強制退去させられたらどうなる?家賃滞納が招く結末と次の家を借りる方法

代表弁護士 佐々木 一夫 (ささき かずお)

家賃滞納や賃貸借契約違反によって強制退去させられた場合に、どのようなデメリットが生じるのか疑問を抱いているでしょう。

家賃滞納が理由で強制退去させられると信用情報に影響し、次の住まいを見つけるのが難しくなる可能性があります。

そのような状況を避けるためには、強制退去させられる前に適切な対策を講じなければいけません。

本記事では、強制退去させられたときの弊害について解説するとともに、それを避けるための方法をお伝えします。

強制退去させられたら社会的信用がなくなる

賃貸借契約書

賃借人が家賃滞納や賃貸借契約違反(騒音、無断ペット飼育など)を継続すると、賃貸人の法的手段により強制退去させられるおそれがあります。

特に、退去理由が家賃滞納だと、個人の信用情報に一定期間滞納記録が残る場合があります。

そのため、次の物件を借りる際に審査が厳しくなる可能性があり、生活に影響を与えかねません。

強制退去に至るには、賃貸借契約の解除や明け渡し訴訟の提起など、法律に基づくプロセスが必要です。

正当な手続きを経て裁判で明け渡しの判決がくだされると、賃借人は退去を余儀なくされます。

明け渡しの判決が出ても退去しないときは、裁判所の執行官に強制的に立ち退かされるケースがあります。

そのような最悪の事態を避けるために、強制退去が招く結果について理解し、講じるべき対策について知る必要があるでしょう。

強制退去させられる主な理由

騒音トラブル

賃借人が強制退去させられるのは、賃貸人との信頼関係が崩れ、賃貸借契約の解除ののち、建物明け渡し請求が認められても自主的に退去しない場合です。

強制退去させられる主な理由には、次のものがあります。

  • 家賃滞納
  • 騒音トラブル
  • 無断でペットの飼育
  • 無断転貸

家賃滞納

家賃滞納は強制退去のもっとも一般的な理由です。

家賃を滞納したからといって、賃借人はすぐに退去させられるわけではありません。

賃貸人は、滞納が発生すると賃借人に口頭や文書などで支払いを催促し、話し合いによる解決を図ります。

しかし、滞納が3ヵ月以上続くと「信頼関係の破壊」が認められる可能性が高く、賃貸人は契約解除の申し入れが可能になります。

騒音トラブル

賃貸住宅での大声や大音量の音楽による騒音は、近隣住民とのトラブルを引き起こす主な原因の一つです。

賃貸借契約書には「騒音による迷惑行為を禁止する」旨の項目が含まれているのが一般的です。

居住が目的の集合住宅で、日常生活ではあり得ない騒音を出すことは、賃貸借契約で定められた使用方法に違反する「用法遵守義務違反」(民法第594条第1項民法第616条)に該当する可能性があります。

民法第五百九十四条一項 借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。

民法第六百十六条 第五百九十四条第一項の規定は、賃貸借についても準用する。

出典:e-Govポータル(https://www.e-gov.go.jp)

騒音元の賃借人が注意や警告を何度受けても解消されないときは、用法遵守義務違反を理由に契約解除を求められるケースがあります。

また、騒音元の賃借人が契約解除後も退去せず住み続けた場合は、賃貸人は強制退去を視野に入れ、明け渡し訴訟を裁判所に提起する可能性があります。

無断でペットの飼育

ペット禁止の賃貸物件において無断でペットを飼育し、賃貸人から再三注意を受けても是正しない場合は、用法遵守義務違反を理由に契約解除を迫られるかもしれません。

禁止されているペットの飼育を続け、相互の信頼関係が破壊された場合には、契約の解除が認められる可能性があります。

実務上は、賃貸人は無断でペットを飼育する賃借人に対し、〇年〇月〇日までに飼育をやめてください、同日までにペットの飼育をやめなければ、本書面をもって契約を解除しますと催告と解除の意思表示が同時にされることが多いです。

民法第541条では当事者の一方が債務を履行しない場合に、相手方が一定の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行されなければ契約解除ができると規定しています。

賃借人が契約を解除されても退去しないでいると、賃貸人は明け渡し訴訟を提起し、強制執行による退去を求める可能性があります。

無断転貸

賃借人が賃貸人の承諾なく賃貸物件を第三者に転貸すると、賃借権の無断転貸を制限する民法第612条1項の規定に違反します。

無断転貸は賃貸借契約における信頼関係を破壊する重大な違反行為であるため、民法第612条2項で、賃貸人は契約の解除ができると記載されています。

ただし、無断転貸においても賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認められない特段の事情があるときは、民法第612条第2項による契約解除ができないという判例もあります。

