共有物分割請求とは？共有状態の解消方法や弁護士に依頼するメリットを紹介

共有持分がある不動産の所有者の中には「不動産の共有状態を何とか解消したい」「どのような解決方法があるのか」と悩んでいる方も多いでしょう。

共有状態にある不動産を放置していると、さまざまな問題を引き起こすおそれがあります。

共有物分割請求を行って不動産の共有状態を解消したいと考えている方は、この記事を最後まで読んで参考にしてください。

共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、共有状態を解消するために行う請求のことです。

共有状態にある不動産自体は珍しいものではありませんが、共有状態にあることであらゆるトラブルの原因となります。

そのため、今起きているトラブル解消や将来のトラブル予防のために共有物分割請求を行うケースが多いのです。

民法第256条第1項では、原則としていつでも共有物分割請求を行えるとしていて、この権利を共有物分割請求権と呼びます。

共有不動産の3つの問題点

共有不動産を所有していることで、主に以下の問題点が存在します。

それぞれの問題点を解説します。

スムーズに売却できないことがある

共有不動産を所有している場合、売却がスムーズに進まないことが挙げられます。

民法251条では、共有不動産を変更するためには他の共有者の同意を得なければならないとしているためです。

共有不動産の変更には、法律的に処分する行為、いわゆる売買契約の締結等が含まれると考えられております。

他の共有者が同意しているにもかかわらず、共有者のうちの1人だけが売却に反対した場合、不動産を売却することができません。

共有持分だけの売却もできますが、その場合は不動産を自由に使えないなどの理由により、相場より大幅に低い金額になってしまう可能性が高いでしょう。

このように、共有不動産を所有していると好きなタイミングで売却できないばかりか、処分を巡って他の共有者とトラブルになることも考えられます。

管理に手間がかかる

共有状態にある不動産は、管理に手間がかかることも問題です。

上記で解説した変更と同様に、共有不動産の管理にも共有者の同意が一定数必要になります。

そのため、賃貸で貸し出した場合、スムーズな管理ができない可能性があるのです。

たとえば、民法第252条では、外壁の防水工事や原状回復工事などの、形状に著しい変化をともなわない「軽微な変更」の場合は、共有者全体の持分の価格に従い、その過半数の同意が必要としています。

また、民法251条では、大規模なリフォームや建物を建てるなどの形状が著しく変化する変更の場合は、共有者全員の同意が必要と定めています。

スムーズな意思決定のもとで賃貸管理を行いたい場合は、共有状態を解消できないか検討しましょう。

相続により権利関係が複雑になってしまう

共有不動産の問題点3つ目は、世代交代により権利関係が複雑化するおそれがあることです。

不動産の共有持分を所有している場合、共有持分も相続財産に含まれるため相続人に相続されます。

このような形で世代交代が進むと、共有持分がどんどん細分化して権利関係が複雑になるのです。

権利関係が複雑になると、処分しようとしても共有者の行方がわからず同意の取得が困難になることが考えられます。

このように、共有不動産を所有することで、将来の相続の場面で相続人に迷惑をかける可能性があるのです。

共有物分割請求の種類

共有物分割請求は、主に以下の方法で行います。

ここからは、共有物分割請求を行う方法を解説します。

共有者間で話し合う

共有物分割請求は、まず共有者間で話し合うことから始めます。

共有者が身近な家族の場合や、共有者間の関係性が良好な場合に有効な方法です。

共有者間の話し合いにより話がまとまれば、裁判所に足を運ぶ手間や費用を抑えられます。

共有者間の話し合いで不動産の分割方法が決まれば「共有物分割協議書」という書面に詳細をまとめて、分割に向けて動き出すことになります。

共有物分割請求調停を行う

共有者だけの話し合いで共有物の分割がうまくまとまらなかった場合、共有物分割請求調停の手続きを取ることができます。

共有物分割請求調停とは、調停委員に立ち会ってもらい、裁判所で共有物分割の話し合いを行うことです。

調停委員が立ち会うとはいえ、あくまで共有者同士の話し合いのため、裁判所が判断を下すわけではありません。

しかし、第三者である調停委員が立ち会うことで冷静な話し合いができる点や、話し合いの結果をまとめた調停調書は法的な効果を持つため、合意後のトラブルを防げるメリットがあります。

