、自分が「物件を取得したい」と考えていても、他の共有者の事情や不動産の形状によっては売却が撰ばれる可能性があるのです。

売却によって現金化する場合、市場価格よりも低い価格での処分や競売になることもあり、結果として想定していた金額を受け取れないケースもあります。

共有物分割請求は法的に権利が認められていますが、最終的な判断は裁判所に委ねられるため、期待した結果と異なるリスクがある点は理解しておく必要があります。

他の共有者との関係が悪化する可能性がある

他の共有者との関係悪化のリスクも考慮しておきましょう。

前述のとおり、必ずしも思ったとおりの分割方法になるとは限りません。

共有者が多い場合、その結果に対してマイナスな感情を抱く人もいるでしょう。感情的な対立が続くと、今後の相続や家族関係に影響するおそれもあります。

共有物分割請求の流れ【3ステップ】

共有物分割請求は、主に以下の方法で行います。

ここからは、共有物分割請求を行う方法を解説します。

1.まずは共有者間で話し合う

共有物分割請求は、まず共有者間で話し合うことから始めます。

共有者が身近な家族の場合や、共有者間の関係性が良好な場合に有効な方法です。

共有者間の話し合いにより話がまとまれば、裁判所に足を運ぶ手間や費用を抑えられます。

共有者間の話し合いで不動産の分割方法が決まれば「共有物分割協議書」という書面に詳細をまとめて、分割に向けて動き出すことになります。

2.話がまとまらない場合は共有物分割請求調停を行う

共有者だけの話し合いで共有物の分割がうまくまとまらなかった場合、共有物分割請求調停の手続きを取ることができます。

共有物分割請求調停とは、調停委員に立ち会ってもらい、裁判所で共有物分割の話し合いを行うことです。

調停委員が立ち会うとはいえ、あくまで共有者同士の話し合いのため、裁判所が判断を下すわけではありません。

しかし、第三者である調停委員が立ち会うことで冷静な話し合いができる点や、話し合いの結果をまとめた調停調書は法的な効果を持つため、合意後のトラブルを防げるメリットがあります。

共有物分割請求調停は「いきなり裁判を起こしたくない」「なるべく話し合いで解決したい」という方が利用する手続き方法です。

3.調停でも解決しない場合は共有物分割請求訴訟を提起する

共有者間の話し合いでは話がまとまらない場合、共有物分割請求訴訟の提起に進みます。

共有物分割請求訴訟を起こすことで、裁判所に共有状態の解決方法を決めてもらえるのです。

裁判所が下す判決の種類については、次の章で詳しく解説します。

また、審理の際に裁判所から和解協議を勧められることもあります。

以下の記事では、共有物分割請求訴訟について詳しく解説しています。気になる方は参考にしてください。

参考記事：共有物分割請求訴訟の手続きの流れ！メリット・デメリットなどをわかりやすく解説

主な共有物分割請求訴訟の判決3パターン

共有物分割請求訴訟の判決は、主に以下の3パターンに分かれます。

それぞれの判決の内容を確認し、どの分割方法が最適なのか判断しましょう。

現物分割｜不動産を物理的に分け合う

1つ目は、現物分割を行う判決です。

現物分割とは、不動産を共有者間で物理的に分け合う方法です。

たとえば、土地を複数人で共有している場合、分筆することで現物分割を行います。

分筆とは、登記簿上の一筆の土地を複数に分割して登記し直すことです。

ただし、建物が建っている土地は物理的な分割が難しいため、現物分割が困難な場合が多いです。

また、接道状況や建ぺい率・容積率の問題があることから、狭い土地の現物分割も難しいとされています。

さらに、現物分割により土地が狭くなると、活用方法が限定されてしまうことも考えられます。

そのため、現物分割は分割しても活用方法に支障がない場合や、区分所有できる建物などに適用されることが多い類型です。

価格賠償｜他の共有者に共有不動産の価格に相当する代償金を支払う

共有物分割請求訴訟で価格賠償の判決が出るケースもあります。

価格賠償とは、共有者のうちの1人が不動産の全てを取得する代わりに、他の共有者へ共有不動産の価格に応じた代償金を支払う方法です。

代償金の金額は、共有者間の意見が一致しない場合、裁判所が鑑定を行い評価額を決定します。

具体例として、A、B、C、Dが評価額8,000万円の土地を25％ずつの持分割合で共有しているケースを考えてみましょう。

この場合、判決によりAが価格賠償で土地を取得すると、AからB、C、Dそれぞれに8,000万円の25％である2,000万円を支払うことになるのです。

ただし、現物分割もできず、取得する共有者に代償金を支払う資力がなかったり、誰が共有不動産全体を取得するのかで紛争になり価格賠償もできない場合には、次に紹介する換価分割で解決を図ることになります。