参考:最高裁昭和28年9月25日判決
参考:最高裁昭和30年9月22日判決

無断転貸が賃貸人に対する背信的行為に当たらないと判断された具体例には、以下のものがあります。

賃借人が賃貸物件で個人営業していて、税金対策などの理由で法人を設立し、従業員や建物の使用状況も同一のままその設立した会社に転貸していた。

参考:最高裁判決昭和39年11月19日判決
参考:最高裁判決昭和43年9月17日判決

当初は個人が賃貸していて、実際はその個人が設立した法人が使っていたというような、実態にあまり変化が生じていない無断転貸のケースでは、賃貸人への背信的行為が認められない可能性があります。

無断転貸であっても、必ずしも相互の信頼関係が破壊されているとはいえない場合が存在します。

強制退去させられるまでの流れとは?

明け渡し訴訟の弁護士

強制退去の理由でもっとも多いのが家賃の滞納です。

家賃を滞納したとしてもすぐに強制退去させられるわけではありませんが、未払いが続くと賃貸人による法的手続きで強制退去させられる可能性があります。

家賃滞納から強制退去までの一般的な流れは、以下の通りです。

  • 支払いの督促
  • 連帯保証人へ督促
  • 契約解除通知が届く
  • 明け渡し訴訟
  • 強制退去

1.支払いの督促

家賃の滞納が発生すると、翌日からおおむね1週間以内に賃貸人、または管理会社から支払いの督促を受けます。

督促では電話や訪問、文書などの方法で、賃借人に滞納した家賃を支払うように求められます。

文書による滞納通知には支払期限が明記されており、期日までに滞納している家賃を支払うように催促するものが一般的です。

2.連帯保証人へ督促

家賃の滞納が1カ月程度続くと賃貸人や管理会社から連帯保証人へ支払いを督促する連絡が入ります。

連帯保証人は、賃借人が家賃を滞納した場合に代わりに返済する義務を負っているため、賃借人と同様に督促の対象です。

督促の方法は電話や文書などで行われ、内容証明郵便で連帯保証人に督促状が送られるケースもあります。

内容証明郵便は、以下について証明する郵便です。

  • 差出人
  • 宛先
  • 内容
  • 差出日

内容証明郵便は通知内容と日付を証明する効力があるため、督促方法として頻繁に使用されます。

なお、内容証明郵便は文書の存在を証明するもので、記載された内容が真実であるかを証明するものではありません。

3.契約解除通知が届く

家賃の滞納がおおむね3ヵ月続くと、賃借人と賃貸人の信頼関係が損なわれたと認められる可能性が高くなります

この場合、賃貸人から、賃借人に賃貸借契約の解除通知が送られる可能性があります。

契約解除通知は、内容証明郵便によって送付するのが一般的です。

解除通知書には指定された支払期日までに滞納した家賃が支払われない場合、通知を持って賃貸借契約が解除される旨が記載されています。

賃貸人の催告に対して、賃借人が相当期間内に滞納した家賃を支払わなければ、契約解除の効力が発生します。

4.明け渡し訴訟

契約解除通知の効力が発生してから一定期間が経過しても、賃借人が自主的に退去しないときは、賃貸人が裁判所に明け渡し訴訟を提起する場合があります。

裁判が開かれると、賃借人と賃貸人の両者に自らの主張を述べる機会が与えられ、裁判所がこれらの意見を考慮した上で、和解案を提示することがあります。

裁判上の和解に合意したにもかかわらず賃借人が約束を守らないときは、賃貸人は改めて訴訟を提起しなくても強制執行の手続きが可能です。

一方、審理が終了し明け渡しの判決が確定するケースでは、賃借人は指定された期間内に住居を退去しなければいけません

5.強制退去

裁判で明け渡しを命じる判決がくだされても、賃借人が住居から自主的に退去しないときは、賃貸人から裁判所に強制執行を申立てられる可能性があります。

賃貸人の強制執行申立て後、裁判所は賃借人に対して明け渡しの催告を行います。

明け渡しの催告とは、執行官が現地へ出向き賃借人に明け渡し期限を説明し、強制執行日を記載した公示書を室内に貼り付ける手続きです。

それでもなお、賃借人が退去しない場合は、裁判所の執行官により強制執行が断行されます。

強制執行では荷物の運びだしと鍵の交換が行われ、部屋から退去させられます。

強制退去させられる前にとるべき行動

鍵を受け取る賃借人