共有物分割請求調停は「いきなり裁判を起こしたくない」「なるべく話し合いで解決したい」という方が利用する手続き方法です。

共有物分割請求訴訟を提起する

共有者間の話し合いでは話がまとまらない場合、共有物分割請求訴訟の提起に進みます。

共有物分割請求訴訟を起こすことで、裁判所に共有状態の解決方法を決めてもらえるのです。

裁判所が下す判決の種類については、次の章で詳しく解説します。

また、審理の際に裁判所から和解協議を勧められることもあります。

しかし、それでも和解できないと共有不動産の分割方法について裁判所の判断が下されることになるのです。

主な共有物分割請求訴訟の判決

共有物分割請求訴訟の判決には、主に以下の種類があります。

それぞれの判決の内容を見ていきましょう。

現物分割

1つ目は、現物分割を行う判決です。

現物分割とは、不動産を共有者間で物理的に分け合う方法です。

たとえば、土地を複数人で共有している場合、分筆することで現物分割を行います。

分筆とは、登記簿上の一筆の土地を複数に分割して登記し直すことです。

ただし、建物が建っている土地は物理的な分割が難しいため、現物分割が困難な場合が多いです。

また、接道状況や建ぺい率・容積率の問題があることから、狭い土地の現物分割も難しいとされています。

さらに、現物分割により土地が狭くなると、活用方法が限定されてしまうことも考えられます。

そのため、現物分割は分割しても活用方法に支障がない場合や、区分所有できる建物などに適用されることが多い類型です。

価格賠償

共有物分割請求訴訟で価格賠償の判決が出るケースもあります。

価格賠償とは、共有者のうちの1人が不動産の全てを取得する代わりに、他の共有者へ共有不動産の価格に応じた代償金を支払う方法です。

代償金の金額は、共有者間の意見が一致しない場合、裁判所が鑑定を行い評価額を決定します。

具体例として、A、B、C、Dが評価額8,000万円の土地を25％ずつの持分割合で共有しているケースを考えてみましょう。

この場合、判決によりAが価格賠償で土地を取得すると、AからB、C、Dそれぞれに8,000万円の25％である2,000万円を支払うことになるのです。

ただし、現物分割もできず、取得する共有者に代償金を支払う資力がなかったり、誰が共有不動産全体を取得するのかで紛争になり価格賠償もできない場合には、次に紹介する換価分割で解決を図ることになります。

換価分割

現物分割も価格賠償もできない場合、裁判で換価分割の判決が言い渡されます。

換価分割とは、共有不動産を競売で売却してその代金を共有者で分け合う方法です。

たとえば、共有者が1/3ずつ所有している不動産が競売で3,000万円で売れた場合、それぞれが1,000万円の取り分を受け取る形となります。

換価分割は、売却によって明確に共有関係を清算できるため、後腐れのない分割方法です。

ただし、換価分割は売却した際の譲渡取得税などの費用がかかることがあります。

以下の記事では、共有不動産の売却について詳しく解説しています。

裁判を起こさずに共有不動産の売却を検討する方は、参考にしてください。

参考記事：【共有不動産の売却方法】同意が必要なケース・持分の処分方法

弁護士に共有物分割請求を依頼するメリット4選

共有物分割請求は弁護士に依頼するのがおすすめです。

弁護士に依頼するメリットには、主に以下の4点が挙げられます。

ここでは、上記のメリットを詳しく解説します。

共有者間の関係悪化を防げる

共有物分割請求を弁護士に依頼する1つ目のメリットは、共有者間の関係悪化を回避できることです。

親族と共有物分割請求を行う場合、共有不動産への愛着が深いと、それが悪い方向に作用してしまい対立を生むことがあります。

時には感情的になってしまい、話し合いが進まないこともあるでしょう。

しかし、共有物分割請求の交渉を弁護士に依頼すれば、法律に則った客観的な視点で、公平な話し合いをサポートしてもらえます。

利益の最大化を図ることができる

共有持分だけの売却もできますが、その場合は不動産を自由に使えないなどの理由により、相場より大幅に低い金額になってしまう可能性が高いと、共有物の問題点を挙げました。

しかし、共有物の分割の経験を多く積んだ弁護士に依頼をすることで、適正な価格で持分を買取ることや共同売却の方針等で進めることができ、利益の最大化を図ることができると言えます。

スムーズに手続きを進められる

共有物分割請求を弁護士に依頼すると、各種手続きをスムーズに進めることができます。

共有物分割請求では、共有者間の話し合い以外にも以下の手続きが必要です。

• 各種法的書類の作成
• 共有不動産の評価額の算定
• 協議が整わない場合の調停や裁判

これらの手続きは、法的知識を備えた専門家でなければ手続きが難しいでしょう。

スムーズで円満な共有物分割請求を実現するためにも、弁護士への依頼がおすすめです。

精神的な負担が軽減される

共有物分割請求を弁護士に依頼することにより、精神的な負担が軽減される点もメリットです。

共有物分割請求の交渉は、これまで親しかった人たちと戦うことになるため、精神的に疲弊してしまいます。

その結果、話し合うのが億劫になり、交渉が長引いてしまうこともあるでしょう。

その点、共有物分割請求を弁護士に依頼すれば、弁護士に交渉を任せられるため、依頼者が交渉の矢面に立つ必要がなくなります。

共有物分割請求によるストレスを解消して、精神的負担を軽くしたい方は、弁護士へ共有物分割請求を依頼しましょう。

まとめ｜共有状態の不動産は早めの共有物分割請求がおすすめ

この記事では、共有不動産を保有するリスクや共有物分割請求における判決の種類、共有物分割請求を弁護士に依頼するメリットを紹介しました。

共有状態の不動産はトラブルを引き起こす可能性を秘めています。

共有者間のトラブルは、元々親しかった人との関係悪化につながるため、問題が発生する前に共有状態を解消することが望ましいでしょう。

共有物分割請求は法的知識が必要となるケースが多いため、法律の専門家である弁護士に依頼することで円満かつスピーディに手続きを進められます。