換価分割｜競売で得た利益を共有者で分け合う

現物分割も価格賠償もできない場合、裁判で換価分割の判決が言い渡されます。

換価分割とは、共有不動産を競売で売却してその代金を共有者で分け合う方法です。

たとえば、共有者が1/3ずつ所有している不動産が競売で3,000万円で売れた場合、それぞれが1,000万円の取り分を受け取る形となります。

換価分割は、売却によって明確に共有関係を清算できるため、後腐れのない分割方法です。

以下の記事では、共有不動産の売却について詳しく解説しています。裁判を起こさずに共有不動産の売却を検討する方は、参考にしてください。

関連記事：共有不動産はどうしたら売却できるの？同意が必要なケースと持分の処分方法を解説

共有物分割請求を弁護士に依頼する4つのメリット

共有物分割請求は、弁護士に依頼することで手続きをスムーズに進めやすくなります。

弁護士に依頼するメリットには、主に以下の4点が挙げられます。

複雑な共有不動産の問題も、弁護士に依頼することで早期解決の可能性が高まります。

以下でメリットを紹介しているため、今置かれている状況と照らし合わせながら依頼すべきか判断してみてください。

共有者間の関係悪化を防げる

共有物分割請求を弁護士に依頼する1つ目のメリットは、共有者間の関係悪化を回避できることです。

親族と共有物分割請求を行う場合、共有不動産への愛着が深いと、それが悪い方向に作用してしまい対立を生むことがあります。

時には感情的になってしまい、話し合いが進まないこともあるでしょう。

しかし、共有物分割請求の交渉を弁護士に依頼すれば、法律に則った客観的な視点で、公平な話し合いをサポートしてもらえます。

利益の最大化を図ることができる

共有持分だけの売却もできますが、その場合は不動産を自由に使えないなどの理由により、相場より大幅に低い金額になってしまう可能性が高いと、共有物の問題点を挙げました。

しかし、共有物の分割の経験を多く積んだ弁護士に依頼をすることで、適正な価格で持分を買取ることや共同売却の方針等で進めることができ、利益の最大化を図ることができると言えます。

スムーズに手続きを進められる

共有物分割請求を弁護士に依頼すると、各種手続きをスムーズに進めることができます。

共有物分割請求では、共有者間の話し合い以外にも以下の手続きが必要です。

• 各種法的書類の作成
• 共有不動産の評価額の算定
• 協議が整わない場合の調停や裁判

これらの手続きは、法的知識を備えた専門家でなければ手続きが難しいでしょう。

スムーズで円満な共有物分割請求を実現するためにも、弁護士への依頼がおすすめです。

精神的な負担が軽減される

共有物分割請求を弁護士に依頼することにより、精神的な負担が軽減される点もメリットです。

共有物分割請求の交渉は、これまで親しかった人たちと戦うことになるため、精神的に疲弊してしまいます。

その結果、話し合うのが億劫になり、交渉が長引いてしまうこともあるでしょう。

その点、共有物分割請求を弁護士に依頼すれば、弁護士に交渉を任せられるため、依頼者が交渉の矢面に立つ必要がなくなります。

共有物分割請求にかかる弁護士費用の相場

共有物分割請求を弁護士に依頼すると、数十万円〜数百万円の費用がかかるのが一般的です。

具体的な費用項目と相場は、以下の通りです。

費用項目	費用相場	概要
法律相談料	無料～30分5,000円程度	法律相談にかかる費用 初回無料を実施している弁護士事務所が多い
着手金	20万円～50万円程度	弁護士と委任契約を締結する際にかかる費用
成功報酬	対象となる持分の5.5%から11%ほど	弁護士の関与によって利益を得た場合に発生する費用 事務所によって設定金額が異なる
実費	数千円～数万円程度	弁護士の交通費や書類取得にかかった郵便費用、収入印紙代など
日当	3万円～5万円程度	弁護士が出張・出廷したときに発生する費用

共有分割請求の弁護士費用は、以下の記事でも解説しています。こちらも参考にしてみてください。

関連記事：共有物分割請求にかかる弁護士費用は？相場や具体例、安く抑える方法を解説

共有物分割請求に関するよくある質問

まとめ｜共有物分割請求を円滑に進めるなら早めに弁護士に相談しよう

この記事では、共有不動産を保有するリスクや共有物分割請求における判決の種類、共有物分割請求を弁護士に依頼するメリットを紹介しました。

共有状態の不動産はトラブルを引き起こす可能性を秘めています。

共有者間のトラブルは、元々親しかった人との関係悪化につながるため、問題が発生する前に共有状態を解消することが望ましいでしょう。