収入の減少などで家賃が支払えない状態が続くと、賃貸人から契約解除や退去を求められる可能性があり、生活に大きなダメージがあります。

賃借人が強制退去を防ぐためにとる行動には、以下のものが挙げられます。

  • 強制退去は正当な行為なのか確認する
  • 家賃を支払う意思があることを伝える
  • 住居確保給付金制度を利用する
  • 傷病手当を申請する

強制退去は正当な行為なのか確認する

賃貸人から退去を迫られた場合、その手続きが正当な行為なのか確認してください。

賃借人を強制的に退去させるには、裁判所の判断が必要で、法的な手続きなしに賃貸人の独断では行えません

家賃滞納で賃借人に非があったとしても、賃貸人が実力行使によって退去させようとする行為は違法です。

賃貸人が独断で以下の行動をとった場合、罰則が適用されるケースがあります。

無断で部屋に入る・部屋に居座る 住居侵入罪(刑法第130条
室内の荷物を勝手に運び出す 窃盗罪(刑法第235条
部屋の鍵を付け替える 不動産侵奪罪(刑法第235条の2
脅す 脅迫罪(刑法第222条刑法第223条

賃貸人がこのような違法行為を行ったときは、損害賠償を請求できる可能性があります。

不当な実力行使で被害を被ったときは、対応について弁護士に相談しましょう。

家賃を支払う意思があることを伝える

家賃の支払いが滞ったときは、速やかに賃貸人や管理会社と連絡をとり、滞納は一時的なもので、支払う意思があることを誠実に伝えてください。

督促を無視したり、横柄な態度をとったりすると、賃貸人や管理会社の心証を損ねてしまい逆効果を生むおそれがあります。

賃貸人との関係の悪化は、強制退去のリスクを高めてしまいます。

滞納の理由を丁寧に説明し、具体的な支払い計画を提示するなどして、賃貸人の理解が得られるように努めましょう。

住居確保給付金制度を利用する

退職や解雇、やむを得ない休業などの理由で家賃の支払いが難しくなった場合は、住居確保給付金制度の利用を検討してください。

住居確保給付金制度は、住居を失う恐れがある方に賃貸住宅の家賃を支給して、安定した住居の確保と就労による自立をはかるための制度です。

住宅確保給付金は以下の要件を満たす方であれば、申請が可能です。

(1)主たる生計維持者が

①離職・廃業後2年以内である場合

もしくは

②個人の責任・都合によらず給与等を得る機会が、離職、廃業と同程度まで減少している場合

(2)直近の月の世帯収入合計額が、

市町村民税の均等割が非課税となる額の1/12と家賃の合計を超えていないこと

(3)現在の世帯の貯金合計が、各市町村で定める額を超えていないこと

(4)求職活動要件として

ハローワーク等に求職の申込をし、誠実かつ熱心に求職活動を行うこと

出典:厚生労働省 住宅確保給付金

住宅確保給付金は原則3ヵ月(最大9ヵ月)受給できます

この制度の活用は、強制退去のリスクを減少させ、生活を立て直す足がかりになるでしょう。

失業などが理由で家賃の支払いに困っているなら、居住している自治体への相談をおすすめします。

傷病手当を申請する

健康保険の被保険者の方で、病気やケガにより仕事ができず収入が途絶えてしまった場合は、傷病手当金の受給を検討してください。

傷病手当金は就労不能期間中に最長1年6ヵ月にわたって、直近12ヵ月の標準報酬月額の平均額の2/3に相当する金額が日割りで支給されます。

受給するには、加入している健康保険組合か協会けんぽに申請が必要です。

傷病手当金は収入の減少をカバーし、家賃滞納のリスクを軽減します。

強制退去させられたあとに次の家を借りる方法

部屋さがし

強制退去させられた方の家賃滞納歴は、一部の家賃保証会社で共有されるため、新たな住まいを見つけるのが難しくなる可能性があります。

しかし、以下のような工夫で家賃滞納で強制退去させられた方でも、次の家が借りやすくなるでしょう。

  • 滞納歴が共有されていない保証会社で借りられる物件を探す
  • 安定した収入のある連帯保証人をたてる
  • 家族名義で契約する

滞納歴が共有されていない保証会社で借りられる物件を探す

家賃保証会社には信用情報機関に登録された過去の信用情報をもとに審査する信販系と、全国保証業協会に加盟して家賃の滞納歴をもとに審査するLICC系、独自の基準で審査する独立系などがあります。

独立系の家賃保証会社の入居審査では、信用情報機関やLICCに登録された滞納情報を確認しません。

そのため、独立系の家賃保証会社の物件では、過去に家賃の滞納があっても、審査に通過する可能性があります

家賃滞納で強制退去させられた方は、独立系の家賃保証会社の物件を探すとよいでしょう。

安定した収入のある連帯保証人をたてる

強制退去させられたあとの家探しでは、信用力のある連帯保証人をたてることで、入居審査に通りやすくなる場合があります。

連帯保証人に求められる一般的な条件には、次のものが挙げられます。

  • 安定した職業に就いている
  • 日本国内に居住している
  • 賃貸人との関係が3親等以内の親族

連帯保証人に据える人の信用力が高ければ、滞納歴があっても入居審査に通過する可能性があります。

強制退去を経験し、次の家が決まらない方は、信用力のある親族に連帯保証人になってもらうよう交渉してみましょう。

家族名義で契約する

強制退去させられた方が賃貸物件を借りる場合、配偶者や家族に他人名義で契約してもらう方法があります。

家賃滞納の経験がなく安定した収入のある配偶者や家族だと、契約できるケースがあります。

ただし、事前に賃貸人に他人名義での賃貸借契約が許されているのか確認が必要です。

この方法なら、滞納歴がネックとなって審査に通過できない方でも、入居できる可能性があります。

家族の協力を得られるなら、他人名義での契約も選択肢の一つです。

強制退去させられたときのよくある疑問

QandA

強制退去を不安視する方から、多く寄せられる疑問点をまとめました。

強制退去に関するよくある疑問には、以下の内容があります。

  • 荷物はどうなりますか?
  • 退去を無視したらどうなりますか?
  • 誰に相談したらいいですか?

荷物はどうなりますか?

強制執行によって運び出された荷物がたどる一連の流れは、以下の通りです。

  • 強制執行が断行されると、執行官の指示のもと執行補助者によって部屋からすべての荷物が運び出される
  • 運び出された荷物の中で、廃品として認定を受けたもの以外は、執行官が指定する保管場所に一定期間保管される
  • 保管期間内に荷物の引き取りがない場合、売却や廃棄によって処分される

関連記事:強制退去後の荷物引き取りに必要な法的手続き・費用

退去を無視したらどうなりますか?

裁判所から明け渡しの判決が出ても、無視して住み続けた場合は、以下の流れで強制退去させられる可能性があります。

  • 賃貸人が裁判所に「強制執行申立て」を行う
  • 執行官が部屋を訪れ賃借人に明け渡しの期限を伝える「明け渡し催告」が行われる
  • 明渡催告から一ヶ月以降に執行官により強制執行が断行される

明け渡しの判決が出ると、退去をまぬがれるのは難しいでしょう。

誰に相談したらいいですか?

家賃が支払えず強制退去させられてしまうほど生活が困窮しているなら、弁護士に相談して自分にあったセーフティネットを提案してもらいましょう。

賃借人が自立した生活を取り戻すための制度には、以下のものがあります。

債務整理 任意整理 将来の利息や遅延損害金を免除する手続き
個人再生 住宅を残しながら借金を大幅に減額する手続き
自己破産 借金を全額免除する手続き
特定調停 裁判所が債務者と債権者の間に入り和解の成立を支援する手続き
生活保護 生活困窮者に憲法が定める健康で文化的な最低限度の生活を保障し、自立した生活ができるようにするための援助制度

弁護士のアドバイスを受けながら、困窮から抜け出す足がかりとしてセーフティネットを活用してください。

弁護士法人アクロピースには、強制退去のトラブルなど、
不動産問題に強い弁護士が多数在籍しております。

豊富な経験をもとにスムーズで有利に強制退去を避ける交渉を進めるお手伝いをいたします。

まずはお気軽にお問い合わせください。

お問い合わせフォームへ

まとめ|強制退去という結末を迎える前に弁護士に相談して適切な対策を講じよう

無料相談が受けられる弁護士

本記事では、賃借人が強制退去させられて被る弊害と、それを回避するための適切な行動について解説しました。

  • 強制退去の主な理由には、家賃滞納や騒音、無断ペット飼育などの賃貸借契約違反が挙げられる
  • 家賃滞納がおおむね3ヵ月以上続くと、契約が解除される可能性が高い
  • 賃貸借契約解除通知が届いても立ち退かないときは、明け渡し訴訟を提起され、強制退去を求められる場合がある
  • 家賃が支払えないときは、速やかに賃貸人や管理会社に相談して、支払い延期や分割払いにできないか検討してもらう
  • 強制退去後の新居探しでは、配偶者や家族による他人名義での契約や信用力のある連帯保証人をたてるなどで審査が通過する確率が高まる

家賃が支払えないほど生活に困窮したときは、弁護士に自分にあったセーフティーネットについて相談して、生活を立て直すための足がかりにするとよいでしょう。

 

強制退去を言い渡されてしまったり、家賃がどうしても支払えなかったりする場合は、
不動産トラブルに強い弁護士法人アクロピースにぜひご相談ください。

強制退去を避けるための適切なアドバイスはもちろんのこと、
大家との交渉で、トラブルを解決するための法的アドバイスも行っています。

大家から強制退去の法的手続きを取られる前に、お早めにご相談ください。

お問い合わせフォームへ